ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15936/2018

г. Челябинск

21 ноября 2018 года

Дело № А34-12016/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДИВ» на решение Арбитражного суда Курганской области от 07.09.2018 по делу № А34-12016/2017 (судья Деревенко Л.А.). 

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Див» - ФИО2.(доверенность от 23.01.2017, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Див» (далее – ООО «Див», истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области к Администрации Петуховского района (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением, содержащим следующие требования: 

- расторгнуть договор аренды земель № 830 от 26.10.1999;

- взыскать с Администрации компенсацию затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений (строения автозаправочной станции и здания сервисного центра водителя) в сумме 20 655 303 руб.

Администрация Петуховского района обратилась в арбитражный суд с встречным иском о взыскании  с  ООО «Див» суммы в размере 1828419 руб. 79 коп., в том числе: 1417982 руб. 77 коп. задолженности по арендным платежам и 410437 руб. 02 коп. - пени.

Определениями суда  от 27.12.2017, 06.02.2018 и  26.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Отдел земельно-

имущественных отношений и охраны труда Администрации Петуховского района» (далее – МКУ  «Земельный отдел»), Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества),  Федеральное государственное казенное учреждение «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям» (далее – Пограничное управление), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курганской области (далее -  ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 07.09.2018 (резолютивная часть объявлена 04.09.2018) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3 л.д. 138-146).

Не согласившись с указанным решением, ООО «Див» (далее также – апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт ссылается на несоответствие  части выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное  применение судом норм материального права.

Полагает, что с учетом  подписанного между сторонами договора аренды земельного участка, целевого использования участка, указанного арендодателем,  полученных разрешений на строительство двух объектов   и вводу их в эксплуатацию, а так же регистрации права на них в ЕГРН у  арендатора не было оснований  полагать о существовании  каких-либо ограничений до введения  МАПП «Петухово». Обратный вывод суда является  необоснованным.

Суд необоснованно отказал в компенсации затрат на строительство, остающихся на земельном участке, поскольку такое обязательство закреплено в п. 3.1 договора аренды, размер затрат подтвержден заключением профессионального оценщика.

Кроме того суд  удовлетворил требования Администрации о взыскании  задолженности по арендной плате без учета положений пунктов 1, 4 ст. 614 ГК РФ  согласно которым  арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом, тогда как арендодателю достоверно известно, что  арендатор с 2006 г. лишен возможности пользования  земельным участком, в по причине не зависящей от арендатора, в силу чего  у последнего отсутствует  обязанность вносить арендную плату.

Кроме того судом неверно рассчитан период задолженности, без учета положений о сроках исковой давности. Полагает, что  плата может быть взыскана лишь за период до момента  получения направленного арендатором в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора аренды.  

С учетом изложенного апеллянт просит отменить судебный акт в части  отказа во взыскании затрат на строительство и в части  удовлетворения встречного иска. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Явку в судебное заседание обеспечило только ООО «Див», иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.10.1999 между Администрацией Петуховского района Курганской области (арендодателем) и ООО «Див» (арендатором) на основании постановления Администрации Путеховского района Курганской области от 05.08.1999 № 206, заключен договор аренды земельного участка № 830, по условиям которого арендатору для строительства АЗС предоставляется земельный участок на 30 лет общей площадью 0,48 га из земель запаса западнее таможенного перехода с Республикой Казахстан с правом последующего выкупа (кадастровый номер 45:14:012003:26 – поставлен на кадастровый учет в 2006 году) – т. 1, л.д. 17, т. 2, л.д. 45-48.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д. 16).

В последующем на указанном земельном участке истцом возведены строение автозаправочной станции и здание сервисного центра водителя, зарегистрировано право собственности (свидетельства 45 РП 063552 от 05.07.2000, 45 ЮУ 086010 от 06.05.2003, адрес объектов: Курганская область, Петуховский район, автодорога «Байкал», 465 км (т. 1, л.д. 19-20).

