АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-7639/2021

г. Иваново

13 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Скобелевой Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье 37» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Сигнал» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № Кр7-ОФ-3 от 16.05.2019,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – директора ФИО3 (решение от 05.08.2021),

от ответчика - представителя ФИО4 (доверенность от 20.11.2021), представителя ФИО1 (доверенность от 20.11.2021),

от третьего лица – ФИО2 (паспорт), представителя ФИО4 (доверенность от 21.05.2021),

установил:

ООО «Доступное жилье 37» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к ООО «Сигнал» о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Сигнал» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилого дома № Кр7-ОФ-3 от 16.05.2019.

Истцом в обоснование заявленных требований указано следующее.

16.05.2019 между ООО «Доступное жилье 37» (Застройщик) и ООО «Сигнал» (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома (далее – Договор).

30.03.2021 ООО «Доступное жилье 37» получило от ООО «Сигнал» уведомление от 12.03.2021 об одностороннем отказе от Договора. Согласно уведомлению основанием для отказа от Договора послужило существенное нарушение Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, а именно:

- не смонтированы сантехнические канализационные стояки  и стояки холодной воды с установкой счетчика холодной воды;

- не смонтированы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения;

- нежилое помещение располагается в подвале, а не на цокольном этаже, как указано в договоре;

- в процессе строительства была изменена система отопления дома с крышной газовой котельной на индивидуальные газовые котлы (для квартир) и электрические обогреватели для отопления нежилых помещений, что нарушает пункт 3.5 Договора.

Истец полагает данный отказ незаконным в силу следующего.

Уведомление об отказе от Договора датировано 12.03.2021, в то время как разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>», в котором расположен объект долевого строительства ООО «Сигнал», было получено ООО «Доступное жилье 37» 24.03.2021.

Кроме того, сторонами было подписано дополнительное соглашение от 31.07.2020 к Договору, согласно которому, в том числе было изменено расположение помещений истца с цокольного этажа на подвальный этаж.

Все работы выполнены согласно проекту, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.03.2021.

Подробно позиция истца изложена в исковом заявлении, в дополнительных пояснениях.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, полагая отказ от Договора правомерным, поскольку истец не создал помещение с теми характеристиками, которые указаны в Договоре, внес изменения в проект, тем самым создав недостатки в помещении, которые являются существенными и неустранимыми.

Ответчик также указал, что дополнительное соглашение к Договору не прошло государственную регистрацию, в связи с чем не имеет юридической силы.

Подробно позиция ответчика изложена в отзыве, в дополнительных пояснениях.

От третьего лица отзыв в материалы дела не поступил.

Исковое заявление ООО «Доступное жилье 37» рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 153-176 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся в материалах дела документы и доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

16.05.2019 между ООО «Доступное жилье 37» (Застройщик) и ООО «Сигнал» (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать объект долевого строительства Дольщику по акту приема-передачи, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в полном объеме согласно пункту 2.1 настоящего договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение 7 рабочих дней с момента получения соответствующего сообщения Застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 Договора Застройщик обеспечивает возведение объекта недвижимости в соответствии с разработанной проектной документацией до 31 декабря 2020 года. Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Дольщику: в течение шести месяцев с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно Договору объектом долевого строительства является нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче Дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (раздел Договора «Термины и определения»).

Также Договор содержит описание технического состояния объекта долевого строительства, которому должно соответствовать помещение:

- планировка внутреннего пространства объекта согласно проекта;

- установлены пластиковые окна;

- выполнен ввод в помещение электропроводки, установлен счетчик энергопотребления;

- смонтированы сантехнические канализационные стояки и стояки холодной воды с установкой счетчика холодной воды согласно проекта;

- смонтированы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения согласно проекту (поставка ресурсов осуществляется самостоятельно организациями-поставщиками соответствующих ресурсов и не входят в предмет настоящего договора);

- установка сантехнического оборудования и внутренних столярных изделий не предусмотрена (раздел Договора «Термины и определения»).

Цена Договора, сроки и порядок ее оплаты установлены разделом 2 Договора, в том числе сторонами согласовано, что размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком по Договору, составляет 7 645 500 руб.

Согласно пункту 3.4 Договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный Дольщиком разумный срок Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

В силу пункта 3.5 Договора Застройщик вправе самостоятельно, по своему усмотрению, вносить в проектную документацию любые корректировки и изменения, касающиеся объекта недвижимости, но не затрагивающие объекта долевого строительства. Специального уведомления или получения согласия Дольщика на осуществление названных действий не требуется.

28.05.2019 произведена государственная регистрация данного Договора.

31.07.2020 сторонами подписано Дополнительное соглашение, которым внесены изменения в Договор, касающиеся объекта долевого строительства и цены Договора. 

Согласно пункту 1 Дополнительного соглашения объектом долевого строительства по Договору является:

- нежилое помещение № 007 (по проекту), расположенное в подвальном этаже жилого дома, общей площадью 243,5 кв. м;

- нежилое помещение № 006 (по проекту), расположенное в подвальном этаже жилого дома, общей площадью 30,4 кв. м.

Размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком по Договору, составляет 12 325 500 руб. (пункт 2.1.3 Дополнительного соглашения).

30.03.2021 ООО «Доступное жилье 37» получило от ООО «Сигнал» уведомление от 12.03.2021 об одностороннем отказе от Договора. Согласно уведомлению основанием для отказа от Договора послужило существенное нарушение Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, а именно:

- не смонтированы сантехнические канализационные стояки  и стояки холодной воды с установкой счетчика холодной воды;

- не смонтированы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения;

- нежилое помещение располагается в подвале, а не на цокольном этаже, как указано в договоре;

- в процессе строительства была изменена система отопления дома с крышной газовой котельной на индивидуальные газовые котлы (для квартир) и электрические обогреватели для отопления нежилых помещений, что нарушает пункт 3.5 Договора.

