ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-14753/2021

02 марта 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 февраля 2022

Постановление изготовлено в полном объеме  02 марта 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи  Рыжикова О.Ю.

судей  Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15698/2021) Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 15.11.2021 по делу № А46-14753/2021 (судья Кливер Е.П.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307554329700120, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 313554315100099, ИНН 

<

***>),  индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 307550717100034, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО5, (ОГРНИП 304550607600070, ИНН 

<

***>) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644099, 

<

...>), 

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644024, 

<

...>) 

о признании незаконным решения от 19.05.2021 исх. ОГ-ДАГ04/1065, а также об обязании совершить действие,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска – ФИО6, по доверенности от 23.04.2021 № 02/3114 сроком действия 1 год;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5 обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании незаконным решения от 19.05.2021 исх. ОГ-ДАГ04/1065 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48, об обязании департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об изменении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48: исключить вид разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования (12.0), дополнить видом разрешенного использования – магазины (код 4.4).

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.11.2021 по делу № А46-14753/2021 заявленные требования удовлетворены  в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДАГ Администрации г. Омска обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что условиями договора аренды земельного участка  от 31.07.2007 № ДГУ-Ц-16-339, установлена обязанность арендаторов не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; предприниматели не обосновали изменение вида разрешенного использования земельного участка; заявители осуществляют обозначенные в заявлении от 27.04.2021 виды деятельности в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков.

В представленном  отзыве на апелляционную жалобу предприниматели  просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобы без  удовлетворения.

Представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Предприниматели, представитель  Департамента имущественных отношений Администрации города Омска  в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя ДАГ, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: трехэтажное нежилое здание с одноэтажной пристройкой, площадью 481,1 кв.м, с кадастровым номером 55:36:040103:4032. 

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040116:48, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 2-этажное здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица Герцена, дом 12А, площадью 214 кв.м, вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования (12.0), общественное питание (4.6), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости. 

Земельный участок используется на основании договора аренды земельного участка от 31.07.2007 № ДГУ-Ц-16-339, заключенного с Департаментом имущественных отношений. 

27.04.2021 заявители обратились в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением об определении следующих видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48: магазины (код 4.4), общественное питание (4.6). 

Департамент архитектуры и градостроительства письмом от 19.05.2021 исх. ОГ-ДАГ-04/1065 отказал в удовлетворении заявления предпринимателей со ссылкой на то, что арендатор не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка по выбору арендатора. 

Полагая, что решение Департамента архитектуры и градостроительства об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48, изложенное в письме от 19.05.2021 исх. ОГ-ДАГ-04/1065, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, предприниматели обратились в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.

15.11.2021 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа Департамента законодательству и нарушении этим отказом прав и законных интересов предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением и подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно статье 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1. статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

Таким образом, действующее земельное и градостроительное законодательство позволяет правообладателю земельного участка выбирать вид разрешенного использования из любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 29.05.2012 № 13016/11, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанной правовой нормы установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 ГрК РФ).

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, которыми определено территориальное зонирование, где для каждой территориальной зоны установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:48 расположен в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения ОД1-1623.

Предметом договора аренды от 31.07.2007 № ДГУ-Ц-16-339 является земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:48 с видом разрешенного использования «под трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой на землях общего пользования».

Предприниматели просят исключить вид разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования (12.0) и дополнить видом разрешенного использования – магазины (код 4.4), поскольку строение используется для осуществления торговой деятельности в магазине.

В соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48 и статьей 42 Правил землепользования и застройки осуществляемый предпринимателями вид деятельности является основным видом разрешенного использования в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения ОД1-1623 (код 4.4).

Судом также установлено, что согласно данным технического паспорта нежилого строения № 12А по улице Герцена от 22.12.2007, раздел II, Экспликация площади, застроенная площадь под основным зданием составляет 226,1 кв.м.

При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48 меньше застроенной площади и составляет 214 кв.м, что подтверждает невозможность использования земельного участка в качестве территории общего пользования.

Вопреки позиции подателя апелляционной жалобы, договором от 31.07.2007 № ДГУ-Ц-16-339  не установлена обязанность арендатора не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка.

Пункт 3.1 указанного договора, на который ссылаются ДАГ Администрации г. Омска и Департамент имущественных отношений, предусматривает обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением, а целью договора является эксплуатация объекта недвижимости. Соответственно, эксплуатируя объект недвижимости в соответствии с действующим гражданским законодательством, предприниматели  имеет право арендовать спорный земельный участок и менять его разрешенное использование в пределах, установленных земельным законодательством.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На спорном земельном участке расположен объект недвижимости (нежилое здание площадью 481,1 кв.м), принадлежащий предпринимателям на праве собственности.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, и без проведения торгов.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции и не опроверг Департамент, осуществляемые предпринимателями виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне ОД1-1623.

Довод Департамента о том, что предприниматели не обосновали изменение вида разрешенного использования земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в своей апелляционной жалобе сам ДАГ Администрации г. Омска указывает, что заявитель осуществляет обозначенные в заявлении от 27.04.2021 виды деятельности, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в соответствие с осуществляемой хозяйственной деятельностью.

Доводы ДАГ о том, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка недопустимо, поскольку может ущемлять права собственника земельного участка, отклоняется апелляционной коллегией как необоснованные и не подтвержденные какими-либо доказательствами.

Суд апелляционной инстанции не усматривает ограничений в гражданском законодательстве на то, чтобы использовать объект недвижимости в предпринимательской деятельности по усмотрению предпринимателя – в соответствии с его функциональными возможностями. Соответственно, если нежилое здание  как объект недвижимости можно использовать под общественное питание  и если само функциональное значение при соблюдении всех санитарных, противопожарных норм не препятствует этому, что заинтересованным и третьим лицами не доказано, нежилое здание  может использоваться по иному назначению ( магазины), соответствующему целям и задачам предпринимательской деятельности, а также основным видам разрешенного использования в территориальной зоне ОД1-1623  .

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что спорный объект недвижимости не представляется возможным использовать в обозначенных предпринимателем целях, материалы дела не содержат.

Как верно отметил суд первой инстанции, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Между тем в рассматриваемом случае ущемления прав собственника земельного участка судом не установлено и из материалов дела не усматривается.

Обращение предпринимателей с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу не направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Обратное из материалов дела не следует и подателями жалоб не доказано.

Поскольку материалами дела подтверждается, что осуществляемые предпринимателем виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне ОД1-1623 испрашиваемый вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует функциональному назначению принадлежащему предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости и не нарушает ни частных, ни публичных интересов.

Принимая во внимание, что оспариваемый отказ Департамента нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая заявителей использовать принадлежащее им недвижимое имущество по своему усмотрению с учетом установленной в договоре от 31.07.2007 № ДГУ-Ц-16-339 цели использования земельного участка, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб не рассматривался, так как ДАГ Администрации г. Омска  освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Омской области от 15.11.2021 по делу  № А46-14753/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

О.Ю. Рыжиков

Судьи

 

А.Н. Лотов

Н.А. Шиндлер