Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20686/2019

г. Хабаровск

17 февраля 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 11 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

о взыскании 152 605 руб. 35 коп. неосновательного обогащения

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 25.03.2019, диплом

от ответчика: ФИО4, доверенность от 29.11.2019 №01-06/0043/19, диплом

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» (далее – ООО «ВМК Капитал») о взыскании 151 960,04 руб. неосновательного обогащения, составляющих сумму гарантийного депозита по расторгнутому договору аренды нежилых помещений ТК «Макси Молл» №01-04/0849ТК/18 от 01.12.2017, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 645,31 руб. за период с 22.05.2019 по 10.06.2019.

Определением суда от 08.11.2019 иск ИП ФИО2 принят судом к рассмотрению в соответствии со статьей 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства. Определением от 31.12.2019 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уменьшение размера исковых требований в части суммы неосновательного обогащения до 76 907,81 руб. в связи с возвратом ответчиком истцу платежным поручением №3191 от 29.11.2019 части суммы гарантийного депозита в размере 75 052,23 руб.; требование по процентам оставлено истцом без изменения. Также истцом дополнительно заявлено требование о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.

Учитывая отсутствие возражений сторон относительно перехода из предварительного судебного заседания к рассмотрению дела по существу, суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершил подготовку к судебному разбирательству, перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца на требованиях в уточненном размере настаивает, мотивируя их необоснованным невозвратом ответчиком денежных средств, уплаченных истцом в качестве гарантийного депозита, после расторжения договора аренды. Отнесение данных денежных средств ответчиком в счет арендных платежей за период с 01.05 по 11.05.2019 в сумме 54 185,74 руб., а также в счет расходов на ремонт в сумме 21 819,43 руб. истец считает необоснованным, так как помещение фактически освобождено арендатором 30.04.2019, локальный сметный расчет на ремонт составлен с существенным завышением стоимости работ.

Ответчик с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве, в возражениях ссылается на зачет гарантийного депозита в соответствии с условиями договора аренды в счет расходов на ремонт арендованного истцом помещения (21 819,43 руб.), оплаты переменной части арендной платы (электроэнергия) за апрель 2019 года (902,64 руб.), оплаты арендной платы за период с 01.05.2019 по 11.05.2019, до момента устранения нарушений технического состояния возвращенного арендатором помещения (54 185,74 руб.), о чем арендатору сообщено в письме исх. №01-08/1054/19 от 02.07.2019.

В судебном заседании 29.01.2020 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлены перерывы до 04.02.2020 и до 11.02.2020, о чем стороны уведомлены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

01.08.2018 между ООО «ВМК Капитал» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений ТК «Макси Молл» №01-04/0849ТК/18 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить в пользование Арендатору часть нежилого помещения в ТК «Макси Молл» по адресу 

<

...>, Литер И, для использования под продажу товаров/услуг  согласно ассортиментному перечню (Приложение №3).

Описание арендуемого помещения приведено в пункте 1.1 договора: объект №7 площадью 38кв.м, из которых 27кв.м – торговый зал, 11кв.м – вспомогательная площадь, расположенный на 1-ом этаже 1-го корпуса ТК «Макси Молл». Непосредственное расположение передаваемого в аренду объекта отражено на схеме расположения объекта аренды (Приложение №2).

Передача арендатору части нежилого помещения оформлена актом приема-передачи, актом технического состояния объекта от 01.07.2018.

Срок действия договора установлен пунктом 7.1 – по 31.05.2019. 

Разделом 3 договора установлен размер платежей и порядок расчетов. 

Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы включает плату за: пользование зданием, земельным участком, на котором расположено здание, в состав которого входит объект и необходимым для пользования им, коммунальные платежи (кроме электроэнергии), эксплуатационные расходы, уборка мест общего пользования здания и прилегающей территории, охрана ТК «Макси Молл», уплачивается в срок до 5-го числа расчетного месяца и составляет 150 160,04 руб. в месяц, из расчета 3 951,58 руб. за 1кв.м площади объекта.

