ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17482/2023

город Ростов-на-Дону

24 июля 2025 года

15АП-6027/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Абраменко Р.А., Емельянова Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алимардановой А.Г., 

при участии:

от Администрации г. Сочи: представитель не явился, надлежащим образом извещен;

от ООО «Дело Плюс» (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО1 по доверенности от 13.05.2025, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дело Плюс»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2025 по делу № А32-17482/2023 

по иску Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дело Плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 28.06.2022 № 4900011420, о расторжении договора аренды,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дело Плюс»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании пунктов договора от 28.06.2022 № 4900011420, предусматривающих передачу арендатору земельного участка с момента заключения договора, недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Дело Плюс» (далее – общество), согласно которому просит суд:

- взыскать задолженность по договору аренды от 28.06.2022 № 4900011420 за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 в размере 7 987 178, 09 руб. и пени за период с 11.09.2022 по 31.03.2023 в размере 367 939,46 руб.;

- расторгнуть договор аренды от 28.06.2022 № 4900011420 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0205014:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Абрикосовая, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 12.07.2022 № 23:49:0205014:1135-23/238/2022-2 об обременении в виде договора аренды от 28.06.2022 № 4900011420 в Едином государственном реестре недвижимости. 

Данному исковому заявлению присвоен номер дела № А32-17482/2023.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 производство по делу № А32-17482/2023 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № 2а-3519/2023.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2024 производство по делу возобновлено.

Администрация муниципального образования города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Дело Плюс», согласно которому просит суд:

- взыскать задолженность по договору аренды от 28.06.2022 № 4900011420 за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 в размере 3 280 986,30 руб., пени за период с 01.04.2023 по 16.08.2023 в размере 755 664,55 руб.

Данному исковому заявлению присвоен номер дела № А32-51322/2023.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2024 дела № А32-51322/2023 и № А32-17482/2023 объединены в одно исковое производство, объединенному делу присвоен № А32-17482/2023.

Исковыми требованиями администрации по объединенным делам являются требования:

взыскание задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.06.2023 в размере 11 268 164,39 руб.; взыскание пени за период с 11.09.2022 по 16.08.2023 в размере 1 123 604,01 руб.; расторжение договора аренды от 28.06.2022 № 4900011420 с указанием в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Росреестра регистрационной записи от 12.07.2022 № 23:49:0205014:1135-23/238/2022-2 об обременении в виде договора аренды от 28.06.2022 № 4900011420 в ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2024 принят встречный иск. В рамках встречных требований ООО «Дело Плюс» просит признать недействительными (ничтожными) пункты 1.4, 1.5 и 1.6 договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, с кадастровым номером 23:49:0205014:1135, площадью 1 110 кв.м, с видом разрешенного использования «предпринимательство» (код 4.0), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Абрикосовая. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2025 первоначальный иск удовлетворен. С общества «Дело Плюс» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4900011420 за период с 01.07.2022 по 30.06.2023 в размере 11 268 164,39 руб., пени за период с 11.09.2022 по 16.08.2023 в размере 1 123 604,01 руб. Иск удовлетворен также в части расторжения договора аренды земельного участка от 28.06.2022 № 4900011420. Суд указал, что решение является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРН регистрационной записи от 12.07.2022 № 23:49:0205014:1135-23/238/2022-2 об обременении участка в виде договора аренды от 28.06.2022 г. № 4900011420. В удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы. 

Решение мотивировано следующим. Отсутствуют основания освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы за спорный период аренды, поскольку обстоятельств невозможности использования земельного участка не установлено. Нормативное обоснование ничтожности пунктов 1.4, 1.5, 1.6 договора аренды обществом не приведено. 

Общество с ограниченной ответственностью "Дело Плюс" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

Суд не отнес к обстоятельствам, имеющим значение для дела, юридическую невозможность пользования земельным участком (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021). В связи с этим ответчик не представлял доказательства невозможности пользования земельным участком, в том числе все отказы в выдаче разрешения на строительство, данные ответчиком в период взыскания арендной платы по настоящему делу.

В дополнении к апелляционной жалобе указывает, что положения п. 1.4, 1.5 и 1.6 договора аренды о признании земельного участка переданным с момента заключения договора являются явно обременительными и не соответствуют диспозитивным нормам п. 1 ст. 316 и п. 1 ст. 611 ГК РФ. 

