АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1986/25 

Екатеринбург

23 июня 2025 г.

Дело № А60-24377/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Лазарева С.В., Суспициной Л.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2024 по делу № А60-24377/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 05.06.2025), ФИО3 (доверенность от 01.12.2024);

общества с ограниченной ответственностью «Сантос 2» – ФИО4 (доверенность от 10.02.2025), ФИО5 (доверенность от 15.04.2024).

Общество с ограниченной ответственностью «Сантос 2» (далее – общество «Сантос 2») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) о взыскании 2 000 000 руб. по договору задатка от 17.11.2023.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО7.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2024 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025  решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, на неправильное истолкование закона, подлежащего применению, а также  на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

Заявитель указывает, что общество «Сантос 2» фактически вступило в правоотношения с ответчиком, исполняя роль лица, предоставившего соответствующее материальное обеспечение принятого истцом (и конечных бенефициаров истца) решения на приобретение «имущественного комплекса» в счет исполнения обязательств по  оплате приобретаемого «имущественного комплекса» (включающего в себя как объекты недвижимого имущества, так и оборудование), действуя в качестве лица, предоставляющего задаток в качестве обеспечительного платежа, чтобы «подстраховать» себя и удостовериться, что обязательства ответчика, действующего в интересах собственника имущественного комплекса, от имени которого ответчик действовал в качестве агента, будут исполнены надлежащим образом, а имущественный комплекс будет продан на условиях, которые обозначены в договоре от 17.11.2023 именно истцу. Заявитель полагает, что в рассматриваемом случае им не было допущено нарушений обязательств, которые могли бы повлечь основания для истребования суммы платежа, которая выступала в качестве обеспечения исполнения обязательств сторон по приобретению «имущественного комплекса». По мнению заявителя, при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции фактически оценивались доводы истца о якобы имевшем место «выявлении им информации, негативно изменяющем его представление об объекте и оборудовании для целей размещения и организации производства пищевых продуктов», вместе с тем каких-либо доказательств, что после даты 07.12.2023, когда истцом, ознакомившимся со всеми представленными документами, появилась указанная информация, что в свою очередь, стало причиной направления в адрес ответчика претензии от 29.12.2023 № 1, содержащий отказ от дальнейшего продолжения взаимоотношений по приобретению «имущественного комплекса» в материалах дела не имеется. Предприниматель ФИО1 считает, что судами не дана соответствующая оценка доводам об отсутствии у истца каких-либо неясностей в отношении приобретаемых объектов. Заявитель указывает, что отчет индивидуального предпринимателя ФИО8 - технолога общественного питания, не может устанавливать наличие или отсутствие обстоятельств соответствия объекта недвижимости требованиям ТР ТС 021/2011 «О безопасности пищевой продукции», ввиду отсутствия соответствующего образования, квалификации и аккредитации, в связи с чем не мог быть принят судами в качестве доказательства по делу.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Сантос 2» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Как следует из материалов дела, 17.11.2023 между обществом «Сантос 2» (покупатель) и предпринимателем ФИО1 (агент) заключен договор задатка,  пункт 1.1 которого определяет взаимоотношения сторон по вопросу подготовки и заключения договора купли-продажи на следующее недвижимое имущество:  

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: пищевая промышленность, строительная промышленность, склады, коммунальное обслуживание, общей площадью: 28 151 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, 

<

...> земельный участок 16Б, кадастровый номер: 66:06:0701003:460; 

- здание (производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища. 1 очередь строительства. Холодный склад), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных этажей 0, общей площадью 1285,7 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, 

<

...> строение 16Б/1, кадастровый номер: 66:06:0701003:317; 

- здание (Здание овощехранилища. Литер: А), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных 0, общей площадью 619,2 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, 

<

...> строение 16Б/2, кадастровый номер: 66:06:0000000:2280; 

а также по поводу подготовки и заключения договора купли-продажи оборудования, расположенного на вышеуказанных объектах. 

При этом в пункте 1.1. договора задатка в качестве существенного условия для покупателя было указано, что объекты и оборудование планируется к приобретению покупателем для целей размещения и организации производства пищевых продуктов. 

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора задатка агент обязался в срок до 30.11.2023 предоставить заверенные копии документов, указанных в приложении № 1 к договору задатка. 

1. Документы, удостоверяющие государственную регистрацию права на объекты недвижимого имущества и земельный участок, на которых они расположены: 

- «историческая» выписка из ЕГРН/Выписка из ФГИС ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, оформленная после 01.01.2017, включая информацию о всех правообладателях и основаниях перехода прав; 

- документы - основания возникновения прав собственности (могут быть указаны в разделе «Документы - основания» Свидетельства о государственной регистрации права/Выписки их ЕГРП/Выписки из ЕГРН/ Выписки из ФГИС ЕГРН). 

