ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-11814/2020

Дело № А41-62125/19

30 марта 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  24 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 марта 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Катькиной Н.Н., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ООО «Юридическая компания «Юрлига» - ФИО2, представитель по доверенности № 01-06/2020 от 01.06.2020;

от АО «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции» - ФИО3, представитель по доверенности № 04/21 от 25.01.2021;

от ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" Перспектива" - ФИО3, представитель по доверенности № 19 от 01.05.2020;

от ООО «Гринфлайт Москва» - ФИО4, представитель по доверенности от 20.05.2019; 

от конкурсного управляющего ООО «Гринфлайт» (Челябинск) - ФИО5, представитель по доверенности от 20.11.2020;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис – Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" Перспектива" на определение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2020 года по делу № А41-62125/19 по требованию ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис – Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" Перспектива" (ОГРН 1065407138070, ИНН 5407018473) о включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 537 191 325 рублей, по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Гринфлайт" (Москва) (ОГРН 1127747105089, ИНН 5407018473),

УСТАНОВИЛ:

В производстве Арбитражного суда Московской области находится дело № А41-62125/19 о признании ООО «Гринфлайт» (Москва) несостоятельным (банкротом). 

Определением суда от 11.12.2019 в отношении ООО «Гринфлайт» (Москва) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО6.

ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис – Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" Перспектива" обратилось с требованием о включении в реестр требований кредиторов суммы основного долга в размере 348 000 000 рублей, а также убытков в размере 189 191 325 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2020 года в удовлетворении заявленных ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис – Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" Перспектива" требований отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Управляющая компания "Брокеркредитсервис – Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом" Перспектива" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

От ЗАО "Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "Перспектива" поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Законом о банкротстве.

Согласно части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Исходя из системного анализа положений ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, процессуальное правопреемство возможно в случае, когда в процессе рассмотрения спора произошло правопреемство в материальном гражданском правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.

Таким образом, суд лишь тогда удовлетворяет заявленное ходатайство о процессуальном правопреемстве и заменяет выбывшую сторону ее правопреемником в арбитражном процессе, когда правопреемство произошло в материальном правоотношении.

Как следует из материалов дела, общим собранием владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Перспектива» было принято решение о смене управляющей компании, о чем были внесены соответствующие изменения в правила доверительного управления.

Изменения зарегистрированы Центральным банком Российской Федерации.

С 17.08.2020 управляющей компанией Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Перспектива» является Акционерное общество «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции».

 При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает необходимым произвести процессуальное правопреемство - заменить в рамках настоящего обособленного спора ООО Управляющая компания «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива» на Акционерное общество «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива».

Должник - ООО «Гринфлайт» (Москва) представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В суд апелляционной инстанции поступил также отзыв от временного управляющего ООО «Гринфлайт» (Москва) ФИО6, в котором он не возражает против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства от конкурсного управляющего ООО «Гринфлайт» (Челябинск) ФИО7 поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель АО «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Гринфлайт» (Челябинск) не возражал против удовлетворения просительной части апелляционной жалобы об отмене определения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта, возражал против доводов апелляционной жалобы о включении в реестр требований кредиторов должника суммы 537 191 325 рублей. 

Представитель ООО «Юридическая компания «Юрлига» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «Гринфлайт Москва» поддержал позицию представителя конкурсного управляющего ООО «Гринфлайт».

Поступившие до судебного заседания от конкурсного управляющего ООО «Гринфлайт» (Челябинск) дополнения к отзыву приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя временного управляющего ООО «Гринфлайт» (Москва) ФИО6, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела требование заявителя основано на договоре № 1-12 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса от 05 декабря 2012 года, Дополнительном соглашении № 1 от 28 июля 2015 года к указанному договору, Соглашении об уступке прав и передаче обязательств по договору № 1-12 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса от 05 декабря 2012 года от 09 июня 2016 года.

В обоснование заявленных требований кредитор ссылается на то, что по условиям инвестиционного договора ООО «Гринфлайт (Москва)» приняло на себя обязательство в установленные сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого комплекса площадью не менее 500 000 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0030153:13, общей площадью 1 146 073 кв.м., по адресу: Московская область, Раменский р-н, сельское поселение Верейское, в том числе выполнить своими силами в полном объеме все необходимые действия по подготовке, согласованию и утверждению разрешительной документации, необходимой для получения разрешения на строительство и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства передать кредитору 15 % от общей площади жилых и нежилых помещений, а кредитор в свою очередь обязался передать в качестве инвестиционного вклада право аренды вышеуказанного земельного участка сроком на семь лет с правом выкупа для строительства жилого комплекса.

