АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

27 февраля 2019 года

Дело № А33-34148/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 февраля 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» (ИНН 2465254026, ОГРН 1112468028573, г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о признании незаконным досрочное расторжение договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю

- ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (

<

...>)

в присутствии:

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 12.04.2016, личность удостоверена паспортом 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о признании незаконным досрочное одностороннее расторжение ответчиком договора аренды нежилого помещения №10 от 01.10.2015, путем направления истцу уведомления-требования от 01.10.2018, а так же о признании договора аренды нежилого помещения действующим.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 12.12.2018 возбуждено производство по делу, привлечено к участию в  деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. Назначены предварительное и судебное заседания на 24.01.2019.

Определением от 24.01.2019 предварительное судебное заседание отложено на 20.02.2019, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие.

В предварительное судебное заседание истец, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания, не явились, представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

В материалы дела от ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» поступили дополнительные доказательства.

Суд приобщил данные доказательства к материалам дела, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от истца поступило ходатайство об отложении предварительного судебного заседания, по причине болезни его представителя.

Представитель ответчика возражал против данного ходатайства.

Рассмотрев заявленное ходатайство истца, суд в его удовлетворении отказал, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в виду непредставления суду доказательств отсутствия в штате работников общества с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» иных представителей и доказательств невозможности явки в судебное заседание директора общества с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124».

Представитель ответчика возражал против исковых требований.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Публичное акционерное общество «МДМ Банк» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» (арендатор) заключили договор аренды от 01,10.2015 № 10, в соответствии с пунктом 1.1., 1.2. которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование указанную в пункте 1.2. договора часть нежилого помещения, а арендатор обязуется принять данное помещение и производить оплату за владение и пользование ими в соответствии с условиями договора. 

В аренду передается часть нежилого помещения площадью 825 кв.м., расположенная на 1 этаже в здании (назначение нежилое, общая площадь 2 435,7 (две тысячи четыреста тридцать пять целых семь десятых) кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. В случае изменения площади передаваемого помещения после проведения ремонта помещения, уточненная площадь должна быть определена сторонами Дополнительным соглашением к настоящему договору.

Схема расположения помещения с обозначением цветом границ передаваемого в аренду помещения приведена в приложении № 1 к настоящему договору.

Срок аренды определен в пункте 1.6 договора и составляет 18 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи помещения включительно.

В силу пункта 1.7. договора по истечении срока аренды договор прекращается. Договор не может быть возобновлен (пролонгирован) на тех же условиях на тот же срок и/или на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), если Арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды.

Продление срока аренды, возобновление договора на новый срок возможно только и исключительно по письменному согласию сторон, оформленному дополнительным соглашением к договору.

В соответствии с пунктом 6.2. договора он может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, по соглашению сторон, по основаниям, предусмотренным настоящим договором.

Согласно пункту 6.3. договора каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив вторую сторону о дате расторжения за 90 календарных дней.

В силу статьи 6.4. арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем направления письменного уведомления Арендатору не позднее, чем за 10 календарных дней до даты расторжения договора (если иной срок не предусмотрен в нижеперечисленных подпунктах) в следующих случаях:

а) если оплата любых платежей по договору, подлежащих оплате арендатором, просрочена более чем на 5 (пять) рабочих дней;

б) если арендатор не является для приемки помещения или необоснованно отказывается либо уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения (п. 2.1. Договора) более 5 рабочих дней сверх сроков, указанных в договоре. В указанном случае договор на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации считается расторгнутым по истечение 3 рабочих дней со дня направления арендодателем арендатору заказным письмом уведомления об отказе от исполнения договора;

в) если арендатор просрочил оплату страхового депозита более чем на 10 (десять) рабочих дней;

г) если арбитражным судом вынесено определении о введении в отношении арендатора процедуры наблюдения и/или решение о признании арендодателя банкротом (в зависимости от того, что возникнет ранее) и/или в ЕГРЮЛ внесена запись о том, что арендодатель находится в процессе ликвидации;

