АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-3199/2022

г. Новосибирск

28 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2022 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Левада», Ордынский район, с. Вагайцево (ИНН: 

<

***>)

к 1) Управлению Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, г. Новосибирск 2)  Управлению Росреестра по Новосибирской области,

третьи лица: 1) Территориальное управление Росимущества по Новосибирской области, 2) администрация рабочего поселка Ордынское Ордынского района Новосибирской области, 3) администрация Ордынского района Новосибирской области, 4) ФИО2,

о государственной регистрации,

при участии в  судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, директор на основании решения от 05.05.2021, паспорт;

от ответчиков: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен,

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен, 2) не явился, уведомлен, 3) не явился, уведомлен, 4) не явился, уведомлен,

                                                  у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Левада» (ООО «Левада») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области и  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на боксы №1, №2, №3 и №4, находящиеся по адресу: 

<

...>.

В ходе судебного разбирательства суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в Новосибирской области, администрацию рабочего поселка Ордынское Ордынского района Новосибирской области, администрацию Ордынского района Новосибирской области и ФИО2.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в Новосибирской области направило в материалы дела отзыв и одновременно ходатайствовало об отложении судебного разбирательства на более позднюю дату.

Приведенные в ходатайстве обстоятельства не свидетельствуют о невозможности явки представителя третьего лица в судебное заседание, в ходатайстве не указано, что именно явка представителя в судебное заседание позволит реализовать какие-либо процессуальные права или исполнить обязанности, которые не могут быть реализованы путем направления в суд письменного отношения, третье лицо  могло направить в судебное заседание другого представителя, но не воспользовалось такой возможностью, в связи с чем арбитражный суд  не усматривает правовых оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для отложения судебного заседания.

Администрация рабочего поселка Ордынское Ордынского района Новосибирской области, администрация Ордынское Ордынского района Новосибирской области направили в материалы дела отзывы об отсутствии каких-либо возражений относительно удовлетворения предъявленных истцом требований, судебное разбирательство просят рассмотреть в отсутствии их представителей.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление)  также представило в материалы дела отзыв на исковое заявление, из которого следует, что Управление не обладает материальным интересом  в отношении предмета спора, судебное разбирательство просит рассмотреть в отсутствии своего представителя.

Управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области и ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, мотивированных отзывов  в дело не направили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца заявила об отказе от исковых требований в отношении Управления Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, поскольку настоящий иск не связан с действиями (бездействиями) указанного лица.

Заявление истца судом принято в порядке ч. 2 ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом № И - 1/Р заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 15.09.2003 и протоколом № И -1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 15.09.2003 ООО «Левада» ( (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) было признано победителем торгов. Общая стоимость приобретенного имущества составила 246186 рублей 48 копеек. Денежные средства в полном объеме были перечислены истцом Российскому фонду Федерального имущества в лице Сибирского Межрегионального отделения на счет № 40309810700000013901 в Новосибирском филиале АКБ «Промсвязьбанк» платежным поручением № 43 от 21.08.2003 на сумму 71704,80 рублей и № 53 от 15.09.2003 года на сумму 174481,68 рублей, что подтверждено письмом № СМО06-5031 от 06.10.2006.

По акту приема-передачи по протоколу № И -1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 23.09.2003, заключенного между продавцом - ЗАО «Резидент», выступающим от имени и по поручению Российского Фонда Федерального имущества, АООТ «ПМК Ордынская-2», являющимся хранителем согласно акту описи и ареста имущества и покупателем - ООО «Левада», продавец и хранитель передали, а покупатель принял в собственность следующее имущество:

- кирпичное одноэтажное здание бокса № 1, общей площадью 79,9 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 44725 кв. м, по адресу НСО, р. 

<

...>;

- кирпичное одноэтажное здание бокса № 2, общей площадью 85,5 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 44725 кв. м, по адресу НСО, р. 

<

...>;

- кирпичное одноэтажное здание бокса № 3, общей площадью 171,68 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 44725 кв. м, по адресу НСО, р. 

<

...>;

- кирпичное одноэтажное здание бокса № 4, общей площадью 177,6 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 44725 кв. м, по адресу НСО, р. п; Ордынское, пр. Революций, 88.

Зданию гаража по распоряжению главы администрации муниципального образования рабочий поселок Ордынское Ордынского района Новосибирской области № 644 от 14.11.2006  были присвоены новые адресные данные: НСО, р. 

<

...>.

В 2007 году на данные объекты недвижимости были получены информационные справки от ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области». По результатам обследования уменьшилась площадь всех боксов за счет пересчета площадей.

В октябре 2021 года указанным объектам были присвоены кадастровые номера:

- 54:20:010229:305 - бокс № 1, площадью 76,7 кв. м, местоположение: 

<

...>;

- 54:20:010229:307 - бокс № 2, площадью 82,4 кв. м, местоположение: 

<

...>;

- 54:20:010229:306- бокс № 3, площадью 164,7 кв. м, местоположение: 

<

...>;

- 54:20:010229:304 - гаражный бокс № 4, площадью 170,4 кв. м, местоположение: Новосибирская область. Ордынский район, р. 

<

...>.

