Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42662/2015

11 февраля 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  27 января 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  11 февраля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Малышевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» (адрес: Россия 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д.68, ОГРН: 

<

***>) 

в лице Общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (адрес: Россия 192019, Санкт-Петербург, ул.Седова ,6, ОГРН:  1079847105271);

ответчик: ФИО6;

третье лицо: ФИО2 

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности

при участии

- от истца: ФИО3 по доверенности от 17.05.2015, ФИО4 по доверенности от 17.05.2015, ФИО5 по доверенности от 17.05.2015г.,

- от ответчика: Алтунина М.М. по доверенности от 16.11.2014г.

- от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» в лице Общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ФИО6 и Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» о признании сделки, оформленной договором купли-продажи земельного участка №1/2014 от 25.04.2014 между ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО6 в отношении земельного участка общей площадью 362 098 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8 уч.3, кадастровый номер 47:14:0302008:89, недействительной как совершенной в ущерб интересам ООО «Инвест-Капитал-Строй», также просили применить последствия недействительности данной сделки.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2016 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 19.07.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2016 оставлено без изменения

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.10.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2016 и Постановление Тринадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 19.07.2016 по делу № А56-42662/2015 отменены дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановлении апелляционной инстанции, Арбитражный суд Северо-Западного округа указал:

«Так, судом установлено и послужило основанием признания сделки недействительной, что имели место совместные действия генерального директора Компании ФИО2 и ФИО6 в виде взаимного одобрения совершенных с ними сделок, что обусловило наличие формального одобрения сделок решением собрания участников Компании при том, что два других участника Компании голосовании против совершения этих сделок. Эти действия, как признал суд в решении, свидетельствуют о сговоре ФИО6 с ФИО2 для одобрения им явно убыточной для Компании сделки в пользу ФИО6 по невысокой цене без проведения предварительной оценки реализуемого объекта. Суд признал, что ФИО6 знала и должна была знать о явном ущербе, причиняемом сделкой Компании.

Очевидно, что если участник Компании ФИО6 должна была знать об убыточности для Компании сделки, то должен был это знать и генеральный директор Компании, коль скоро наличие сговора между ним и ФИО6 установил суд первой инстанции.

Установив указанные обстоятельства, положенные в основу решения о признании сделки недействительной, суд первой инстанции тем самым принял решение о правах и обязанностях ФИО2, не привлеченного к участию в деле, в то время как заявленные истцом основания исковых требований сами по себе изначально предполагали необходимость привлечения к участию в данном деле лица, действия которого обусловили возможность совершения оспариваемой сделки.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены к участию в деле, в том числе по инициативе суда.

Апелляционный суд не устранил допущенное судом первой инстанции нарушение, повторив в постановлении все доводы суда первой инстанции о действиях ФИО2, не рассмотрев вопрос о привлечении его к участию в деле с соблюдением действующих в таком случае требований норм процессуального права.

Указанное нарушение – принятие судом решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, - является в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, вне зависимости от доводов кассационной жалобы.

В свете изложенного решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для решения вопроса о привлечении ФИО2 к участию в деле.»

С учетом Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.10.2016 при новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области определением от 27.10.2016 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, назначил рассмотрение дела на 16.12.2016.

17.11.2016 в суд поступил отзыв от Третьего лица ФИО2, в котором он указывает, что оспариваемая сделка одобрена и совершена мною по прямому указанию ФИО6 и ее юристов Алтуниной М.М. и Лаленкиной О., просит рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения иска не возражает (том 5 л.д.85). 

В судебном заседании 16.12.2016 представитель Ответчика представила письменные пояснения, в которых выражает несогласие с исковыми требованиями, указывает, что другого покупателя земельного участка Обществу найти не удалось, ЗАО «АТФ Фортуна» не предложило сумму в 2 и более раза больше, балансовая стоимость земельного участка по балансу за 2013 год составляет 41 488 045,60 рублей, в связи с чем стороны сделки не могли знать о заниженной цене земельного участка. 

Также Ответчик указывает, не согласие с выводами судебной экспертизы, в обоснование чего представил заключение эксперта № 211 от 13.12.2016, выполненного ООО «Альянс Судебных Экспертов», в соответствии с Постановлением о назначении оценочной экспертизы, выданным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7 от 25.11.2016 (том 5 л.д. 129-192).