д) если арендатор без предварительного письменного согласия арендодателя сдал помещение в субаренду и/или любым другим способом передал помещение и/или его часть в пользование третьим лицам, использовал право аренды помещения в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других организаций;

е) если арендатор произвел без предварительного письменного согласия арендодателя, управляющей компании объекта и/или уполномоченных органов ремонтные работы, реконструкцию, перепланировку, переоборудование или иные Изменения Помещения, когда необходимость такого согласования предусмотрена договором;

ж) если арендатор систематически нарушает правила пожарной безопасности и/или санитарные нормы. Под систематическим нарушением правил пожарной безопасности и/или санитарных норм понимаются нарушения, произошедшие два или более двух раз в течение года и подтвержденные соответствующими актами, протоколами, предписаниями и/или иными документами компетентных государственных и/или муниципальных органов (организаций);

При одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора по предусмотренным в настоящем пункте основаниям, Договор на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации считается расторгнутым по истечение 10 календарных дней со дня направления арендодателем арендатору заказным письмом уведомления об отказе от исполнения договора.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 02.10.2015.

Договор аренды от 01.10.2015 № 10 прошел государственную регистрацию 05.04.2016.

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 ПАО «Бинбанк» и общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» продлили срок действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 по 31.01.2018 включительно. Дополнительное соглашение от 01.03.2017 прошло государственную регистрацию 23.08.2017. 

Дополнительным соглашением от 01.03.2018 ОАО «Бинбанк» и общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» продлили срок действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 по 31.01.2019 включительно. 

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения от 01.03.2018, дополнительное соглашение подлежит регистрации силами и за счет Арендатора.

Письмом от 25.06.2018 № 17.03/11121 ПАО «Бинбанк» на основании пункта 6.3. договора уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.10.2015 № 10 с 01.10.2018. 

Письмом от 30.08.2018 № 40/5486 ПАО «Бинбанк» с согласия общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 124» предложил считать уведомление от 25.06.2018 № 17.03/11121 утратившим силу и продолжить договорные отношения. 

ПАО «Бинбанк» (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО1 (покупатели) заключили договор купли-продажи недвижимости от 18.09.2018 № б/н, согласно пункту 1.1. которого продавец продал, а покупатели приобрели в общую долевую собственность по 1/3 доли в праве каждому, следующее недвижимое имущество:

- помещение, КН 24:50:0700201:997, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 2435,7 кв.м., адрес: 

<

...>;

- помещение, КН 24:50:0700201:998, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 2091,1 кв.м., адрес: 

<

...>.

В силу пункта 1.3. договора продавец гарантирует, что на момент заключения договора объекты не проданы, не заложены, никому не обещаны, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободно от любых прав третьих лиц, за исключением ограничения: аренда (дата государственной регистрации: 05.04.2016, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 01.10.2015 по 31.01.2018, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124». 

Договор прошел государственную регистрацию и переход права собственности к ответчику зарегистрирован 03.10.2018. 

Согласно выписке из ЕГРН от 03.10.2018 помещение, КН 24:50:0700201:997, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 2435,7 кв.м., адрес: 

<

...>, зарегистрировано 03.10.2018 на праве общей долевой собственности 1/3 доли за ФИО4, ФИО5, ФИО1, в отношении объекта зарегистрирован договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 124» сроком до 31.01.2018. 

Уведомлением, оформленным письмом от 01.10.2018 ответчик (на основании доверенности от других сособственников) сообщил истцу о необходимости освободить помещение не позднее 07.10.2018, поскольку действие договора аренды от 01.10.2015 № 10 истекло 31.01.2018, а пункт 1.7. данного договора не предполагает его пролонгации, в связи с чем общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» использует помещение на бездоговорной основе. 