Невозможность пользования земельным участком в спорный период подтверждается также незаконным отказом в выдаче разрешения на строительство от 30.12.2022. Отсутствие обязанности арендатора по уплате арендной платы подтверждается также тем, что спорный земельный участок не передан арендодателем арендатору в установленном законом порядке. Арендатор вправе не уплачивать арендную плату за период уклонения арендодателя от передачи земельного участка и взыскать с него убытки, причиненные этим уклонением. 

Заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу решения по делу №А32-66532/2024, переданному на рассмотрение суда общей юрисдикции. 

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представитель общества «Дело Плюс» дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы и дополнений к ней, просил решение суда первой инстанции отменить. 

Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в силу решения по делу № А32-66532/2024, переданному на рассмотрение суда общей юрисдикции, судебная коллегия не установила оснований для его удовлетворения. 

Первоначально в деле № А32-66532/2024 заявлено требование о признании незаконным бездействия администрации в связи с заявлением общества от 01.07.2024 о выдаче разрешения на строительство, впоследствии заявлено об уточнении заявленных требований в связи с состоявшимся отказом в выдаче разрешения на строительство (отказ не приложен к объяснению № 2 от 03.02.2025, дата его не указана).  

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Исходя из буквального толкования указанной нормы, рассмотрение одного дела до разрешения другого является невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть, могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом, исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в деле.

Предметом настоящего иска администрации является взыскание задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.06.2023. 

Ответчик не обосновал, каким образом допущенное в июле 2024 года бездействие администрации может повлиять на рассмотрение настоящего дела о взыскании задолженности и неустойки за более ранний период. 

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 143, 144, 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, рассмотрев вопрос о приостановления производства по делу, отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства о приостановлении производства ввиду отсутствия процессуальных оснований и поскольку рассмотрение спора по указанному заявителем делу не является препятствием для рассмотрения настоящей апелляционной жалобы по существу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ООО «Дело-Плюс» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключаемого по результатам аукциона от 28.06.2022 № 4900011420, площадью 1 100 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205014:1135, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Абрикосовая, с видом разрешенного использования «предпринимательство». Срок действия договора устанавливается до 28.04.2027.

Согласно п. 3.1. договора аренды, годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от 20.05.2022 № U22000007100000000025-2 составляет 13 160 000 руб.

Согласно п. 3.3. договора аренды, арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы с момента заключения договора за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 10 ноября текущего года. Внесение арендной платы по договору осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал. Оплата одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Согласно п. 4.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы, предусмотренных п. 3.4. договора.

Администрация указывает, что обществом допущена задолженность по внесению арендных платежей за период с 01.07.2022 по 30.06.2023 в размере 11 268 164,39 руб.

В целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес общества претензии: от 19.09.2022 № 13690/02.01-30 и от 17.07.2023 № 10752/02.01-44 с требованиями оплатить задолженность, а так же с указанием на то, что в случае неоплаты долга администрация будет вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Оставление обществом претензий без исполнения явилось основанием для обращения администрации в суд с требованиями о взыскании задолженности и пени по указанному договору, а также о расторжении данного договора.

Общество, в свою очередь, в ходе рассмотрения настоящего дела предъявило к администрации встречные исковые требования о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.4, 1.5 и 1.6 спорного договора аренды земельного участка.

Защищаясь от иска администрации, общество ссылается на невозможность использования земельного участка. 

Поскольку пользование землей в Российской Федерации является платным в соответствии с требованием статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, доводы об отсутствии фактического пользования участком должны быть подтверждены соответствующими доказательствами.

Сославшись на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), общество указывает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, такие обстоятельства из материалов дела не следуют.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 по ходатайству общества производство по настоящему дело приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № 2а-3519/2023, по иску общества к администрации и департаменту о признании отказов в выдаче разрешения на строительство незаконными и об обязании выдать разрешение на строительство.

Решением Ленинского районного суда города Воронежа от 26.06.2023 по делу № 2а-3519/2023 требования общества удовлетворены, суд признал незаконными отказы в выдаче разрешения на строительство и обязал административных ответчиков совершить необходимые действия по выдаче обществу разрешения на строительство на спорном земельном участке. 

