АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-572/2024

г. Нижний Новгород                                                                                              «02» апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-19),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

после перерыва - секретарем судебного заседания Смирновой Н.И.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства социальной политики Нижегородской области  (ОГРН 

<

***>)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>)

о взыскании задолженности,

 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - ФИО2 (доверенность от 30.10.2023),

от ответчика - ФИО3 (доверенность от 09.06.2023), 

 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось Министерство социальной политики Нижегородской области (далее - Министерство) с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Предприниматель) о взыскании 7 730 175 руб. 41 коп. долга по договорам от 18.11.2022 № 278, от 19.12.2022 № 287, от 17.02.2023 № 48, 49, 50.

Представитель Министерства в судебном заседании иск поддержал в полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве и его представитель устно в судебном заседании иск отклонили, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Как следует из материалов дела, Предприниматель (арендодатель) и Министерство (арендатор) на аналогичных условиях заключили договоры аренды части здания от 18.11.2022 № 278, от 19.12.2022 № 287, по условиям которых в аренду переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Минина, дом 10в:

- пом. 2, общая площадь 744,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 52:18:0060085:231,

- пом. 6, общая площадь 843,5 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 52:18:0060085:233,

- пом. 3, общая площадь 852, 2 кв.м., этаж 2, кадастровый номер 52:18:0060085:234,

- пом. 1, общая площадь 507,5 кв. м., этаж 3, кадастровый номер 52:18:0060085:232,

- пом. 7, общая площадь 991,3 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060085:45 (том 1 листы дела 20-43).

Срок аренды с 17.10.2022 по 31.12.2022 (пункты 1.6 договоров).

В силу пункта 1.4 права на арендуемый объект принадлежат арендодателю на основании договоров купли-продажи от 06.10.2021 и от 14.07.2021 (пункты 1.4 договоров).

Общая сумма арендной платы по договору от 18.11.2022 № 278 составляет 6 059 976 руб. без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения. Сумма арендной платы по договору за один календарный месяц составляет 3 029 988 руб., без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещения из расчета 769,25 руб. за один кв.м. и включает в себя расходы за пользование арендуемым объектом (включая налоги), а также за потребляемые коммунальные услуги  (пункт 3.1 договора).

Общая сумма арендной платы по договору от 19.12.2022 № 287 составляет 1 466 123 руб. 23 коп. без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения. за все помещения из расчета 769,25 руб. за один кв.м. и включает в себя расходы за пользование арендуемым объектом (включая налоги), а также за потребляемые коммунальные услуги  (пункт 3.1 договора).

Предприниматель (арендатор) и Министерство (субарендатор) заключили договор субаренды части здания от 17.02.2023 № 48, по условиям которого в аренду передано нежилое помещение 1, общей площадью 507,5 кв. м., кадастровый номер 52:18:0060085:232, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Минина, дом 10в (том 1, листы дела 44-54).

Срок субаренды - с 01.01.2023 по 30.11.2023 включительно (пункт 1.7 договора).

Арендатор гарантирует, что арендуемый объект на момент заключения договора не продан, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит, никаких иных сделок арендатором в отношении этого объекта не осуществлялось (пункт 1.3 договора).

Арендуемый объект находится во временном владении и пользовании арендатора на основании договора аренды помещения от 01.06.2022 № 2 (долгосрочный). Согласие собственника арендуемого объекта (ФИО4) на заключение арендатором договора субаренды части здания получено - дополнительное соглашение от 26.10.2022 № 1 к договору аренды помещения от 01.06.2022 № 2 (пункт 1.5 договора).

Общая сумма арендной платы по договору составляет 5 367 120 руб.. без НДС, в связи с применением арендатором упрощенной системы налогообложения. Сумма арендной платы по договору за один календарный месяц составляет 487 920 руб., без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение из расчета 961 руб. 42 коп. за один кв.м. и включает в себя расходы за пользование арендуемым объектом (включая налоги), а также за потребляемые коммунальные услуги (пункт 3.1 договора).

Предприниматель (арендатор) и Министерство (субарендатор) заключили договор субаренды части здания от 17.02.2023 № 49, по условиям которого в аренду передано нежилое помещение 3, общей площадью 858,2 кв. м., кадастровый номер 52:18:0060085:234, расположенное по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Минина, дом 10в (листы дела 54-63)

Срок субаренды - с 01.01.2023 по 30.11.2023 включительно (пункт 1.7 договора).

Арендатор гарантирует, что арендуемый объект на момент заключения договора не продан, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит, никаких иных сделок арендатором в отношении этого объекта не осуществлялось (пункт 1.3 договора).

Арендуемый объект находится во временном владении и пользовании арендатора на основании договора аренды помещения от 01.06.2022 № 1 (долгосрочный). Согласие собственника арендуемого объекта (ФИО5) на заключение арендатором договора субаренды части здания получено - дополнительное соглашение от 28.10.2022 № 1 к договору аренды помещения от 01.06.2022 № 1 (пункт 1.5 договора).

Общая сумма арендной платы по договору составляет 9 012 542 руб.. без НДС, в связи с применением арендатором упрощенной системы налогообложения. Сумма арендной платы по договору за один календарный месяц составляет 819 322 руб., без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение из расчета 961 руб. 42 коп. за один кв.м. и включает в себя расходы за пользование арендуемым объектом (включая налоги), а также за потребляемые коммунальные услуги  (пункт 3.1 договора).

Предприниматель (арендодатель) и Министерство (арендатор) заключили договоры аренды части здания от 17.02.2023 № 50 (учетом дополнительного соглашения № 1 от 31.08.2023), по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Минина, дом 10в:

- пом. 2, общая площадь 744,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 52:18:0060085:231,

- пом. 6, общая площадь 843,5 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 52:18:0060085:233,

- пом. 7, общая площадь 991,3 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060085:57 (листы дела 64-76).

Срок аренды с 01.01.2023 по 30.11.2023 включительно (пункты 1.7 договора).

В силу пункта 1.5 права на арендуемые объекты принадлежат арендодателю на основании договоров купли-продажи от 06.10.2021, от 14.07.2021, от 26.05.2022 (пункт 1.4 договора).

Общая сумма арендной платы составляет 27 276 645 руб. без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения. Сумма арендной платы по договору за один календарный месяц составляет 2 479 695 руб., без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за все помещение из расчета 961 руб. 42 коп. за один кв.м. и включает в себя расходы за пользование арендуемым объектом (включая налоги), а также за потребляемые коммунальные услуги (пункт 3.1 договора).

Все указанные договоры заключены в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Обращаясь с настоящим иском в суд, Министерство указывает, что в рамках контрольных мероприятий были проверены вышеназванные договоры, в результате чего установлены следующие нарушения, допущенные Предпринимателем при заключении указанных сделок:

- Предприниматель не получил согласие собственника помещения - пом. 3, общая площадь 852, 2 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060085:234 - ФИО5 и собственника помещения - пом. 1, общая площадь 507,5 кв. м., кадастровый номер 52:18:0060085:232, - ФИО4 на заключение договоров аренды от 18.11.2022 № 278, от 19.12.2022 № 287.

- Предприниматель при заключении договоров аренды от 18.11.2022 № 278, от 19.12.2022 № 287 и договора субаренды от 17.02.2023 № 48 не уведомил Министерство о том, что в отношении помещения - пом. 1, общая площадь 507,5 кв. м., кадастровый номер 52:18:0060085:232 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись об ипотеке от 10.06.2021; данное помещение находится в залоге у АО «Альфа-Банк», согласие залогодержателя на заключение договора аренды не получено,

- переданные по в договорам аренды от 18.11.2022 № 278 и от 19.12.2022 № 287 два объекта - 2 машино-места, не находятся в собственности Предпринимателя,

- при заключении договоров субаренды от 17.02.2023 № 48, 49, 50 Предприниматель применил завышенную ставку по упрощенной системе налогообложения, что связано с переменой места жительства ответчика с Нижегородской области на Пензенскую область.

Истец полагает, что данные обстоятельства являются основанием для освобождения Министерства от внесения аренной платы по указанным договором, в связи с чем произведенная истцом оплата в сумме 7 730 175 руб. 41 коп. подлежит возврату ответчиком.