Поскольку договор аренды земельного участка с ООО «Гринфлайт (Москва)» был заключен, земельный участок передан по акту приема-передачи, заявитель считает свои обязательства выполненными.

При этом по состоянию на 24 декабря 2017 года должником не построены и не введены в эксплуатацию запланированные 100 000 кв.м. жилого комплекса из первой очереди застройки, соответственно в его собственность не переданы причитающиеся ему 15 % от общей площади таких кв.м. (15 000 кв.м.). 

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-45017/18 с должника в пользу кредитора была взыскана задолженность в связи с неисполнением ООО "Гринфлайт (Москва)" обязательств по передаче 6 000 кв.м. из причитающихся 15 000 кв.м. от результатов первой очереди застройки.

В рамках настоящего требования кредитор просит включить в реестр требований кредиторов задолженность в связи с неисполнением ООО "Гринфлайт (Москва)" обязательств по передаче 9 000 кв.м. от результатов первой очереди застройки в общей сумме 537 191 325,00 руб., из них в размере 348 000 000,00 руб. в качестве возврата стоимости инвестиционного вклада, причитающегося на соответствующую площадь строительства, а также в размере 189 191 325,00 рублей в качестве убытков, представляющих собой разницу между стоимостью инвестиционного вклада, рыночной стоимостью помещений, которые подлежали передаче в собственность кредитору.

Отказывая во включении в реестр требований кредиторов основного долга в размере 348 000 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что должник оформил возврат земельного участка актом от 23 июня 2020 года, а кредитор от приемки земельного участка необоснованно уклонился. Соответственно, как указал суд, кредитору в полном объеме возвращен инвестиционный вклад по инвестиционному договору (авансовый платеж в счет передачи ему в собственность помещений в жилом комплексе).

В обоснование отказа во включении в реестр суммы убытков в размере 189 191 325,00 рублей суд исходил из того, что по состоянию на дату передачи земельного участка в аренду (в декабре 2012 года) рыночная стоимость права аренды составляла 2 900 000 000 рублей; по состоянию на дату прекращения договора аренды рыночная стоимость земельного участка составила 4 199 893 743 руб. 

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка увеличилась на 1 299 893 743 руб. Из них увеличение на сумму в размере 565 957 314 руб. произошло в связи с производством ООО "Гринфлайт (Москва)" на земельном участке неотделимых улучшений.

Соответственно, по мнению суда первой инстанции, не полученная кредитором в результате ненадлежащего исполнения инвестиционного договора разница между суммой уплаченного аванса, рыночной стоимостью помещений в размере 189 191 325 руб., ниже стоимости благ, полученных в связи с допущенными нарушениями в виде возврата земельного участка (сохранения права собственности на земельный участок), прирост стоимости которого составил 1 299 893 743,00 руб., из них на 565 957 314 руб. за счет результатов деятельности ООО "Гринфлайт (Москва)").

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с положениями Закона о банкротстве кредиторами признаются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору (ст. 2).

На основании пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов в процедуре наблюдения направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований.

В силу пунктов 3 - 5 статьи 71 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны.

Обоснованность требований доказывается на основе принципа состязательности. Кредитор, заявивший требования к должнику, как и лица, возражающие против этих требований, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений. Законодательство гарантирует им право на предоставление доказательств (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В условиях банкротства должника, а значит очевидной недостаточности у последнего денежных средств и иного имущества для расчета по всем долгам, судебным спором об установлении требования конкурсного кредитора затрагивается материальный интерес прочих кредиторов должника, конкурирующих за распределение конкурсной массы в свою пользу. Кроме того, в сохранении имущества банкрота за собой заинтересованы его бенефициары, что повышает вероятность различных злоупотреблений, направленных на создание видимости не существовавших реально правоотношений.