06.12.2021 истец подал заявление и документы на государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Но государственная регистрация была, приостановлена ввиду того, что на объекты недвижимости не зарегистрировано ранее возникшее право АООТ  «Передвижная Механизированная Колонна «Ордынская - 2», АООТ «Передвижная Механизированная Колонна «Ордынская - 2» было ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства 22.07.2008. 

Истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области. В ответном письме № 54-ИГ/181/07 от 18.01.2022 истцу было сообщено, что организатор торгов, Российский фонд федерального имущества, ликвидирован 01.08.2008, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области не является его правопреемником.

При таких обстоятельствах, в настоящее время у покупателя спорного имущества, приобретшего его на торгах по продаже арестованного имущества, в связи с ликвидацией организатора торгов - Российского фонда федерального имущества, продавца - ЗАО «Резидент» и хранителя - АООТ «ПМК «Ордынская - 2», отсутствует возможность зарегистрировать свое право собственности на приобретенное имущество в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), причиной отказа в совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности является, в том числе непредставление заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации прав или перехода данного права; непредставление документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а продавец ликвидирован, то покупатель представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости соответствующий договор, документы, подтверждающие исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие о приобретении учредителем права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пункту 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22), который в данном случае применяется по аналогии, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.62 Пленума, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРН отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случаях обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное имущество.

Как следует из пункта 62 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22, суд при обжаловании действий регистратора проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В порядке же искового производства судом дается оценка обстоятельствам (возникновения) приобретения права собственности продавца и наличия у него правомочий по распоряжению имуществом, а также наличия (отсутствия) правопритязаний третьих лиц, для чего необходимо их привлечение к участию в деле, что является прерогативой суда, а регистрирующий орган в силу предоставленных ему законом функций делать не вправе.

На момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество в силу его давностного владения, что было установлено решением суда. И лишь последующая его ликвидация явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке права собственности продавца на спорное имущество, а впоследствии и государственной регистрации перехода права к покупателю.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено - доказательство обращения в регистрирующий орган представлено в материалы дела.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 16 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи ГК РФ и, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства  об исполнительном производстве при отчуждении имущества должника АООТ ПМК «Ордынская-2» по вышеуказанному протоколу № И-1/Р заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 15.09.2003, протоколу № И-1 о результатах  торгов по продаже имущества от 15.09.2003 и передаче этого имущества покупателю – ООО «Левада», переход права по которому подлежит государственной регистрации,  сделка фактически исполнена  сторонами: объекты переданы по Акту приема передачи по протоколу № И-1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 23.09.2003, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 43 от 21.08.2003 и 53  от 15.09.2003,  а такжен ответом Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации – Российского Фонда федерального имущества в лице Филиала в Новосибирской области № МА06-5031 от 16.10.2006, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что указанная сделка не оспорена и в установленном законном порядке не признана недействительной. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ, что также подтверждается материалами дела.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют, при этом администрация рабочего поселка Ордынское Ордынского района Новосибирской области, на территории которого расположены спорные объекты недвижимого имущества, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество, обстоятельства дела под твердила, указав на то, что ООО «Левада» действительно с сентября 2003 года владеет 4-мя боксами здания гаража по адресу: 

<

...>, здание находится в работоспособном состоянии, используется  по назначению с момента его приобретения и по настоящее время, претензий по содержанию здания гаража у администрации рабочего поселка нет.

Администрация Ордынского района Новосибирской области также сообщила суду, что против требований, указанных ООО «Левада» в настоящем исковом заявлении, возражений не имеется.

Доводы отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской о том, что оно является ненадлежащим ответчиком по делу, судом отклоняются.

Привлекая Управление в качестве ответчика и удовлетворяя заявленные требования (со ссылкой на пункт 1 статьи 6 ГК РФ и  статьи 165, 551 ГК РФ), арбитражный суд приходит к выводу о том, что у истца в рассматриваемой ситуации отсутствует иной способ защиты нарушенного права, кроме как обратиться к Управлению с требованием произвести регистрацию перехода права собственности законного владельца на объекты недвижимости, хотя Управление и не оспаривает какие-либо права истца на спорное имущество.

При этом, судебные расходы по государственной пошлине по иску суд относит на истца, поскольку иск возник ввиду действий самого истца и не связан с действиями (бездействием) ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 150,  167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Левада» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:010229:15 по адресу: 

<

...>:

- бокс №1, кадастровый номер 54:20:010229:305, дата присвоения кадастрового номера 21.10.2021, площадь 76,7 кв.м., назначение – нежилое помещение;

- бокс №2, кадастровый номер 54:20:010229:307, дата присвоения кадастрового номера 21.10.2021, площадь 82,4 кв.м., назначение – нежилое помещение;

- бокс №3, кадастровый номер 54:20:010229:306, дата присвоения кадастрового номера 21.10.2021, площадь 164,7 кв.м., назначение – нежилое помещение;

- бокс №4, кадастровый номер 54:20:010229:304, дата присвоения кадастрового номера 18.10.2021, площадь 170,4 кв.м., назначение – нежилое помещение.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на общество с ограниченной ответственностью «Левада». 

В части требований к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области производство по делу прекратить.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева