﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6053/2019-ГК

г. Пермь

11 июля 2019 года

Дело № А50-32396/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М. А.,

судей  Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,

при участии:

от ответчика – Решетнак М.В., доверенность от 09.07.2019, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента земельных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 марта 2019 года по делу № А50-32396/2018,  

принятое судьей Гуляевой Е.И.,

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к обществу с ограниченной ответственностью «Агат» (ОГРН 1025900524781, ИНН 5904056609)

третье лицо: Сайед Камруззаман

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее -истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агат» (далее – ответчик, ООО «Агат») о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская/Советская, 9/29, путем вступления в договор от 24.08.2017 № 051-17Д.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Сайед Камруззаман (ст. 51 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 13 марта 2019 года иск удовлетворен, суд  обязал  ответчика заключить с Департаментом договор аренды земельного участка в редакции, представленной истцом, за исключением п.п.3.2.15, 5.4 договора. Пункт 3.2.15 договора изложен  в редакции: «в случае обнаружения Арендодателем ликвидировать самовольные постройки, возведенные Арендатором, или иные нарушения в использовании земельного участка и привести участок в прежнее состояние за свой счет в срок, установленный в уведомлении Арендодателя».  Пункт 5.4 договора изложен  в редакции: «спор, возникающий из настоящего договора или в связи с ним, передается на рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края».

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части п.  5.4. договора, апеллянт не  согласен  в изложенной  судом редакцией данного  пункта, просит  изложить его в редакции  проекта договора.  В обоснование  апелляционной жалобы ссылается на  п. 2 ст.  11 Земельного  кодекса РФ, п.п. 2.1.1 и  2.1 Положения о Департаменте, изложении спорного  пункта  договора в соответствии с редакцией типовой формы договора, утвержденной постановлением Администрации г.  Перми  от  29.05.2015 № 322.

До начала судебного разбирательства от ответчика  поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение площадью 544,4 кв.м с кадастровым номером №59:01:4410044:81, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская/Сибирская, д.29/9 является собственностью ответчика ООО «Агат» (дата государственной регистрации права –15.07.2002).

Здание гостиницы «Центральная» расположено на земельном участке с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 площадью 1556,95 кв.м с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира – Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская/Советская, 9/29, участок № 1, что подтверждается сведениями ЕГРН в отношении здания и земельного участка. 

17.02.2018 в Департамент земельных отношений администрации г.Перми поступило заявление Сайеда Камруззамана о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 площадью 1556,95 кв.м с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира –Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская/Советская, 9/29, участок № 1 с целью использования – для размещения гостиницы (л.д.22).

11.04.2018 Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) и Сайедом Камруззаманом (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка.

В п.1.1 договора указано, что участок предоставляется под нежилое помещение (подвал, этаж 2, этаж 3, этаж 1) с кадастровым номером №59:01:4410044:419, нежилое помещение (этаж 4, этаж 5) с кадастровым номером 59:01:4410044:401, нежилое помещение (этаж 8, этаж 6, этаж 7) с кадастровым номером 59:01:4410044:402; в п.1.2 – разрешенное использование земельного участка – под зданием гостиницы с рестораном; в п.4.1 договора - срок действия – с 20.02.2018 по 19.01.2067.

В п.1.3 договора указано, что договор заключен с условием согласия на вступление в него иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, расположенных на земельном участке.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН 18.05.2018, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

05.04.2018 истцом ответчику направлено предложение (уведомление) от 04.04.2018 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 59:01:4410044:10 с приложением проекта договора аренды.

Неподписание ответчиком договора аренды, неполучение соответствующих возражений на предложение о заключении договора послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования,  суд первой инстанции исходил из правомерности требований истца о понуждении  ответчика заключить договор  аренды земельного  участка,  возникшие между сторонами разногласия  при  заключении  договора аренды земельного  участка урегулированы судом,  п.п.3.2.15, 5.4 договора  изложены в иной редакции,  поскольку спорные пункты в редакции  истца не  соответствуют требованиям законодательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с п.  3 ст.  39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В силу пункта 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Как верно  установлено судом,  заключение договора аренды  земельного  участка для ответчика, являющегося собственником объектов недвижимости, расположенных  на неделимом земельном  участке,  является обязательным в силу п.  7 ст.  39.20 ЗК РФ.

Между сторонами возникли разногласия относительно  условий пунктов 5.4 и   3.2.15 договора, ответчик возражает против заключения договора с третейской оговоркой, а также против введения в договор пункта об обязанности арендатора земельного участка за свой счет осуществить снос любых самовольных построек, в том числе сооруженных не арендатором, на земельном участке.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п.1 ст. 446 ГК РФ).

