ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-8425/2019

г. Киров

21 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии представителей

от Предпринимателя – ФИО3 по доверенности от 23.04.2019,

от Общества – ФИО4 по доверенности от 11.10.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управляющей компании «Жилищный сервис» (общество с ограниченной ответственностью)

на решение Арбитражного суда Кировской области от 04.03.2020 по делу

 № А28-8425/2019

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5

(ОГРНИП: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

к управляющей компании «Жилищный сервис» (общество с ограниченной ответственностью)

(ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

о признании договора ничтожным и об обязании возвратить денежные средства,

третьи лица: Администрация города ФИО11

(ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области

(ОГРН: 

<

***>; ИНН:4345093420).

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к управляющей компании «Жилищный сервис» (общество с ограниченной ответственностью) (далее – ответчик, Общество) о признании договора аренды от 01.04.2018 части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000367:4, расположенного по адресу: 

<

...>, ничтожным, об обязании возвратить истцу денежные средства в размере 96 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города ФИО11 (далее – Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление) (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 04.03.2020 исковые требования удовлетворены: договор аренды от 01.04.2018 части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000367:4 признан ничтожным, применены последствия его недействительности: с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 96 000 рублей.

Ответчик с принятым решением не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик считает, что из пункта 4 распоряжения Главы администрации г. ФИО11 ФИО6 от 11.07.2001 № 2645 (далее – Распоряжение от 11.07.2001 № 2645) следует, что сами обременения на части земельного участка устанавливались в соответствии с существующим на момент проведения в 2001 году межевания одним единственным фактическим целевым использованием, а именно: для прохода и проезда именно и только к объектам инженерной инфраструктуры, расположенным на этом земельном участке – в целях их (объектов инженерной инфраструктуры) ремонта и эксплуатации. При этом другим лицам предоставлено право ограниченного безвозмездного и беспрепятственного пользования данными частями согласно целевому использованию именно установленного пунктом 4 распоряжения обременения на часть земельного участка. Из указанного пункта и обстоятельств дела следует, что Предприниматель на момент заключения договора аренды земельного участка не обладал законным правом безвозмездного и беспрепятственного пользования частью земельного участка с учетным номером  43:40:00367:4/2 (прохода и проезда по ней). Следовательно, договор аренды является действительным. Кроме того, ответчик  считает, что с учетом того, что транспортное обременение наложено на земельный участок согласно пункту 4 вышеуказанного распоряжения, вступившего в силу 11.07.2001, исходя из обстоятельств и доказательств по делу, а также части 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункта 2 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в их редакции на 11.07.2001, не подлежат применению к обстоятельствам настоящего дела. К обстоятельствам настоящего дела подлежит применению пункт 2 статьи 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ, которым было предусмотрено установление публичных и частных сервитутов. В данном случае Распоряжением от 11.07.2001 № 2645 установлен не публичный сервитут, а установлено транспортное обременение с целью соблюдения именно общественных, а не частных интересов со сферой и целью его применения исключительно в узких общественных интересов, а не с целью соблюдения частных интересов Предпринимателя. Ответчик полагает, что в основе исковых требований истца лежит желание неправомерно обеспечить себе и своим арендаторам проход, проезд через чужой (соседний) земельный участок с кадастровым номером 43:40:00367:4 к своему гаражу и к административному зданию, принадлежащих ФИО7 на праве собственности и расположенных на соседнем земельном участке с кадастровым номером 43:40:000367:39 с целью осуществления ими предпринимательской деятельности. Ответчик указывает, что пользование истцом и арендаторами его гаража и административного здания этой частью земельного участка с учетным номером 43:40:00367:4/2 возможно только лишь в рамках договора аренды с этой части земельного участка или в рамках официально установленного частного сервитута этой части земельного участка. Ответчик указывает, что 21.02.2005 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Кировской области был осуществлен именно и только единственно государственный кадастровый учет земельных участков, указанных в плане межевания территории кадастрового квартала № 367, утвержденного Распоряжением от 11.07.2001 № 2645. Уполномоченным органом не осуществлялась именно государственная регистрация публичного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:00367:4 с учетным номером  43:40:00367:4/2 . На дату заключения и в период действия спорного договора аренды публичных сервитут на спорную часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:00367:4 с учетным номером  43:40:00367:4/2 публичный сервитут не установлен. Ответчик считает, что для правильного разрешения спора следует установить в каких точных границах был произведен кадастровый учет спорной части земельного участка, о проведении публичных слушаний именно о возможности установления публичного сервитута на спорную часть земельного участка, о принятии решения уполномоченным органом решения об установлении публичного сервитута, о подаче уполномоченным органом заявления о государственной регистрации публичного сервитута. Также ответчик считает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 43:40:00367:4 в силу закона с 01.03.2005 является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, в том числе соответчиков ФИО8, ФИО9, ФИО10, арендодателем по договору аренды являются собственники помещений многоквартирного дома. Следовательно, к участию в деле в качестве соответчиков подлежат привлечению собственники помещений в многоквартирном доме. Кроме того, решение суда по настоящему делу затрагивает имущественную сферу собственников помещений многоквартирного дома, их право собственности на денежные средства в размере 96 000 рублей. 