Как следствие, во избежание необоснованных требований к должнику и нарушений прав его кредиторов к доказыванию обстоятельств, связанных с возникновением задолженности должника-банкрота, предъявляются повышенные требования. Судебное исследование этих обстоятельств должно отличаться большей глубиной и широтой, по сравнению с обычным спором, тем более, если на такие обстоятельства указывают лица, участвующие в деле. Для этого требуется исследование не только прямых, но и косвенных доказательств и их оценка на предмет согласованности между собой и позициями, занимаемыми сторонами спора. Исследованию подлежит сама возможность по исполнению сделки.

Разъяснения о повышенном стандарте доказывания в делах о банкротстве даны в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», согласно которому при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Целью такой проверки является установление обоснованности долга и недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку включение таких требований приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также интересов должника.

В круг доказывания по спору об установлении размера требований кредиторов в деле о банкротстве в обязательном порядке входит исследование судом обстоятельств возникновения долга.

С учетом специфики дел о банкротстве при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве установленными могут быть признаны только такие требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

При этом суд осуществляет проверку обоснованности требований кредитора вне зависимости от наличия или отсутствия возражений против данных требований иных лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, между ООО «Гринфлайт» (застройщик) и инвесторами (ООО "Островцы", ООО "ЮК "Юрлига") был заключен Договор об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса N 1-12 от 05.12.2012, в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц произвести проектирование, построить жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства передать инвесторам соответствующие жилые/нежилые помещения, общей площадью ориентировочно не менее 75 000 кв. м, общей стоимостью ориентировочно 3 000 000 000 рублей, расположенных на земельном участке, что составляет 15% от общей площади нежилых помещений, предусмотренных проектом планировки территории земельного участка, за исключением объектов социального обслуживания и объектов инженерной инфраструктуры, которые остаются в собственности застройщика.

В силу п. 1.1.1 договора жилой комплекс - многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными административными и иными нежилыми помещениями, а также отдельно стоящие нежилые здания, с общим объемом жилой и нежилой площади не менее 500 000 кв. м, объекты инфраструктуры, необходимые для подключения (присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерного обеспечения, расположенные на земельном участке. 

В силу п. 1.1.7 договора земельный участок - участок с кадастровым номером 50:23:0030153:13, площадью 1 146 073 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское.

В соответствии с п. 3.2 договора инвесторы обязались внести инвестиционный вклад для строительства жилого комплекса путем передачи застройщику земельного участка в долгосрочную аренду сроком на 7 лет, с последующей передачей земельного участка в собственность застройщика, и принять в долевую собственность по 1/2 доли каждый жилые/нежилые помещения, указанные в п. 3.1 Договора, при наличии разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. 

Годовая арендная плата составляет сумму, равную годовому земельному налогу за соответствующий год плюс 6,4% от суммы годового земельного налога.

После ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, объекта инфраструктуры и (или) благоустройства территории, земельный участок, занятый таким объектом и предназначенный для его эксплуатации, подлежит передаче в собственность застройщика.

Выкупная стоимость земельного участка равна 100 рублей за 1 гектар площади земельного участка.

Согласно п. 3.4 договора застройщик принимает в качестве инвестиционного вклада аренду земельного участка срокам на семь лет для строительства жилого комплекса и право получить земельный участок (земельные участки, образованные в результате раздела, согласованного с инвесторами) в собственность по завершении строительства объектов капитального строительства, инфраструктуры и (или) благоустройства территории, расположенных на соответствующем земельном участке.

В пункте 3.5 Договора стороны установили, что инвестиционный вклад по договору будет эквивалентен стоимости 15% жилых и 15% нежилых помещений, предусмотренных проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, или проектом планировки территории (п. 3.5 договора).

Инвесторы вносят инвестиционный вклад путем передачи застройщику в аренду с правом выкупа земельного участка на основании договора аренды (п. 3.6 договора).

Дополнительных инвестиционных вкладов со стороны инвесторов для осуществления строительства жилого комплекса не предусматривается.

Оставшиеся инвестиции для строительства объектов жилого комплекс и ввода их в эксплуатацию застройщик осуществляет за счет собственных средств, либо путем привлечения инвестиций третьих лиц.

Недостаточность инвестиций не освобождает застройщика от исполнения обязательств по договору (п. 3.8 договора). 

28.07.2015 года между инвесторами и застройщиком (ответчиком) было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, согласно которому п.5.1.4 договора изложен в следующей редакции: застройщик в течение пяти лет с даты регистрации договора аренды земельного участка, указанного в п. 3.2, обеспечивает строительство первой очереди застройки в объеме не менее 100 000 кв. м жилых/нежилых помещений.