В связи с приобщением к материалам дела дополнительно представленных Ответчиком документов, судебное заседание было отложено на 27.01.2017.

В судебном заседании по ходатайству представителей Истца приобщены к материалам дела пояснения и документы в обоснование своего несогласия с представленным Ответчиком заключением эксперта № 211 от 13.12.2016, выполненного ООО «Альянс Судебных Экспертов». Пояснения также были озвучены более подробно устно (аудиозапись судебного заседания 27.01.2017).

В частности Истец указывает, что эксперт ООО «Альянс Судебных Экспертов» необоснованно применил индекс приведения стоимости от даты проведении исследования к дате оценки, понизив значение определенной стоимости на 32,66 %, используя для индексации стоимости оцениваемого земельного участка индексы изменения стоимости для группы «Садоводство», которая включает в себя свежесрезанные цветы (в штуках), земли для растений (в литрах), садовые лопаты (в штуках).

Представитель Ответчика ходатайствовала вызове в суд эксперта ФИО8, которым было дано заключение № 211 от 13.12.2016 и об отложении судебного заседания для ознакомления с представленными Истцом документами.

Представители Истца возражали против удовлетворения ходатайств Ответчика.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта ФИО8 и об отложении судебного заседания.

В судебном заседании был объявлен перерыв на 40 минут для ознакомления представителя Ответчика с представленными Истцом документами.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суды, при том же секретаре и тех же представителя сторон.

Представители Истца поддержали заявленные требования.

Ответчик возражал против их удовлетворения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, ранее просило о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке статей 65-71 АПК РФ суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 

<

***> 28.11.2007г.

Участниками данного общества, согласно протоколу общего собрания участников от 01.03.2014г., на котором присутствовали все участники общества, на 01.03.2014 являлись:

- ФИО6, которой принадлежала доля в уставном капитале в размере 85%,

- ФИО2, которому принадлежала доля в уставном капитале в размере 10%, одновременно являлся Генеральным директором ООО «Инвест-Капитал-Строй»,

- Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй», которому принадлежала доля в уставном капитале в размере 3%

- ФИО9, которому принадлежала доля в уставном капитале в размере 2% 

Согласно договору купли-продажи земельного участка № 35/07 от 07.12.2007 с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2007, ООО «Инвест-Капитал-Строй» принадлежал на праве собственности земельный участок кадастровый номер 47:14:03:02:008:0005, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д.Троицкая гора, квартал 8, участок 3, общей площадью 429 998 кв.м, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, право собственности зарегистрировано 26.03.2008, за номером 47-78-21/014/2008-216. Данный земельный участок был приобретен за 49 250 000 рублей.

В дальнейшем в результате раздела вышеуказанного земельного участка был образован земельный участок кадастровый номер 47:14:0302008:89, общей площадью 362 098 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, право собственности на который было зарегистрировано за ООО «Инвест-капитал-Строй» 15.10.2013г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 47-47-21/051/2013-440 (свидетельство о государственной регистрации права 47 АБ 725264 от 15.10.2013г.)

На общем собрании участников ООО «Инвест-Капитал-Строй» 01.03.2014 были одобрены крупная сделка с заинтересованностью:

- по продаже земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, общей площадью 362 098 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение, д.Троицкая гора, квартал 8, участок 3, участнику общества ФИО6 за 42 000 000 рублей,

и сделка с заинтересованностью:

- по продаже земельного участок кадастровый номер 47:14:0302008:84, общей площадью 42 600 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение, д.Троицкая гора, квартал 8, участок 3, участнику и Генеральному директору общества ФИО2 за 5 000 000 рублей.

По вопросу о продаже земельного участка ФИО6 сделка была одобрена большинством голосов ФИО2, голосовавшего за одобрение указанной сделки. ООО «Альфа-Строй» и ФИО9 голосовали против одобрения данной сделки, но оказались в меньшинстве. ФИО6, как участник заинтересованный в совершении сделки, в голосовании участия не принимала.