После заключения договора аренды, в соответствии с Нотой МИД РФ и МИД Республики Казахстан от 03.04.2001 № 185Н/3 дснг и на основании соглашения между Правительством Российской Федерации и Республики Казахстан о пунктах пропуска через российско-казахстанскую Государственную границу от 23.12.1998 в 2004 был построен и введен в эксплуатацию МАПП «Петухово».

07.05.2009 в ответ на обращение истца и.о. начальника Пограничного управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской и Тюменской областям в адрес ООО «Див» направлено письмо о постройке и введении в эксплуатацию в 2004 году МАПП «Петухово» с указанием на то, что использование в соответствии с целевым назначением объектов недвижимости истца влечет нарушение положений статьи 9 закона Российской Федерации от 01.04.1993 № 4730-I «О государственной границе Российской Федерации (т.1, л.д. 22-23).

30.03.2017 ООО «Див» направлено претензионное письмо в адрес арендодателя по рассмотрению вопроса о расторжении договора аренды земель № 830 от 26.10.1999 и произведения компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений в сумме 20 655 303 руб., в ответ на которое арендодатель направил в адрес арендатора проект соглашения о расторжении договора аренды с отказом в отношении компенсации затрат и расчет задолженности по арендной плате (т.1, л.д. 57-65).

Письмами от 06.07.2017 со стороны арендатора и от 04.08.2017 со стороны арендодателя стороны согласовывали вопрос о расторжении договора (т.1, л.д. 66-67).

Ссылаясь на то, что принадлежащий ООО «Див» на праве аренды по договору от 26.11.1999 № 830 земельный участок не может быть использован им в соответствии с целевым назначением истец обратился в арбитражный суд  рассматриваемым иском 

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в части выводов о расторжении договора аренды судебный акт апеллянтом не обжалуется, возражений против пересмотра судебного акта в обжалуемой части от других участников процесса не поступило, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для пересмотра решения в указанной части.

  Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации затрат на строительство остающихся на земельном участке производственных и иных строений и сооружений по первоначальному иску  и  частично удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности арендной платы по встречному иску суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

По правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им

расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статьей 27 ЗК РФ определен перечень земельных участков, подлежащих ограничению в обороте. 

Подпунктом 10 п. 4 ст. 27 ЗК РФ указано, что изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, которые возведены в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Из материалов дела следует, что на  момент предоставления  земельного участка в аренду  соответствующие инженерно-технические сооружения и коммуникации отсутствовали. Доказательств обратного, свидетельствующих о том, что спорный участок был изъят из оборота в момент его предоставления в аренду, не представлено.

Согласно подпункту 5 пункта 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Для решения вопроса об условиях ограничения оборота земельных участков на основании подпункта 5 пункта 5 ст. 27 ЗК РФ следует руководствоваться отраслевым законодательством, в настоящем случае  Законом РФ от 01.04.1993 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации", вступившим в силу не ранее 29.04.1993.

Таким образом, оснований для вывода о наличии в действиях Администрации нарушения требований действующего законодательства на момент принятия решения о  предоставлении земельного участка в аренду не имеется. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

 Как установлено судом,  на момент обращения истца в августе 1999г. в Администрацию  Петуховского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства объектов недвижимости истцу было известно, что испрашиваемый земельный участок располагается в приграничной зоне, поскольку на обстоятельство предоставления земельного участка  западнее таможенного перехода  с Республикой  Казахстан  прямо указано в постановлении  Администрации Петуховского района  от 05.08.1999 № 206 (т.  2 л.д.106) и на указанный момент  были приняты находящиеся в  открытом доступе нормативные акты, устанавливающие режим приграничной зоны, а именно постановление Администрации Курганской области от 15.01.1998 № 16 «Об утверждении Положения по установлению пограничного режима на территориях приграничных районов Курганской области», из которого следует, что на территории Петуховского района Курганской области установлен  пограничный режим в соответствии с Законом Российской Федерации «О Государственной границе Российской Федерации». 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск,  мог и должен был предположить возможность наступления определенных последствий, связанных с  наличием ограничений при осуществлении  хозяйственной деятельности на территориях, в отношении которых установлен приграничный режим.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что недостатки  имущества, на которые ссылается арендатор и которые, по его мнению, препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, были известны арендатору  на момент заключения договора  аренды, в силу чего оснований для привлечения арендодателя к ответственности   со ссылкой на наличие недостатков арендованного имущества и  освобождения в силу этого арендатора от  обязанности по уплате арендных платежей не имеется.

