Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33256/2017

02 августа 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  02 августа 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 187342, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 17.02.1999) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Петербурггазспецстрой" (адрес: Россия, 187340, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 24.12.2012) 

о взыскании 4 949 747 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 17.03.2017, а также 885 084 руб. 12 коп. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 01.07.2016 по 17.03.2017, а также неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере  4 949 747 руб. 18 коп., начиная с 18.03.2017 за каждый день просрочки по день фактической уплаты суммы долга, исходя из ставки 0,15 % в день

при участии: 

от истца: представителя ФИО2 (доверенность от 06.06.2017) 

от ответчика: представителя ФИО3 (доверенность от 01.02.2016)

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПетербургГазСпецСтрой" (далее – Общество) о взыскании 4 949 747 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 17.03.2017, а также 885 084 руб. 12 коп. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 01.07.2016 по 17.03.2017, а также неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере  4 949 747 руб. 18 коп., начиная с 18.03.2017 за каждый день просрочки по день фактической уплаты суммы долга, исходя из ставки 0,15 % в день.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика относительно удовлетворения искового заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-33989/2016 и А56-65650/2016, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, на основании постановления главы администрации Кировского муниципального района Ленинградской области от 03.09.2012 № 3083 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и общество с ограниченной ответственностью «Бустер» (далее – ООО «Бустер») заключили договор от 17.10.2012 № 2021-з аренды земельного участка (далее – Договор) площадью 121 287 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101010:45, находящегося по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием «под строительство предприятия по производству строительных металлоконструкций» в границах, указанных в прилагаемом кадастровом паспорте участка, сроком с 09.07.2012 до 09.06.2013.

Пунктом 2.2 Договора установлено, что он одновременно является актом приема-передачи Участка. 

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 Договора.

В силу пункта 5.2 Договора, в случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

В связи с завершением строительства ООО «Бустер» выдано разрешение от 01.11.2013 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – завода по производству металлоконструкций площадью 1281,0 кв.м, в отношении которого за застройщиком было зарегистрировано право собственности как на вновь созданный объект недвижимого имущества.

22.12.2015 на основании договора купли-продажи от 02.11.2015 № 02/11/2015 и акта приема-передачи от 02.11.2015 зарегистрирован переход к Обществу права собственности на завод по производству металлоконструкций общей площадью 1281,0 кв. м по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в  пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 13, 14  постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Вместе с тем, ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Исходя из изложенного, с момента регистрации за Обществом права собственности на объект недвижимости, расположенный на Участке, - 22.12.2015 - арендатором по Договору является Ответчик, а следовательно, у Ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей за такое пользование. 

Ссылаясь на неисполнение обязательств Общества по внесению арендной платы, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 АПК РФ в редакции, действовавшей до 12.07.2017 спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Аналогичное правило установлено действующей в настоящее время редакцией названной статьи, согласно которой гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора  истцом представлена в материалы дела претензия от 17.03.2017 № 39-4033/17, направленная Обществу по адресу: 195220, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 22. офис 301. Вместе с тем, названная претензия не может быть принята судом в качестве доказательства, подтверждающего соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Из текста самой претензии и приложенного к ней списка внутренних почтовых отправлений от 20.03.2017 усматривается, то названная претензия была направлена ответчику по адресу: 195220, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 22. офис 301. Согласно общедоступным данным сайта ФГУП «Почта России» названное почтовое отправление с почтовым идентификатором 18734206850495 возвращено органом почтовой связи без вручения.

 Однако согласно выписке из ЕГРЮЛ адресом места нахождения ответчика является: 187340, 

<

...>.

Претензия в силу положений статьи 165,1 ГК РФ является юридически значимым сообщением и подлежит направлению по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Поскольку доказательств направления ответчику претензии по адресу, указанному  ЕГРЮЛ, истцом не представлено, названная претензия не может быть принята судом в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Доводы Комитета о том, что претензия была направлена ответчику по адресу, указанному в ЕГРЮЛ 05.05.2017 не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку ни в реестре почтовых отправлений от 05.05.2017, ни на копии почтового конверта, представленного истцом не имеется отметок и иных данных позволяющих установить, что 05.05.2017 ответчику была направлена претензия от 17.03.2017.

Комитетом в материалы дела представлена претензия от 06.03.2017 № 39-845/17, с требованием об уплате задолженности за период с 09.12.2016 по 06.03.2017 в сумме 1 823 244 руб. 87 коп. и 600 852 руб. 80 коп. пеней за несвоевременное внесения арендной платы.