В течение каждого последующего года обеспечить строительство на земельном участке не менее 100 000 кв. м жилых/нежилых помещений.

При этом до 30.11.2016 обеспечить строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м жилых/нежилых помещений и одного детского дошкольного учреждения.

Свои обязательства по п.п. 3.2, 3.6 договора инвесторы выполнили в полном объеме, заключив с ответчиком договор N 2-12 от 05.12.2012 аренды земельного участка с правом выкупа на условиях, оговоренных в п.п. 3.2, 3.6 договора.

Земельный участок был передан застройщику по акту приема-передачи от 07.12.2012. 

Договор аренды прошел государственную регистрацию 24.12.2012.

На основании Соглашения от 09.06.2016 года об уступке прав и обязательств ООО «Островцы» и ООО «Юридическая компания «Юрлига» передали с согласия ООО «Гринфлайт» (Москва) в полном объеме в пользу ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (новый инвестор) все права и обязательства по Договору об инвестиционной деятельности.

По договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 01.08.2016 инвесторы продали новому инвестору земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030153:13.

Право собственности инвестора на земельный участок было зарегистрировано 16.08.2016. 

Согласно пункту 10.9 Договора об инвестиционной деятельности обязательства инвестора считаются исполненными с момента передачи инвестиций (подписания сторонами акта приема- передачи земельного участка от инвестора к застройщику и регистрации договора аренды) и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче помещений (15 % в пользу инвестора).

В соответствии с пунктом 5.1.4 Договора об инвестиционной деятельности (в редакции пункта 1 Дополнительного соглашения № 1 от 28.07.2015) застройщик в течение пяти лет с даты регистрации договора аренды (то есть до 24.12.2019 года включительно) обязан обеспечить строительство первой очереди застройки в объеме не менее 100 000 (сто тысяч) кв.м. помещений.

При этом до 30.11.2016 года обеспечить строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 (сорок тысяч) кв.м. помещений и одного детского дошкольного учреждения.

Поскольку земельный участок застройщиком не был освоен, жилой комплекс не построен и не введен в эксплуатацию, обязательство по передаче в собственность инвестора помещений в объеме 15 000 кв.м. (100 000 кв.м. * 15 %) из состава первой очереди застройки - 100 000 кв.м., подлежащей к строительству в течение пяти лет с даты регистрации договора аренды в порядке пункта 5.1.4 договора об инвестиционной деятельности застройщиком не исполнено, инвестор обратился в суд с иском о взыскании с застройщика компенсации за неисполнение обязательств по передаче помещений из состава первой очереди, подлежащей к строительству до 30.11.2016 года в объеме 40 000 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2018 по делу № А40-45017/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019, с ООО «Гринфлайт» (Москва) в пользу ООО Управляющая компания «Брокеркредитсервис Фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива» взысканы: сумма основного долга по договору об инвестиционной деятельности в размере 232 000 000 рублей (часть стоимости инвестиционного вклада, соразмерная пропорции (8 %) объема строительства в рамках первой очереди застройки (40 000 кв.м., подлежащие к строительству до 30.11.2016) и общего объема строительства по условиям Договора об инвестиционной деятельности (500 000 кв.м.), проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116,18 рублей, убытки в размере 140 318 285 рублей (разница между стоимостью части инвестиционного вклада и рыночной стоимостью помещений, подлежащих передаче инвестору (6 000 кв.м.) из состава первой очереди (т.е. 15 % от 40 000 кв.м., подлежащих к строительству до 30.11.2016), а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 рублей. 

При разрешении указанного спора и квалификации правоотношений сторон по договору № 1-12 от 05 декабря 2012 года об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса, суды пришли к следующим выводам.

Свои обязательства по п.п. 3.2, 3.6 договора инвесторы выполнили в полном объёме, заключив с застройщиком договор аренды земельного участка с правом выкупа № 2-12 от 05.12.2012 г. на условиях, оговоренных в п.п. 3.2,3.6 договора.

Земельный участок был передан застройщику по акту приёма-передачи от 07.12.2012, договор аренды прошёл государственную регистрацию 24.12.2012 г.

Инвесторы осуществили оплату путём предоставления застройщику в аренду с правом выкупа земельного участка.

