ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6894/2021

г. Челябинск

17 июня 2021 года

Дело № А47-3071/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021 по делу № А47-3071/2020.

В судебном заседании, организованном посредством видео-конференц-связи при участии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители Администрации города Оренбурга – ФИО2 (доверенность № 269 от 30.12.2020 по 31.12.2021, срок действия, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» – ФИО3 (доверенность от 01.10.2020 сроком действия до 31.12.2021, паспорт, диплом)

В судебном заседании присутствуют представители средств массовой информации: корреспондент ФИО4 (редакционное удостоверение), оператор ФИО5 (паспорт).

Администрация города Оренбурга (далее - истец, Администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» (далее - ответчик, ООО «ЗападноАбдулинО») об изъятии объекта незавершенного строительства «Торгово-административный комплекс «Атриум» с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов и обязании ООО «ЗападноАбдулинО» передать Администрации города Оренбурга техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства «Торгово-административный комплекс «Атриум», с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021 (резолютивная часть от 16.03.2021) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 9, л.д. 15-21).

С вынесенным решением не согласился Департамент градостроительства и земельных отношений и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Департамент градостроительства и земельных отношений (далее также – податель жалобы, Департамент) просит решение суда отменить, привлечь Департамент к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отдельным определением суда апелляционной инстанции от 09.06.2021 производство по апелляционной жалобе Департамента прекращено.

С вынесенным решением также не согласилось общество с ограниченной ответственностью «Риф» и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Риф» (далее также – податель жалобы, ООО «Риф») просит решение суда отменить, привлечь ООО «Риф» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отдельным определением суда апелляционной инстанции от 17.06.2021 производство по апелляционной жалобе ООО «РИФ» прекращено.

С вынесенным решением также не согласилось ООО «ЗападноАбдулинО» и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «ЗападноАбдулинО» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции не учел, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на возникшие у сторон правоотношения. 

По мнению апеллянта, арендные правоотношения носят длящийся характер, поскольку возникли в 2002, 2004 годах и фактически не прекратились на дату заключения договора аренды от 30.03.2016.

В связи с чем, действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменимо к сложившимся правоотношениям.

Кроме того, податель жалобы указывает, что невозможность завершения строительства связана с действиями Администрации города Оренбурга, выдавшей всю разрешительную документацию на строительство объекта, без учета необходимости государственной охраны объектов культурного наследия, а также с действиями Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области, направленными на блокировку любой хозяйственной деятельности на земельных участках, в границах которых расположен ОНС ТАК «Атриум».

Также апеллянт полагает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайств ответчика о назначении повторной и дополнительной экспертизы; об отложении судебного заседания и истребовании в УМВД по Оренбургской области копии заключения экспертизы № 1 Э от 19.01.2007 с целью обоснования рыночной стоимости спорного объекта; о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, судебного пристава-исполнителя ОСП Железнодорожного района г. Самары ФИО6, ООО ФБК «Курс», Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга; о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А47-16480/2020, 

Апеллянт также полагает, что заключение экспертов № 274/20Э по производству комплексной судебной экспертизы по делу от 11.11.2020. не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку экспертами были по своему усмотрению поставлены дополнительные вопросы.

Ответ на вопрос, поставленный судом, основан исключительно на ответах на дополнительные вопросы, которые эксперты исследовали незаконно.

Таким образом, в основу решения суда положены результаты судебной экспертизы, проведенной с грубейшими нарушениями закона, необъективной и содержащей противоречия и неясности.

Также апеллянт ссылается на пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Из изложенного следует, что именно Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга в силу Положения о Департаменте является органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположен ОНС ТАК «Атриум».

В данном случае именно Департамент обладал правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта.

Более того, исполнить решение суда по настоящему делу фактически может только Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 13.05.2021.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 13.05.2021 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 09.06.2021. 

До начала судебного заседания Администрация представила в арбитражный апелляционный суд отзывы на апелляционные жалобы ООО «Риф» и ООО «ЗападноАбдулинО», в которых указало, что с доводами апелляционных жалоб не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

До начала судебного заседания от ООО «ЗападноАбдулинО» во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство от 26.05.2021, 31.05.2021 с доказательствами направления в адрес Администрации копии апелляционной жалобы и документов, которые у него отсутствуют, с доказательствами уплаты государственной пошлины. 