Более того, судебная коллегия  считает необходимым отметить следующее.

 В обоснование доводов об  отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей истец  ссылается на  наличие недостатков переданного в аренду имущества, препятствующих в его использовании к которым относит  факт расположения земельного участка в приграничной зоне.

Вместе с тем  расположение земельного участка в приграничной зоне не препятствует его использованию его в тех целях, для которых данный земельный участок предоставлялся в аренду, а именно – в целях  размещения (строительства)  поименованных в договоре  аренды объектов недвижимости. Объекты,   указанные в договоре  аренды истцом построены,  размещены на спорном земельном участке  в соответствии  с утвержденной в установленном порядке проектной документацией.  Поскольку объекты недвижимости, находящиеся в собственности истца, расположены на  спорном земельном участке, невозможность использования земельного участка  для размещения и эксплуатации  данного имущества  объективно отсутствует.

Фактически в силу наличия особого правового режима  приграничной территории, имеет место невозможность  осуществления  истцом того вида хозяйственной деятельности, в целях осуществления которой возводились данные объекты, т.е. невозможность эксплуатации самих объектов, но не  земельного участка, на котором они расположены.  

С учетом вышеуказанного обстоятельства  довод апеллянта о том, что имущество, переданное по договору аренды, оказалось в состоянии не пригодном для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает (п.4 ст. 620 ГК РФ),  подлежит отклонению.

Факт расположения  на земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности истца, свидетельствует о пользовании истцом данным участком и соответственно наличии  обязательств по  оплате стоимости такого пользования.

С учетом изложенного выводы суда о взыскании задолженности арендной платы являются обоснованными. Срок пользования определен судом верно с учетом  положения ст. 196-200 ГК РФ, о  сроках исковой давности в течении которых допускается судебная защита нарушенных прав. Доводы апеллянта об обратном основаны на неверном понимании норм действующего законодательства.

Доводы о   необоснованном отказе  в компенсации затрат на строительство объектов, остающихся на земельном участке, несостоятельны.

Ссылаясь на наличие  у ответчика обязанности  выплатить компенсацию, истец, по существу заявляет требование о взыскании с Администрации Петуховского района убытков в размере  расходов, затраченных на строительство объектов.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

Судебная коллегия усматривает, что вытекающие из договора аренды № 830 от 26.10.1999 обязательства выполнены арендодателем в полном объеме, в силу чего оснований для привлечения последнего к  ответственности  за невыполнение либо ненадлежащее выполнение договорных обязательств (ст. 393 ГК РФ) отсутствует.

 В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из названной нормы следует, что применение такой меры гражданско-правовой ответственности возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

Суд первой инстанции,  исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к верному выводу об отсутствии  на стороне Администрации вины в возникновении у истца убытков, а так же какой-либо причинной связи между действиями Администрации и возникновением данных убытков.

Доводы апеллянта о наличии  у Администрации обязанности компенсировать затраты поскольку такое обязательство закреплено в п. 3.1 договора аренды, подлежат отклонению.

Условие п. 3.1 договора аренды не может трактоваться в отрыве от  норм действующего законодательства, устанавливающих основания возникновения ответственности за причинение вреда. Как указано выше,  предусмотренные законом основания для возложения на Администрацию ответственности  в виде возмещения убытков не имеется.

 Обязательства по договору  аренды от 26.10.1999 № 830 арендодателем исполнены в полном объеме, цель строительной аренды достигнута,  запланированный  к строительству объект возведен,  право собственности  на объект зарегистрировано за истцом, в силу чего условие п. 3.1 договора аренды не применимо  к рассматриваемой ситуации, расторжение договора по инициативе арендатора в отсутствие  вины арендодателя  не является основанием для  такого применения.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 07.09.2018 по делу № А34-12016/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Див» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев  со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяЛ.П. Ермолаева 

Судьи:М.И. Карпачева 

Л.А. Суспицина