Застройщик свои обязательства не исполнил - не обеспечил строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м. жилых/нежилых помещений и одного детского дошкольного учреждения в срок до 30.11.2016.

Принимая во внимание последующее неисполнение обязательства застройщиком по строительству 60 000 кв.м. (то есть сверх объема в 40 000 кв.м. помещений, являвшегося предметом разбирательства по делу № А40-45017/18) в составе второй очереди застройки в течение пяти лет с даты регистрации договора аренды (то есть до 24.12.2019 года включительно) в порядке пункта 5.1.4 Договора об инвестиционной деятельности, а также неисполнение обязательства по передаче из указанного объема в собственность Инвестора помещений в объеме 9 000 кв.м., по его запросу и на основании договора с оценочной  организацией ООО «Иола» инвестором была проведена оценка и определена рыночная стоимость помещений площадью 9000 кв.м. в запроектированном и подлежащем к строительству и вводу в эксплуатацию жилом комплексе, которая составила сумму в размере 537 191 325 рублей.

Также указанной оценочной организацией проведена оценка и определена рыночная стоимость инвестиционного вклада в виде права аренды земельного участка (кадастровый номер 50:23:0030153:13) с правом выкупа по договору об инвестиционной деятельности с учетом льготной цены арендной платы и льготной выкупной стоимостью названого земельного участка, которая составила 2 900 000 000 рублей.

Поскольку согласно пункту 5.1.4 договора об инвестиционной деятельности застройщик обязался в течение пяти лет с даты регистрации договора аренды (то есть до 24.12.2019 года включительно) обеспечить строительство первой очереди застройки в объеме не менее 100 000 кв.м. помещений, последним не исполнено в том числе и обязательство по строительству 60 000 кв.м. помещений, что от общего объема помещений предусмотренного к строительству договором об инвестиционной деятельности (не менее 500 000 кв.м.) составляет 12 %, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что инвестор вправе требовать от застройщика возврата суммы в аналогичной пропорции от стоимости инвестиционного вклада.

В пункте 3.5 Инвестиционного договора стороны установили, что инвестиционный вклад является эквивалентом стоимости 15 % помещений жилого комплекса, подлежащих передаче инвесторам.

В соответствии с пунктом 5.1.4 Инвестиционного договора должник в течение пяти лет с даты регистрации договора аренды (то есть, до 24.12.2017 года включительно) обязан обеспечить строительство первой очереди застройки в объеме не менее 100 000 кв.м. помещений.

При этом до 30.11.2016 года обеспечить строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м. помещений и одного детского дошкольного учреждения.

Сумма неисполненных обязательств должника по строительству 40 000 кв.м. помещений в срок до 30.11.2016 являлась предметом спора по делу №А40-45017/18-16-290.

При разрешении указанного спора арбитражными судами первой, апелляционной и кассационной инстанций подтверждена правомерность требования инвестора о взыскании с застройщика компенсации в сумме 232 000 000 рублей за неисполнение обязательств по передаче помещений из состава первой очереди, подлежащей к строительству до 30.11.2016 года в объеме 40 000 кв.м.

В рамках настоящего спора инвестором заявлено требование о взыскании с застройщика компенсации за неисполнение обязательства по строительству оставшихся 60 000 кв.м. в срок до 24.12.2017 (100 000 кв.м - 40 000 кв.м) и передаче помещений из состава второй очереди.

Таким образом, должник до 24.12.2017 должен был передать заявителю 9000 кв.м из расчета 60 000 кв.м х 15% (п. 3.5 Инвестиционного договора).

Согласно выполненному кредитором расчету общая площадь помещений, которые должник должен был передать инвестору согласно п. 3.1 Инвестиционного договора, составляет 75 000 кв.м.

В процентном выражении 9 000 кв.м. составляют 12% от 75 000 кв.м

Рыночная стоимость права аренды с выкупом составляет 2 900 000 000 руб.

Таким образом, стоимость неисполненного должником обязательства по передаче 9000 кв.м помещений в срок до 24.12.2017 составляет 348 000 000 рублей, из расчета:2 900 000 000 х 12% = 348 000 000 рублей.

Размер убытков, причиненных должником инвестору, в части не передачи 9000 кв.м помещений в срок до 24.12.2017, составляет 189 191 325 рублей, исходя из следующего расчета: 537 191 325 руб. - 348 000 000 руб., где 537 191 325 руб. - это рыночная стоимость помещений площадью 9000 кв.м., 348 000 000 руб. – стоимость не исполненного должником обязательства по передаче 9000 кв.м. помещение в срок до 24.12.2017.

Расчет долга и убытков проверены арбитражным апелляционным судом и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с застройщика основного долга в виде рыночной стоимости доли (12%) инвестиционного вклада, переданного должнику в размере 348 000 000 руб., а также убытков, причиненных неисполнением обязательств по Договору об инвестиционной деятельности в размере 189 191 325 рублей, отклоняются арбитражным апелляционным судом.

В обжалуемом определении в подтверждение своего вывода о возврате инвестиционного вклада инвестору и необоснованности требований к застройщику суд первой инстанции указал, что при реализации условий инвестиционного договора кредитор бы получил в собственность 15 % от общей площади возведенных жилых/нежилых помещений, при этом утратил бы право собственность на земельный участок.

Однако, как следует из пункта 3.4 инвестиционного договора, право получить земельный участок в собственность возникает у застройщика при условии завершения им строительства жилого комплекса.

То есть указанное обусловленное право выкупа является факультативным по отношению к первичному праву аренды на семь лет для целей строительства жилого комплекса.

Следовательно, неисполнение застройщиком обязательств по строительству жилого комплекса и как следствие, нереализация им права выкупа спорного земельного участка площадью 114,6 гектар за 11 460,73 рублей никоим образом не должна умалять ценность инвестиционного вклада как такового и возможность инвестора на получение компенсации.

Кроме того, застройщик при выполнении обязательств по выплате компенсации за непостроенные и непереданные инвестору помещения в рамках его доли, не лишен права заявить требования к застройщику о выделе соответствующей части земельного участка, предполагавшейся к застройке соответствующими жилыми и нежилыми помещениями.

Арбитражный апелляционный суд обращает внимание также на то, что ввиду неисполнения застройщиком обязательств по строительству жилого комплекса ранее инвестор обращался в суд для целей взыскания с застройщика компенсации за неисполнение обязательств по передаче помещений в объеме 6 000 кв.м. из состава первой очереди, подлежащей строительству до 30.11.2016 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2018 по делу № А40-45017/18, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда и суда округа по тому же делу, постановлено взыскать с застройщика в пользу инвестора сумму основного долга по инвестиционному договору в размере 232 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116,18 рублей, убытки в размере 140 318 285 рублей.

Вместе с тем, на момент рассмотрения указанного дела спорный земельный участок также находился в собственности инвестора (то есть не был выкуплен застройщиком), что не послужило препятствием для взыскания с последнего компенсации за непереданные жилые и нежилые помещения, которая согласно последнему абзацу пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» складывается из стоимости части инвестиционного вклада (как платы за будущую вещь) и убытков виде разницы между рыночной стоимостью помещений и стоимостью части инвестиционного вклада.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о невозможности требования инвестором с застройщика компенсации за непереданные помещения прямо противоречат выводам вступившего в законную силу судебного акта по делу № А40-45017/18.

Кроме того, суд первой инстанции, сославшись на положения инвестиционного договора и договора аренды, предусматривающие проведение застройщиком строительных работ на земельном участке, пришел к выводу о неправомерном уклонении инвестором от приемки спорного земельного участка по истечении срока действия договора аренды при на наличии имеющихся на участке обременений.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условиями заключенных между сторонами договоров действительно предусмотрено осуществление застройщиком мероприятий по строительству жилого комплекса, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Вместе с тем, условиями спорных договоров не предусмотрено право застройщика на возврат земельного участка в том состоянии (и с наличием тех коммуникаций и построек), в каком он находится на момент окончания срока аренды.

В рассматриваем случае стороны, устанавливая цель предоставления застройщику земельного участка - строительство жилого комплекса - тем самым определили общие условиях их сотрудничества: инвестор предоставляет земельный участок, а застройщик осуществляет на нем строительство жилого комплекса. 

То есть такие условия ни в коем случае не подлежали истолкованию как наделяющие правом застройщика возвратить земельный участок в том состоянии, которое находится в зависимости от стадии исполнения застройщиком своих обязательств по строительству жилого комплекса.