Переменная часть включает в себя фактические затраты Арендодателя, связанные с обеспечением объекта электроэнергией, оплачивается арендатором до 10-го числа месяца, следующего за расчетным на основании полученного от Арендодателя универсального передаточного документа (УПД), в сумме указанной в УПД, без выставления счета.

Пунктом 3.7 сторонами договора определены условия внесения, зачета и возврата гарантийного депозита. В обязанности Арендатора входит в срок, не позднее пяти календарных дней с даты подписания договора, перечислить на расчетный счет Арендодателя в качестве гарантийного депозита (обеспечительного платежа) денежные средства в размере постоянной части арендной платы за один месяц, рассчитанной согласно п. 3.3.4., денежные средства по переменной части арендной платы за два месяца, в размере 1 800, что составляет 151 960,04 руб., в том числе НДС 18% 23 180,35 руб.

Гарантийный депозит передается для обеспечения исполнения обязательств Арендатора, в том числе возмещения возможных убытков, причиненных по вине Арендатора, оплаты штрафов Арендодателя, установленных за нарушение условий договора, и находится у Арендодателя на протяжении срока действия договора без начисления процентов. В случае отсутствия у Арендатора неисполненных обязательств по отношению к Арендодателю на момент расторжения договора, гарантийный депозит возвращается в полном объеме на расчетный счет Арендатора в течение 10 рабочих дней со дня подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов на дату расторжения договора.

Зачет гарантийного депозита либо его части в счет погашения неисполненных обязательств Арендатора производится на основании акта, указанного в 2.2.9 договора и(или) письменного уведомления Арендатора. Для целей договора гарантийный депозит не является авансовым платежом. 

Арендодатель имеет право без ущерба для любых других правовых средств защиты своих интересов использовать гарантийный депозит в той степени, которая необходима для погашения любой просроченной или невнесенной арендной платы или иных просроченных платежей, штрафов, предусмотренных договором, или в счет выполнения любого иного обязательства Арендатора по договору.

Согласно пункту 5.1 договора, каждая из сторон вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 60 дней до даты расторжения. 

По окончанию срока аренды Арендатор обязан освободить арендуемый Объект и передать их Арендодателю по акту приема-передачи, в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа, в течение 1-го дня с момента окончания срока действия договора или при его досрочном прекращении по любым основаниям (пункт 2.2.9 договора).

Пунктом 2.2.11 договора установлена обязанность Арендатора по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении, привести объект в первоначальный вид до передачи объекта по акту приема-передачи, либо возместить Арендодателю стоимость таких работ и материалов.

Согласно пункту 5.5 договора, в случае, если при приемке объекта у Арендатора Арендодателем будет установлено, что объект не соответствует требованиям, указанным в пункте 2.2.9 договора, стороны составляют акт о дефектах с указанием недостатков объекта и устанавливают срок для их устранения Арендатором. Арендодатель не принимает объект до устранения Арендатором выявленных недостатков, при этом Арендатор считается просрочившим выполнение обязательства по передаче (возврату) Арендодателю объекта и оплачивает Арендодателю арендную плату за весь срок просрочки передачи объекта в соответствии с п. 3.9.

Если Арендатор в течение семи дней либо в срок, согласованный сторонами в Акте о дефектах, не устранил недостатки объекта, Арендодатель принимает объект по Акту приема-передачи с указанием недостатков. В этом случае, Арендодатель вправе своими силами и/или с привлечением третьих лиц устранить выявленные недостатки, а Арендатор обязан оплатить расходы Арендодателя на устранение недостатков.

Как следует из материалов дела, пояснений представителей сторон в судебном заседании, ИП ФИО2 обязательство по внесению обеспечительного платежа исполнено при заключении договора аренды.

Письмом исх. №02-08/0257/19 от 13.03.2019 ООО «ВМК Капитал» уведомило арендатора об одностороннем отказе от договора аренды на основании пункта 5.1 договора с 11.05.2019. На обращение ИП ФИО2 расторгнуть договор раньше и принять объект 30.04.2019, арендодатель в письме исх. №1891 от 30.04.2019 согласился принять площадку по акту приема-передачи в тот же день в 11час.00мин.

30.04.2019 сторонами договора составлен и подписан без возражений акт технического состояния объекта, согласно которому Арендатор сдает, а Арендодатель принимает недвижимое имущество – объект, переданный в пользование арендатору по договору аренды, с указанием технического состояния объекта на момент его передачи: имеются отверстия от саморезов по всей площади от установленного оборудования, дополнительно смонтированы стены (перегородки) в количестве 4шт, плитка и стеклянные перегородки имеют загрязнения и следы скотча, не демонтирована рекламная вывеска, а также указаны показания счетчика электроэнергии на 30.04.2019.

Актом от 06.05.2019 зафиксирован демонтаж рекламной вывески над входной группой ИП ФИО2

Письмом исх. №01-08/1054/19 от 02.07.2019 ООО «ВМК Капитал» в ответ на претензию ИП ФИО2 от 10.06.2019 уведомило арендатора о зачете части суммы гарантийного депозита в счет расходов на ремонт арендованного истцом помещения (21 819,43 руб.), оплаты переменной части арендной паты (электроэнергия) за апрель 2019 года (902,64 руб.), оплаты арендной платы за период с 01.05.2019 по 11.05.2019, до момента устранения нарушений технического состояния возвращенного арендатором помещения (54 185,74 руб.), остаток обязалось возвратить после предоставления для этого арендатором банковских реквизитов. 

Отказ ООО «ВМК Капитал» возвратить уплаченные в счет гарантийного депозита денежные средства, послужил основанием для начисления ИП ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами и обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд руководствуется следующим. 

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Факт перечисления истцом гарантийного депозита в сумме 151 960,04 руб. при заключении договора аренды сторонами не оспаривается. 

Из условий договора следует, что при отсутствии непогашенных обязательств арендатора по договору, гарантийный депозит подлежит возврату в течение 10 рабочих дней со дня подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов на дату расторжения договора.

Судом установлено, что на дату расторжения договора, имелись непогашенные обязательства арендатора, которые ООО «ВМК Капитал» правомерно на основании пункта 3.7.3 договора оплачены частично за счет гарантийного депозита, а именно:

- переменная часть арендной платы в виде расходов арендодателя на обеспечение объекта электроэнергией за апрель 2019 года, согласно показаниям приборов учета, указанным в акте от 30.04.2019 при возврате помещения арендодателю, в сумме 902,64 руб.;

- расходы на устранение недостатков помещения (текущий ремонт, демонтаж перегородок, установленных арендатором) в размере 21 819,43 руб., в т.ч. НДС.

Учитывая, что обязанность возместить арендодателю расходы на устранение недостатков возвращенного из аренды помещения возложена на арендатора договором (пункты 2.2.11, 5.5), актом от 30.04.2019 сторонами без возражений зафиксирован перечень недостатков при возврате объекта и прекращении договора, понесенные арендодателем расходы на их устранение подтверждены документально (договором подряда №01-04/0421/18 от 16.04.2018, локальным сметным расчетом №100-19, справкой формы №КС-3 от 29.05.2019 №1, актом о приеме выполненных работ за май 2019 г. №1 от 29.05.2019), судом отклонены доводы представителя ИП ФИО2 о необоснованности зачета суммы данных расходов за счет гарантийного депозита.

При этом, доводы истца о существенном завышении стоимости работ в локальном сметном расчете на ремонт судом не приняты, так как в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтверждены документально, ранее предоставленный арендатору в ходе переписки ООО «ВМК Капитал» сметный расчет не может выступать таким доказательством, так как не подписан сторонами договора подряда. 

В тоже время, сумма гарантийного депозита в размере 54 185,74 руб. необоснованно зачтена ООО «ВМК Капитал» в счет арендной платы за период с 1 по 11 мая 2019 года, в связи с чем, подлежит возврату арендатору по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа условий договора, содержащихся в пунктах 2.2.11, 5.5, суд приходит к выводу, что арендатор, выполняя обязанность по возврату арендуемого объекта, может привести объект аренды в первоначальный вид до его передачи по акту приема-передачи либо возместить арендодателю стоимость таких работ и материалов.  

При этом, арендодатель вправе не принимать объект до устранения арендатором выявленных при приемке объекта недостатков. В таком случае арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату за весь срок просрочки передачи объекта. 

Если Арендатор в течение семи дней либо в срок, согласованный сторонами в акте о дефектах, не устранил недостатки объекта, Арендодатель принимает объект по акту приема-передачи с указанием недостатков. В этом случае, Арендодатель вправе своими силами и/или с привлечением третьих лиц устранить выявленные недостатки, а Арендатор обязан оплатить расходы Арендодателя на устранение недостатков.

Из текста акта технического состояния объекта от 30.04.2019 следует, что арендодатель принял, а арендатор сдал объект аренды с указанием недостатков в его техническом состоянии и показаний прибора учета электроэнергии на момент передачи. В акте от 30.04.2019 отсутствуют определенные сторонами сроки устранения недостатков. В данном акте также записано, что он составлен при передаче объекта. Следовательно, данным актом сторонами 30.04.2019 зафиксирован возврат арендатором помещения и его принятие, с указанием недостатков на момент принятия, арендодателем.

Документы, свидетельствующие о том, что после 30.04.2019 в возвращенном помещении находилось имущество арендатора, в материалах дела отсутствуют. Акт о демонтаже рекламной вывески от 06.05.2019 не подтверждает занятие арендатором помещения после 30.04.2019, а свидетельствует об устранении последним недостатков, указанных в акте  технического состояния объекта от 30.04.2019. 

Поскольку арендодателем объект аренды принят от арендатора 30.04.2019 с составлением акта, начисление ООО «ВМК Капитал» арендных платежей за период 01-11 мая 2019 года является необоснованным. Наличие недостатков принятого арендодателем помещения не может выступать основанием для начисления арендных платежей за пользование помещением, а является в силу условий пункта 5.5 договора для возмещения арендатором расходы арендодателя на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах, гарантийный депозит подлежит возврату ИП ФИО5 в размере 54 185,74 руб., который на основании положений статей 1102, 1105 ГК РФ признается неосновательным обогащением ответчика. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неосновательного обогащения следует отказать.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

Согласно пункту 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по требованию одной стороны денежного обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством, например, при излишней оплате товара, работ, услуг на излишне уплаченную сумму начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, со дня, когда получившая указанные денежные средства сторона узнала или должна была узнать об этих обстоятельствах (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 424, подпункт 3 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ).

Исходя из суммы неосновательного обогащения, признанной судом подлежащей взысканию с ответчика, в размере 54 185,74 руб., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за заявленный в иске период с 22.05.2019 по 10.06.2019 составляет 548,82 руб. Суд признает правомерным расчет истцом процентов с 22.05.2019, поскольку в силу приведенных норм и разъяснений, пункта 3.7 договора, ответчик на указанную дату должен был знать о необоснованности удержания им денежных средств, полученных в качестве гарантийного депозита. В удовлетворении остальной части требований о взыскании процентов судом отказано.

Расходы по оплате государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ отнесены на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Госпошлина в размере 2 475,88  руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в связи с уменьшением размера исковых требований в силу статьи 333.40 НК РФ.  

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 неосновательное обогащение в размере 54 185 руб. 74 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.05.2019 по 10.06.2019 в размере 548 руб. 82 коп., всего 54 734 руб. 56 коп., расходы по государственной пошлине в размере 2 189 руб. 38 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 475 руб. 88 коп., оплаченную по платежному поручению №294175 от 16.10.2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева