АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А03-3148/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 июля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июля 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1-

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 10.01.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Гуляев А.С.) и постановление от 05.04.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Сорокина Е.А.) по делу № А03-3148/2022 по иску комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Короленко, д. 65, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 3042221344100170, ИНН 

<

***>) о признании права собственности городского округа города Барнаула Алтайского края на долю земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:63:040339:4, в размере 779/1817 в общей собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (656038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (656043, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (107174, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 2/1, стр. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), открытое акционерное общество «Железнодорожная торговая компания» (107078, г. Москва, ул. Новорязанская, д. 12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора – администрация города Барнаула (656056, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), выраженными в признании права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:63:040339:4, в размере 765/1817 долей, отсутствующим.

Путем использования системы веб-конференции «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 18.03.2022 (сроком действия три года); ФИО4 по доверенности от 10.10.2018 (сроком действия десять лет).

Суд установил:

комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о признании права собственности городского округа города Барнаула Алтайского края на долю земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:63:040339:4 (далее – земельный участок № 4), в размере 779/1817 в общей собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю и Республике Алтай, комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, комитет по жилищно-коммунальному хозяйству города Барнаула, открытое акционерное общество «РЖД», открытое акционерное общество «Железнодорожная торговая компания».

От администрации города Барнаула (далее – администрация) поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, в котором просила признать отсутствующим право собственности ответчика на спорный земельный участок № 4, общей площадью 1 817 кв.м.

Решением от 10.01.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 05.04.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены; в удовлетворении самостоятельных требований администрации отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части удовлетворения требований комитета, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что суд первой инстанции изменил статус объекта недвижимости, указав, что у предпринимателя в собственности имеется помещение, хотя в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что предпринимателю на праве собственности принадлежит здание столовой № 14; ссылка судов на сведения технического паспорта является некорректной; судами не учтены обстоятельства возникновения права собственности на спорный земельный участок;  сводный передаточный акт передачи имущества ОАО «РЖД», утвержденный 30.09.2003 № 4557-р/б-р/884р, никем не оспорен; общество с ограниченной ответственностью «Агростройинвест» (далее – ООО «Агростройинвест») передало безвозмездно в муниципальную собственность лишь общежитие с технической документацией без каких-либо прав на земельный участок; факт нахождения на земельном участке зданий, которые подлежали передаче в качестве вклада в уставный капитал ОАО «РЖД», при условии передачи другого здания в муниципальную собственность, не порождает возникновения права долевой собственности на земельный участок; удовлетворяя требования истца, суды необоснованно ссылались на положения статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), так как на момент проведения приватизации и дальнейшей регистрации права собственности на спорный земельный участок, документы, которые послужили основанием для возникновения права собственности ответчика, не оспорены в судебном порядке, в силу чего сделка не признана недействительной, а поэтому общие положения статьи 19 ЗК РФ не применимы к спорной ситуации; удовлетворение судом иска о признании права собственности на долю в земельном участке не ведет к восстановлению нарушенных прав, а порождает новые отношения, которые ранее не возникали и нарушены быть не могли; применение части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) также является неправомерным, поскольку отсутствуют свидетельства о попытках регистрации права собственности на здание общежития и земельный участок под ним со стороны муниципального образования. Также предприниматель выражает несогласие с выводом суда о том, что со стороны ответчика не было представлено никаких возражений относительно схемы фактического пользования земельным участком по адресу: г. Барнаул, Строительная 2-я, д. 21, составленной ООО «Агростройинвест»; суды ошибочно посчитали, что данный земельный участок принадлежит муниципальному образованию, соответственно, прав по распоряжению им (или частью) у истца не возникло; судом не учтен довод ответчика о пропуске срока исковой давности; требование о признании права общей долевой собственности на земельный участок нельзя рассматривать как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); суды не приняли во внимание доводы о том, что здания столовой № 14 и общежития, являются самостоятельными зданиями, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), приобщенными к материалам дела, ответом руководителя управления Росреестра по Алтайскому краю относительно статуса столовой № 14 с кадастровым номером 22:63:040339:98, а также государственной экспертизой о признании общежития (многоквартирного дома (далее – МКД)) с кадастровым номером 22:63:040339:32 аварийным и подлежащим сносу, где на предмет аварийности проводились изыскания только в отношении общежития с 11 квартирами; положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» не распространяются на отношения, возникшие между сторонами; истцом выбран неверный способ защиты; суды ввиду неправильного применения норм материального права руководствовались формальным подходом к оценке доказательств и удовлетворению исковых требований, а именно: ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и удовлетворяя требования истца, не учли что распоряжением администрации города Барнаула Алтайского края от 27.11.2017 № 365-р общежитие (МКД) признано аварийным и подлежащим сносу, ввиду чего прав на земельный участок у муниципалитета не имеется.

