АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9392/2015

г. Краснодар

20 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Гигиена плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гигиена плюс» и управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 (судьи Глазунова И.Н., Мисник Н.Н., Ильина М.В.) по делу № А32-9392/2015, установил следующее.

ООО «Гигиена плюс» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) с иском о взыскании 152 362 рублей 27 копеек неосновательного обогащения по договору аренды от 09.09.2002 № 184.

Требования основаны на нормах главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениях статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и решении Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа» (далее – решение от 28.04.2011 № 138). Иск мотивирован излишним внесением обществом в 2014 году арендной платы по договору от 09.09.2002 № 184 за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102029:0005. Размер неосновательного обогащения рассчитан истцом как среднее арифметическое от ставок арендной платы, нормативно установленных для каждого из трех установленных для земельного участка видов разрешенного использования (эксплуатация административных, торговых и жилых помещений). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и  ФИО2.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016, в удовлетворении иска отказано.

Судами установлено, что комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Анапа и обществом заключен договор от 09.09.2002 аренды земельного участка площадью 119 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102029:0005. Впоследствии вид разрешенного использования был изменен: строительство и эксплуатацию административных помещений – 119 кв. м, строительство и эксплуатации жилых помещений – 966 кв. м. По условиям договора размер ежегодной арендной платы может пересматриваться арендодателем самостоятельно, в том числе в связи с изменениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты. Договор аренды заключен на срок до 08.08.2017. Из свидетельства о государственной регистрации права видно, что за обществом зарегистрировано право общей долевой собственности (1/3) на административно-торговое здание с жилыми помещениями, общей площадью 1321,5 кв. м. Письмом от 21.04.2014 управление направило обществу расчет арендной платы с 01.01.2014, в котором указало, что плата составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Согласно кадастровой выписке о земельном участке его разрешенное использование – для строительства и эксплуатации административно-торговых и жилых помещений. Участок находится с собственности муниципального образования город-курорт Анапа, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 25.07.2014 № 23-23-01/347/2014-3895. В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) истец не обосновал нормативно требования в части применения среднеарифметической ставки арендной платы для исчисления размера неосновательного обогащения в отношении земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования. Судами наличие соответствующего законодательного регулирования не установлено. Управление в возражениях на иск пояснило, что в муниципальных правовых актах положение о применении среднеарифметической ставки арендной платы отсутствует. Судами учтено также вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2015 по делу № А32-31580/2014, которым обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным действий управления по применению в 2014 году увеличенной ставки арендной платы. Истец не ссылается на какие-либо нормативные правовые акты федерального, регионального или муниципального уровня, из которых бы усматривалась возможность применения среднеарифметической ставки арендной платы для спорного случая. Признав, что исковые требования общества нормативно не обоснованы, судебные инстанции отказали в их удовлетворении.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2016 решение от 13.11.2015 и апелляционное постановление от 09.02.2016, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Суд округа указал на необходимость самостоятельной квалификации спорных правоотношений и определения подлежащих применению норм в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты. Судами не установлены относимость земельного участка в момент заключения договора аренды к категории земель особо охраняемых природных территорий и к федеральной собственности, основания его отнесения к муниципальной собственности, наличие у органа местного самоуправления на момент заключения договора аренды полномочий на распоряжение участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу. С учетом названных обстоятельств судами не дана оценка договору аренды (дополнительному соглашению) на предмет наличия у них признаков недействительной (ничтожной) сделки. При установлении относимости спорного участка в момент заключения договора аренды к землям курорта федерального значения и его последующего отнесения к муниципальной собственности, при соответствующей оценке договора аренды на предмет соответствия действовавшему в момент его заключения законодательству, судам следовало учесть правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11. Администрация вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем земельного участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Кодекса. Собственник, не имеющий права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, в связи с необходимостью применения двусторонней реституции между ее сторонами, вправе взыскать с арендодателя по ничтожной сделке неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства. В рассматриваемом случае собственник и арендодатель по ничтожной сделке (при соответствующей оценке договора аренды) могут совпасть. От органа местного самоуправления следовало также получить нормативное обоснование возможности применения при расчете платы за пользование земельным участком утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и земли, государственная собственность на которые не разграничена. Без установления дополнительных обстоятельств, оценки договора аренды и дополнительного соглашения, без устранения вышеназванных недостатков содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы, в том числе об отсутствии переплаты за пользование земельным участком в 2014 году, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

До принятия судом решения общество увеличило размер исковых требований, просило взыскать с управления 194 843 рублей 27 копеек излишне внесенных в 2014 году арендных платежей (т. 2,  л. 

<

...>).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017, требования удовлетворены частично. С управления в пользу общества взыскано 168 065 рублей 07 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за пользование в 2014 году земельным участком с кадастровым номером 23:37:0102029:13. С управления в пользу общества взыскано  5 571 рубль в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В остальной части в удовлетворении требований отказано. 

