АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-2776/2019

г. Йошкар-Ола

25» сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Камаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Магистр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга и неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – КУМИ г. Йошкар-Ола, Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Магистр» (далее – ООО «Магистр», общество), арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.12.2014 № 6670/2014н за период с 01.03.2017 по 25.03.2019 в сумме 52 720 руб. 64 коп., неустойки в размере 4195 руб. 59 коп. за период с 28.03.2017 по 04.02.2019, а также неустойки, начисленной на сумму долга в размере 52 720 руб. 64 коп., исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 05.02.2019 по день фактической оплаты долга.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка от 17.12.2014 № 6670/2014н о сроке внесения арендной платы и образовании задолженности за период с 01.03.2017 по 25.03.2019, до даты, указанной в направленном ответчику проекте соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. 

Кроме того, истец просит взыскать в качестве санкции предусмотренную условиями договора неустойку за просрочку внесения арендной платы. 

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) (л.д. 5-8, 37-38, 72-73, 92-93, протокол судебного заседания от 18.09.2019).

Ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Магистр», в отзыве на иск, дополнении к нему и в судебном заседании требования не признал и указал, что на данный момент земельный участок относится к придомовой территории, необходимой для эксплуатации и обслуживания жилого дома № 27г по ул. Мира г. Йошкар-Олы, строительство которого завершено в декабре 2017 года. Фактическое пользование земельным участком ООО «Магистр» прекращено в 2016 году. Однако с учетом того, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, бесспорным является тот факт, что после 20.12.2017 организация выполнила цель, установленную договором. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие 20.12.2017, о чем истцу известно, так как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается структурным подразделением КУМИ г. Йошкар-Ола.

Кроме того, участник спора сообщил, что 10.01.2018 объект был поставлен на кадастровый учет в качестве многоквартирного дома. У объекта имеется собственник, соответственно, с момента постановки на учет объекта недвижимости как многоквартирного дома собственник фактически стал единственным пользователем прилегающего к дому земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703003:979, как придомовой территории с гостевой парковкой, элементами озеленения и благоустройства. В дальнейшем собственник осуществил регистрацию прав собственности на квартиры в данном доме. Соответственно, начисление арендной платы после 10.01.2018 не основано на законе. Поэтому ответчик просил отказать в удовлетворении требований иска в сумме, превышающей 21 521 руб. 24 коп. основного долга и 2790 руб. 43 коп. неустойки (л.д. 50, 103-105).

В судебном заседании ответчик исковые требования в заявленном размере не признал, просил отказать в их удовлетворении (протокол судебного заседания от 18.09.2019).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 17.12.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования городского округа «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Магистр» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6670/2014н, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 647,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 12:05:0703003:979, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату. Участок предоставлен для обслуживания учебного центра (л.д. 16-18).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ. 

Срок действия договора аренды установлен на 13 месяцев, то есть на срок более одного года. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключённого на срок не менее года, сторонами не исполнено.

Согласно пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Тем самым отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения принятых договорных обязательств.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 17.12.2014 № 6670/2014н соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли. 

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 ЗК РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 17.12.2014 (л.д. 19). Факт пользования и владения земельным участком арендатором не оспаривался.

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). 

Договором аренды установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний двенадцатый месяц – не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2). 

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата на 2014 год устанавливается в размере 1831 руб. 66 коп., а за декабрь 2014 года составляет 886 руб. 29 коп.

В пункте 2.4 договора стороны установили, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке. В случае изменения ставки арендной платы арендатор уведомляется арендодателем. Изменение принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке (л.д. 16). Тем самым стороны подробно согласовали и регламентировали порядок определения размера арендной платы и ее изменения, а также сроки внесения платежей.

Письмами от 18.01.2017 № 09-13/273 и от 06.12.2017 № 09-13/10968 арендатор извещен о том, что с 01.01.2017 сумма годовой арендной платы устанавливается в размере 25 069 руб. 96 коп., а с 01.01.2018 - в размере 26 024 руб. 93 коп. (л.д. 22-24). Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между арендатором и арендодателем не имеется разногласий о размере арендной платы. 