По вопросу о продаже земельного участка ФИО2 сделка была одобрена ФИО6, голосовавшей за одобрение указанной сделки. ООО «Альфа-Строй» и ФИО9 голосовали против одобрения данной сделки, но оказались в меньшинстве. ФИО2, как участник заинтересованный в совершении сделки, в голосовании участия не принимал.

24.04.2014 между ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка № 1/2014 в отношении земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, общей площадью 362 098 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8 уч.3, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, за 42 000 000 рублей, путем оплаты этого участка векселем, выданным Лаленкиной Ольгой Владимировной, принимаемым по номиналу 42 000 000 рублей.

Право собственности на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано за ФИО6 19.05.2014 за номером 47-47-21/030/2014-146.

26.05.2014 года ФИО6 подала заявление о выходе из  состава участников общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» и выплате ей действительной стоимости доли.

27.05.2014 ООО «Инвест-Капитал-Строй» передал ФИО6 вексель номиналом 42 000 000 рублей, выданный Лаленкиной Ольгой Владимировной, в счет частичной оплаты действительной стоимости доли (акт приема-передачи векселя)

30.06.2014 между ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО6 было заключено соглашение, согласно которому также в счет частичной оплаты действительной стоимости доли в размере 354 931 рубль ФИО6 получила комплект документации по проекту планировки территории земельного участка № 3, д.Троицкая гора, МО «Низинское сельское поселение», Ломоносовский район Ленинградской области.

В дальнейшем земельный участок кадастровый номер 47:14:0302008:89, общей площадью 362 098 кв.м. с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, был разделен ФИО6 на 8 земельных участков с изменением разрешенного использования, согласно кадастровым паспортам, дата внесения номеров в государственный кадастр недвижимости 17.01.2015г. (л.д. 60-87 том 2):

- 47:14:0302008:96, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения коммерческих объектов, несвязанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.);

- 47:14:0302008:97, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов); 

- 47:14:0302008:98, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта); 

- 47:14:0302008:99, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков;

- 47:14:0302008:100, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков; 

- 47:14:0302008:101, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов); 

- 47:14:0302008:102, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов); 

- 47:14:0302008:103, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов).

Участник общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» общество ООО «Альфа-Строй» оспаривая сделку, оформленную договором купли-продажи № 1/2014 от 01.03.2014г. основывает свои требования на п.2 ст.174 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В обоснование своих требований истец указывает, что балансовая стоимость основных средств ООО «Инвест-Капитал-Строй» на 31.12.2013г. составляла 48 837 000 рублей (согласно бухгалтерскому балансу за 2013 год л.д.111-114 том 1), балансовая стоимость земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, общей площадью 362 098 кв.м., составляла 41 488 045,60 рублей, других активов, кроме земельных участков, у общества не было. 

После продажи обществом ООО «Инвест-Капитал-Строй» земельных участков ФИО6 и ФИО2 балансовая стоимость основных средств по состоянию на 08.12.2014г. составила 2 021 768 рублей.

Общество ООО «Инвест-Капитал-Строй» осуществляло деятельность за счет того, что осуществляло раздел большого земельного участка на более мелкие и продавало их. 

Так 31.07.2012г. ООО «Инвест-Капитал-Строй» продало ООО «Успех» земельный участок кадастровый номер 47:14:0302008:86, общей площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8 уч.3, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, за сумму эквивалентную 200 000 долларов США, что в пересчете на рубли на дату подписания договора купли-продажи по курсу 32,1881 составило 6 437 620 рублей, то есть по 1 609 рублей за 1 кв.м.

Истец также указывает, что на общем собрании при обсуждении вопроса об одобрении сделки по продаже земельного участка ФИО6 за 42 000 000 рублей ООО «Альфа-Строй» заявляло о том, что цена продажи земельного участка является заниженной, что в случае заключения сделки по такой цене будет причинен ущерб интересам общества ООО «Инвест-Капитал-Строй».

На общем собрании участников общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» 01.03.2014г. ЗАО «Автотранспортная фирма «Фортуна» предлагало приобрести земельный участок предлагаемый к продаже ФИО6 за 50 000 000 рублей, но положительной реакции со стороны ФИО2 и ФИО6 по рассмотрению данного варианта не последовало.