Судебные инстанции установили, что по первоначально представленному ответчиком расчету арендная плата за 2014 год составила 216 084 рубля 14 копеек исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 13 004 386 рублей 85 копеек, процента от кадастровой стоимости – 1,5, коэффициентов инфляции в 2013 и 2014 годах. По платежным поручениям от 09.04.2014 № 100, от 30.06.2014 № 190, от 02.10.2014 № 280 обществом внесена арендная плата за 4 квартала 2014 года в размере 216 083 рублей 77 копеек. Порядок расчета арендной платы в спорный период в городе Анапа определялся решениями Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 № 138, от 27.12.2011 № 228 и от 11.05.2012 № 256. С учетом нахождения земельного участка в границах III зоны горно-санитарной охраны курорта, отнесением участка к землям курорта федерального значения и отсутствием у комитета по управлению имуществом города-курорта Анапа полномочий по предоставлению земельного участка в аренду в 2002 году, суды пришли к выводу о ничтожности договора. Последствием недействительности договора аренды является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования объекта аренды, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. На участке расположено административно-торговое здание с жилыми помещениями. В соответствии с расчетом администрации арендная плата за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 составляет (при применении ставки в размере 1% от кадастровой стоимости) 144 056 рублей 10 копеек. В случае применения ставки в размере 0,07% от кадастровой стоимости размер арендной платы составит 10 083 рубля 93 копейки, а при применении ставки в размере 0,4% от кадастровой стоимости земельного участка – 57 622 рубля 44 копейки. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 004 386 рублей 85 копеек. Согласно кадастровой выписке от 10.06.2014 № 2343/12/14-495686 разрешенное использование земельного участка – для строительства и эксплуатации административно-торговых и жилых помещений. В отношении земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды общество обязано было в 2014 году вносить плату за пользование земельным участком пропорционально доле в праве собственности на здание, расположенное на этом участке (1/3). Установив факт переплаты обществом платежей за пользование в 2014 году земельным участком, суды удовлетворили заявленные требования частично, исходя из наибольшего значения удельного показателя кадастровой стоимости, установленного для данного участка, а не из принципа среднего арифметического ставок арендной платы за каждый из видов разрешенного использования. Расходы по государственной пошлине распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Стороны обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Общество в жалобе просит апелляционное постановление отменить, решение от 11.03.2017 в части взыскания суммы неосновательного обогащения изменить, взыскав с управления неосновательное обогащение за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102029:13 в размере 194 843 рублей 27 копеек. Жалоба мотивирована следующим. Судебные выводы об отсутствии оснований для применения в расчете размера платы за пользования земельным участком среднего арифметического значения нескольких ставок арендной платы, основаны на неправильном применении норм материального права, нарушают принцип равенства участников гражданских правоотношений и противоречат принципу экономической обоснованности определения арендной платы. Неправильно истолкован судами принцип экономической обоснованности, исходя из потенциально максимальной, а не фактической доходности земельного участка. Наличие нескольких видов разрешенного использования допускает использование участка как в соответствии с одним видом, так и согласно всем видам вместе. Любое такое использование будет правомерным. Соответствовать принципу экономической обоснованности будет применение ставки, которая следует тому виду, на основании которого фактически используется участок. Фактическое использование земельного участка во многом регулируется самим публичным собственником, когда он выдает разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства с конкретным назначением. Спорный участок имеет три вида разрешенного использования – для строительства и эксплуатации административных, торговых и жилых помещений, что подпадает под исключение и предполагает определение кадастровой стоимости путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной и среднеэтажной или малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройкой на площадь участка. В этой связи судам следовало учесть содержание пункта 2.1.6 приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (далее – методические указания). Предложенный истцом расчет арендной платы с использованием среднеарифметической ставки от трех ставок основан на принципе равенства участников гражданского оборота, принципе экономической обоснованности определения арендной платы, а также соответствует требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Управление в жалобе просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Жалоба мотивирована следующим. При вынесении решения суд первой инстанции фактически изменил предмет и основание исковых требований общества (возврат неосновательного обогащения по договору аренды на возврат средств по недействительной (ничтожной) арендной сделке). Однако обществом рассмотренные судами требования заявлены не были. Суд апелляционной инстанции, давая оценку указанному обстоятельству, сослался на то, что истцом требования квалифицированы неверно, что не могло служить основанием к отказу в иске. Вместе с тем, исковые требования были заявлены до того, как суд округа в постановлении от 26.05.2016 года указал на недействительность (ничтожность) договора аренды. В последующем уточнении заявленных требований истец продолжал настаивать не на применении последствий недействительности ничтожной сделки, а на неправильное применение управлением методики начисления платы за пользование земельным участком. Таким образом, суд при вынесении решения по делу вышел за рамки заявленных обществом требований, что влечет отказ в удовлетворении иска.

Отзывы на кассационные жалобы в окружной суд не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые сторонами судебные акты следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет по управлению муниципальным имуществом города Анапа (арендодатель, правопредшественник управления) и общество (арендатор) заключили договор от 09.09.2002 аренды земельного участка площадью 119 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102029:0005 для строительства административно-торгового здания. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка был уточнен, который предоставлен для строительства и эксплуатации административных помещений (119 кв. м), строительство и эксплуатацию жилых помещений (966 кв. м). Размер ежегодной арендной платы может пересматриваться арендодателем самостоятельно, в том числе в связи с изменениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты. Договор заключен сторонами на срок до 08.08.2017. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.10.2002 под номером регистрации 23-01.26-3.4.2002-368.