Письмом от 01.10.2018 № 1 истец сообщил ответчику, что дополнительным соглашением от 01.03.2018 срок действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 продлен до 31.01.2019, процедура одностороннего расторжения договора не соблюдена. 

Повторным уведомлением, оформленным письмом от 01.10.2018 ответчик сообщил истцу о необходимости освободить помещение не позднее 07.10.2018, поскольку действие договора аренды от 01.10.2015 № 10 истекло 31.01.2018, а пункт 1.7. данного договора не предполагает его пролонгации, при этом дополнительное соглашение от 01.03.2018 не прошло государственную регистрацию, в связи с чем общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» использует помещение на бездоговорной основе. В случае не освобождения помещения в установленный срок, с 08.10.2018 доступ в помещение № 17 и № 18 по адресу: ул. Вавилова, 1, стр. 54, будет перекрыто, а сами помещения обесточены. В случае нахождения имущества общества с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» в части помещения № 17 после 08.10.2018, стоимость занимаемой площади будет определяться из расчета 1200 руб. 

Письмом от 01.10.2018 № 2 истец предложил ответчику явиться 19.10.2019 для принятия помещения и подписания акта приема-передачи, дополнительно сообщив, что с уведомлением от 01.10.2018 не согласны и считают договор аренды от 01.10.2015 № 10 действующим. Кроме того, просил предоставить реквизиты для перечисления арендной платы и коммунальных услуг. 

Общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО1 письмом с повторной просьбой предоставить реквизиты для перечисления арендной платы и коммунальных услуг. 

Общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 124» обратилось 05.10.2018 в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2018 о продлении срока действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 по 31.01.2019.

Дополнительное соглашение от 01.03.2018 прошло государственную регистрацию 19.10.2018. 

Истец возвратил ответчику помещение по акту приема-передачи от 19.10.2018. 

Истец, ссылаясь на то, что дополнительным соглашением от 01.03.2018 срок аренды по договору аренды от 01.10.2015 № 10 продлен до 31.01.2019, процедура одностороннего расторжения договора аренды от 01.10.2015 № 10, предусмотренная пунктом 6.3. ответчиком не соблюдена, обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным досрочное одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения №10 от 01.10.2015, путем направления истцу уведомления-требования от 01.10.2018, а так же о признании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2015 № 10 действующим.

Ответчик возражал против исковых требований на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление:

- в п. 1.3 договора купли-продажи продавец информировал пПокупателя, что в отношении отчуждаемого нежилого помещения имеется одно ограничение, а именно: «аренда (дата государственной регистрации: 05.04.2016, номер государственной регистрации 24-24/001-24/001/042/2016-7252/2, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 01.10.2015 по 31.01.2018; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ООО «Торгсервис 124», основание государственной регистрации: договор с аренды помещения в г. Красноярске № 10 от 01.10.2015г.)».

- при заключении Договора купли-продажи продавец передал покупателю копию договора аренды со всеми приложениями и дополнениями к нему;

- как следовало из договора аренды, ООО «Торгсервис 124» взяло в аренду у ПАО «МДМ Банк» (реорганизован в ПАО «БИНБАНК») часть нежилого помещения площадью 852 кв.м. в нежилом помещен - № 17, общей площадью 2435.7 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (п. 1.2), сроком на 18 месяцев, начиная с 01.10.2015г. (п. 1.6);

- дополнительным соглашением от 01.03.2017 к договору аренды помещения № 10 в г. Красноярске от 01 октября 2015г. Договор аренды был возобновлен на новый срок с 01.03.2017 по 31.01.2018 включительно (п. 1);

- как договор аренды, так и дополнительное соглашение от 01.03.2017 были зарегистрированы в установленном законом порядке;

- согласно п. 1.7 договора аренды, «по истечению срока аренды договор прекращается: договор не может быть возобновлен (пролонгирован) на тех же условиях и на тот же срок и/или на неопределенный срок (п. ст. 621 Гражданского кодекса РФ), если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды: продление срока аренды, возобновление договора на новый срок возможно только по исключительному письменному согласию сторон, оформленному дополнительным соглашением к договору;

- исходя из того, что на дату заключения договора купли-продажи в ЕГРН отсутствовали какие-либо сведение о действующем в отношении нежилого помещения № 17 обременении, какие-либо дополнительные соглашения о продлении срока действия договора аренды после 31.01.2018 у ПАО «БИНБАНК» отсутствовали, а ООО «Торгсервис 124» продолжало занимать часть площади в нежилом помещении № 17, ИП ФИО1 было направлено в адрес истца уведомление-требование (от 01.10.2018) в котором новый собственник (имеющий нотариально удостоверенные полномочия от двух других совладельцев), потребовал освободить часть нежилого помещения площадью 852 кв.м. в нежилом помещении № 17, общей площадью 2435.7 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, от торгового оборудования, товаров и т.д., принадлежащего и/или используемого в торговой деятельности ООО «Торгсервис 124»;

- требования ИП ФИО1 к ООО «Торгсервис 124» основывалось на правоприменительной практике сформулированной в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ;

- несмотря на то, что ООО «Торгсервис 124» предоставило ИП ФИО1 возражения на тpeбование-уведомление от 01.10.2018, общество 10.10.2018 направило в адрес ответчика ценное письмо содержащее просьбу предоставить реквизиты для оплаты за использование площади, акты приема-передачи (возврата) помещения (для подписания) и определяющее срок освобождения части помещения - до 19.10.2018;

- 19.10.2018 ООО «Торгсервис 124» освободило часть нежилого помещения площадью 852 кв.м. в нежилом помещении № 17, общей площадью 2435.7 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, от торгового оборудования, товаров и другого имущества, принадлежащего и/или используемого ООО «Торгсервис 124»;

- на дату поступления искового заявления в Арбитражный суд Красноярского края (05.12.2018), какие-либо отношения между ООО «Торгсервис 124» и ИП ФИО1, относительно части нежилого помещения площадью 852 кв.м. в нежилом помещении № 17, общей площадью 2435.7 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, - отсутствовали уже более 1.5 месяцев;

- довод ООО «Торгсервис 124» о том, что срок действия договора аренды продлен до 31.01.2019 на основании дополнительного соглашения от 01.03.2018 к договору аренды помещения в г. Красноярске № 10 от 01.10.2015г. является надуманным;

- договор аренды нежилого помещения регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации;

- поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно срока аренды не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке;

- дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды помещения в г. Красноярске № 10 от 01.10.2015 имеет признаки фальсификации, поскольку, ФИО6 не мог действовать на основании доверенности № 414П-ВА от 27.11.2017, поскольку Приказом Банка России от 15.12.2017г. № ОД-3526 в ПАО «БИНБАНК» была введена временная администрация и все ранее выданные доверенности были отменены; новая доверенность на имя ФИО6 была выдана только 19.03.2018 № 77ВА 6779412;

- ООО «Торгсервис 124» заявлено требование «о признании незаконным досрочное одностороннее расторжение ИП ФИО1 договора №10 аренды помещения в г. Красноярск от 01.10.2015г.»;

- согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором;

- в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;

- поскольку ООО «Торгсервис 124» не предоставляет суду доказательств претензии иного и/или досудебного урегулировании спора, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения;

- кроме того, исходя из п. 8.7 договора аренды, согласно которого была установлена договорная подсудность, заявленные исковые требования подлежат рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы.

ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» представило в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором изложены следующие доводы:

- ПАО Банк «ФК Открытие» является правопреемником ПАО «БИНБАНК» по настоящему делу ввиду реорганизации ПАО «БИНБАНК» (ОГРН 

<

***>) в форме присоединения к ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ПАО) (ОГРН 

<

***>), что подтверждается листами записи Единого государственного реестра юридических лиц о внесении соответствующих записей;

- 01 октября 2015 года между ПАО «МДМ Банк» и ООО «Торгсервис 124» заключен договор аренды помещения в г. Красноярск от 01.10.2015;

- согласно п.1.2 договора, в аренду передается часть нежилого помещения площадью 825 кв.м., расположенная на 1 этаже в здании (назначение нежилое, общая площадь 2435,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>;

- договор вступает в силу с даты его государственной регистрации включительно и действует до окончания срока аренды, указанного в пункте 1.6. договора (п. 1.5);

- в соответствии с п. 1.6. срок аренды помещения составляет 18 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи Помещения;

- договор аренды зарегистрирован 05.04.2016, номер государственной регистрации: 24-24/001 -24/001 /042/2016-7252/2;

- согласно п. 1 дополнительного соглашения от 01.03.2017 к договору аренды помещения № 10 в г. Красноярске от 01.10.2015 договор возобновляется на новый срок с 01 марта 2017 года по 31 января 2018 года включительно. 23.08.2017 года произведена государственная регистрация соглашения № регистрации 24-50:0700201:997-24/095/2017-1;

- 01.03.2018 ПАО «БИНБАНК» подготовлено и направлено в адрес ООО «Торгсервис 124» дополнительное соглашение от 01.03.2018 к договору аренды помещения в г. Красноярске № 10 от 01.10.2015;

- согласно п. 1 дополнительного соглашения от 01.03.2018, стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора аренды помещения в г. Красноярске № 10 от 01.10.2015. Срок аренды помещения устанавливается с 01.02.2018 года по 31.01.2019 включительно (п. 2 дополнительного соглашения);

- согласно п. 5 дополнительного соглашения от 01.03.2018, дополнительное соглашение подлежит регистрации силами и за счет Арендатора;

- представитель Банка не представлял документы в Росреестр на регистрацию дополнительного соглашения от 01.03.2018;

- 25.06.2018 ПАО «БИНБАНК» за исх. № 17.03/11121 уведомил ООО «Торгсервис 124» об одностороннем отказе от исполнения договора с 01 октября 2018 года;

- 30.08.2018 ПАО «БИНБАНК» за исх. № 40/15486 уведомил ООО «Торгсервис 124» о возобновлении торговой деятельности на объекте и предложил продолжить сотрудничество в рамках договора;

- 18.09.2018 между ПАО «БИНБАНК» (Продавец) и ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО1 (Покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости № б/н;

- 03.10.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на помещение 17 и помещение 18 за Покупателями;

- к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 01.10.2015 в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, перейти не могли, а ПАО «БИНБАИК» с момента перехода права собственности на помещение к Покупателям перестал быть стороной по договору аренды;

- следовательно, требование истца о признании незаконным расторжения договора аренды считаем не обоснованным и не подлежащему удовлетворению.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В силу положений пункта 6 Федерального закона от 07.05.2013 № 100 «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166-176, 178-181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3).

По правилам указанной нормы материального права стороны сделки могут предусмотреть право одностороннего отказа от договора.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из представленных в материалы дела документов ПАО «МДМ Банк» и ООО «ТОРГСЕРВИС 124» заключили договор аренды от 01,10.2015 № 10, в соответствии с пунктами 1.1., 1.2. которого истцу в аренду была передана часть нежилого помещения площадью 825 кв.м., расположенная на 1 этаже в здании (назначение нежилое, общая площадь 2 435,7 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>. 

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды определен в пункте 1.6 договора и составляет 18 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи помещения включительно.

В силу пункта 1.7. договора по истечении срока аренды договор прекращается. Договор не может быть возобновлен (пролонгирован) на тех же условиях на тот же срок и/или на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), если Арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды.

Продление срока аренды, возобновление договора на новый срок возможно только и исключительно по письменному согласию сторон, оформленному дополнительным соглашением к договору.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.10.2015 № 10 прошел государственную регистрацию 05.04.2016.

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 ПАО «Бинбанк» и общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» продлили срок действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 по 31.01.2018 включительно. Дополнительное соглашение от 01.03.2017 прошло государственную регистрацию 23.08.2017. 

В силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании договора купли-продажи 18.09.2018 № б/н индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрели в общую долевую собственность по 1/3 доли в праве каждому недвижимое имущество, а именно:

- помещение, КН 24:50:0700201:997, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 2435,7 кв.м., адрес: 

<

...>;

- помещение, КН 24:50:0700201:998, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 2091,1 кв.м., адрес: 

<

...>.

Ссылаясь на истечение срока аренды по договору аренды от 01.10.2015 № 10 – 31.01.2018, уведомлением-требованием от 01.10.2018 ответчик сообщил истцу о необходимости освободить помещение не позднее 07.10.2018. 

Истец возвратил ответчику помещение по акту приема-передачи от 19.10.2018. На дату обращения истца в Арбитражный суд Красноярского края (05.12.2018) с настоящими требованиями, договорные отношения между истцом и ответчиком, относительно части нежилого помещения площадью 852 кв.м. в нежилом помещении № 17, общей площадью 2435.7 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>.фактически прекращены. 

Доводы истца о том, что дополнительным соглашением от 01.03.2018 срок аренды по договору аренды от 01.10.2015 № 10 продлен до 31.01.2019, процедура одностороннего расторжения договора аренды от 01.10.2015 № 10, предусмотренная пунктом 6.3. ответчиком не соблюдена подлежат отклонению в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.03.2018 о продлении срока действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 до 31.01.2019 включительно, подписанного между ОАО «Бинбанк» и обществом с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124» на момент заключения ответчиком договора купли-продажи 18.09.2018 № б/н отсутствовала. 

В пункте 1.3. договора купли-продажи 18.09.2018 № б/н продавец гарантировал покупателям, что на момент заключения договора на объекте зарегистрировано ограничение: аренда, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 01.10.2015 по 31.01.2018, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: общество с ограниченной ответственностью «ТОРГСЕРВИС 124». О наличии дополнительного соглашения от 01.03.2018 и продлении срока аренды до 31.01.2019, продавец – ПАО «Бинбанк» ответчику не сообщил. 

Согласно выписке из ЕГРН от 03.10.2018, полученной ответчиком на момент направления истцу уведомления об освобождении спорного помещения от 01.10.2018, нежилое помещение, КН 24:50:0700201:997, площадью 2435,7 кв.м., адрес: 

<

...>, зарегистрировано 03.10.2018 на праве общей долевой собственности 1/3 доли за ФИО4, ФИО5, ФИО1, в отношении объекта зарегистрирован договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 124» сроком до 31.01.2018. Сведения о регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2018 о продлении срока действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 до 31.01.2019 на момент направления ответчиком оспариваемого истцом уведомления-требования в ЕГРН отсутствовали. 

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно срока аренды не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, ответчик на момент направления истцу уведомления-требования от 01.10.2019 действовал добросовестно, поскольку, не являясь стороной по сделки, в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2018 не мог знать о продлении срока аренды по договору аренды от 01.10.2015 № 10 до 31.01.2019.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует, из представленных по запросу суда в материалы дела документов, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 124» с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2018 о продлении срока действия договора аренды от 01.10.2015 № 10 до 31.01.2019 обратилось 05.10.2018, то есть после того, как получило от ответчика уведомление-требование от 01.10.2018 об освобождении помещения. Дополнительное соглашение от 01.03.2018 зарегистрировано в ЕГРН 19.10.2018, уже после того как истец освободил спорное помещение и передал его ответчику по акту приема-передачи. 

Такие действия истца явно направлены на то, чтобы поставить ответчика в положение, когда он не смог бы реализовать свои права по освобождению, принадлежащего ему помещения в связи с истечением срока аренды. 

На основании изложенного требования истца удовлетворению не подлежат.  

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Р.В. Лесков