2. Технический паспорт на следующие объекты недвижимого имущества: 

- здание (Здание овощехранилища Литер А), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных 0, общей площадью 619,2 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, 

<

...> строение 16Б/2, кадастровый номер: 66:06:0000000:2280,

 - здание (производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища, 1 очередь строительства. Холодный склад), назначение: нежилое, количество этажей 1, в т.ч. подземных этажей 0, общей площадью 1285,7 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский городской округ, 

<

...> строение 16БЛ. Кадастровый номер 66:06:0701003:317. 

В документах обязательно наличие экспликации, поэтажного плана каждого объекта недвижимого имущества. 

3. Копии договоров энергоснабжения, тех. присоединения газоиспользующего оборудования, копию договора по тех. обслуживанию пожарной сигнализации, копию акта об осуществлении тех. присоединения по электричеству. 

Как указывает истец, данная обязанность агентом не выполнена, что существенным негативным образом сказалось на привлечении финансирования со стороны кредитных организаций. 

Также агентом в электронном формате были предоставлены не все документы, указанные в приложении № 1 к договору задатка, а именно не предоставлены техприсоединения газоиспользующего оборудования, копия договора техобслуживания пожарной сигнализации.

Кроме того, агентом заявлено в объявлении наличие ТП мощностью на 315 КвТ, однако предоставлены документы о техприсоединении только на ТП мощностью 212,5 кВт, на оставшуюся мощность документы о техприсоединении не предоставлены. 

По результатам полученных документов (в виде фото, электронных скан копий и т.д.) истцом выявлено, что объекты не являются помещениями, пригодным под пищевое производство, так как в соответствии с полученными техпланами объекты являются холодным складом. 

Исходя из полученной информации из технического паспорта у здания площадью 619,2 кв. м имеется неузаконенная перепланировка, а также отсутствует ряд помещений, заявленных в техническом паспорте, что является признаками неузаконенной реконструкции. 

Исходя из полученной информации из технического плана у здания площадью 1285,7 кв. м имеется неузаконенная перепланировка. При проведении переговоров агент, являясь профессиональным риэлтором, злонамеренно ввел покупателя в заблуждение, сообщив некорректный тариф на электроэнергию, т.к. по результатам представленных документов выявлено, что тариф на электроэнергию значительно превосходит заявленный агентом при переговорах (фактически, тарифы в зависимости от возможной к использованию той или иной ТП разные; оба являются выше, чем было заявлено изначально). 

Из лицензии на пользование недрами следует, что собственник объектов не имеет каких-либо прав владения, а также не имеет лицензии на пользование недрами, т.к. она оформлена на третье лицо. Имеющаяся на участке действующая скважина, представленная агентом как «для нужд пищевого производства» (от которой фактически осуществлено подключение объектов), не имеет лицензии, расположена вблизи здания, что является нарушением водоохранной зоны и, вероятно, используется незаконно. 

По утверждению истца, указанная выше информация негативно повлияла на представление покупателя об объектах, а именно: 

- фактическую невозможность использования скважины в соответствии с законодательством Российской Федерации для целей пищевого производства;

 - отсутствие прав на пользовании недрами у собственника объектов; 

- невозможность размещения пищевого производства в связи с несоответствием фактической планировки той, что представлена в направленных в электронной форме (незаверенных) документах; 

- претензии прошлых периодов в связи с незаконной добычей недр; 

- повышенные расходы покупателя при размещении пищевого производства на электроэнергию. 

При таких обстоятельствах, покупатель претензией от 29.12.2023 № 1 в соответствии с пунктом 5.1. договора задатка заявил агенту об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора задатка и потребовал от агента возврата суммы задатка в размере 2 000 000 руб. путем перечисления на расчетный счет покупателя, указанный в договоре задатка, в течение 2-х рабочих дней с момента получения настоящей претензии. 

Ответчиком указанная претензия получена, вместе с тем требования, содержащиеся в претензии  не исполнены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установив, что в отношении предлагаемых к продаже объектов истцом были выявлены обстоятельства, негативно изменившие представление покупателя об объектах, и принимая во внимание, что договор купли-продажи имущества покупателем не был заключен, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания задатка.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из статей 329 и 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства. 

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2); в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3). 

В силу положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка; сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2). 

Судами установлено, что между сторонами сложились отношения из договора от 17.11.2023, поименованного договором задатка. 

В соответствии с пунктом 5.1. договора покупатель обязуется ознакомиться со всеми характеристиками и документацией по объектам и оборудованию, имеющей для него существенное значение, в срок до 08.12.2023, при условии надлежащего выполнения агентом пункта 2.1.1. настоящего договора. В случае выявления после заключения настоящего договора какой-либо информации, негативно изменяющей представление покупателя об объектах и оборудовании, для целей размещения и организации производства пищевых продуктов. 

Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, а агент обязуется вернуть сумму задатка в размере 2 000 000 руб. в течение 2-х рабочих дней с момента получения письменного уведомления о таком отказе.

Интерес истца к указанному объявлению обусловлен тем, что исходя из его содержания предлагаемое к продаже имущество соответствует всем действующим санитарным нормам, то есть площадка готова к запуску производства в короткие сроки и соответствует требованиям, предъявляемым как действующим законодательством, так и условиям предоставления льготного кредита (программа промышленной ипотеки). 

По результатам осмотра объектов, анализа представленной документации истцом было установлено следующее. 

В существующем виде объекты не являются зданиями (помещениями), пригодными под пищевое производство, так как в соответствии с представленной технической информацией объекты являются производственно-складской базой с реконструкцией здания овощехранилища и холодным складом. 

Требования к размещению и строительству складских помещений отличается от требований к зданиям, в которых должно располагаться пищевое производство в соответствии с требованиями TP ТС 021/2011 Технический регламент Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции». 

Согласно TP ТС 021/2011 производственные помещения, в которых осуществляется процесс производства (изготовления) пищевой продукции должны обеспечивать: 

- предупреждение или минимизацию загрязнения воздуха, используемого в процессе производства (изготовления) пищевой продукции:

 - защиту от проникновения в производственные помещения животных, в том числе грызунов, и насекомых: 

- возможность осуществления необходимого технического обслуживания и текущего ремонта технологического оборудования, уборки, мойки, дезинфекции, дезинсекции и дератизации производственных помещений. 

Однако исследуемые объекты не являются герметичными, что не позволяет предупредить и минимизировать загрязнение воздуха рабочей зоны, а также не позволяет предупредить проникновение в объекты животных, в том числе грызунов, птиц и насекомых. 

Высота части помещений внутри объектов составляет более 5 метров, что приводит к невозможности осуществления необходимого технического обслуживания уборки, мойки, дезинфекции, дезинсекции и дератизации производственных помещений. 

Не предоставлено Санитарно-эпидемиологическое заключение на основании результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.). 

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ, вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами. 

Пунктом 4.3. СанПиН 2.2.1 2.1.1.1200-03 предусмотрено, что для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры санитарно-защитных зон могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта Российской Федерации или его заместителя на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.)).

 Ввиду отсутствия Санитарно-эпидемиологического заключении на основании результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивании загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.) осуществление пищевого производства на объектах не допустимо. 

Пунктом 1.1. договора задатка в качестве существенного условия для покупателя было указано, что объекты и оборудование планируется к приобретению покупателем для целей размещения и организации производства пищевых продуктов. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН - нежилое, назначение этого объекта в соответствии с техническим паспортом - овощехранилище. Назначение объекта с кадастровым номером 66:06:0701003:317 в соответствии с выпиской из ЕГРН - нежилое. В соответствии с техническим паспортом объекта - производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища, Холодный склад. 

Обществом «Сантос 2» из содержания представленных ответчиком в адрес истца технических планов объектов было установлено, что внутренних стен, перегородок и прочих разграниченных стенами и перегородками нет, при натурном осмотре информация о том, что внутри объектов содержится многочисленное количество внутренних стен и перегородок подтвердилось, кроме того, в объявлении присутствовали фотографии, на которых было наличие внутренних стен и перегородок. 

Ответчиком не представлено документов, которые бы подтверждали, что на объектах происходила перепланировка, что указанные работы по перепланировке объектов производились на основании какого-либо проекта. 

В проектной документации по объекту с кадастровым номером 66:06:0701003:317 в пункте 2.2. указано, что проектом предполагается  строительство одноэтажного здания. Складское помещение предназначено для хранения материалов и продукции не требующих хранения в отапливаемом помещении. Хранение в складской зоне предусматривается на палетах и частично на стеллажах в мелкоштучной таре. Товары поступают автомобильным транспортом. Автотранспорт разгружается автопогрузчиком на участке разгрузки. На участке разгрузки происходит приемка кладовщиком товаров по количеству. С участка хранения товара, согласно заявке, поступает автопогрузчиком на участок комплектации. Из указанного описания можно сделать вывод о том, что указанный объект по своему функциональному назначению является холодным складом промышленных товаров. 