Как указывает ООО «Альфа-Строй» перед проведением собрания никаких конкретных сведений о предполагаемых сделках участникам общества не сообщалось, при обсуждении вопроса об одобрении сделки по продаже земельного участка ФИО6, ее представителем Лаленкиной О.В. было указано, что проекта договора в письменной форме в настоящий момент нет, оценка стоимости земельного участка не проводилось, на вопрос ООО «Альфа-Строй» ФИО6 о том известна ли ей реальная стоимость земельного участка, ответа не последовало (видеозапись общего собрания участников от 01.03.2014 на цифровом носителе – USB флэш-карта). 

ООО «Альфа-Строй» указывает, что в архивах общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» ими была обнаружена копия договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 заключенного между ФИО6 и ФИО10 в отношении земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, предыдущий кадастровый номер 47:14:0302008:85, общей площадью 362 098 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8 уч.3, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Отчуждаемый земельный участок продавался по цене 600 000 000 рублей. 

Однако согласно выписке из единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2014 вышеуказанный договор зарегистрирован не был в связи с тем, что судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО6 от 27.10.2014г.

Представители истца указывали, что в 2012, 2013 годах обществом ООО «Инвест-Капитал-Строй» были заключены 3 договора:

- по разработке проекта планировки и проекта межевания комплексной застройки участков, кадастровые номера 47:14:0302008:85 и 47:14:0302008:84 (договор с ООО «Леда» № 11/09 от 02.07.2012г. с приложением № 1),

- на сбор исходных данных, подготовку схемы использования территории в период подготовки проекта планировки, схемы границ с особыми условиями использования территории, комплексной застройки участков с кадастровыми номерами 47:14:0302008:85 и 47:14:0302008:84 (договор с ООО «Вита» № ПП1207-674 от 30.07.2012г. с приложениями),

- по корректировке проекта планировки и проекта межевания комплексной застройки участков 47:14:0302008:85 и 47:14:0302008:84 (договор с  ООО ТрансТехСтрой» № 9/13 от 02.12.2013г. с приложением № 1).

Общая стоимость работ по всем вышеуказанным договорам составила 7 198 000 рублей. При этом проектная документация по договору № 9/13 от 02.12.2013г. была передана обществу ООО «Инвест-Капитал-Строй» только 28.03.2014г., то есть после одобрения сделки по продаже земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, прежний кадастровый номер 47:14:0302008:85.

Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы № 33/15-А от 25.11.2015г., которая была назначена судом по ходатайству ответчика, рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 362 098 кв.м., адрес (место нахождения объекта): Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8 уч.3, на дату подписания договора купли-продажи от 25.04.2014, округленно составляет 125 700 000 рублей (л.д.1.1 – 29 том 2).

Ответчик не согласился с выводами судебной экспертизы, ссылаясь, что экспертом неправильно выбраны объекты-аналоги, в отчете имеются арифметические ошибки, которые привели к искажению результата оценки (общая сумма весов объектов сравнения равна 0,99, а не 1), в заключении указаны разные средние цены на 1 кв.м. (л.д.10 и 19 том 2), не проведена корректировка стоимости объектов-аналогов на дату оценки. В обоснование своих доводов представил заключение специалиста ООО «Гранд-Аудит» № ЭО-01/16 от 27.01.2016г. в качестве рецензии на заключение судебной экспертизы и заключение эксперта № 211 от 13.12.2016, выполненного ООО «Альянс Судебных Экспертов», в соответствии с Постановлением о назначении оценочной экспертизы, выданным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7 от 25.11.2016 (том 5 л.д. 129-192).

Истец с заключением судебной экспертизы согласен.

