АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-39857/2018

город Новосибирск

24 февраля 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 24 февраля 2019 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, расторжении договора, обязании освободить земельный участок

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ

к мэрии города Новосибирска

о взыскании неосновательного обогащения, изменении размера арендной платы

при участии в судебном заседании представителей

мэрии города Новосибирска: ФИО2 по доверенности от 24.12.2018, служебное удостоверение

общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ: ФИО3 по доверенности от 20.11.2018, паспорт

установил

 

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ 1 785 750 рублей 98 копеек задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 22.10.2015 № 121939р за период с ноября 2017 года по июнь 2018 года, 120 501 рубля 05 копеек неустойки за период с 02.09.2017 по 23.07.2018, расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р, обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:051185:118.

Обществом с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ предъявлены встречные исковые требования о взыскании с мэрии города Новосибирска 3 967 439 рублей 21 копейки неосновательного обогащения, установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р в размере 646 129 рублей 20 копеек в год или 53 844 рублей 10 копеек в месяц.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал заявленные требования, против доводов встречного иска возражал.

Представитель общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ поддержал встречные исковые требования, полагая, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению арендатору земельного участка, соответствующего договору, поскольку земельный участок невозможно использовать для строительства производственно-складского комплекса.

Изучив доводы искового заявления, встречного иска и отзывов на них, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ 22.10.2015 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 121939р.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:051185:118, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 14 772 кв. м.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.1 договора).

Земельный участок передаётся арендатору для строительства производственно-складского комплекса по улице Палласа (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора определён с 22.10.2015 по 22.10.2025 (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Пунктами 2.1, 2.3.2 договора определено, что размер арендной платы по договору составляет 2 364 000 рублей в год или 197 000 рублей в месяц и подлежит внесению арендатором на расчётный счёт арендодателя ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Как утверждает мэрия города Новосибирска, ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность за период с ноября 2017 года по июнь 2018 года в размере 1 785 750 рублей 98 копеек. 

Согласно расчёту истца размер начисленной неустойки за период с 02.09.2017 по 23.07.2018 составил 120 501 рубль 05 копеек.

Расчёт размера задолженности и неустойки судом проверен, признан верным, арифметически ответчиком не оспорен.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По смыслу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р обществом с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ не исполнены, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований мэрии города Новосибирска о взыскании образовавшейся на стороне ответчика задолженности и неустойки.

Помимо требования о взыскании задолженности и неустойки мэрией города Новосибирска на основании пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявлены требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить земельный участок.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюдён.

Мэрией города Новосибирска в адрес арендатора было направлено уведомление от 20.06.2018 № 31/20-3247 с предложением оплаты задолженности в срок до 13.07.2018.

В случае неисполнения требований по внесению арендной платы и неустойки на день оплаты в срок до 13.07.2018 арендатору предложено в срок до 14.07.2018 расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р.

В добровольном порядке арендатор задолженность не погасил, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р.

При этом суд отмечает, что по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчиком нарушены требования статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований мэрии города Новосибирска в полном объёме.

Доводы ответчика о невозможности использования переданного арендатору по договору аренды от 22.10.2015 № 121939р земельного участка в связи с отказом акционерного общества РЕГИОНАЛЬНЫЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СЕТИ в согласовании размещения планируемого к строительству объекта по причине наличия охранной зоны инженерных сетей судом проверен и признан необоснованным.

Как следует из представленных в материалы доказательств, выбор земельного участка для строительства был осуществлён ответчиком в порядке предварительного согласования места размещения объекта (статьи 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), следовательно, арендатор сам выбрал земельный участок для строительства планируемого им объекта.

Пунктом 7.1 договора аренды от 22.10.2015 № 121939р предусмотрено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Доказательств наличия каких-либо оговорок со стороны арендатора при подписании договора о невозможности использования земельного участка в материалах дела не имеется.

При этом приложением к договору аренды от 22.10.2015 № 121939р является кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 54:35:051185:118, согласно которому на значительной части земельного участка установлены ограничения использования земель, в том числе в соответствии со статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1 000 вольт, утверждёнными Постановлением Совета министров СССР от 26.03.1984 № 255, Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

При таких условиях арендатор не мог не знать об особенностях освоения выбираемого им самим земельного участка.

Выбрав земельный участок в порядке реализации процедуры предварительного согласования места размещения объекта, что подтверждается заявлением общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ от 20.07.2015, постановлением мэрии города Новосибирска от 31.07.2015 № 5022 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ в аренду земельного участка для строительства производственно-складского комплекса по улице Палласа в Кировском районе», постановлением мэрии города Новосибирска от 06.06.2014 № 4822 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном  согласовании обществу с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ места размещения производственно-складского комплекса по улице Палласа в Кировском районе», ответчик должен был оценить все возникающие с таким выбором риски, характерные для предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, располагая информацией о наличии на земельном участке линий электропередач и охранных зон, общество с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ заключило с мэрией города Новосибирска договор аренды земельного участка, и по акту приёма-передачи приняло участок у мэрии города Новосибирска без каких-либо оговорок о невозможности его использования.

Письмо акционерного общества РЕГИОНАЛЬНЫЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СЕТИ  от 17.09.2018 № 50-10-2018/244 о невозможности согласования размещения зданий объекта «Производственно-складской комплекс по улице Палласа в Кировском районе города Новосибирска» в охранной зоне ВЛ-110 кВ на основании пункта 9а Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённых  Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160, согласно которому в охранной зоне ВЛ-110 кВ запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов, на которое ссылается ответчик в обоснование своих возражений, не свидетельствует о передаче мэрией города Новосибирска в аренду обществу имущества, которое невозможно использовать по назначению, поскольку самому обществу при выборе земельного участка и заключении договора аренды было известно о наличии таких ограничений, следовательно, должно было быть известно и о требованиях законодательства в отношении территорий с особыми условиями их использования.

По этим причинам встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р и взыскании с мэрии города Новосибирска неосновательного обогащения также признаны судом необоснованными и в этой связи не подлежащими удовлетворению.

Размер арендной платы по договору был определён на основании отчёта независимого оценщика в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

С указанным в договоре аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 22.10.2015 № 121939р размером арендной платы арендатор в момент заключения договора был согласен, возражений не заявил, равным образом не заявил возражений в отношении переданного ему в аренду земельного участка, более того, знал о наличии ограничений в использовании земельного участка при заключении договора и выборе земельного участка, что свидетельствует не о недобросовестном поведении мэрии города Новосибирска при заключении договора, а о неверной оценке своих рисков ответчиком при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере строительства.

Правовых оснований для изменения размера арендой платы, равно как и оснований для взыскания с мэрии города Новосибирска неосновательного обогащения не имеется.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления иного размера арендной платы судом рассмотрено и с учётом оценки доводов сторон по существу спора признано подлежащим отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - 

 

РЕШИЛ:

По первоначальному иску: иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ в пользу мэрии города Новосибирска 1 785 750 рублей 98 копеек задолженности и 120 501 рубль 05 копеек неустойки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.10.2015 № 121939р.

Обязать общество с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:051185:118 площадью 14 772 кв. м с местоположением: город Новосибирск, Кировский район, улица Палласа.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ в доход федерального бюджета 44 063 рубля государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

По встречному иску: в иске отказать.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКСНЫЕ СИСТЕМЫ 25 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья                                                                                                         В.А. Полякова