Из содержания технического паспорта в отношении объекта с кадастровым номером 66:06:0000000:2280 следует, что указанный объект имеет два пристроя al и а2, однако, в действительности указанные пристрои отсутствуют, информация о том были ли эти пристрои в действительности и куда они делись ответчиком не представлена. 

В представленной ответчиком проектной документации 005-П-82-05.14- ПЗ «Производственно-складская база с реконструкцией здания овощехранилища в с. Малобрусянское Свердловской области» указано: 

Раздел 2. Архитектурные и объемно-планировочные решения.

 2.1. Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации. 2.1.1. Проектируемое здание холодного склада расположено в с. Малобрусянское Белоярского р-на Свердловской обл. на ул. ФИО9. 2.2. Обоснование принятых объёмно-пространственных (объемнопланировочных решений) и архитектурно-художественных решений, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов капитального строительства. 

2.2.1. Проектируемое здание складского назначения расположено на ул. ФИО9 в с. Малобрусянское. 

2.2.2. Проектом предполагается строительство одноэтажного здания. Складское помещение предназначено дли хранения материалов и продукции, не требующих хранения в отапливаемом помещении. 

2.2.3. Хранение в складской зоне предусматривается на паллетах и частично на стеллажах в мелкоштучной таре. 

2.2.4. Товары поступают автомобильным транспортом. Автотранспорт разгружается автопогрузчиком на участке разгрузки. На участке разгрузки происходит приемка кладовщиком товаров по количеству. С участка хранения товар, согласно заявке, поступает автопогрузчиком на участок комплектации. 

С учетом системного толкования проектной документации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что осуществлялось здание проектировалось как холодный склад, но не как здание для осуществлении производства пищевой продукции. 

В отношении объекта с кадастровым номером 66:06:0000000:2280 в техническом паспорте указано на то, что это здание овощехранилища. 

Судами учтено, что представленные ответчиком новые технические паспорта на объекты от 01.02.2024 также подтверждают вышеуказанные доводы истца. В техническом паспорте на строение 16Б/1 от 01.02.24 указано назначение согласно представленных ответчиком документов - производственно-складское. В техническом паспорте на строение 16Б/2 (здание овощехранилища) от 01.02.2024 указано назначение складское. 

Обществом «Сантос 2» даны пояснения, согласно которым в ходе переговоров ответчиком заявлялось о том, что объекты имеют водообеспеченность,  на земельном участке имеются две водные скважины. 

При дальнейшем предоставлении документов со стороны ответчика истцу была представлена копия лицензии на пользование недрами СВЕ 003682 ВЭ, в соответствии с которой общество с ограниченной ответственностью  «Фонд межрегиональных программ 2020» имеет право на разведку и добычу подземных вод на водозаборном участке одиночной скважины № 1. При этом, истцу предлагалось заключить некое соглашение с указанным лицом о порядке компенсации расходов по уплате водного налога. В действующем законодательстве Российской Федерации не предусмотрена предлагаемая компенсация налоговых платежей, указанным соглашением истцу предлагалось оформить приобретение воды у лица, имеющего лицензию на ее добычу, противоречит действующему законодательству Российской Федерации и не создает каких-либо правовых гарантий длительного использования водным ресурсом у истца. 

Ответчиком в ходе переговоров неоднократно заявлялось, что на земельном участке рядом с объектами имеется еще одна водяная скважина, от которой возможно обеспечить водопитание объектов для достижения истцом заявленных им целей. 

Имеющаяся на участке действующая скважина, представленная агентом как «для нужд пищевого производства», означает, что вода в ней должна соответствовать нормам питьевой воды, не имеет лицензии и является скважиной для технического водоснабжения, а также скважина расположена вблизи здания без учета норм. 

К источникам нецентрализованного водоснабжения существуют требования согласно СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

 Выбрать правильное место расположения водозаборного сооружения можно только с помощью соответствующих специалистов и на основании геологических и гидрогеологических данных, а также результатов санитарного обследования близлежащей территории. 

Водозаборы для пищевого производства контролируются санитарно-эпидемиологической службой - Роспотребнадзором. Вокруг скважин должна быть организована зона санитарной охраны водозабора (ЗСО).