В противном же случае, застройщик по своему усмотрению имел бы право произвольно прекратить строительство жилого комплекса на любой стадии строительства (в том числе, например, осуществив раскопку котлованов) и по окончании срока аренды без каких-либо последствий вернуть спорный земельный участок инвестору.

Более того, пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что застройщик не вправе проводить на земельном участке строительные работы по каждой очереди (за исключением работ по подготовке строительной площадки и вывозу мусора) до подписания с арендодателем (инвестором) дополнительных соглашений о предварительном распределении площадей, согласно инвестиционному договору.

Указанные дополнительные соглашения о предварительном распределении площадей в предполагавшемся к строительству жилом комплексе между сторонами не подписывались, обратного в материалы дела должником не представлено. 

Также в силу пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в числе прочего не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов.

В оспариваемом определении суд первой инстанции фактически признав правомерным требование инвестора о возмещении убытков на сумму 189 191 325 рублей, все же отказал во включении их в реестр требований кредиторов застройщика, установив, что в результате деятельности последнего (возведение коммуникаций) прирост стоимости земельного участка составил 565 957 314 рублей, что в итоге больше чем сумма заявленных кредитором убытков.

Вместе с тем, сумма задекларированного застройщиком прироста стоимости земельного участка (которая, по его мнению, является неосновательным обогащением инвестора) не являлась предметом рассмотрения настоящего обособленного спора (о ее компенсации должник не заявлял в ходе судебного разбирательства) и тем более не могла быть предметом преференциального зачета с должником, с учетом того, что в отношении последнего инициирована процедура банкротства - наблюдение.

Также возведение застройщиком на спорном земельном участке коммуникаций в виде бурения разведочно-эксплуатационных скважин, прокладки электрических кабелей и газовых труб, возведения трансформаторных подстанций осуществлялось последним в соответствии с разработанной им проектной документацией для конкретного жилого комплекса.

Следовательно, указанные возведения не представляют для инвестора, как для собственника земельного участка, никакой потребительской ценности и, напротив, являются обременениями (в виду невозможности их использования, в том числе для строительства иного жилого комплекса по средствам привлечения иного застройщика), о чем он неоднократно уведомлял должника.

Тем самым судом первой инстанции фактически осуществлен зачет суммы убытков с размером прироста стоимости земельного участка, что противоречит пункту 1 статьи 63 Закона о банкротстве.

Более того, запрет зачета требования, которое подтверждено вступившим в законную силу судебным актом (при несогласии кредитора по такому требованию) против требования, неподтвержденного судебным актом, предусмотрен и общими положениями гражданского законодательства.

Зачет требований является допустимым после вступления в законную силу судебного акта по одному требованию и при отсутствии возражений должника по другому требованию (второй абзац пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Однако в рассматриваемом случае инвестор, как кредитор по требованию о возмещении убытков, подтвержденному судебным актом и одновременно как должник по требованию застройщика из неосновательного обогащения в виду улучшений земельного участка (которые, по мнению инвестора не являются таковыми), не давал согласия на подобный зачет.

Указанный вывод апелляционного суда о недопустимости проведения зачета при разрешении настоящего требования инвестора по спорному инвестиционному договору подтвержден в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2021, которым оставлено без изменения постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2020 по делу №А41-62125/19 о включении требования АО «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектив» по убыткам в размере 72 318 285 рублей в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Гринфлайт» (Москва).

При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта о включении в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования инвестора по задолженности по Договору об инвестиционной деятельности в виде рыночной стоимости доли (12%) инвестиционного вклада, переданного должнику в размере 348 000 000 руб., а также убытков в размере 189 191 325 руб., причиненных неисполнением обязательств по Договору об инвестиционной деятельности.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2020 года по делу № А41-62125/19 - отменить.

Удовлетворить заявление о процессуальном правопреемстве.

Заменить ООО «Управляющая компания «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом «Перспектива» на АО «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива».

Включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Гринфлайт (Москва)» требования АО «Альфа-Капитал Альтернативные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Перспектива» по задолженности по Договору об инвестиционной деятельности в виде рыночной стоимости доли (12%) инвестиционного вклада, переданного должнику в размере 348 000 000 руб., убытки, причиненные неисполнением обязательств по Договору об инвестиционной деятельности в размере 189 191 325 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Н.Н. Катькина

В.А. Мурина