Дело № А11-4861/2017

27 марта 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.12.2017 по делу                № А11-4861/2017, принятое судьей Романовой В.В., 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (Владимирская область, г. Вязники, ОГРНИП 304504017700071) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Владимирская область, г. Вязники), комитету по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района (Владимирская область, г. Вязники, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным бездействия

при участии представителей: от заявителя (истца) – ФИО4 по доверенности от 01.01.2017 (сроком на три года); от ИП ФИО3 (ответчика) – ФИО3 лично; от Комитета (ответчика) – ФИО5 по доверенности от 25.12.2016 (сроком до 25.12.2018),

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования город Вязники и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о признании бездействия ответчиков по расторжению договора аренды от 01.08.2010 № 442 с момента приватизации арендованного нежилого помещения незаконным, не соответствующим закону и договору аренды нежилого помещения от 01.08.2010 № 442; обязании ответчиков выполнить обязательство по расторжению договора аренды нежилого помещения от 01.08.2010 № 442 в соответствии с указанным договором.

Определением от 06.12.2017 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика - администрации, надлежащим - комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района (далее - Комитет).

Решением от 25.12.2017 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением, ИП ФИО2 обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд необоснованно сослался на вступившее в законную силу решение по делу № А11-312/2017, поскольку при вынесении данного судебного акта вопрос об обязанности расторжения договора ввиду приватизации не рассматривался. Решение вынесено ввиду продолжающихся арендных отношений, которые продолжались в связи с неисполнением ответчиками условий договора.

Суд неправильно истолковал пункт 6.4 договора аренды. 

Требования истца подлежат удовлетворению в силу положений статей 309, 310, 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 6.4 договора аренды.

Представитель заявителя в судебном заседании поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Представители ответчиков в отзывах на апелляционную жалобу и в  судебном заседании решение суда считают законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просят отказать.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  01.08.2010 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 442 на аренду нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое помещение, бывшая парикмахерская «Локон») площадью 53,1 кв. м для размещения офиса (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен с 01.08.2010 по 31.07.2013. 

Указанное в договоре нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2010. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Дополнительным соглашением от 31.07.2013 к договору аренды от 01.08.2010 № 442 срок действия данного договора был продлен с 01.08.2013 по 31.07.2016.

Разделом 6 договора стороны установили основания для прекращения его действия.

В соответствии с пунктом 6.4 договора стороны соглашаются, что настоящий договор подлежит расторжению со дня продажи арендованного имущества в результате приватизации. В этом случае арендодатель письменно предупреждает арендатора за месяц о предстоящем расторжении договора.

08.09.2014 Комитет направил в адрес ФИО2 письмо                       № 01-12/253, в котором указал, что не возражает против передачи арендуемого помещения в субаренду.

01.08.2014 между ФИО2 (арендатор) и ООО «Альфа» (субарендатор) был заключен договор субаренды спорного помещения. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.08.2014.

В 2015 году администрацией Вязниковского района принято решение о приватизации нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

Письмами от 06.07.2015 № 01-17/933 и от 03.08.2015 № 01-17/1092 предпринимателю ФИО2 предложено использовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 14.08.2015 на № 01-17/1092  арендатор отказался от реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

29.12.2015 между Комитетом (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого, продавец продает, а покупатель покупает по итогам продажи посредством публичного предложения, состоявшейся 25.12.2015 (протокол от 25.12.2015 № 1 об итогах продаже посредством публичного предложения муниципального имущества по лоту 2) следующее муниципальное имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 53, 1 кв. м, этаж 1, условный номер 33-33-03/026/2010-026, расположенное по адресу: 

<

...>.

Недвижимое имущество передано продавцом покупателю по передаточному акту от 22.01.2016. Переход права собственности в отношении данного нежилого помещения зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 08.02.2016.

14.01.2016 ООО «Альфа» направило ФИО2 письмо, в котором сообщило о расторжении договора субаренды от 01.08.2014.

01.02.2016 между ФИО2 и ООО «Альфа» было подписано соглашение о расторжении договора субаренды от 01.08.2014. Помещение возвращено по акту возврата от 01.02.2016.

15.05.2017 истец направил в адрес администрации МО город Вязники письмо о расторжении договора, в котором просил расторгнуть договор аренды от 01.08.2010 № 442 со дня продажи арендованного имущества в результате приватизации (получено администрацией 17.05.2017).

Не получив ответ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В силу части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 Кодекса).

Как следует из пункта 6.1 договора аренды от 01.08.2010 № 442, он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.

В пункте 6.4 договора стороны согласились с тем, что настоящий договор подлежит расторжению со дня продажи арендованного имущества в результате приватизации. В этом случае арендодатель письменно предупреждает арендатора за месяц о предстоящем расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В рассматриваемом случае прежний арендодатель (Комитет) не уведомлял ФИО2 о предстоящем расторжении договора в связи с приватизацией. Предприниматель также не предпринял соответствующих действий по расторжению договора с первоначальным арендодателем.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, действие договора аренды от 01.08.2010 № 442 продлилось с новым собственником - ФИО3 после регистрации перехода к нему права собственности на помещение. При этом договор аренды с новым собственником мог быть прекращен только по основаниям, установленным законодательством либо договором.

Однако 05.12.2017 истец направил в адрес ФИО3 письмо, в котором просил исполнить договор аренды от 01.08.2010 № 442 должным образом, а именно, расторгнуть договор с момента приватизации арендованного помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 05.06.2017 по делу № А11-312/2017 с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.08.2010 № 442 за период с 08.02.2016 по 31.08.2016.

Принимая во внимание изложенное суд первой инстанции правомерно отклонил требования истца о признании незаконным бездействия ответчиков по расторжению договора аренды от 01.08.2010 № 442 с момента приватизации арендованного нежилого помещения, а также требования об обязании ответчиков выполнить обязательство по расторжению договора аренды нежилого помещения от 01.08.2010 № 442 в соответствии с указанным договором, как не основанное на нормах действующего законодательства. 

Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения материалов дела, не находит правовых оснований для иных выводов.

В судебном порядке допускается расторжение договора лишь с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако истцом заявлено требование именно о расторжении договора аренды с момента приватизации помещения, а не в судебном порядке. 

Кроме того, истцом не указано какой норме гражданского законодательства не соответствует бездействие сторон договора аренды (истца и Комитета), а также бездействие нового собственника помещения (ФИО3), связанное с непринятием мер по расторжению договора в соответствии с пунктом 6.4 договора.

Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были предметом исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Владимирской области от 25.12.2017 по делу № А11-4861/2017 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.12.2017 по делу № А11-4861/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова

Н.В. Устинова