29.04.2021 между ООО «Сигнал» и ФИО2 был заключен договор уступки права требования, согласно которому Общество передало ФИО2 право требования к ООО «Доступное жилье 37» 7 645 500 руб. по договору участия в долевом строительстве жилого дома № Кр7-ОФ-3 от 16.05.2019.

Полагая, что ООО «Сигнал» неправомерно отказалось от исполнения Договора, ООО «Доступное жилье 37» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о признании данного отказа незаконным.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.

Сложившиеся между сторонами отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Аналогичное условие содержится в пункте 3.4 Договора.

Суд отклоняет довод ответчика о несогласовании сторонами подвального этажа в качестве места нахождения помещений ответчика как основание для отказа от исполнения Договора в силу следующего.

Данное условие закреплено пунктом 1 Дополнительного соглашения от 37.07.2020, подписанного обеими сторонами. 

По мнению ответчика, данное Дополнительное соглашение не имеет юридической силы, поскольку не прошло процедуру государственной регистрации.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Следовательно, в данном случае несоблюдение требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору не влечет отсутствие у дополнительного соглашения юридического силы и правовых последствий для подписавших его лиц.

Как следует из материалов дела, истцом (Застройщиком) были внесены изменения в проектную документацию, согласно которым была изменена система отопления дома с крышной газовой котельной на индивидуальные газовые котлы (для квартир) и электрические обогреватели для отопления нежилых помещений.

В силу пункта 3.5 Договора Застройщик вправе самостоятельно, по своему усмотрению, вносить в проектную документацию любые корректировки и изменения, касающиеся объекта недвижимости, но не затрагивающие объекта долевого строительства. Специального уведомления или получения согласия Дольщика на осуществление названных действий не требуется.

В данном случае корректировки проекта затронули объекты долевого строительства, подлежащие по Договору передаче ответчику, при этом внесение в проект указанных изменений истец с ответчиком не согласовал.

Однако суд учитывает следующее.

Согласно пункту 2 части 1.1 Закона № 214-ФЗ в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, договор может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.

Ответчик не обращался в суд с требованием о расторжении Договора по указанному основанию.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Таким образом, односторонний отказ ответчика от Договора в соответствии с нормой пункта 2 части 1.1 Закона № 214-ФЗ является неправомерным.

Относительно технических характеристик предусмотренных Договором объектов долевого строительства судом установлено следующее.

В материалы дела не представлены какие-либо доказательства, достоверно подтверждающие факт наличия либо отсутствия в спорных помещениях сантехнических канализационных стояков, стояков холодной воды с установкой счетчика холодной воды, систем теплоснабжения и горячего водоснабжения на момент направления ответчиком истцу уведомления об отказе от Договора.

18.01.2022 сторонами произведен совместный осмотр спорных помещений, результаты которого оформлены актом осмотра, согласно которому помещение оборудовано конвекторами отопления без подключения к теплоцентрали, конвекторы возможно подключить к электрокотлу; имеется электричество.

По предложению суда сторонами был организован совместный осмотр спорных помещений 22.03.2023, результаты которого оформлены актом осмотра. Также в судебном заседании 23.03.2023 стороны дали суду пояснения относительно произведенного осмотра, зафиксированные в протоколе судебного заседания от 23.03.2023. Как следует из акта осмотра и пояснений сторон, в части систем отопления и горячего водоснабжения - в помещениях смонтированы трубы, радиаторы (конвекторы) отопления (некоторые из них по неизвестной причине демонтированы), установлен водонагреватель; в части систем холодного водоснабжения и водоотведения – смонтированы канализационные стояки и стояки холодной воды, в том числе смонтирован стояк канализации под насос сололифт, установлен счетчик холодной воды; в части электроснабжения – вводной щит смонтирован, электроснабжение есть. 

При этом между сторонами возник спор по вопросу подключения систем отопления и горячего водоснабжения к центральной системе теплоснабжения.

В целях устранения возникшего спора истцом в материалы дела представлены следующие документы: акт о подключении (технологическом присоединении) объекта к системы теплоснабжения от 02.11.2022, разрешение на допуск в эксплуатацию энергопринимающей установки (объекта по производству электрической энергии, объекта электросетевого хозяйства, объекта теплоснабжения, теплопотребляющей установки) от 02.11.2022 и акт осмотра энергопринимающей установки (объекта по производству электрической энергии, объекта электросетевого хозяйства, объекта теплоснабжения, теплопотребляющей установки) от 02.11.2022.

Указанные документы подтверждают, что не только на момент отказа ответчика от Договора, но и на дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию системы горячего водоснабжения и теплоснабжения спорных помещений не имели подключения к системе центрального теплоснабжения, то есть не были готовы к исполнению своих функций, что не соответствует смыслу и целям Договора участия в долевом строительстве, заключенного истцом и ответчиком, и свидетельствует об отсутствии у спорных помещений технических характеристик, необходимых для их полноценной эксплуатации.

Таким образом, с учетом нормы пункта 3 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, у суда отсутствуют основания для признания отказа ответчика от исполнения Договора незаконным, в силу чего требования истца удовлетворению не подлежат. 

Государственная пошлина по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении искового заявления ООО «Доступное жилье 37» отказать.

2. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, корп. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса РФ при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы, в том числе жалобы, направленные посредством электронного сервиса «Мой Арбитр», подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

 

Судья                                                                                     Скобелева Е.Г.