В ответ на эту претензию ответчик направил письмо от 30.03.2017 № 37, с возражениями, т.е. названная претензия была получена ответчиком.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора в отношении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.12.2016 по 06.03.2017 в сумме 1 823 244 руб. 87 коп. и 600 852 руб. 80 коп. пеней за несвоевременное внесения арендной платы, является соблюденным. В остальной части, в отношении исковых требований о взыскании задолженности за период с 20.07.2016 по 08.12.2016 и с 07.03.2017 по 17.03.2017 и неустойки, начисленной на сумму этого долга, подлежат оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора на основании п. 2 ч. 1 статьи 148 АПК РФ.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств перечисления арендной платы в порядке и сроки установленные договором, истец обоснованно обратился в суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки.

Вместе с тем, произведенный истцом расчет долга и неустойки не может быть признан судом обоснованным.

Размер арендной платы за землю в силу положений статьи 65 АПК РФ относится к категории регулируемых цен и в спорный период определялась на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520. Размер ежемесячной арендной платы в 2016 году составил 551 097 руб. 81 коп., а в 2017 – 644 784  руб. 43 коп. 644 784 руб. 43 коп. обоснованно рассчитан Комитетом на основании указанного выше нормативного акта, проверен судом и признан правильным.

Исходя из указанного размера квартальной арендной платы, размер арендной платы, подлежащей внесению в период с 09.12.2016 по 06.03.2017, составляет 1 805 467 руб. 52 коп.:

с 09.12.2016 по 31.12.2016 (551097,81 / 31 (количество дней в декабре 2016)х22 (количество дней в период с 09.12.2016 по 31.12.2016)=391 101 руб. 67 коп.

за январь и февраль 2017 года 2х 644 784 руб. 43 коп.=1 289 568 руб. 86 коп.

с 01.03.2017 по 06.03.2017 (644 784,43 / 31 (количество дней в марте 2016)х6 (количество дней в период с 01.03.2017 по 06.03.2017)=124 796 руб. 99 коп.)

Таким образом, исковые требования в части взыскания основной задолженности за период с 09.12.2016 по 06.03.2017 подлежат удовлетворению в сумме 1 805 647 руб. 52 коп., а в остальной части удовлетворению не подлежат.

В связи с неверным расчетом суммы основной задолженности, пересчету подлежит и сумма подлежащей взысканию по договору неустойки.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором до 20 числа (включительно) оплачиваемого месяца, следовательно, неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы может быть начислена не ранее чем с 21 числа соответствующего месяца.

Так, неустойка, начисленная на сумму задолженности за нарушение сроков внесения арендной платы за декабрь 2016 года  (с 09 по 31.12.2016) подлежит начислению за период с 21.12.2016 по 06.03.2017 (76 дней) и составляет за этот период 44 585 руб. 59 коп.

За нарушение сроков внесения арендной платы за январь 2017 года неустойка подлежит начислению за период с 21.01.2017 по 06.03.2017 (45 дней) и составляет за этот период 44 490 руб. 13 коп. 

За нарушение сроков внесения арендной платы за январь 2017 года неустойка подлежит начислению за период с 21.02.2017 по 06.03.2017 (14 дней) и составляет за этот период 13 540 руб. 47 коп. 

Таким образом, исковые требования в части взыскания неустойки, начисленной на сумму указанной выше задолженности за период с 21.12.201 по 06.03.2017  подлежат удовлетворению в сумме 102 616 руб. 19 коп., а в остальной части удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика о том, что договора аренды был расторгнут предыдущим арендатором не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не подтверждены соответствующими доказательствами.

Ссылки ответчика на тождество споров, рассмотренных в рамках дела № А56-65650/2016 и настоящего дела не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку в рамках дела № А56-65650/2016 рассматривалось требование о взыскании платы за пользование тем же земельным участком, но за иной период.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Петербурггазспецстрой" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области 1 805 467 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с 09.12.2016 по 06.03.2017 и неустойки в размере 102 616 руб. 19 коп. 

Исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 20.07.2016 по 08.12.2016 и с 07.03.2017 по 17.03.2017 и неустойки, начисленной на сумму этого долга, оставить без рассмотрения. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Петербурггазспецстрой" в доход федерального бюджета 32 081 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.