ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-168667/23-180-1349

03 мая 2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 апреля 2024 г.

Решение в полном объеме  изготовлено  03 мая 2024 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:    ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "ЛАДАС" (121357, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2003, ИНН: 

<

***>)

ответчик:  АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СИБЕР" (119048, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.04.2013, ИНН: 

<

***>)

О взыскании 6 094 471 руб. 19 коп. задолженности по договору аренды №Д2018/20.09/01 от 20.09.2018 за период с августа 2020 по декабрь 2022.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 15.03.2024г., ФИО2, дов. от 13.07.2023г.

От ответчика – ФИО3, дов. от 16.10.2023г., ФИО4, дов. от 02.11.2022г. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-Коммерческая фирма «Ладас» (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Акционерному обществу «Сибер» (далее – Ответчик) с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований о взыскании 6 094 471 руб. 19 коп. задолженности по договору аренды №Д2018/20.09/01 от 20.09.2018 за период с августа 2020 по декабрь 2022.

В судебном заседании истец исковые требования с учетом принятого судом уточнения поддерживал. Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву Ответчика.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные Истцом доказательства по делу, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные требования по делу подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по Долгосрочному договору аренды нежилых помещений № Л-2018/20.09/01 от 20.09.2018 (далее – договор) Истец (арендодатель) предоставил Ответчику (арендатору) по Акту приема-передачи во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 2.2 договора Договор заключен сроком по «31» декабря 2023 года.

Платежи и расчеты по Договору установлены статьей 5 Договора. Арендная плата включает в себя Постоянную Составляющую и Переменную Составляющую.

Согласно пункту 5.2.2 Договора Переменная Составляющая включает в себя плату за все фактически потребленные Ответчиком в помещениях коммунальные услуги, включая, но не ограничиваясь, электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, а также плату за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании (помещения, которые не предназначены к сдаче в аренду), включая коммунальные услуги, потребляемые в технических помещениях Здания и агрегатами центральных инженерных систем в Здании, которые обслуживают помещения.

Размер платы за потребленные Ответчиком коммунальные услуги в арендуемых помещениях, согласно пункту 5.2.2.1. Договора, рассчитывается на основании показаний индивидуальных приборов учета.

Размер платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании рассчитывается по формуле:

 

Доля Арендатора

(Согласно п.5.2.2.3 Договора = 29,85%)

Х

Общий объем коммунальной услуги, потребленной в Местах Общего Пользования

(Согласно п.5.2.2.3 Договора рассчитанный   по формуле:

Общий объем потребленной в Здании коммунальной услуги за вычетом общего объема данной коммунальной услуги, посчитанной по счётчикам арендаторов Здания (включая вакантные помещения, предназначенные для сдачи в аренду))

 

Отдельно Истцом и Ответчиком в пункте 5.2.2.2. Договора согласовано, что на дату заключения Договора не все площади помещений, занимаемых арендаторами Здания оборудованы приборами учета в связи с отсутствием технической возможности, в связи с этим, общий объем коммунальной услуги, потребленной в местах общего пользования в Здании, в целях расчетов размера платы за потребленные Ответчиком в местах общего пользования коммунальные ресурсы, рассчитывается отличным от установленного в п. 5.2.2.3 способом по следующей формуле:

 

Общая площадь Здания за вычетом площади помещений, занимаемых арендаторами Здания и за вычетом вакантных помещений, предназначенных для сдачи в аренду

Общая площадь здания

х

Общий объем коммунальной услуги, потребленной в Здании

 

Истец письмом от 08.02.2023 № 08.02/1 уведомил Ответчика о выявленном в ходе финансового аудита некорректном начислении Переменной части арендной платы в части оплаты коммунальных услуг, потребленных в Местах Общего Пользования в Здании, об установке в помещениях Здания приборов учета по состоянию на январь 2020 года, а также о необходимости оплатить недоплату (задолженность), к письму приложен помесячный перерасчет переменной составляющей арендной платы, счет на сумму недоплаченной Переменной части Арендной платы.

28.06.2023 Истец направил Ответчику досудебную претензию № 28.06/2, в которой указывал на необходимость погашения задолженности по переменной составляющей арендной платы.

Размер долга на момент рассмотрения дела за период с августа 2020  по декабрь 2022, согласно расчета истца, составляет  6 094 471 руб. 19 коп.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик посчитал требования Истца необоснованными, о чем сообщил Истцу в ответе на претензию от 07.07.2023 № СБ/06-547.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

В отзыве на иск, с учетом дополнения к отзыву, Ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылался на то, что

- Истцом не доказан факт установки приборов учета коммунальных ресурсов у всех арендаторов на начало взыскиваемого периода, в том числе по причине отсутствия документов подтверждающих полномочия лиц подписавших акты ввода приборов учета в эксплуатацию;

- Истцом предоставлены совокупные показания приборов учета арендаторов неизвестного происхождения;

- отсутствие у Ответчика возможности контроля над установкой приборов учета в помещениях других арендаторов и вакантных помещениях;

- неподача Истцом аналогичных исковых заявлений к другим арендаторам Здания;

- недобросовестность действий Истца по доначислению переменной составляющей арендной платы, входящих в явное противоречие с ранее совершенными действиями по выставлению счетов.