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Администрация представила отзыв, в котором указывает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Управление отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании представители сторон подержали свои позиции по делу. 

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела,  истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 43:40:000367:67 (

<

...>) и 43:40:000367:39 (г. Киров, ул. Тургенева), на которых расположены принадлежащие ФИО5 на праве собственности административное здание с кадастровым номером 43:40:000367:28472 и гараж с кадастровым номером 43:40:000367:499 (листы дела 23, 25, 99 том 1).

На основании договора управления многоквартирным домом от 01.01.2017 № 100 Общество осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...>. В приложении № 2 к договору в составе общего имущества многоквартирного дома указана придомовая территория в границах, установленных кадастровым паспортом (пункт 7 приложения № 2) (лист дела 47 том 1).

19.03.2018 истец обратился к ответчику с письмом о предоставлении возможности проезда по земельному участку с кадастровым номером 43:40:000367:4 , поскольку выезд от административного здания и здания гаража на 1-й Газетный переулок перекрыт ж/б блоками летом 2017 года, выезд на ул. Тургенева с 12.03.2018 перекрыт автоматическим шлагбаумом (лист дела 59 том 1).

01.04.2018 между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату за временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000367:4, границы которой определяются в соответствии с пунктом 1.3 договора, в целях проезда легкового автотранспорта к зданию гаража по ул. Тургенева, д. 2, площадью 124,6 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000367:499. Характеристики земельного участка с кадастровым номером 43:40:000367:4: место нахождения: 

<

...>; категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов) для размещения жилого дома с нежилыми помещениями; площадь 5 104 кв.м.; земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> на основании федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (пункт 1.2). Размер арендной платы составляет 8 000 рублей в месяц (пункт 2.1) (лист дела 19 том 1).

Истец перечислил ответчику плату за пользование земельным участком в общей сумме 96 000 рублей (листы дела 30-41 том 1).

На запрос истца в письме от 20.03.2019 № 1381-18-06 Администрация сообщила Предпринимателю, что для организации проезда по земельному участку с кадастровым номером 43:40:000367:4 установлено ограничение при проведении межевания кадастрового квартала № 367, утвержденного Распоряжением от 11.07.2001 № 2645, которое внесено в ЕГРН с характеристикой  части земельного участка «публичный сервитут».

09.04.2019 истец направил ответчику претензию с требованием о возврате денежных средств в размере 96 000 рублей, уплаченных, по его мнению, по недействительному договору аренды.

Поскольку ответчик требование истца не исполнил, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Кировской области руководствовался  пунктом 2 статьи 167, пунктом 2 статьи 168, пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 23, пунктом 2 статьи 41 ЗК РФ, частью 5 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25).

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ, действовавшего в период принятия Распоряжения от 11.07.2001 № 2645, в отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты (пункт 1). Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами (пункт 2). Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для в том числе для обеспечения прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок (пункт 3). 

В соответствии со статьей 23 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (пункт 2). Могут устанавливаться публичные сервитуты для прохода или проезда через земельный участок (подпункт 1 пункта 3). Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (пункт 8). Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 9).

В силу пункта 2 статьи 41 ЗК РФ в соответствии с пунктом 1 статьи 23 настоящего Кодекса права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Согласно части 3 статьи 11 Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» публичные сервитуты, установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются на условиях, указанных в федеральном законе или ином нормативном правовом акте Российской Федерации, нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, нормативном правовом акте органа местного самоуправления, предусматривающих установление таких публичных сервитутов. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона правообладатель земельного участка, обремененного публичным сервитутом, вправе использовать меры защиты своих интересов, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии с частью 5 статьи 36 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно материалам технического отчета по межеванию земельных участков в кадастровом квартале № 367 в техническом задании ОАО «Кировпроект» на выполнение работ по инвентаризации земель (межеванию земель), утвержденном Управлением муниципальными землями администрации г. ФИО11 15.05.2000, проектной организации надлежало отображать на плане межевания графически и оформлять как часть участка сервитуты, которые существовали на момент согласования проектных границ земельных участков (пункт 11.2 технического задания, листы дела 10, 3-194 том 2). 

В ведомости сведений по земельным участкам и объектам недвижимости кадастрового квартала № 367 по состоянию на 28.02.2001 в части земельного участка по адресу: 

<

...> инвентаризационный номер 367-0044, площадью 5 103,8306 кв.м., фактическим использованием для размещения и эксплуатации жилого дома со встроенным помещениями выделена и оформлена часть земельного участка с инвентаризационным номером 367-0044/11, площадью 467,3291 кв.м., фактическим использованием которого является – транспортное сообщение. В таблице площадей транспортных обременений кадастрового квартала также указана площадь части земельного участка с инвентарным номером 367-0044/011 (листы дела 15-54, 182 том 2). 

Актом согласования проекта границ землепользований кадастрового квартала № 367 согласованы границы земельного участка 44 – 11.01.2001 (лист дела 72 том 2).