 Проект ЗСО разрабатывается специалистами, проходит экспертизу и утверждается санитарноэпидемиологическим заключением. Водозаборы для пищевого производства контролируются санитарноэпидемиологической службой - Роспотребнадзором. Вокруг скважин должна быть организована зона санитарной охраны водозабора (ЗСО). Проект ЗСО разрабатывается специалистами, проходит экспертизу и утверждается санитарно-эпидемиологическим заключением. 

Имеющаяся на участке действующая скважина является скважиной для технического водоснабжения и расположена вблизи здания без учета вышеуказанных норм, что является нарушением СанПиН 2.1.3684-21. 

Согласно TP ТС 021/2011 Технический регламент Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции» вода, используемая в процессе производства (изготовления) пищевой продукции и непосредственно контактирующая с продовольственным (пищевым) сырьем и материалами упаковки, должна соответствовать требованиям к питьевой воде, установленным законодательством государства - члена Таможенного союза. 

Ввиду отсутствия документов, подтверждающих, что объекты обеспечены питьевой водой, осуществление пищевого производства на объектах недопустимо. 

Судами не приняты во внимание ссылки ответчика на ведение деятельности по производству пищевой продукции предыдущим арендатором, правомерно, поскольку требования к различным видам пищевой промышленности различаются.

 Как установлено судами в объявлении о продаже ответчиком заявлено о наличии на объекте продажи ТП мощностью на 315 кВт, согласно приложению № 2 к договору энергоснабжения от 01.05.2023 № ЭГ0604-184507 объекты недвижимости имеют две точки подключения к энергоснабжению общей мощностью 312 кВт (100+212 кВт).

Довод заявителя жалобы о состоявшемся приобретении истцом более выгодного для себя объекта недвижимости, в связи с которым истец отказался от приобретения объектов ответчика, обоснованно отклонен судами, как не подтвержденный документально.

Ссылки ответчика на то, что отчет индивидуального предпринимателя ФИО8 - технолога общественного питания, не может устанавливать наличие или отсутствие обстоятельств соответствия объекта недвижимости требованиям ТР ТС 021/2011 «О безопасности пищевой продукции», ввиду отсутствия соответствующего образования, квалификации и аккредитации, признан апелляционным судом несостоятельным, поскольку указанный отчет был представлен в материалы дела в качестве подтверждения факта выявления истцом после заключения договора задатка информации, негативно изменившей представление покупателя об объектах и оборудовании для целей размещения и организации производства пищевых продуктов, а не в целях установления соответствие объектов зданиям, пригодным под пищевое производство. Отчет не составлялся для проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы в рамках государственного санитарно-эпидемиологического контроля (надзора).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что исходя из анализа представленных ответчиком документов в отношении предлагаемых к продаже объектов выявлены обстоятельства, негативно изменившие представление покупателя об объектах, покупатель в одностороннем порядке на основании пункта 5.1. отказался от договора, в связи с чем у агента возникло обязательство по возврату суммы задатка, суды пришли к верному выводу о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. 

Судами не установлено наличия в спорном договоре обязанности сторон (как истца, так  и ответчика) заключить договор купли-продажи в будущем, что исключает возможность квалифицировать его как предварительный договор купли-продажи. Ответчик не принял на себя каких-либо обязательств по заключению с истцом в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, собственником предлагаемого к покупке недвижимого имущества не является, по спорному договору обязался в качестве  агента предоставить документы и информацию в отношении объекта продажи. 

 В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе  обязанности передать  имущество или вносить платежи за пользование им. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011,  определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2016 № 55-КГ16-7, от 10.11.2015 № 78-КГ15-29). 

 Заключая предварительный договор купли-продажи помещения, собственник тем самым выражает свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2011).

 В силу положений пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). 

Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрены правовые последствия, наступающие в случае, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного. В таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Ни ответчик (агент), ни собственник имущества по спорному договору обязанностей по заключению основного договора не принимали.

Таким образом, проанализировав условия  спорного договора, апелляционный суд  пришел к правильному выводу  о правовой природе спорного договора  как агентского договора, предусматривающего обязанность стороны (агента)  подготовить документы и информацию, выполнить действия, необходимые для заключения договора купли-продажи в будущем. 

          В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Поскольку каких-либо обязательств, в обеспечение которых  могла бы быть передана спорная сумма в качестве задатка, судами не установлено, при этом установленные судами обстоятельства, являющиеся в силу пункта 5.1. договора основанием для отказа покупателя от исполнения спорного договора в одностороннем порядке и для возврата суммы задатка, подтверждаются материалами дела, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании спорных денежных средств.

 Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

  Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

 На основании изложенного, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда  подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями  286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2024 по делу                              № А60-24377/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев 

                                                                                             Л.А. Суспицина