Пункт  3.2.15 проекта договора, направленного истцом ответчику, содержит  условие об обязанности арендатора земельного участка в случае обнаружения арендодателем ликвидировать самовольные постройки или иные нарушения использования участка и привести участок в прежнее состояние за свой счет в срок, установленный в уведомлении арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Поскольку по общему правилу снос самовольной постройки осуществляется лицом, осуществившем самовольное строительство, или за его счет; на арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо за его счет самовольная постройка может быть снесена лишь в случае, когда отсутствуют сведения о лице, осуществившем самовольное строительство, указанные положения закона в п. 3.2.15 проекта договора не учтены,  суд  первой инстанции  правильно указал, что данный пункт  договора следует принять в редакции, соответствующей закону: «в случае обнаружения арендодателем ликвидировать самовольные постройки, возведенные арендатором, или иные нарушения в использовании земельного участка и привести участок в прежнее состояние за свой счет в срок, установленный в уведомлении арендодателя».

Пунктом  5.4. проекта договора  предусмотрена третейская оговорка, согласно которой  спор, возникающий из настоящего договора или в связи с ним, по выбору одной из сторон может быть передан на рассмотрение в третейский суд в порядке и составе, сформированном и указанном на сайте для всеобщего доступа в сети интернет: adhoc.perm.ru/, либо в Арбитражный суд Пермского края либо в суд обшей юрисдикции, расположенный на территории г.Перми.   В абзацах 2, 3, 4, 5 указанного пункта проекта договора содержатся условия о порядке рассмотрения спора  третейским судом, о признании решения третейского суда не подлежащим оспариванию, о порядке извещения о рассмотрении спора третейским судом и оплате третейского сбора.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 29.12.2015 N 382-ФЗ "Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации" арбитражное соглашение является соглашением сторон о передаче в арбитраж всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между ними в связи с каким-либо конкретным правоотношением, независимо от того, носило такое правоотношение договорный характер или нет. Арбитражное соглашение может быть заключено в виде арбитражной оговорки в договоре или в виде отдельного соглашения. Арбитражное соглашение заключается в письменной форме. Положение, предусмотренное частью 2 настоящей статьи, считается соблюденным, если арбитражное соглашение заключено в том числе путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, включая электронные документы, передаваемые по каналам связи, позволяющим достоверно установить, что документ исходит от другой стороны. Арбитражное соглашение также считается заключенным в письменной форме, если оно заключается путем обмена процессуальными документами (в том числе исковым заявлением и отзывом на исковое заявление), в которых одна из сторон заявляет о наличии соглашения, а другая против этого не возражает.

Установив наличие возражений ответчика относительно включения в договор аренды земельного участка арбитражной оговорки,  суд  первой инстанции правомерно  принял   пункт 5.4 договора в редакции ответчика, поскольку основанием включения в договор указанной  оговорки может  являться только  обоюдное волеизъявление сторон, которое в данном случае отсутствует.

Доводы апеллянта о  том, что изложение  пункта 5.4 договора в  оспариваемой редакции  предусмотрено  типовой формы договора, утвержденной постановлением Администрации г.  Перми  от  29.05.2015 № 322, были  предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно  отклонены судом. Оснований полагать  выводы суда ошибочными не  установлено.

Постановлением Администрации г. Перми от 29.05.2015 N 322 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений об установлении сервитута, о перераспределении земель и (или) земельных участков и о признании утратившими силу отдельных постановлений администрации города Перми" утвержден типовой договор аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Перми.

Действительно, содержание п. 5.4 проекта договора аренды, направленного истцом ответчику, соответствует типовому договору.

Президиум Верховного Суда РФ  в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с выполнением функций содействия и контроля в отношении третейских судов и международных коммерческих арбитражей (утв. 26.12.2018),  разъяснил, что основанием компетенции третейского суда или международного коммерческого арбитража является арбитражное соглашение, наличие которого свидетельствует о волеизъявлении сторон на передачу спора в третейский суд.

Поскольку волеизъявление ответчика на передачу спора в третейский суд отсутствует, заключение договора, содержащего пункт 5.4 договора в редакции истца, представляется не  обоснованным, противоречит требованиям ст. 7 Федерального закона от 29.12.2015 N 382-ФЗ.

Иных  доводов апелляционная жалоба не  содержит.

При таких  обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта  суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 13 марта 2019 года по делу № А50-32396/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

Т.Л. Зеленина 

 

Ю.В. Скромова