Претензии Министерства от 19.10.2023, от 27.10.2023 оставлены Предпринимателем без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве на данный иск, заслушав мнение представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления Министерства в силу следующего.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Из материалов дела следует, что спорные помещение, являющееся предметом договоров аренды и субаренды, были фактически предоставлены истцу и использовались им в установленный в договорах срок.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных правоотношений, к арендатору, получившему имущество в пользование и не оплатившему пользование, арендодатель не обязан доказывать наличие правомочий на сдачу имущества в аренду.

Отсутствие письменного согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду само по себе не является основанием для признания договоров недействительным и не свидетельствует о том, что Предприниматель, передав помещения в аренду (субаренду), действовал без одобрения со стороны арендодателя.

Кроме того, в договорах аренды от 01.06.2022 № 1 и № 2, заключенных Предпринимателем и ФИО5, а также Предпринимателем и ФИО4, отсутствует запрет на сдачу имущества с субаренду. Согласие ФИО5 на предоставление имущества в субаренду получено Предпринимателем 28.10.2022, согласие ФИО4 - 26.10.2022.

При этом суд не принимает доводы истца о том, что для Министерства договор аренды от 01.06.2022 № 2 и дополнительное соглашение к нему от 26.10.2022 № 1, заключенные Предпринимателем и ФИО4, а также договор аренды от 01.06.2022 № 1 и дополнительное соглашение к нему от 28.10.2022 № 1, заключенные Предпринимателем и ФИО5, являются недействительными до даты государственной регистрации указанных сделок.

Ссылка на данные договоры имеется в договорах субаренды от 17.02.2023 № 48, 49. Таким образом Министерству было известно о заключении вышеназванных договоров Предпринимателем.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 25.02.2014 № 165 указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» введенный постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

С момента достижения соглашения по всем существенным условиям договор влечет правовые последствия в отношениях между сторонами, а также порождает весь комплекс последствий, на которые непосредственно направлен после государственной регистрации.

По настоящему делу, отсутствие государственной регистрации договоров аренды, на основании которых Предприниматель получил в пользование спорные помещения, не является основанием для признания недействительными или незаключенными договоров аренды (субаренды), заключенных Предпринимателем и Министерством, по которым стороны согласовали все существенные условия договоров аренды (субаренды) и полностью исполнили их в соответствии с установленными в договоре условиями.

По этому же основанию отклоняется довод истца о неполучении со стороны Предпринимателя согласия залогодержателя - АО «Альфа-Банк» на сдачу имущества в аренду (субаренду).

Также суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

С учетом положений приведенных норм и установленных обстоятельств исполнения сторонами договоров от 18.11.2022 № 278, от 19.12.2022 № 287, от 17.02.2023 № 48, 49, 50 суд исходит из необходимости применения к спорной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в связи с чем не принимает во внимание изложенные в исковом заявлении доводы о незаключенности спорных договоров для Министерства.

Указание Министерства на то, что для Предпринимателя по договору аренды от 01.06.2022 № 2, заключенному с ФИО4, дополнительным соглашением от 26.10.2022 № 1 были предоставлены арендные каникулы, не влияет на обязанность Министерства по внесению арендной платы в рамках договора аренды от 18.11.2022 № 278.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ответчик является собственником 24 объектов недвижимости (парковок), которые были представлены истцу в аренду по договорам аренды от 18.11.2022, № 278, от 19.12.2022 № 287.

Доказательства того, что Министерству по спорным договорам в аренду передано иное имущество, не принадлежащее ответчику, материалы дела не содержат.

Также суд не принимает аргумент Министерства о завышении Предпринимателем стоимости одного квадратного метра арендуемой площади в период с января по август 2023 года, вследствие изменения адреса регистрации и постановки на налоговый учет в другом регионе - Пензенской области.

Из представленной выписки из ЕГРИП следует, что Предприниматель поставлен на налоговый учет в налоговом органе в Пензенской области - 30.10.2023, то есть после заключения договоров аренды (субаренды) с Министерством.

На основании изложенного иск Министерства удовлетворению не подлежит.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                      Н.В. Бодрова