Поскольку указанные доказательства представлены во исполнение определения арбитражного суда, ходатайство истца удовлетворено.

В судебном заседании представитель ответчика изложенные в апелляционной жалобе доводы поддержал в полном объеме, представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Распоряжением главы города Оренбурга №2270-р от 19.06.2002 ООО «Атриум» на условиях договора аренды предоставлен земельный участок по адресу 

<

...> кв.м с разрешенным использованием  - строительство нулевого цикла  торгово-административного комплекса «Атриум» (т. 3, л.д.15).

Распоряжением главы города Оренбурга №4338-р от 24.10.2002 ООО «Атриум» предоставлен земельный участок на условиях аренды по ул. Советской 50 площадью 3711 кв.м, с разрешенным использованием - строительство торгово-административного комплекса «Атриум» (блок А)  разрешено строительство (блок А) по ул. Пролетарской 37Б (т. 3, л.д.13). 

Распоряжением главы города Оренбурга №3321-р от 08.07.2004 внесены изменения в Распоряжения №2011-р от 31.05.2002, №4338-р от 24.10.2002 и изменена площадь земельного участка на 3053 кв.м (т. 3, л.д.16). 

По договорам аренды №4/л-179юр/02 от 12.07.2004 и №443-2270юр/2 от 03.07.2002 ООО «Атриум» переданы в пользование земельные участки площадью 3053 кв.м и 6 946 кв.м по ул. Советская 50 в г. Оренбурге (т. 3, л.д.91-102).

ООО «ЗападноАбдулинО» по договору купли-продажи №1 от 03.10.2006 приобрело право собственности на незавершенный строительством объект - торгово-административный комплекс «Атриум» в 

<

...> право собственности на спорный ОНС зарегистрирован за ответчиком 03.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 56-АБ884423 от 03.04.2013 (т. 1, л.д.24).

Незавершенный строительством объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв.м (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв.м (Блок Б).  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу № А47-7180/2015 по заявлению ООО «ЗападноАбдулинО» к Департаменту о признании незаконными уведомлений (решений) департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга  об отказе в заключении договоров аренды земельных участков от 15.05.2015 №4724/15, №4722/15 и об обязании Департамента градостроительства и земельных отношений г. Оренбурга заключить с ООО «ЗападноАбдулинО» договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12  и кадастровым номером 56:44:0220001:9. Суд, удовлетворив иск, обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив  с ООО «ЗападноАбдулинО» договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент направил в адрес ответчика проекты договоров аренды №16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды № 16/л-101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области, вступившим в законную силу, по делу № А47-9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между ООО «ЗападноАбдулинО» и Департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

В части земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12  суд отказал ответчику по настоящему делу в изменении предмета договора в части уменьшения его площади, указав, что иной земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, следовательно, не может являться предметом договора аренды.  Исключил из договора пункт 2.3; изложил пункт 3.1.1 в следующей редакции «Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке»; пункт 3.1.5. «на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области, муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора»; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении «Расчет арендной платы», расчет арендной платы производить с момента заключения договора.   

Судебным актом по делу № А47-13113/2019, вступившим в законную силу 25.02.2020, установлено, что в отношении  объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0000000:12 зарегистрировано обременение с правом аренды ООО «ЗападноАбдулинО» на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-99юр. Дата государственной регистрации 24.10.2019. В состав земельного участка в виде единого землепользования  площадью 6946 кв.м  входят земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0219016:4, 56:44:0220001:3.

Согласно предмету указанного договора № 16/л-99юр от 30.03.2016.  арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум», с местоположением: 

<

...>, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 № А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016. 

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема – передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1 арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

Согласно п. 2.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка,  в срок не позднее десятого числа текущего месяца. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка, истец направил в адрес ответчика претензию № 01-24-1/4389 от 15.08.2019 с повторным требованием погасить имеющуюся задолженность по договору  и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, совместно с соглашением о расторжении договора аренды.

Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора земельного участка № 16/л-99юр от 30.03.2016 получены представителем общества ФИО3 15.08.2019.  

Соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано.

Также судом установлено, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу № А47-5695/2019 с ООО «ЗападноАбдулинО» в пользу Администрации города Оренбурга взыскана задолженность по арендным платежам по договору № 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп., пени в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 07.11.2019 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019  по делу № А47-5695/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Полагая договор заключенным с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А47-9903/2016 с 31.07.2017, указывая на невнесение обществом арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта   арендодатель - Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды №16/л-99юр от 30.03.2016.

По аналогичны обстоятельствам Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга обратился в суд с иском к ответчику по настоящему делу в рамках дела № А47-13114/2019 о расторжении договора аренды земельного участка № 16/л-101 от 30.03.2016 .

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-13113/2019 от 09.12.2019, вступившим в законную силу 25.02.2020, решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-13114/2019 от 04.12.2019, вступившим в законную силу 22.06.2020, договоры аренды №16/л-99юр от 30.03.2016, № 16/л-101 от 30.03.2016, заключенные между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО «ЗападноАбдулинО»  расторгнуты.

Ссылаясь на отсутствие  у ответчика цели завершения строительства незавершенного объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан,  вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-13112/2019, обязывающее ответчика ликвидировать котлован в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9 путем его засыпки,  принимая во внимание требования статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и обязать ответчика передать техническую документацию по указанному объекту.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ранее заключенные договоры аренды расторгнуты  на законных основаниях, и в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления вправе требовать изъятия объекта путем его продажи с публичных торгов.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Материалами дела установлено, ответчик использовал земельные участки на основании договоров аренды № 16/л-99юр и №16/л-101 от 30.03.2016, таким образом, ограничения в применении нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. 

Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 3 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Доказательства нарушения сроков строительства спорного объекта по причине, связанной с действием  (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц в материалы дела не представлены.

Материалами дел № А47-13113/2020, № А47-13114/2020 установлено, что, вступив в арендные правоотношения  на основании договоров, ответчик по настоящему делу принял на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. 

Между тем, согласно актам обследования земельного контроля от 20.08.2019 №38/075 и от 22.11.2019 №72/075 установлено, что ответчик не осуществляет какие-либо строительные работы, к достройке объекта незавершенного строительства с 2008 года не приступал, за выдачей разрешения  на строительство и утверждения проектной документации, необходимой в соответствии с требованиями ст. 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обращался. 

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Судом также исключена целесообразность сохранения договорных отношений, поскольку объект незавершенного строительства находится в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, установленной Постановлением Правительства Оренбургской области от 04.04.2016№237-п.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только  прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы. 

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.09.2020 назначена комплексная судебная экспертиза с поручением ее выполнения обществу с ограниченной ответственностью «Авантаж» г. Оренбург экспертам ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: Определить первоначальную рыночную стоимость на дату проведения оценки незавершенного строительством объекта «Торгово-административный комплекс «Атриум» с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:022001:9, площадью 3053 кв.м (блок А) и земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:12, площадью 6946 кв.м (блок Б) по ул. Советская 50 в г. Оренбурге.

Согласно экспертному заключению №274/20Э от 11.11.2020 ООО «Авантаж» рыночная стоимость  на дату проведения оценки незавершенного строительством объекта «Торгово-административный комплекс «Атриум» с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:022001:9, площадью 3053 кв.м (блок А) и земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:12, площадью 6946 кв.м (блок Б) по ул. Советская 50 в г. Оренбурге составила 58 952 000 руб. (т. 6, л.д. 78-169).

В судебном заседании 04.03.2021 по ходатайству ответчика судом опрошены эксперты ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Результатом судебной экспертизы является заключение эксперта, которое относится к числу самостоятельных судебных доказательств (часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Заключение эксперта, как и любое доказательство, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана судом по общим правилам, установленным процессуальным законодательством. 

Исследование и оценка заключения эксперта производится судом с целью установления его достоверности, достаточности совокупности доказательств по делу для правильного определения юридических фактов, иных имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем, заключение сопоставляется с другими доказательствами по делу, выявляется степень его полноты и обоснованности.

