АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7973/23 

Екатеринбург

21 ноября 2023 г.

 

Дело № А07-1597/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Гуляевой Е. И., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.05.2023 по делу № А07-1597/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис плюс» (далее – общество «Сервис плюс») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству об обязании заключить договоры купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 площадью 4327 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский, ул. Силикатная, 25/Б по цене 1 473 500 руб. (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.05.2023 требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия возникшие, при заключении договора купли-продажи земельного участка, обязав Министерство заключить договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 площадью 4327 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский, ул. Силикатная, 25/Б, изложив пункт 2.2. договора в редакции истца:» Цена участка составляет 1 473 500 руб. (один миллион четыреста семьдесят три тысяч пятьсот руб.) (НДС не облагается согласно пп.6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ)».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Министерство обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Кассатор указал, что истцом не представлено обоснование на право выкупа земельного участка по цене 1 475 000 руб. Отметил, что решением Верховного суда Республики Башкортостан от 09.12.2021 по делу № 3га-1368/2021 кадастровая стоимость с 01.01.2019 установлена в сумме 2 947 000 руб. Согласно выписке из ЕГРН от 03.05.2023 № КУВИ-001/2023-103585564 внесены изменения в кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291, дата начала применения указана 01.01.2021. В обоснование своей позиции заявитель сослался на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.06.2020.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Сервис плюс» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу- без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «Сервис плюс» является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, нежилого здания - гаража площадью 498,3 кв.м., количество этажей 2, кадастровый номер 02:55:010429:482 и нежилого здания - гаража площадью 555, 3 кв.м., количество этажей 1,кадастровый номер - 02:55:010429:497. 

Указанные объекты недвижимости были расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010429:291, площадью 4 327 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе много ярусных. 

Как установлено в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2021 по делу № А07-10428/20 ООО «Сервис плюс» 01.11.2019 обратилось в Администрацию ГО г.Уфа РБ с заявлением, в котором просило предоставить данный земельный участок в собственность за плату. 

Отказ Администрации послужил предметом судебного разбирательства по делу № A07-10428/20. 

В решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2021 по делу № А07-10428/20 суд обязал Министерство в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества «Сервис плюс» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером02:55:010429:291 площадью 4 327 кв.м. 

Министерство письмом ЭУ-06-3/406 исх. 787 от 18.03.2022 (по истечению более 7 месяцев с даты вступления вышеуказанного решения суда в силу) сообщило, что подготовлен проект договора купли продажи. 

Письмом от 28.03.2022 вх. Юр-4591 общество «Сервис плюс» просило восстановить аннулированный и исключённый с государственного кадастрового учета сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010429:291, площадью 4 327 кв.м., категория земель — земли населённых пунктов, с приложением протокола разногласий. 

Согласно протоколу разногласий следовало, что общество «Сервис плюс» не согласно с выкупной ценой земельного участка указанного в пункте 2.2 договора, поскольку исчисление стоимости происходило без учета Решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 09.12.2021 по делу №3га-1368/2021, согласно которого была уменьшена с 01.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с 6 719 268,49 руб. до 2 947 000 руб. 

Министерство 08.10.2022 направило проект договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291. 

Из содержания указанного договора следовало, что п. 2.2 договора остался без изменения и цена земельного участка составил 6 719 268,49 руб. 

Общество «Сервис плюс» 28.10.2022 вновь обратилось с заявлением о заключение договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 расположенный по адресу: 

<

...>. 

Министерство письмом от 24.11.2022 № АМ-М04-06-3/5286 отказало в заключение в договора купли продажи с учетом протокола разногласий в связи с тем, что по состоянию на дату поступления заявления (11.11.2019) кадастровая стоимость земельного участка составляла 13 438 536,98 руб. 

Общество «Сервис Плюс» 20.12.2022 вновь обратилось с заявлением (вх. № Юр-201100) о заключении договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 расположенный по адресу: 

<

...> с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, согласно которого, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 947 000 руб. 

На дату направления настоящего искового заявления ответ от Министерства на вышеуказанное заявление от 20.12.2022 не поступил, в связи с чем общество «Сервис Плюс» обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу об урегулировании разногласий, приняв пункт 2.2 договора в редакции истца.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Судами установлено, что настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества. 

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора. 

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. 

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. 

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 09.12.2021 по делу № 3га-1368/2021 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 2 947 000 руб.

После вынесения судом решения по делу № А07-10428/2020 об обязании органа местного самоуправления заключить договор с обществом «Сервис плюс, общество в 2022 году неоднократно обращалось в Министерство имущественных отношений по РБ с заявлением о заключении договора купли продажи: 

-15.02.2022 с заявлением о заключение договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291, расположенный по адресу: 

<

...> с приложением всех необходимых документов; 

-28.03.2022 с заявлением о восстановление аннулированного земельного участка и заключении договора купли продажи с кадастровым номером 02:55:010429:291, расположенный по адресу: 

<

...> с конкретной ценой предложения. - 28.10.2022 с заявлением о заключение договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291, расположенный по адресу: 

<

...> с конкретной выкупной ценой; 

- 20.12.2022 с заявлением о заключение договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291, расположенный по адресу: 

<

...> с конкретной выкупной ценой. 

За период времени с момента вынесения судебного решения от 21.07.2021 по делу № А07-10428/20 до момента первого повторного обращения в 2022 года (15.02.2022г) ответчик не предпринимал меры по исполнению решения суда. 

По состоянию на дату повторных обращений общества о заключении договора купли-продажи 15.02.2022, 28.03.2022, 28.10.2022, 20.12.2022 кадастровая стоимость земельного участка согласно решению Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 3га-1368/2021 от 09.12.2021 составила                     2 947 000 руб. 

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305- ЭС15-16104 указано, что выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка. 

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, разъяснено, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Поскольку процедура заключения договора началась в 2022 году, суды правильно исходили из того, что расчет цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости в размере 2 947 000 руб., установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 09.12.2021 по делу № 3га-1368/2021. Указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2021. 

На дату вынесения обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Башкортостан и направления истцу проекта договора действовало Постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках». 

Пунктом 4 названного постановления предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки: до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя; с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2020 - по цене в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя. 

С учетом вышеуказанных норм права суды правильно указали, что расчет выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:291 площадью 4327 кв.м., местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский, ул. Силикатная, 25/Б должен был быть следующим: 2 947 000 *50% = 1 473 500 руб.

При этом судами принято во внимание, что положения земельного законодательства в толковании, придаваемом им правоприменительной практикой, направлены на защиту прав более слабой стороны предполагаемого к заключению договора о выкупе земельного участка, которой в данном случае является покупатель имущества – общество «Сервис Плюс».

Кроме того, суд округа полагает необходимым с учетом правоприменительной практики отметить, что в целях реализации мер поддержки субъектов гражданского оборота в случае, если после даты подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость изменилась в сторону понижения, то при оказании соответствующей услуги применению подлежит измененная (сниженная) кадастровая стоимость объекта недвижимости.   

С учетом изложенного и вопреки доводам кассатора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что цена спорного земельного участка подлежит утверждению в редакции истца, с учетом кадастровой стоимости в размере                       1 473 500 руб.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.05.2023 по делу № А07-1597/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

 

                                                                                      И.А. Краснобаева