Распоряжением от 11.07.2001 № 2645 в связи с завершением работ по разработке плана межевания территории кадастрового квартала № 367 с согласованием границ земельных участков фактическими землепользователями утвержден план межевания территории кадастрового квартала № 367 в пределах красных линий улиц Воровского, ФИО11, ФИО12, ФИО13 (пункт 1); установлено целевое использование земельных участков и их частей в соответствии с планом межевания (пункт 3); наложено обременение на части земельных участков, указанных в плане границ в соответствии с существующим на момент проведения межевания фактическим целевым использованием (проход, проезд, ремонт и эксплуатация объектов инженерной инфраструктуры) и предоставлено другим лицам право ограниченного безвозмездного и беспрепятственного пользования данными частями согласно установленному целевому использованию (пункт 4) (лист дела 95 том 1).

При этом из пункта 4 Распоряжения от 11.07.2001 № 2645 не следует, что целевым использованием является проход, проезд, ремонт и эксплуатация именно и только объектов инженерной инфраструктуры, поскольку не указано на проход и проезд к объектам инженерной инфраструктуры. Следовательно, установленное обременение на часть земельного участка предоставляет другим лицам право ограниченного безвозмездного и беспрепятственного пользования данными частями в целях прохода и проезда, и не только к объектам инженерной инфраструктуры.

Из выписки из ЕГРН по состоянию на 20.11.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером  43:40:000367:4 следует, что адрес земельного участка установлен относительно ориентира – жилой дом, почтовый адрес: 

<

...>, площадь земельного участка – 5 104 кв.м., правообладателем является – МО «Город Киров», дата регистрация права – 02.08.1999, часть земельного участка с учетным номером 43:40:000367:4/2 – план (чертеж, схема) содержит сведения о площади – 467,23 кв.м. и описание ограничения – публичный сервитут (лист дела 33 том 5).

Согласно сообщению Управления от 20.11.2019 запись о публичном сервитуте, установленном в отношении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000367:4/2 внесена в формы Единого государственного реестра земель 21.02.2005 (лист дела 210 том 4).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на основании акта полномочного органа местного самоуправления (Распоряжения от 11.07.2001 № 2645) часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000367:4/2 ограничена в использовании с целью предоставления прохода, проезда, ремонта и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры и предоставления права другим лицам безвозмездного и беспрепятственного пользования согласно целевому использованию. В ЕГРН 21.02.2005 внесены сведения об обременении части земельного участка в виде публичного сервитута. Данные сведения не изменялись.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, ссылки на письма Управления Росреестра по Кировской области от 02.03.2020 № 07-1757, от 27.02.2020 № 07/3-50/20 (представленные в апелляционной инстанции) подлежат отклонению, поскольку, по сути, направлены на оспаривание Распоряжения от 11.07.2001 № 2645, а также на оспаривание зарегистрированного обременения спорной части земельного участка, что выходит за рамки предмета настоящего спора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 7 Постановления № 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае по оспариваемому договору истцу предоставлена за плату для проезда транспорта к объектам истца часть земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН как публичный сервитут, установленный в целях предоставления другим лицам безвозмездного и беспрепятственного пользования, в том числе для прохода, проезда. 

Кроме того, решением Первомайского районного суда г. ФИО11 от 18.03.2020 по иску ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании противоречащим действующему законодательству и недействующим Распоряжения заместителя главы Администрации г. ФИО11 от 01.10.2019 № 4092-зр «Об утверждении проекта межевания части застроенной территории в кадастровом квартале 43:40:00367, в районе улицы Тургенева Ленинского района города ФИО11» установлено отсутствие сформированного земельного участка для обслуживания многоквартирного дома № 2 по ул. Тургенева г. ФИО11. В связи с этим право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло. В удовлетворении исковых требований отказано. 

Апелляционным определением Кировского областного суда от 04.06.2020 указанное решение оставлено без изменения.

Таким образом, у ответчика отсутствовали правовые основания для передачи спорной части земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела подтверждается факт злоупотребления правом со стороны Общества при заключении договора аренды, что позволяет признать договор аренды недействительной сделкой (ничтожной) по правилам статьи 10 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что арендодателем по договору аренды являются собственники помещений многоквартирного дома, следовательно, они подлежат привлечению к участию в деле в качестве соответчиков; оспариваемое решение суда затрагивает имущественную сферу собственников помещений многоквартирного дома, судом апелляционной инстанции не принимаются.

В соответствии с частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

В части 6 указанной статьи установлено, что в случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.

Ходатайство сторон о привлечении собственники помещений многоквартирного дома в качестве соответчиков и согласие истца на совершение такого процессуального действия в материалах дела отсутствуют.

Обстоятельства, приведенные в части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые позволили бы суду по собственной инициативе привлечь собственников помещений многоквартирного дома к участию в деле качестве соответчиков, в рассмотренном деле не установлены.

Плата за пользование земельным участком в сумме 96 000 рублей  перечислена Обществу.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Кировской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 04.03.2020 по делу №А28-8425/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу управляющей компании «Жилищный сервис» (общества с ограниченной ответственностью) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Л.И. Черных

ФИО14

ФИО1