Доводы ответчика отклоняются судом ввиду следующего.

В силу п. 5.2 Договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, включающую в себя постоянную составляющую и переменную составляющую.

Согласно пункту 5.2.2 Договора переменная составляющая включает в себя плату за все фактически потребленные Ответчиком в помещениях коммунальные услуги, включая, но не ограничиваясь, электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, а также плату за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании (помещения, которые не предназначены к сдаче в аренду), включая коммунальные услуги, потребляемые в технических помещениях Здания и агрегатами центральных инженерных систем в Здании, которые обслуживают помещения.

Размер платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании рассчитывается по формуле:

Доля Арендатора 

(Согласно п.5.2.2.3 Договора = 29,85%)

х

Общий объем коммунальной услуги, потребленной в Местах Общего Пользования

(Согласно п.5.2.2.3 Договора рассчитанный   по формуле:

Общий объем потребленной в Здании коммунальной услуги за вычетом общего объема данной коммунальной услуги, посчитанной по счётчикам арендаторов Здания (включая вакантные помещения, предназначенные для сдачи в аренду))

 

Отдельно Истцом и Ответчиком в пункте 5.2.2.2. Договора согласовано, что на дату заключения Договора не все площади помещений, занимаемых арендаторами Здания оборудованы приборами учета в связи с отсутствием технической возможности, в связи с этим, общий объем коммунальной услуги, потребленной в местах общего пользования в Здании, в целях расчетов размера платы за потребленные Ответчиком в местах общего пользования коммунальные ресурсы, рассчитывается отличным от установленного в п. 5.2.2.3 способом по следующей формуле:

 

Общая площадь Здания за вычетом площади помещений, занимаемых арендаторами Здания и за вычетом вакантных помещений, предназначенных для сдачи в аренду

Общая площадь здания

х

Общий объем коммунальной услуги, потребленной в Здании

 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Исходя из буквального толкования Договора следует, что Истом и Ответчиком согласованы основной и временный порядки определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании: основной – закреплен в п.5.2.2.3 Договора, временный - в п.5.2.2.3 с учетом положений п. 5.2.2.2, действующий с даты заключения Договора до момента оборудования всех площадей помещений, предназначенных для сдачи в аренду, приборами учета.

Исходя из вышеуказанных условий Договора арендатор обязан выплачивать арендодателю плату за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании до момента оборудования всех площадей помещений, предназначенных для сдачи в аренду, приборами учета по временному порядку расчета платы, а с момента оборудования всех площадей помещений, предназначенных для сдачи в аренду, приборами учета – по основному порядку расчета платы, согласованному сторонами Договора в пункте 5.2.2.3.

В качестве документов, подтверждающих наличие во всех помещениях Здания, предназначенных для сдачи в аренду, приборов учета в период с августа 2020 по декабрь 2022 года Истцом предоставлены акты ввода/допуска приборов в эксплуатацию, составленные между Истцом и поставщиком услуг, Истцом и арендаторами, Истцом и эксплуатирующей организацией, справка РЭВС № 5: справка от 22.05.2018, акт от 15.02.2019, акт от 01.03.2019 (с приложением акта замены от 29.12.2021), акт от 01.03.2019, акт от 11.03.2019, акт от 25.03.2019, акт от 01.04.2019, акт от 01.04.2019, акт от 01.04.2019 (с приложением акта замены от 07.06.2021), акт от 06.06.2019, акт от 25.06.2019, акт от 04.09.2019, акт от 27.12.2019, акт от 27.12.2019, акт от 27.12.2019, акт от 02.02.2020, акт от 01.03.2020, акт от 02.03.2020, акт от 25.12.2021 (повторный), акт от 15.02.2022 (установка нового счетчика в связи с установкой адиабатической системы увлажнения воздуха в помещении музея), акт от 06.09.2022 (установка нового счетчика в связи с устройством дополнительной кабельной линии арендатору АО «Сибер»), акт от 01.12.2022 (установка нового счетчика в связи с передачей во временное пользование части кровли Здания ПАО «МТС» по договору пользования № Л-2022/27.4/05 от 03.08.2022). Полномочия лиц, подписавших акты, по которым у Ответчика возникли вопросы, подтверждаются письмами, представленными Истцом в материалы дела.

Показания приборов учета в период с августа 2020 по декабрь 2022 года подтверждаются предоставленными в материалы дела: в отношении приборов учета Здания - счетами АО «Мосэнергосбыт» и АО «Мосводоканал»; в отношении помещений Здания, предназначенных для сдачи в аренду – помесячными показаниями приборов учета, подписанными Истцом и арендаторами, в том числе Ответчиком.

Кроме того, Истцом в материалы дела предоставлена переписка с Ответчиком за март - апрель 2023 года, свидетельствующая о предоставлении Истцом Ответчику возможности ознакомления с информацией (документацией) об индивидуальных приборах учета в БЦ «Квадрат», экспликации помещений с местами указания установки приборов учета в помещениях БЦ «Квадрат», показаниями приборов учета в помещениях БЦ «Квадрат» (подтвержденных первичными учетными документами), информацией о датах установки приборов учета в помещениях БЦ «Квадрат», при направлении Ответчиком соответствующего требования Истцу, выступающему арендодателем в отношениях аренды с арендаторами Здания.

Довод Ответчика о неподаче Истцом аналогичных поданному исковых заявлений с требованиями о доплате переменной составляющей арендной платы к другим арендаторам Здания, не может быть принят судом во внимание, так как не имеет отношения к спору между Истцом и Ответчиком.

В действиях Истца суд не усмотрел  признаков злоупотребления правом. Злоупотребление правом возможно только путем его заведомо недобросовестного осуществления, согласно п.1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Поскольку исходя из ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, соглашение о внесении изменений в договор также должно быть оформлено в письменной форме. Согласно п. 12.2. Договора Стороны согласовали, что любые приложения, изменения или дополнения действительны, только если они совершены в письменной форме, скреплены печатями, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон.

Исходя из условий заключенного между Истцом и Ответчиком условий Договора, совокупности предоставленных в материалы дела доказательств, судом не установлено право Истца и его намерение изменить в одностороннем порядке механизм (порядок) определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании. Применение Истцом иного (временного) порядка определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, как следствие выставление счетов на иную (в случае с Ответчиком меньшую) сумму, чем порядок предусмотренный подписанным сторонами Договором, при наличии письменного соглашения сторон об условиях применения основного порядка определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании (п. 5.2.2.3. Договора), не может рассматриваться как согласование сторонами во изменение условий договора иного порядка определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании; совершенные Истцом действия также не свидетельствуют о прощении долга кредитором (статья 415 ГК РФ).

Кроме того, представитель Истца пояснил, что применение Истцом иного (временного) порядка определения размера платы за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, являлось ошибочным и системным по отношению ко всем арендаторам Здания, и было выявлено в начале 2023 года в ходе финансового аудита деятельности Истца.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что Истец сообщил Ответчику о допущенной ошибке, выразившейся в ошибочном применении временного порядка определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, несмотря на наличие условий применения основного порядка определения соответствующей платы, по результатам проведенного финансового аудита Истца. Несмотря на то, что возможность проведения такого аудита напрямую не предусмотрена Договором, Истец не лишен такой возможности ни в силу закона, ни в силу каких-либо положений самого Договора. Проведение аудита или ревизии деятельности любого хозяйственного субъекта является проявлением необходимой и нормальной рачительности в расходовании денежных средств и должного осуществления Истцом контроля над затратами, что не только разумно, но и необходимо, помимо прочего, и в силу действующего налогового законодательства, так как все расходы должны иметь соответствующее обоснование.

В качестве подтверждения правовой позиции представителем Истца заявлено, и подтверждено представителем Ответчика, что после выявления ошибки выразившейся в применении временного порядка определения размера платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании вместо основного определенного сторонами в Договоре, Ответчик начиная с 2023 года производит оплату Переменной Составляющей Арендной платы в части платы Ответчика за коммунальные услуги в местах общего пользования в Здании, рассчитанной по формуле установленной в п.5.2.2.3. Договора, то есть своими конклюдентными действиями подтверждает использование порядка установленного в указанном пункте Договора в качестве основного.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «СИБЕР» (ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОИЗВОДСТВЕННО - КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА «ЛАДАС» (ИНН: 

<

***>) 6 094 471 (шесть миллионов девяносто четыре тысячи четыреста семьдесят один) рубль 19 копеек задолженности, а также расходы по госпошлине в размере 53 472 (пятьдесят три тысячи четыреста семьдесят два) рубля.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРОИЗВОДСТВЕННО - КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА «ЛАДАС» из федерального бюджета РФ госпошлину в размере 6 994 (шесть тысяч девятьсот девяносто четыре) рубля, перечисленную по платежному поручению № 363 от 26.07.2023 г.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья:                                                                         Т.А. Ламонова