Оценив представленное заключение ООО «Авантаж» №274/20Э от 11.11.2020, суд первой инстанции не усмотрел его несоответствия положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущего вывод о недостоверности указанного заключения или возникновение каких-либо сомнений в выводах эксперта, что повлекло бы невозможность его использования в качестве доказательства по делу. 

Заключение ООО «Авантаж» №274/20Э от 11.11.2020 является полными и ясными, эксперт имеет необходимую квалификацию, в соответствии с поставленными вопросами экспертом сделаны однозначные и понятные выводы, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заключение эксперта является обоснованным.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. 

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Следовательно, доводы апеллянта о необъективности проведенной судебной экспертизы отклоняются апелляционной коллегией.

Ответчик в апелляционной жалобе указал, что экспертами не учтены затраты предыдущего правообладателя ОНС ТАК «Атриум» в лице ООО «Атриум» по строительству блока «А» (земляные работы по созданию котлована), расположенного на земельном участке с кадастровом номером 56:44:0220001:9, при этом приводятся ссылки на документы и материалы, которые ООО «Западно-АбдулинО» экспертам, истцу и в материалы дела не представлялись.

Вместе с тем, блок «А» ОНС ТАК «Атриум», является котлованом с отрицательной ликвидностью, сооружение которого осуществлялось свыше 18 лет назад. 

Отрицательная ликвидность котлована подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2020 по делу № А47-13112/2019, в соответствии с которым удовлетворены исковые требования ФГУ «Дом офицеров Оренбургского гарнизона» Минобороны России об обязании ООО «ЗападноАбдулино»  ликвидировать  котлован  на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0220001:9. Указанным судебным решением также установлено отсутствие объектов недвижимости на земельном участке 56:44:0220001:9. 

Таким образом, принимая во внимание необходимость исполнения судебного акта, учитывая аварийность и опасность котлована для неопределенного круга лиц, а также объекта культурного наследия «Военное собрание», по ул. Советская, 48, правообладатель ОНС ТАК «Атриум» должен нести затраты на ликвидацию котлована, что было учтено при подготовке экспертного заключения в рамках настоящего дела.

Ответчик также указывает, что эксперты при подготовке заключения неправомерно применяли методики определения стоимости имущества в залоге.

Определениями Арбитражного суда Оренбургской области от 11.03.2020 и от 12.03.2020 по гражданскому делу № А47-3071/2020 удовлетворены ходатайства Администрации города Оренбурга о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области совершать любые регистрационные действия в отношении незавершенного строительством торгово-административного комплекса «Атриум», назначение: нежилое, инв. № 18-110, условный номер: 56-56-01/069/2006-313 адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>.

Основанием являлось то, что ООО «ЗападноАбдулинО» заключило договор залога (ипотеки) от 14.02.2020 № ВДЗ/АЮ-01 с ООО «РУСБИЗНЕСАДВОКАТ» в отношении ОНС ТАК «Атриум», направило данный договор в Управление Росреестра по Оренбургской области.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» установлено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, несмотря на то, что договор залога между ответчиком и ООО «Русбизнесадвокат» не был зарегистрирован в Росреестре в виду обеспечительных мер, он имеет юридическую силу и имеет значение для заключивших его сторон.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав вышеуказанные положения действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования Администрации об изъятии у ООО «ЗападноАбдулинО» объект незавершенного строительства «Торгово-административный комплекс «Атриум» с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенный по адресу  

<

...> путем продажи с публичных торгов по начальной  цене продажи объекта незавершенного строительства равной 58 952 000 руб., обоснованно удовлетворены судом первой инстанции. 

Довод апеллянта о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении  ходатайства ООО «ЗападноАбдулинО» о назначении дополнительной и повторной экспертизы в связи с наличием явных противоречий в выводах эксперта, экспертами нарушен закон в части постановки дополнительных вопросов и правовой оценки обстоятельств дела отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с положениями статей 7, 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», при производстве судебной экспертизы эксперт независим, дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Из протокола судебного заседания следует, что в судебном заседании 04.03.2021 по ходатайству ответчика судом опрошены эксперты ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на экспертизу были представлены все необходимые материалы, их объем являлся достаточным, иных документов и материалов эксперт не запрашивал, к суду с соответствующим ходатайством не обращался. Ответчик не привел в обоснование своих доводов существенных обстоятельств, способных вызвать сомнения в обоснованности экспертного заключения, не указал на противоречивость выводов эксперта, не представили доказательств, опровергающих сделанные им выводы.