Однако апелляционным определением Воронежского областного суда от 19.12.2023 по делу № 33а-8415/2023 (2а-3519/2023) решение Ленинского районного суда города Воронежа от 26.06.2023 по делу № 2а-3519/2023 отменено, в удовлетворении требований общества отказано. Судом апелляционной инстанции установлена правомерность отказа в предоставлении разрешения на строительство объекта ввиду несоответствия представленной обществом проектной документации объекта капитального строительства требованиям, предусмотренным постановлением № 87, а также требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. Кроме того, судом установлено, что при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство вместо предусмотренных в техническом задании двух видов инженерных изысканий, обществом был представлен только отчет об инженерно-геологических условиях. Доказательств выполнения технического задания в полном его соответствии с требованиями действующего законодательства не представлено.

Таким образом, из судебного акта апелляционной инстанции по указанному делу следует, что препятствием в осуществлении обществом строительства на спорном земельном участке являлись допущенные обществом нарушения при составлении заявления о выдаче разрешения на строительство, а не невозможность осуществления строительства на спорном земельном участке.

В связи с чем, отсутствуют основания от освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы за спорный период аренды. 

С учетом установленного, исковые требования администрации о взыскании арендных платежей заявлены правомерно.

Так как размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств по оплате задолженности на момент принятия решения не представлено, суд пришел к выводу об обоснованности и законности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.06.2022 № 4900011420 за период с 01.07.2022 по 30.06.2023 в размере 11 268 164,39 руб.

Суд правомерно удовлетворил иск администрации о взыскании долга. 

Кроме того, администрацией заявлены требования о взыскании пени за период с 11.09.2022 по 16.08.2023 в размере 1 123 604,01 руб.

Рассматривая требования о взыскании пени, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права (абзац десятый статьи 12 Гражданского кодекса). Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 6.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Суд, проверив расчеты истца, установил, что расчет составлен методологически и арифметически верно.

Контррасчет ответчиком не представлен.

Суд первой инстанции правомерно не установил наличия оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.

Учитывая изложенное, требования администрации о взыскании пени за период с 11.09.2022 по 16.08.2023 в размере 1 123 604,01 руб. подлежат удовлетворению как законные и обоснованные.

При рассмотрении исковых требований о расторжении договора аренды и возврате участка, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Администрацией в адрес общества направлялись претензии от 19.09.2022 № 13690/02.01-30 и от 17.07.2023 № 10752/02.01-44 с требованиями оплатить задолженность, а так же с указанием на то, что в случае неоплаты долга администрация будет вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Таким образом, администрацией приняты меры по надлежащему извещению общества  намерении расторгнуть договор.

Как указано выше основанием для заявления требования о расторжении договора аренды явилось наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате.

В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае двукратного нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором. 

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Наличие задолженности по арендной плате за период более двух сроков подряд подтверждено материалами дела и ответчиком не оспорено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требование администрации о расторжении договора аренды от 28.06.2022 № 4900011420 подлежит удовлетворению.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество просило признать ничтожными пункты 1.4, 1.5 и 1.6 спорного договора аренды земельного участка.

Указанный в пункте 1.1 договора участок считается переданным арендатору с момента заключения договора, без составления акта приема-передачи (п. 1.4 договора).

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (п. 1.5 договора).

Фактическое состояние участка соответствует условиям договора, целевому назначению участка и известно арендатору (п. 1.6 договора).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1 - 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (статья 153, пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункты 1, 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснил следующее.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы (пункт 2).

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4).

В настоящем случае положения договора относительно порядка передачи земельного участка не противоречат нормам закона и не нарушают права общества. Судебная коллегия отмечает, что о невозможности использования земельного участка общество до подачи иска о взыскании арендной платы не заявляло, о необходимости составления акта приема-передачи земельного участка не заявляло, напротив, предпринимало меры к освоению земельного участка. 

В целом, при разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводам о наличии оснований для удовлетворения требований первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения требований встречного иска. Суд установили наличие между сторонами обязательственных отношений, а также ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды от 28.06.2022 № 4900011420 перед истцом. Суд первой инстанции установил период пользования ответчиком земельным участком и отсутствие препятствий к таковому. Позиция ответчика о наличии фактических (непередача земельного участка) и юридических (необоснованный отказ в выдаче разрешения на строительство) препятствий к использованию земельного участка признан несостоятельным с учетом имеющихся в материалах дела доказательств. 

Повторно оценив обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Дело Плюс» о приостановлении производства по делу отказать. 

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2025 по делу 

№ А32-17482/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

Д.В. Емельянов