В связи с утверждением постановлением главы города-курорта Анапа от 08.10.2003 № 1130/2 новых границ участка, увеличением его площади до 1085 кв. м, установлением разрешенного использования (для строительства и эксплуатации административно-торговых и жилых помещений), а также изменением кадастрового номера участка стороны заключили дополнительное соглашение от 04.05.2005 к договору аренды.

В дополнительном соглашении предусмотрено, что строительство и эксплуатация административно-торговых помещений осуществляется на площади 119 кв. м, а строительство и эксплуатация жилых помещений на площади 966 кв. м. В отношении названных частей земельного участка стороны предусмотрели различные базовые ставки арендной платы и коэффициенты (соответственно 23,27 и 33,32; 2 и 0,03). Запись с номером регистрации 23-23/26-37/2005-86 о договоре аренды в редакции дополнительного соглашения внесена в ЕГРП 23.06.2005.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.04.2004 серии 23-АБ № 493273, выписке из ЕГРП от 06.07.2015 № 23/026/058/2015-4499, за обществом зарегистрировано право общей долевой собственности (1/3) на административно-торговое здание с жилыми помещениями общей площадью 1321,5 кв. м.

Земельный участок находится в собственности города-курорта Анапы, государственная регистрация права произведена 02.07.2014, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.07.2014 № 23-23-01/347/2014-3895.

В кадастровой выписке от 10.06.2014 № 2343/12/14-495686 указано, что земельный участок имеет вид разрешенного использования – строительство и эксплуатация административно-торговых и жилых помещений. 

С сопроводительным письмом от 21.04.2014 управление направило обществу расчет арендной платы за пользование земельным участком за 2014 год. Сумма годовой арендной платы составила 216 084 рубля 14 копеек и рассчитана как произведение кадастровой стоимости земельного участка (13 004 386 рублей 85 копеек) и ставки арендной платы (1,5%), установленной правилами определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Перечислив по платежным поручениям от 09.04.2014 № 100, от 30.06.2014 № 190, от 02.10.2014 № 280 в качестве арендной платы 216 083 рубля 77 копеек, общество обратилось в арбитражный суд с иском о возврате излишне внесенных платежей. Истец полагает, что на стороне арендодателя имеет место неосновательное обогащение в виде разницы между уплаченной им в 2014 году арендной платой и суммой, рассчитанной обществом как среднеарифметической величины от ставок арендной платы по каждому из видов разрешенного использования земельного участка.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса, подлежат применению также к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке (подпункт 1 статьи 1103 Гражданского кодекса).

Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102029:13 расположен в границах III зоны горно-санитарной охраны курорта. Это влечет недействительность (ничтожность) договора аренды (с учетом дополнительного соглашения к нему) как заключенного органом местного самоуправления в отношении федерального имущества в отсутствие (с превышением) соответствующих полномочий. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора общество обязано было в 2014 году вносить плату за пользование земельным участком пропорционально доле в праве собственности на здание, расположенное на спорном участке (1/3), в соответствии с действующим в этот период муниципальным правовым актом, регулирующим порядок внесения арендной платы за земли на территории города-курорта Анапа. В пункте 2.2 решения от 28.04.2011 № 138 размер арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования рассчитывается по принципу применения наибольшего значения удельного показателя кадастровой стоимости. Поэтому доводы истца о необходимости определения размера арендной платы за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использование по принципу среднего арифметического ставок арендной платы за каждый вид разрешенного использования отклонены судами ввиду необоснованности. Исходя из установленного в спорный период нормативного регулирования и платежей, внесенных обществом в 2014 году за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:37:0102029:13, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика 168 065 рублей 07 копеек. 

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество приводит доводы о том, что судебные акты нарушают принцип равенства участников гражданских правоотношений и противоречат принципу экономической обоснованности определения арендной платы. По мнению истца, предложенный им расчет арендной платы с использованием (применительно к трем видам разрешенного использования земельного участка) среднеарифметической ставки от трех ставок, установленных в решении от 28.04.2011 № 138, соответствует требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Данные доводы окружным судом отклоняются с учетом содержания пункта 2.2 решения от 28.04.2011 № 138, действовавшего в спорный период, и согласно которому размер годовой арендной платы за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. Ссылка на Методические указания также не принимается, поскольку они применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков. В данном случае кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 23:37:0102029:13 определена в установленном порядке, что сторонами не оспаривается.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе управлением, окружным судом не также принимаются с учетом содержания постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2016, давшего обязательные указания судам при направлении дела на новое рассмотрение. 

Иные доводы сторон не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. 

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 07.07.2017 № 270).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу № А32-9392/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                         В.Е. Епифанов 

Судьи      В.А. Анциферов

      Я.Е. Волков