Апелляционный суд полагает, что заключение ООО «Авантаж» №274/20Э от 11.11.2020 соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

В соответствии с требованиями ст. 52 Градостроительного кодекса  Российской Федерации лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса).

Пункт 6 указанной нормы  обязывает лицо, осуществляющее строительство, выполнять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией в соответствии с требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. 

Учитывая диспозитивный характер требований, применяемых к лицам, осуществляющим возведение объектов капитального строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как собственника объекта незавершённого строительства, строительно-технической документации возводимого объекта, поименованной в статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В связи с чем, требование истца о понуждении ответчика передать проектную, техническую и иную необходимую документацию для строительства спорного объекта также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы ответчика о том, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на арендные отношения, возникшие между сторонами, так как они носят длящийся характер с 2004 года, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как установлено судом первой инстанции, ООО «ЗападноАбдулинО» приобрело ОНС ТАК «Атриум» у прежнего правообладателя в лице ООО «Атриум» на основании договора купли-продажи  № 1 от 03.10.2006.

Договоры аренды земельного участка, в границах которого расположен ОНС ТАК «Атриум» от 12.07.2004 № 4/л-179юр в редакции дополнительных соглашений от 12.07.2004, от 31.08.2005 заключались с ООО «Атриум», при этом  ООО «ЗападноАбдулинО» не является правопреемником ООО «Атриум», замена стороны арендатора с ООО «Атриум» на ООО «ЗападноАбдулинО» в указанном договоре аренды не производилась.

Право собственности ООО «ЗападноАбдулинО» на незавершенный строительством торгово-административный комплекс «Атриум», назначение: нежилое, инв. № 18-110, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> зарегистрировано за ООО «ЗападноАбдулино 03.04.2013, что подтверждается свидетельством о праве собственности 56-АБ 884423 от 03.04.2013 (т. 1, л.д. 24).

Таким образом, ООО «ЗападноАбдулинО» не могло выступать стороной арендных отношений с Администрацией города Оренбурга в обозначенный ответчиком период.

Арендные отношения между сторонами возникли в 2016 году, после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области  от 20.02.2016 по делу № А47-7180/2015, во исполнение которого департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга направил в ООО «ЗападноАбдулинО» проекты договоров аренды № 16/л-99юр от  30.03.2016  земельного  участка  с  кадастровым  номером 56:44:0000000:12  и  договор  аренды  №  16/л-101юр  от  30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между ООО «ЗападноАбдулинО» и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города  Оренбурга при заключении договоров аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9. Решение вступило в законную силу 31.07.2017, не обжаловалось.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 по делу № А47-13113/2019, от 04.12.2019 № А47-13114/2019 удовлетворены исковые требования департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга к ООО «ЗападноАбдулинО» о расторжении договоров аренды земельных участков от 30.06.2016 № 16/л-101юр,  от 30.06.2016 № 16/л-99юр, с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9, 56:44:0000000:12, заключавшихся в целях однократного предоставления земельных участков для завершения строительства.

Данными обстоятельствами подтверждается, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на арендные правоотношения между истцом и ответчиком

Апеллянт также указывает, что согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование  о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ответчик считает, что нарушение срока строительства ОНС ТАК «Атриум» обусловлено действиями уполномоченных органов, указывая, что это является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Апелляционная коллегия с указанными доводами согласиться не может по следующим основаниям.

Ответчик, являющийся правообладателем ОНС ТАК «Атриум»,  за весь период владения земельными участками  за разрешением на строительство в уполномоченный орган  в лице Департамента градостроительства и земельных отношений не обращался.

ООО «ЗападноАбдулинО» обращалось в Арбитражный суд Оренбургской области о признании недействительным распоряжения от 21.08.2019 № 2120-р   «Об отмене распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 21.12.2017 № 5300-р». Вступившим в законную силу решения АС Оренбургской области от 21.07.2020 по делу № А47-21128/2019 в удовлетворении требований ООО «ЗападноАбдулинО» отказано в полном объеме. 

Оценка доводам, изложенным в отзыве о действиях уполномоченных органов, давалась в решении Арбитражного суда от 16.03.2020 по делу № А47-11466/2019, в рамках которого «ЗападноАбдулинО» обращалось с иском  в Арбитражный суд Оренбургской области к уполномоченным финансовым органам Администрации города Оренбурга и Правительства Оренбургской области  о солидарном взыскании убытков, в т.ч. упущенной выгоды в размере 582 514 161 руб. (515 млн. руб. с учетом уточнений иска), возникших в связи действиями уполномоченными органов, направленных на создание условий по воспрепятствованию ответчику в завершении строительства ОНС ТАК «Атриум».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 16.03.2020 по делу № А47-11466/2019 ООО «ЗападноАбдулинО» было отказано в удовлетворении заявленных требований. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2021 № 309-ЭС20-21645 ООО «ЗападноАбдулино» отказано в передаче жалобы для рассмотрения коллегией по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что право на получение земельных участков в аренду не исчерпано, при этом ответчик ссылается на то, что в постановлении Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-5227/20 от 28.09.2020 по делу № А47-11466/2019 указано на наличие возможности реализовать свое право на повторное заключение договора аренды.

С указанным доводом также нельзя согласиться. 

Так, решением Арбитражным судом Оренбургской области от 08.04.2021 по делу № А47-16480/2020, ООО «ЗападноАбдулинО» отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения Департамента градостроительства  и земельных отношений администрации города Оренбурга от 03.12.2020 года  № 01-24-6311 об отказе в  предоставлении  земельных  участков  в  аренду и обязании устранить допущенные нарушения путем заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12 для целей завершения строительства ОНС ТАК «Атриум» согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебным актом учтены вступившие в законную силу решения от 09.12.2019 по делу № А47-13113/2019, от 04.12.2019 по делу № А47-13114/2019 в соответствии с которыми договоры аренды земельных участков расторгнуты с ООО «Западно-АбдулинО» в связи с неиспользованием земельных отношений по целевому назначению, отсутствием деловой цели на завершение строительства, невнесением арендной платы, при этом судом приведены следующие основания для отказа  в удовлетворении требований ООО «ЗападноАбдулинО».

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося  в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи закона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В частности, к таким исключениям в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного  строительства, однократно для завершения их строительства собственникам  объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Как следует из пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее  заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи  с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного  требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок  не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному  из предыдущих собственников этого объекта. 

Нормативные положения о  предоставлении земельного  участка  в аренду без  проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения,  возникшие  после 01.03.2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона  от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса  Российской  Федерации»,  применяющемся  к  отношениям, возникшим  до  01.03.2015,  а  именно  в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном  участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный  участок в аренду сроком на три  года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», равно как  и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта  незавершенного  строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства. При этом статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает  решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося  в государственной  или  муниципальной  собственности,  без  проведения торгов,  если  с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое  в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение  земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь  однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает  наличие  на  земельном  участке  объекта незавершенного строительства, для завершения  строительства  которого  необходим земельный  участок  (отсутствие   на земельном участке  объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Западно-АбдулинО» юридическое значение имеет то обстоятельство, что ответчиком реализована предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке. 

Как следует из пунктов 1.1 и 1.5 договора аренды земельного участка  от 30.03.2016 № 16/л-99юр, земельный участок с кадастровым номером  56:44:0000000:12  предоставляется  однократно  для  завершения строительства  нулевого  цикла  ОНС ТАК «Атриум» с местоположением: 

<

...>.

Как следует из пунктов 1.1 и 1.5 договора аренды земельного участка  от 30.03.2016 № 16/л-101юр, земельный участок с кадастровым номером  56:44:0220001:9 предоставляется однократно для завершения строительства  торгово-административного комплекса «Атриум» (Блок А) с местоположением: 

<

...>.