В своем отзыве комитет выразил возражения относительно доводов кассационной жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица и администрация отзывы на кассационную жалобу в материалы дела не представили.

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учитывая надлежащее извещение комитета, администрации и третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, с учетом отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок № 4 администрацией предоставлен в аренду сроком на 25 лет ОРС ГП Западно-Сибирской железной дороги.

Согласно техническому паспорту на данном земельном участке находились столовая, общежитие и иные помещения и строения. В связи с тем, что за ОРС ГП Западно-Сибирской железной дороги зарегистрировано право на нежилое помещение хлебопекарни лит. А, А1, А2, площадью 317 кв.м, лит. Г, в аренду передана часть земельного участка, площадью 912 кв.м.

На основании сводного передаточного акта земельный участок № 4 передан в собственность ОАО «РЖД». Право собственности зарегистрировано 18.11.2004.

При этом на балансе ОАО «Алтайэнергопроект» находилось общежитие, получившее впоследствии статус МКД, которое также располагалось на спорном земельном участке.

В 2003 году ОАО «Алтайэнергопроект» на основании постановления от 28.07.2003 № 2603 «О принятии в муниципальную собственность общежития ОАО «Алтайэнергопроект» передало данное общежитие в собственность городского округа - города Барнаула. В жилом доме расположено 11 квартир, которые также были включены в Реестр объектов муниципальной собственности города Барнаула.

МКД поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 22:63:040339:32. Помещения (квартиры) в МКД учтены в сведениях ЕГРН.

В 2012 году между филиалом ОАО «РЖД» и ответчиком заключен договор купли-продажи, на основании которого ответчику передано право собственности на здание столовой № 14 (кадастровый номер 22:63:040339:98), а также на земельный участок № 4, на котором оно расположено.

В связи с тем, что МКД признан аварийным, подлежащим расселению и сносу, в 2021 году истец направил ответчику письмо о рассмотрении возможности раздела земельного участка и передаче его части в муниципальную собственность.

Ответчик оставил предложение истца без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на то, что нахождение МКД, являющегося муниципальной собственностью, на земельном участке, принадлежащем другому лицу, противоречит положениям статьи 19 ЗК РФ и пункту 3 статьи 3.1 Закона № 137-Ф3, истец обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском о признании права муниципальной собственности на долю земельного участка.

Руководствуясь статьями 10, 235, 290, 304 ГК РФ, статьей 19 ЗК РФ, статьями 36, 37 ЖК РФ, статьей 3.1 Закона № 137-Ф3, статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), статьей 42 Закона № 218-ФЗ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), разъяснениями, изложенными в пунктах 2, 3, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), установив, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП только за ответчиком, запись о праве третьего лица в ЕГРП не внесена, поэтому оспаривание зарегистрированного за ответчиком права не может быть осуществлено посредством предъявления иска о признании права отсутствующим, заключив, что администрацией выбран неверный способ защиты права, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов сделанными при неправильном применении норм материального права и неполном установлении обстоятельств, имеющих значения для дела.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

По правилам пункта 3 статьи 3.1 Закона № 137-Ф3, в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся, в том числе, земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

Суды указали, что нахождение на земельном участке включенного в Реестр объектов муниципальной собственности здания без соответствующего права муниципального образования на земельный участок противоречит вышеназванным нормам.

Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

В силу пункта 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ, действующего на дату принятия здания в муниципальную собственность и продажу ответчику спорного земельного участка,  государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены статьей 42 Закона № 218-ФЗ.

В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 2 Постановления № 64 собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности наряду с прочим земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ) (абзац 2 пункта 9 Постановления от 23.07.2009 № 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (пункт 3 Постановления № 64).

Судами установлено, что в соответствии с техническим паспортом объектов недвижимости и на основании схемы фактического пользования земельным участком по адресу: г. Барнаул, Строительная 2-я, д. 21, составленной ООО «Агростройинвест» и не оспоренной ответчиком, истцом определена площадь земельного участка, на которой расположен многоквартирный дом – 779 кв.м, в связи с чем размер доли в земельном участке определен исходя из общей площади земельного участка и составляет 779/1817.

Применяя изложенное выше, суды указали, что нахождение в собственности ответчика всего земельного участка нарушает права муниципального образования, а также препятствует исполнению возложенных на орган местного самоуправления полномочий, предусмотренных частью 4 статьи 16 Вводного закона, ввиду чего требования истца о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок удовлетворены, доводы ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права отклонены.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ определено, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Правоприменительная практика по данному вопросу (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 № 308-ЭС22-13775) исходит из того, что действующее законодательство не предусматривает возможности поступления земельного участка в общую долевую собственность публично-правового образования и частного лица, при продаже помещения в здании (части здания), расположенном на публичном участке, положения земельного и гражданского законодательства об одновременной передаче покупателю недвижимости права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не распространяются (пункт 2 статьи 552 ГК РФ, подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ).

Следовательно, вывод судов о возможности признания права собственности муниципального образования на долю в праве собственности на земельный участок сделан без установления юридически значимых обстоятельств по делу, а именно: делимости либо неделимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, наличия права частной собственности на квартиры в МКД либо их нахождение исключительно в муниципальной собственности.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей в период приобретения ответчиком земельного участка) при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Однако суды не изложили мотивов, исходя из которых они пришли к выводу о невозможности существования объектов, принадлежащих истцу и ответчику, в качестве самостоятельных объектов недвижимости, доводы ответчика в указанной части не оценены.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 8, 11, 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в процессе подготовки дела к судебному разбирательству судья определяет предмет доказывания и достаточность представленных доказательств.

При определении того, какие факты, указанные сторонами, имеют юридическое значение для дела и имеется ли необходимость в истребовании доказательств или представлении дополнительных доказательств, суд руководствуется нормами права, которые регулируют спорные правоотношения.

В нарушение приведенных норм процессуального права и разъяснений судами юридически значимые для рассмотрения дела обстоятельства определены неполно, заявленные требования рассмотрены без учета подлежащих применению норм материального права.

В зависимости от правильной квалификации правоотношений сторон и определения подлежащих применению норм материального права, зависит способ восстановления нарушенного права, а также установление юридически значимых обстоятельств, к которым в рассматриваемом случае относятся вопросы: делимости (неделимости) объектов недвижимости и земельного участка под ними; площади спорного земельного участка, включая определение площади под каждым из спорных объектов недвижимости (судами возражения ответчика относительно площади не проверены и не оценены); фактическое владение земельным участком, несение бремени содержания (какими доказательствами подтверждается владение спорным объектом той или иной спорящей стороной), от чего зависит рассмотрение заявление ответчика о пропуске срока исковой давности; определение правовой судьбы заключенного ответчиком договора купли-продажи от 23.10.2012.

Поскольку судами в полной мере не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не применены нормы материального права, подлежащие применению, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска являются преждевременными.

Суд апелляционной инстанций не внес правовую определенность в отношения сторон, что не соответствует целям и задачам отправления правосудия (статья 2 АПК РФ).

Пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть отмеченные недостатки, установить указанные выше обстоятельства, определить надлежащий способ защиты нарушенного права, разрешить по существу спор о праве, исследовать представленные в материалы дела доказательства, при необходимости разрешения вопросов, требующих специальных знаний, поставить на разрешение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы; предпринять меры для мирного урегулирования спора; а также решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе, принять законное и обоснованное решение.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.01.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 05.04.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-3148/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                               Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              Е.Ю. Демидова

 

ФИО1