В судебном заседании 18.03.2016 при первом рассмотрении дела был допрошен эксперт ФИО11 предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и за отказ от дачи заключения, который поддержал данное им заключение, пояснил, что объекты-аналоги им подбирались в пределах одного региона, по их функциональному назначению – для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 2014, наличие улучшений на некоторых объектах-аналогах не влияет не цену объекта для использования для сельскохозяйственного назначения, выборка объектов однородна, наличие обременения на оцениваемом объекте в виде зоны воздушных линий электропередач площадью 40 358 кв.м. не влияем на использование объекта для сельскохозяйственного назначения, и не требует в связи с этим корректировки по цене, экспертом выполнена корректировка по площади объектов-аналогов с использованием методики для земель под промышленные объекты, так как отсутствуют корректировки для земель сельскохозяйственного назначения, в использований корректировке главным является не назначение, а площадь. Также эксперт пояснил, что при расчете весов объектов-аналогов использовалось 3 знака после запятой и сумма всех весов объектов была равна 1, а при распечатывании в бумажном варианте отчета система не вывела на печать третий знак после запятой, в связи с чем и получается сумма 0,99, тот факт, что третий знак после запятой не распечатался, не повлиял на результат оценки. На листе 10 заключения указана средняя стоимость 1 кв.м. земельного участка по Ленинградской области целом, а на листе 19 стоимость 1 кв.м. земельного участка по Ломоносовскому району Ленинградской области, которая была получена при проведении экспертизы по объектам-аналогам с учетом примененных корректировок. Также эксперт пояснил, что при расчете стоимости земельного участка им не учитывалось наиболее эффективное использование земельного участка (НЭИ), поскольку исходя из вопроса поставленного на экспертизу перед экспертом стояла задача определить стоимость земельного участка только при использовании его для сельскохозяйственного производства, а с учетом анализа НЭИ стоимость оцениваемого земельного участка была бы значительно выше.

Ответчиком в обосновании своих доводов представлено заключение эксперта о проведении товароведческой экспертизы № 50 от 15.04.2016г., выполненное ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада». Согласно данному заключению рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 47:14:0302008:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 362 098 кв.м., адрес местонахождения объекта: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8, участок 3, на дату подписания договора купли-продажи от 25.04.2014г. составляет 69 591 614,62 рублей.

Истец возражал против представленного истцом заключения в связи с тем, что аналоги, использованные при определении стоимости земельного участка распечатаны экспертом еще до начала производства экспертизы. Согласно заключению эксперта № 50 проведение экспертизы начато 18:00 часов 24.03.2016г., окончено 16:00 часов 15.04.2016г., подписка о предупреждении об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ экспертом дана 24.03.2016г. На листах заключения 10-17 содержатся объявления о продаже объектов аналогов, которые были распечатаны экспертов в период с 15:54 часов по 16:07 часов 16.03.2016г., то есть до начала проведения экспертизы и до предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На листе заключения 27 указано, что экспертом взяты в качестве объектов –аналогов земельные участки, которые продавались в 2008, 2013 году, то есть за 6 лет и за 1 год до даты оценки. На листах 20-22 заключения приведены коэффициенты изменения цен на земельные участки представленные Федеральной службой государственной статистики (www.gks.ru) по региону Ленинградская область, однако как указывает истец на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru) отсутствует индексы изменения цен на земельные участки, в связи с чем не понятно откуда экспертом при даче заключения № 50 взяты коэффициенты корректировки цен.

Рассмотрев представленное ответчиком заключение суд находит доводы истца обоснованными и не может принять в качестве достоверного доказательства заключение эксперта о проведении товароведческой экспертизы № 50 от 15.04.2016г., выполненное ООО «Партнерство экспертов Северо-Запада».

Ответчиком при новом рассмотрении дела в обосновании своих доводов представлено заключение эксперта № 211 от 13.12.2016, выполненного ООО «Альянс Судебных Экспертов», в соответствии с Постановлением о назначении оценочной экспертизы, выданным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7 от 25.11.2016 (том 5 л.д. 129-192) Согласно данному заключению рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 47:14:0302008:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 362 098 кв.м., адрес местонахождения объекта: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8, участок 3, на дату подписания договора купли-продажи от 25.04.2014г. составляет 69 540 920,90 рублей.

Истец возражал против представленного истцом заключения в связи с тем, что эксперт ООО «Альянс Судебных Экспертов» необоснованно применил индекс приведения стоимости от даты проведении исследования к дате оценки, понизив значение определенной стоимости на 32,66 %, используя для индексации стоимости оцениваемого земельного участка индексы изменения стоимости для группы «Садоводство», которая включает в себя свежесрезанные цветы (в штуках), земли для растений (в литрах), садовые лопаты (в штуках).

Обозрев официальный сайт Федеральной службы государственной статистики www,gks.ru, в частности Базы данных по потребительским ценам (индексам) на товары и услуги, которые использовал эксперт ООО «Альянс Судебных Экспертов», с участием представителей сторон, изучив Приказ Федеральной службы государственной статистики № 733 от 30.12.2014 с последующими изменениями, суд считает доводы представителей Истца о необоснованности применения экспертом ООО «Альянс Судебных Экспертов» индексов потребительских цен для группы Садоводство, обоснованными, в связи с чем не может принять в качестве достоверного доказательства вышеуказанное заключение эксперта. Кроме того, представленная копия заключения эксперта № 211 от 13.12.2016 не содержит подписи эксперта (том 6 л.д.177).

При первом рассмотрении дела Ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности и об отказе в иске по этому основанию.

Ответчик полагает, что поскольку истцом по делу выступает ООО «Инвест-Капитал-Строй», которое узнало о совершении сделки в момент ее совершения, то есть 25.04.2014 года, то срок исковой давности начал течь с 25.04.2014г.. Поскольку иск предъявлен только 19.06.2015г., то есть по истечении года с момента совершения сделки, то подлежит применению срок исковой давности, установленный п.2 чт.181 ГК РФ.

Суд не может согласиться с доводами ответчика по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Специального правила для исчисления срока исковой давности для оспаривания сделки по основания указанным в п.2 ст.174 ГК РФ законом не предусмотрено.

Пунктом 1 ст.65.2 ГК РФ участникам корпорации предоставлено право оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Поскольку с иском от имени общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» обратился участник общества общество ООО «Альфа-Строй», который стороной сделки не являлся, то отсутствуют основания считать, что он должен был узнать о сделке в момент совершения сделки.

Как указано в протоколе общего собрания участников общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» от 01.03.2014г., договор купли-продажи земельного участка ФИО6 может быть заключен не позднее 01.08.2014г. (л.д. 52 том 1).

Истцом указано, что он узнал о том, что была совершена оспариваемая сделка после получения выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.08.2014г. в отношении земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, в которой указано, что собственником указанного земельного участка является ФИО6 (л.д.7 том 1).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что ООО «Альфа-Строй» узнало о совершении сделки ранее 15.08.2014г., например, таких как уведомление ответчиком или обществом ООО «Инвест-Капитал-Строй» общества ООО «Альфа-Строй», то у суда отсутствуют основания считать, что ООО «Альфа-Строй» узнало об оспариваемой сделке раньше 15.08.2014г., в связи с чем, срок исковой давности, исчисляемый с 15.08.2014, на момент подачи иска в суд 19.06.2015г. не истек.

Ответчиком при первом рассмотрении дела также заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду, поскольку ответчиком по делу выступает физическое лицо ФИО6, которая не обладает статусом индивидуального предпринимателя, данный спор не является экономическим.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства в связи со следующим.

В соответствии с п.3 ст.225.1 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

Поскольку и ООО «Альфа-Строй» и ФИО6 на момент совершения оспариваемой сделки являлись участниками ООО «Инвест-Капитал-Строй», иск предъявлен участником общества от имени общества, заключенная ФИО6 сделка оспаривается по корпоративным основаниям, то рассмотрение данного иска подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Давая оценку указанным обстоятельствам и исследованным в судебном заседании доказательствам, арбитражный суд исходит из следующего:

Согласно п.2 ст.174 ГК РФ сделка, совершенная действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

Право участников общества на оспаривание сделок, совершенных вопреки интересам общества с ограниченной ответственностью, вытекает из положений статей 45, 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью. Помимо этого, нормой абз.5 пункта 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса, вступившей в законную силу с 01 сентября 2014 года, прямо предусмотрено право участников корпораций, к которым относятся общества с ограниченной ответственностью, оспаривать по основаниям, предусмотренным статьей 174 Гражданского кодекса, сделки общества и требовать применения последствий их недействительности (ничтожности). 

Рассматривая заявление истцов о причинении ущерба обществу ООО «Инвест-Капитал-Строй», суд исходит из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Постановления от 16.05.2014 №28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованность», согласно которым о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Принадлежащий обществу земельный участок отчужден по цене почти в три раз ниже, чем его рыночная стоимость и в отсутствие разумных экономических или иных причин (например, вызванных целями делового характера), спустя полгода после регистрации вновь образованного земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89 из земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:85, через месяц после получения проектной документации по договору № 9/13 от 02.12.2013г., на которую было потрачено обществом в общей сложности более 7 000 000 рублей.

В представленных суду пояснениях ответчик указывает, что цена земельного участка была выше балансовой стоимости, в связи с чем полагала, что ущерб обществу ООО «Инвест-Капитал-Строй» не причинен.

Из пояснений ранее дынных представителем ответчика следует, что ФИО6 стала участником общества в 2011 году, получив долю в уставном капитале общества ООО «Инвест-Капитал-Строй» по наследству. Помимо доли в уставном капитале ООО «Инвест-Капитал-Строй» ФИО6 получила по наследству огромное состояние, но в силу того, что была домохозяйкой, а все дела вел наследодатель, то за небольшой промежуток времени после получения наследства практически все полученное имущество было продано по невыгодной для ФИО6 цене, поскольку в тот момент у нее не было адвокатов или лиц, которые помогли бы ей распорядиться имуществом более выгодным образом. ФИО6 пыталась оспаривать заключенные ею сделки на невыгодных для нее условиях, но к успеху это не привело.

В материалы дела представлены документы, из которых следует, что в собственности ФИО6 имеется земельный участок, площадью 1 593 кв.м, кадастровый номер 47:14:1305011:11, расположенный по адресу: Ленинградская области, Ломоносовский район, д.Телези, жилой дом, площадью 302,9 кв.м., кадастровый номер 47:14:1305001:320, расположенный по адресу: 

<

...>, хоз.блок – хозяйственное строение или сооружение, площадью 293,3 кв.м., кадастровый номер 47:14:1305009:33, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д.240 том 2), 1/22 доля в праве не земельный участок кадастровый номер 47:07:0410020:100, расположенный по адресу: 

<

...> уч.1, жилой дом, кадастровый номер 47:07;0410001:748, расположенный по адресу: 

<

...> уч.13, дом 13, земельный участок кадастровый номер 47:07:0410020:91, расположенный по адресу: 

<

...> уч.13, и другое недвижимое имущество (л.д. 237 том 2).

С учетом пояснений представителя ответчика, что ФИО6 ранее уже продавала принадлежащее ей имущество и пыталась оспаривать эти сделки, имея в собственности иные земельные участки в Ломоносовской и Всеволожской районах Ленинградской области, имея на момент одобрения оспариваемой сделки представителей – адвоката Лаленкину О.В. и Алтунину М.М., суд полагает, что ФИО6 не могла не знать о реальной стоимости приобретаемого ею земельного участка и причинении заключаемой сделкой купли-продажи земельного участка явного ущерба обществу ООО «Инвест-Капитал-Строй». 

Суд также учитывает, последующее поведение ФИО6, которое заключалось в том, что сразу после приобретения земельного участка в собственность ФИО6 сразу вышла из состава участников ООО «Инвест-Капитал-Строй», получив выплату действительной стоимости доли, которая превысила покупную цену приобретенного земельного участка. После приобретения земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89 в свою собственность ФИО6 через непродолжительный период времени произвела раздел земельного участка на более мелкие с изменением разрешенного использования, что значительно повысило их стоимость, это следует из заключения о маркетинговом исследовании № 31-0-0033/2015 от 10.02.2015г., выполненном ГУП «ГУИОН» по заказу ФИО6

Таким образом, суд приходит к выводу, что приобретая земельные участки у ФИО6 не было цели оставления земельного участка в первоначальном положении, в связи с чем ФИО6 не могла не знать о том, что приобретаемый ею земельный участок стоит гораздо больше той цены которую она заплатила.

Данный вывод суда также подтверждается пояснениями представителя ответчика, в которых указано, что земельный участок был приобретен ФИО6 в качестве инвестиционного проекта.

Согласно ст.1 Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

То есть, приобретая земельный участок, ФИО6 рассчитывала в дальнейшем получить прибыль, а для этого она, действуя осмотрительно, не могла не оценить экономическую целесообразность покупки участка, в том числе рыночную стоимость земельных участков.

Суд также учитывает взаимное одобрение сделок по купле-продаже земельных участков ФИО2 и ФИО6, которые не стали даже рассматривать поступившее предложение от ЗАО «Автотранспортная фирма «Фортуна» о возможном приобретении земельного участка по более высокой цене, что говорит о сговоре ФИО6 с ФИО2 о том, чтобы он одобрил сделку в пользу ФИО6 по невысокой цене без проведения предварительной оценки реализуемого объекта.

Из представленного отзыва Третьего лица ФИО2 следует, что он одобрил сделку по прямому указанию Ответчика.

Из имеющих в материалах дела документов следует, а доказательств обратного не представлено, что земельный участок накануне одобрения сделки купли-продажи земельного участка не выставлялся на продажу на открытый рынок, об этом говорит то, что общество ООО «Инвест-Капитал-Строй» заказывало выполнение работ по подготовке проектной документации по планировке и межеванию земельного участка, кадастровый номер 47:14:0302008:85, из которого впоследствии 15.10.2013г. был образован земельный участок кадастровый номер 47:14:0302008:89, то есть общество ООО «Инвест-Капитал-Строй» имело намерение использовать земельный участок самостоятельно в интересах общества.

Довод представителя ответчика со ссылкой на ст.167 ГК РФ о том, что в случае признания оспариваемой сделки недействительной, двусторонняя реституция невозможна поскольку проданного по сделке земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89 уже не существует, является несостоятельным.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Земельный участок фактически не прекратил свое существование, у него изменилось «юридическое» наименование, земельный участок кадастровый номер 47:14:0302008:89, расположенный по адресу Ленинградская область, Ломоносовский район, Низинское сельское поселение, д.Троицкая гора, который был продан ФИО6, сейчас существует в тех же границах, но фактически разделен на 8 более мелких земельных участков, имеющих кадастровые номера 47:14:0302008:96, 47:14:0302008:97, 47:14:0302008:98, 47:14:0302008:99, 47:14:0302008:100, 47:14:0302008:101, 47:14:0302008:102, 47:14:0302008:103 и может быть фактически возвращен в собственность ООО «Инвес-Капитал-Строй» и приведен в прежнее состояние.

С учетом изложенного суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Ответчика (6 000 рублей за подачу иска, 3 000 рублей за подачу заявления об обеспечении иска, удовлетворенного при первоначальном рассмотрении дела и 3 000 рублей за подачу заявления об обеспечении иска, удовлетворенного при новом рассмотрении дела).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

1. Признать недействительной сделку по продаже Обществом с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» земельного участка кадастровый номер 47:14:0302008:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 362 098 кв. м, адрес (местонахождение объекта) Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8, уч.3, в пользу ФИО6, оформленную договором купли-продажи земельного участка №1/2014 от 25.04.2014.

2. Применить последствия недействительности сделки:

Обязать ФИО6 возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» земельный участок ранее учтенный за кадастровым номером 47:14:0302008:89, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 362 098 кв.м, адрес (местонахождение объекта) Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», д. Троицкая гора, квартал 8, уч.3, разделенный позднее на восемь земельных участков с кадастровыми номерами:

- 47:14:0302008:96, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения коммерческих объектов, несвязанных с проживанием населения (бизнес-центров, отдельных офисов различных фирм, компаний и других т.д.);

- 47:14:0302008:97, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов); 

- 47:14:0302008:98, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта; 

- 47:14:0302008:99, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков;

- 47:14:0302008:100, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков; 

- 47:14:0302008:101, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов); 

- 47:14:0302008:102, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов); 

- 47:14:0302008:103, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Капитал-Строй» возвратить ФИО6 денежные средства, уплаченные по вышеуказанному договору купли-продажи, в размере 42 000 000 (Сорок два миллиона) рублей.

3. Взыскать со ФИО6 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяМалышева Е.В.