Учитывая, что ООО «ЗападноАбдулинО» реализовано право на однократное предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения строительства, Арбитражный суд Оренбургской области в решении от 08.04.2021  по делу № А47-16480/2020 выводу об отсутствии оснований для заключения  с  ООО «ЗападноАбдулинО» договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно пояснениям сторон в судебном заседании, в том числе представителя ООО «ЗападноАбдулинО», ответчиком принято решение о ликвидации общества, что также свидетельствует об отсутствии цели продолжения арендных отношений и завершения строительства.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на договор подряда от 10.03.2006 № АТР/ПР, заключенный с ООО «Промэкс», затраты по которому составили 30 000 000 рублей, однако ООО «ЗападноАбдулинО» не являлось стороной договора. Ответчик приобрел ОНС ТАК «Атриум» лишь 03.10.2006, Ответчик не является правообладателем данного договора, проверить его подлинность не представляется возможным в связи с ликвидацией прежнего правообладателя объекта незавершенного строительства, при этом данный документ экспертам и в материалы дела не представлялся.

Ответчик также ссылается на договор подряда с ООО «ЛикосСтрой» от 12.09.2007, в соответствии с которым на консервацию ОНС ТАК «Атриум» было затрачено 10 000 000 рублей, вместе с тем, данный договор экспертам и в материалы дела не представлялся.

Следует обратить внимание, что затраты по консервации объекта, а также все дальнейшие расходы по его содержанию (на охрану, освещение, водоснабжение и т. п.) несет заказчик. Однако в сметах их не предусматривают, поскольку сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий, сооружений рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства объектов в соответствии с проектом. При этом в данном случае строительство фактически не ведется.

Не предусмотрен учет таких расходов в стоимости строительства и Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая утверждена постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1. Поэтому затраты, связанные с консервацией объекта,  не учитываются в составе сводных сметных расчетов.

 Указанный выше вывод подтверждает и пункт 3.1.7 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, которое утверждено письмом Минфина России  от 30.12.1993 № 160. В нем указано, что затраты на консервацию строительства  не предусматриваются в сводных сметных расчетах и они, соответственно,  не включаются в стоимость строящегося объекта. 

 В соответствии с ПБУ заказчику следует учитывать такие затраты обособленно от затрат на строительство объектов, включаемых в их стоимость. То есть на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Довод ответчика о том, что Администрация города Оренбурга является ненадлежащим истцом по настоящему делу, так как истцом должно было выступать структурное подразделение Администрации в лице департамента градостроительства и земельных отношений, отклоняется апелляционной коллегией по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 6 Устава муниципального образования «город Оренбург», принятого решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2015  № 1015 (далее – Устав), Администрация города Оренбурга является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования.

 Согласно статье 2 Устава, структуру органов местного самоуправления города Оренбурга в соответствии со статьей 6 настоящего Устава составляют Оренбургский городской Совет, Глава города Оренбурга, Администрация города Оренбурга, Счетная палата города Оренбурга.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Устава к полномочиям Администрации города Оренбурга в области земельных отношений относится в том числе управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и землями, находящимися в государственной собственности,  на территории муниципального образования «город Оренбург» до разграничения государственной собственности на землю; предоставление земельных участков  в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, Оренбургской области и муниципальными правовыми актами. 

Администрация города Оренбурга осуществляет и защищает свои права самостоятельно либо опосредованно через свои структурные подразделения. 

В соответствии с пунктом 1 Положения о департаменте градостроительства  и земельных отношений администрации города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 18.02.2011 № 114, является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Оренбурга, обладает правами юридического лица и находится в непосредственном подчинении заместителя Главы города Оренбурга по градостроительству, земельным вопросам и дорожному хозяйству.

Разделом 2 положения установлено, что Департамент учрежден для формирования от имени Администрации города Оренбурга единой политики в сфере регулирования градостроительной деятельности, землепользования, создания архитектурно-художественного облика, благоприятной среды жизнедеятельности города Оренбурга с учетом государственных, общественных и частных интересов в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Администрация города Оренбурга может представлять свои интересы в судебных органах непосредственно либо через свои уполномоченные органы, в том числе на основании доверенности от имени Администрации города Оренбурга, доказательств обратного ответчик не представил. 

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные ООО «ЗападноАбдулинО» в апелляционной жалобе доводы не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении норм действующего законодательства и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Несогласие ООО «ЗападноАбдулинО» с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021 по делу № А47-3071/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиА.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова