﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5702/19 

Екатеринбург

05 сентября 2019 г.

 

Дело № А07-31394/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Полуяктова А. С., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019  по делу № А07-31394/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В заседании суда кассационной инстанции 22.08.2019 объявлен перерыв до 29.08.2019. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель прокуратуры -  Дубовик Д.М. (по поручению от 12.08.2019 № 8-17/162-2018/48873, доверенность от 11.04.2019 № 8/2-10-2019). 

Прокуратура Республики Башкортостан (далее – прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) и акционерному обществу «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 3.2, 3.3, 5.3.2, пункта 5.3.3 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», пункта 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018№ 32/т-18, заключенного между управлением и обществом, признании недействительными (ничтожными) пунктов 3.2, 3.3, 5.3.2, пункта 5.3.3 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», пункта 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка № 34/т-18 от 05.03.2018, заключенного между управлением и обществом, признании недействительными (ничтожными) пунктов 3.2, 3.3, 5.3.2, пункта 5.3.3 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», пункта 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 35/т-18, заключенного между управлением и обществом, признании недействительными (ничтожными) пункта 5.3.2 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», пункта 6.3 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 33/т-18, заключенного между управлением и обществом. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация). 

Решением суда первой инстанции от 06.03.2019 (судья Айбасов Р.М.) исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительными (ничтожными) пункты 3.2, 3.3, 5.3.2, а также пункт 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 32/т-18, заключенного между управлением и обществом. Признал недействительными пункты 3.2, 3.3, 5.3.2, а также пункт 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 34/т-18, заключенного между управлением и обществом. Признал недействительными пункты 3.2, 3.3, 5.3.2, а также пункт 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 35/т-18, заключенного между управлением и обществом. Признал недействительным пункт 6.3 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 33/т-18, заключенного между управлением и обществом. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.05.2019 (судьи Соколова И.Ю.,  Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Исковые требования удовлетворить. Признать недействительными пункты 3.2, 3.3, 5.3.2, пункт 5.3.3 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», а также пункт 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 32/т-18, заключенного между управлением и обществом. Признать недействительными пункты 3.2, 3.3, 5.3.2, пункт 5.3.3 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», а также пункт 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 34/т-18, заключенного между управлением и обществом. Признать недействительными пункты 3.2, 3.3, 5.3.2, пункт 5.3.3 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам», а также пункт 6.2 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 35/т-18, заключенного между управлением и обществом. Признать недействительным пункт 5.3.2 в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам» и пункт 6.3 в части слов «и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его» договора аренды земельного участка от 05.03.2018 № 33/т-18, заключенного между управлением и обществом.

В кассационной жалобе управление просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований прокуратуры, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 607  Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 39.6, частей 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

Также, ссылаясь на  положения пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель настаивает на том, что личность арендатора не имеет какого-либо правового значения для аренды публичного земельного участка, а цель аукциона по продаже прав на заключение договора аренды заключается не в определении арендатора, а в установлении максимальной арендной платы. Таким образом, заявитель полагает, что переход прав и обязанностей к иному арендатору не может повлиять на публичные интересы.

Кроме того, заявитель настаивает на необходимости исследования судом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, ссылаясь на положения  статьи 552 Гражданского  кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Прокуратура представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что спор разрешен с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы заявителя выводов суда не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков между управлением и обществом заключены договоры аренды земельных участков от 05.03.2018 № 32/т-18, от 05.03.2018 № 34/т-18, от 05.03.2018 № 35/т-18, от 05.03.2018 № 33/т-18.

Согласно пункту 1.1 договора от 05.03.2018 № 32/т-18 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011107:3618, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. Кузнецовский Затон, под среднеэтажную жилую застройку, общей площадью 15 978 кв. м. 

На основании пункта 3.1 договора срок аренды установлен с 07.02.2018 до 07.04.2021.

Предметом договора от 05.03.2018  № 34/т-18 является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011107:3620, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Кировский, мкр. Кузнецовский Затон, под среднеэтажную жилую застройку, общей площадью 7465 кв. м. 

На основании пункта 3.1 договора срок аренды установлен с 07.02.2018 до 07.10.2020.

Предметом договора от 05.03.2018 № 35/т-18 является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011107:3619, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. Кузнецовский Затон, под среднеэтажную жилую застройку, общей площадью 6582 кв. м. 

На основании пункта 3.1 договора срок аренды установлен с 07.02.2018 до 07.10.2020. 

Пунктом 3.2 указанных договоров предусмотрено, что по истечении срока, указанного в пункте 3.1 договора, договор может быть продлен по соглашению сторон. 

В силу пункта 3.3 договоров арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме. 

В соответствии с пунктом 5.3.2 договоров арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить действие договора на согласованных сторонами условиях в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора. 

Согласно пункту 5.3.3 договоров арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, если срок договора не превышает 5 лет. 

Пунктом 6.2 договоров предусмотрено, что по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие. 

По условиям заключенного между управлением и обществом договора аренды от 05.03.2018 № 33/т-18 земельного участка обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:011107:3622, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Кировский, мкр. Кузнецовский Затон, под среднеэтажную жилую застройку общей площадью 6979 кв. м. 

На основании пункта 3.1 договора срок аренды установлен с 07.02.2018 до 07.10.2020. 

Пунктом 5.3.2 указанного договора предусмотрено право арендатора с письменного согласия арендодателя передавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока договора, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, если срок договора не превышает 5 лет. 

В силу пункта 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие. 

Полагая, что условия договоров аренды земельных участков, регулирующие продление договора и возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей третьим лицам без проведения торгов, не соответствуют действующему законодательству, балансу публичных и частных интересов и влекут нарушение прав неограниченного числа арендаторов, в силу чего являются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратура обратилась в арбитражный суд в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного законодательства имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства в части регулирования отношений по поводу использования земельных участков. Поскольку частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, указанное правило имеет приоритет над положениями пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного суд пришел к выводу о  том,  что  оснований  для 

признания недействительными (ничтожными) условий пункта 5.3.3 договоров от 05.03.2018 № 32/т-18, от 05.03.2018 № 34/т-18, от 05.03.2018 № 35/т-18 и пункта 5.3.2 договора от 05.03.2018 № 33/т-18 в части положений о возможности передачи прав и обязанностей арендатора по договору не имеется. 

При удовлетворении исковых требований в остальной части суд первой инстанции исходил из того, что согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Спорные условия договоров признаны нарушающими явно выраженный нормативный запрет (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой  инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства. Суд пришел к выводу о том, что, поскольку заключение договоров аренды имело после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой. Таким образом, приняв во внимание, что  произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, суд отменил решение суда первой инстанции в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015, действовавшей на дату заключения спорных договоров), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. 

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в измененной Федеральным законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Выявив, что земельные участки предоставлены в аренду на основании договоров, заключенных по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договоров аренды имело после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в вышеприведенной редакции), суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что на них распространяются ограничения, введенные данной нормой. 

Таким образом, принимая во внимание ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору, содержащееся в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной  процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований прокуратуры в части признания недействительными условий о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору и правомерно удовлетворил требования прокуратуры в обжалуемой управлением части.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объёме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. 

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019  по делу № А07-31394/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            А.С. Полуяктов 

 

                                                                                             С.Э. Рябова