﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13972/2018

г. Краснодар

19 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И. судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Партнер Инвест Кубань» (ИНН 2308209337, ОГРН 1142308005322), ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц:  публичного акционерного общества «Крайинвестбанк», конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания “Стройстиль”», Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу ООО «Партнер Инвест Кубань» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 по делу № А32-13972/2018 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Ильина М.В.), установил следующее.

ООО «Восьмое небо» (определением от 18.09.2018 наименование заявителя изменено на ООО «Партнер Инвест Кубань»; далее – общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным  отказа от 15.02.2018 № 23/001/001/823/2017-6679 в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37, возложении на управление обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) запись о расторжении указанного договора (уточненные требования). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Строительная компания “Стройстиль”» (далее – компания), ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (далее – банк) и Департамент имущественных отношений Краснодарского края. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2018 (судья Левченко О.С.)  требования общества удовлетворены. 

Постановлением апелляционного суда от 18.04.2019 решение от 10.12.2018 отменено, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 10.12.2018. По мнению заявителя, ссылка  апелляционного суда на введение в отношении компании процедуры банкротства и на недействительность сделки – отказа от договора (в силу статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – Закон № 127-ФЗ), не обоснована, поскольку такие сделки являются оспоримыми. Однако отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве как сделка не оспорен, поэтому является действительным. Общество не заявило ходатайство о фальсификации доказательств (письма общества о полной оплате компанией денежных средств по договору долевого участия в строительстве), поскольку никакие письма и справки не могут считаться доказательством оплаты. Общество также считает, что требование (предупреждение) об уплате задолженности по договору в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) направлено им должнику в установленном законом порядке, по правильному адресу и надлежащему получателю.

В отзывах на жалобу банк и конкурсный управляющий компании просят оставить без изменения обжалуемый судебный акт, считая его законным и обоснованным. Конкурсный управляющий указывает, что общество злоупотребляет своим правами, действует недобросовестно, в обход Закона № 214-ФЗ, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, включенных в реестр требований  компании, в результате действий общества из конкурсной массы может выбыть ликвидное имущество должника (право требования 25 квартир). Общество нарушило установленную Законом № 214-ФЗ процедуру расторжения договора; порядок предъявления денежного требования к должнику, находящему в процедуре банкротстве, так как в силу пункта 1 статьи 63 и пункта 1 статьи 126 Закона № 214-ФЗ все требования кредиторов по денежным обязательствам должны рассматриваются исключительно в рамках процедуры банкротства;  не предпринимало  никаких действий по взысканию спорной задолженности более 1 года и 8 месяцев с даты наступления обязательств дольщика и не обращалось с заявлением о включении своих требований в реестр требований кредиторов компании. Зная о прекращении деятельности компании и открытии конкурсного производства, а также о смене адреса для направления корреспонденции: г. Ейск, ул. Ростовская, 71 (указанная информация размещена в открытом доступе, является доступной и общеизвестной), общество исключительно формально направило предупреждение об исполнении обязательств не в адрес конкурсного управляющего, а в адрес бывшего руководителя Скорины И.П. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что 23.06.2015 общество и компания заключили договор участия в долевом строительстве № ШД/Ж/Л2/37, согласно которому на общество возложена обязанность своими силами и (или)  с привлечением других лиц построить (создать) дом: «Жилой комплекс со встроенными помещениями по ул. Целиноградская, 2/И в пос. Березовом, г. Краснодар, литера 2» на земельном участке площадью 27 781 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:378; после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и не позднее 1 квартала 2018 года передать участнику долевого строительства 25 квартир общей площадью 1463,21 кв. м.

Цена договора определена в сумме 39 506 670 рублей (пункт 2.1 договора).

Полная оплата договора производится до 31.12.2015 (пункт 2.2 договора).

03 июля 2017 года компания заключила с банком договор о залоге прав (требований) участника долевого строительства № 160260/2, согласно которому компания передала банку в залог права (требования) участника долевого строительства, вытекающие из договора. По кредитному договору от 03.07.2015 № 160260 банк предоставил компании 25 млн рублей кредита.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017 по делу № А32-5267/2016 компания признана банкротом.

07 сентября 2017 года общество направило компании уведомление от 06.09.2017 № 47 о необходимости оплаты по договору до 16.09.2017. В случае неоплаты задолженности заявитель проинформировал компанию о расторжении договора.

18 октября 2017 года в связи с неоплатой задолженности общество направило в адрес компании уведомление об отказе от договора.

  02 ноября 2017 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения в отношении объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:378, расположенного по адресу: г. Краснодар, пос. Березовый, Березовский сельский округ, ул. Целиноградская, 2/И, в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37. К заявлению приложены уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств от 06.09.2017 № 47 с описью и квитанцией об отправке;  соглашение об отказе от исполнения договора от 17.10.2017 № 50; письмо об отказе от исполнения договора от 17.10.2017 № 49 с описью и квитанцией об отправке. 

  Управление уведомлением от 15.11.2017 № 23/001/001/823/2017-6679 приостановило государственную регистрацию, а затем уведомлением от 15.02.2018 № 23/001/001/823/2017-6679 отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении, установив, что в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора от 03.07.2015 № 160260/2, заключенного компанией и банком, расторжение договора долевого участия приведет к нарушению прав залогодержателя (банка). 

Полагая, что отказ управления является недействительным, общество обратилось в арбитражный суд.

Рассматривая спор, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.

В силу  части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

 В силу части 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). 

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ). 

В силу части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи. 

Частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 

Таким образом, законодатель установил четкий порядок направления застройщиком уведомлений о необходимости погашения  задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования и об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомления в обязательном порядке должны направляться по почте заказным письмом с описью вложения. В случае нарушения императивного порядка направления уведомления сделка считается сохранившей юридическую силу, основания для  государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве отсутствуют.

С учетом изложенных правовых норм апелляционный суд, оценивая законность оспариваемого отказа управления, обоснованно исследовал не только мотивы, по которым управление отказало банку в регистрации, но и правомерность отказа в целом, то есть соблюдение обществом процедуры расторжения договора, наличие необходимых документов, подтверждающих эти обстоятельства. 

 На основании отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35002003575031 (номер корреспонденции из квитанции о направлении уведомления от 06.09.2017 № 47 о необходимости оплаты по договору) апелляционный суд установил, что предупреждение, направленное по юридическому адресу компании: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 168/1, возвращено отправителю с отметкой «Истек срок хранения».

В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

В период направления обществом уведомления порядок доставки (вручения) регистрируемых почтовых отправлений определялся Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31.07.2014 № 234 (далее – Правила № 234) в первоначальной редакции. 

В силу пунктов 10 и 32 Правил № 234 регистрируемые почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи, извещения о них опускаются в почтовые абонентские ящики не позднее следующего рабочего дня за днем поступления почтового оправления в объект почтовой связи места назначения, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи. 

Пунктом 34 Правил № 234 предусматривалось, что при неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения не полученные адресатами регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

Согласно пункту 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом федерального государственного унитарного предприятием «Почта России» от 17.05.2012 № 114-п, при неявке адресатов за регистрируемым почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичных извещений формы 22 им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения формы 22-в. На оборотной стороне регистрируемого почтового отправления или сопроводительного адреса к посылке делается отметка о дате и времени выписки вторичного извещения, которая подписывается почтовым работником. 

Обязанность почтовой организации по доставке адресату вторичного извещения и проставления на конвертах отметок о вручении устранена с 09.04.2018 (приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 13.02.2018 № 61 в пункт 34 Правил № 234 внесены изменения, в соответствии с которыми отменено действующее ранее правило о том, что при неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение).

Таким образом, застройщик должен был располагать  информацией о состоявшемся первичном и вторичном извещении компании организацией связи.  

 Из материалов дела следует, что направленные по юридическому адресу компании почтовые отправления (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35002003575031, а также конверт, представленный для обозрения в суд кассационной инстанции) получены почтовой организацией и отправлены обратно с указанием причины возврата «Истек срок хранения». При этом на оборотной стороне почтового конверта отсутствуют отметки о первичном и вторичном извещениях, в отчете об отслеживании почтового отправления отражена одна неудачная попытка вручения. 

Данные обстоятельства свидетельствует о несоблюдении порядка оказания услуг почтовой связи. Поскольку установленный порядок доставки и вручения почтового отправления компании нарушен, процедура расторжения договора долевого участия в строительстве не может признаваться соблюденной. 

В рассматриваемом случае компания (участник долевого строительства) корреспонденцию не получила, неполучение не связано с отказом от получения корреспонденции. Из представленных в управление и в суд документов не следует, что участник долевого строительства был надлежащим образом предупрежден о необходимости оплаты и наступлении  изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора. Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обжалуемый отказ управления не противоречит положениям Закона № 218-ФЗ и Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, апелляционный суд установил, что общество направило участнику долевого строительства уведомление о необходимости погашения  задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования и об одностороннем отказе от исполнения договора по истечении более полутора лет  с даты наступления соответствующего обязательства дольщика и после признания решением от 03.03.2017 по делу № А32-5267/2016 компании банкротом. 

03 июля 2017 года компания заключила с банком договор о залоге прав (требований) участника долевого строительства № 160260/2, согласно которому компания передала банку в залог права (требования) участника долевого строительства, вытекающие из договора. По кредитному договору от 03.07.2015 № 160260 банк предоставил компании 25 млн рублей кредита.

  Определением от 25.01.2017 по делу № А32-5267/2016 требования банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов компании в сумме 54 845 890 рублей 72 копейки основного долга и отдельно 4 488 056 рублей 27 копеек неустойки, при  этом  24 762 459 рублей 82 копейки обеспечены залогом имущества должника, в том числе по договору от 03.07.2015 № 160260.

В обоснование отказа от исполнения договора общество ссылается на наличие у компании задолженности.  

 Однако в материалы дела банк представил копию письма общества от 02.07.2015 № 17, согласно которому застройщик (общество) подтверждает, что участник долевого строительства (компания) произвел оплату по договору участия в долевом строительстве от 23.06.2015 № ШД/Ж/Л2/37 (т. 3 л. д. 78). О недействительности и фальсификации указанного письма общество не заявляло.

Таким образом, в рассматриваемом случае имеется спор о наличии  задолженности компании перед обществом. 

 Кроме того, на момент обращения общества с требованием о погашении задолженности в отношении компании введена процедура конкурсного производства, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 126 Закона № 214-ФЗ все требования кредиторов по денежным обязательствам должны рассматриваются исключительно в рамках процедуры банкротства. Конкурсный управляющий оспаривает наличие задолженности.

Установив несоблюдение процедуры расторжения договора долевого участия и наличие неразрешенного спора в отношении задолженности по договору, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, которые судом апелляционной инстанции исследованы и получили надлежащую правовую оценку. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 по делу № А32-13972/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							     Е.И. Афонина

Судьи 										     Е.В. Артамкина

										     О.Л. Рассказов