Исчисленный таким образом размер арендной платы за период с 01.03.2017 по 25.03.2019 составляет, по мнению истца, 52 720 руб. 64 коп. (с учетом проплаты от 02.02.2017 в размере 544 руб. 03 коп.) (л.д. 92 оборотная сторона).

Напротив, ответчик настаивает на том, что арендная плата подлежит взысканию за период с марта 2017 года по 9 января 2018 года и составляет 21 521 руб. 24 коп. (л.д. 104 оборотная сторона). ООО «Магистр» заявило о том, что начисление арендной платы после 10.01.2018 не основано на законе, так как 10.01.2018 многоквартирный жилой дом поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, между арендатором и арендодателем имеются разногласия относительно срока окончания внесения арендной платы. 

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 12:05:0703003:979 был предоставлен обществу для обслуживания учебного центра (л.д. 16-18).

Однако в ходе рассмотрения дела установлено, что спорный участок используется для обслуживания многоквартирного жилого дома. Так, при проведении обследования зафиксировано, что рассматриваемый земельный участок заасфальтирован, на нем осуществляется парковка автотранспорта, участок огорожен металлическим ограждением (л.д. 41-43, 53, 80-82).

Ответчиком доказано, что спорный земельный участок взят в аренду для строительства многоквартирного жилого дома, поскольку земельный участок непосредственно под объектом строительства не обеспечивал необходимый в соответствии с градостроительным законодательством размер земельного участка, отведенного под строительного жилого дома (л.д. 106-125). Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, в результате государственной регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме прекращено право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0703003:979 и возникло право частной собственности граждан на этот земельный участок.

Арбитражным судом установлено, что право собственности первого лица на квартиру № 1 в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 06.03.2018 (л.д. 97).

Таким образом, организация застройщик утратила какие-либо права на здание жилого дома и земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Поэтому права ответчика как арендатора считаются полностью прекращенными с 06.03.2018. Следовательно, арендная плата подлежит взысканию по 05.03.2018 включительно.

Поэтому исковое требование об уплате основного долга подлежит частичному удовлетворению за период с марта 2017 года по 05.03.2018 в сумме 25 034 руб. 85 коп.

Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы истцом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 5.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки (л.д. 17).

Факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Размер неустойки согласно расчету истца составляет 4195 руб. 59 коп. за период с 28.03.2017 по 04.02.2019. Однако в связи с неверным определением суммы основного долга расчет санкции признан арбитражным судом неправильным. Учитывая, что основной долг подлежит взысканию за период с марта 2017 по 05.03.2018, с арендатора за неисполнение денежного обязательства подлежит взысканию договорная неустойка в общем размере 3249 руб. 67 коп. за период с 28.03.2017 по 04.02.2019.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по день фактической уплаты долга, начиная с 05.02.2019. 

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). 

Тем самым требование арендатора о взыскании неустойки, начисленной на сумму основного долга по 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 05.02.2019 по день фактической уплаты долга, также подлежит удовлетворению.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ). 

По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Поэтому с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, исчисленная с каждого удовлетворенного требования, в сумме 2000 руб. 

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ ответчики уплачивают указанную в судебном акте государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления акта в законную силу. В связи с этим исполнительный лист на взыскание государственной пошлины с ответчика должен быть выдан по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно (пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 сентября 2019 года. Решение в полном объеме изготовлен 25 сентября 2019 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.12.2014 № 6670/2014н за период с марта 2017 года по 05.03.2018 в сумме 25 034 руб. 85 коп., неустойку за период с 28.03.2017 по 04.02.2019 в размере 3249 руб. 67 коп., а также неустойку, начисленную на основной долг в сумме 25 034 руб. 85 коп., исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 05.02.2019 по день фактической уплаты основного долга.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционной суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья  А.В. Камаева