ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-338/2019

г. Челябинск

25 февраля 2019 года

Дело № А47-11526/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр энергосберегающих технологий» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2018 по делу № А47-11526/2018 (судья Кофанова Н.А.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Центр энергосберегающих технологий» ФИО2 (доверенность б/н  от 16.08.2018).

Общества с ограниченной ответственностью «Центр энергосберегающих технологий» (далее - ООО «ЦЭТ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды №18/д-72юр от 26.03.2018  земельного участка, площадью 7 929 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0101008:298 категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирного жилого дома, с местоположением: Оренбургская область, г.Оренбург, земельный участок расположен в северозападной части кадастрового квартала 56:44:0101008, между ООО «ЦЭТ» и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, а именно:

1. Принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции:

- абзац 5 пункта 2.1. Договора - исключить;

- абзац 6 пункта 2.1. Договора - исключить;

2. Приложение к Договору - Расчет арендной платы, изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018.

Расчет арендной платы производится на основании постановления администрации города Оренбурга от 4 июля 2016 г. № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов».

Кадастровый номер участка 56:44:0101008:298. Площадь участка 7 929 кв.м. Расчет арендной платы в годовом исчислении: 10 647 378,36 рублей (Кадастровая стоимость земельного участка) х 0,30% (Ставка арендной платы) = 31 942,14 рублей. Плата за год: 31 942,14 рублей. Плата за месяц: 2 661,84 рублей. Итого к оплате с 26.03.2018 по 31.12.2018: 23 956,65 рублей.» (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 52-55).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2018 (резолютивная часть от 14.11.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласилась общество «Центр энергосберегающих технологий»  (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт считает необоснованным применение судом в порядке аналогии закона нормы подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку названная норма подлежит применению для целей заключения на новый срок ранее действовавших договоров в порядке пункта 3 и 4 той же статьи, тогда как истец заявления о продлении договора в орган местного самоуправления не направлял, и реализовал право на заключение договора аренды на новый срок как приобретатель объекта незавершенного строительства, которое по смыслу подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ является исключительным. В силу изложенного, и на основании пункта 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ считает, что размер арендной платы подлежит определению, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между Департаментом (арендодатель) и обществом «Оренбургская промышленная компания» оформлен договор аренды земельного участка №14/д-307юр, на основании которого арендатору предоставлен земельный участок, площадью 7929 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0101008:298, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирного жилого дома, с местоположением: Оренбургская область, г.Оренбург, земельный участок расположен в северозападной части кадастрового квартала 56:44:0101008 (л.д. 38-40).

29.11.2017 за обществом «Оренбургская промышленная компания» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 564,80 кв.м, степенью готовности 2%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 24.01.2018 №56/000/001/2018-9248 (л.д. 42-43).

31.01.2018 право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 564,80 кв.м, степенью готовности 2%, перешло обществу «ЦЭТ» на основании договора купли-продажи № 1 от 20.01.2018, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав (л.д.59-61).

В ответ на заявление общества о предоставлении в аренду земельного участка площадью 7 929 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0101008:298, Департаментом направлен обществу проект договора аренды земельного участка № 18/д-72юр от 26.03.2018 (л.д. 10-15).

Согласно абзацам 5, 6 пункта 2.1 проекта договора заключение нового договора аренды не прерывает течение срока проведения очередной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции в предыдущем договоре аренды земельного участка № 14/д-307 юр от 01.12.2014. Индексация арендной платы с учетом размера инфляции проводится в сроки, установленные ранее заключенным договором аренды № 14/д-307юр от 01.12.2014.

Согласно расчету арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018 (приложению к договору аренды), размер арендной платы установлен в сумме 1 109 727, 23 (размер арендной платы 2017) +4% = 1 151 116, 63 рублей (л.д. 15).

Не согласившись с условиями абзацев 5, 6 пункта 2.1 проекта договора аренды и расчетом арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018, общество направило Департаменту протокол разногласий, потребовав исключить из проекта договора аренды названные условия и изменить расчет арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018 (л.д.16).

Протоколом согласования разногласий от 08.06.2018 Департамент отклонил редакцию спорных положений проекта договора, приняв редакцию арендодателя.

Отказ Департамента в урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №18/д-72юр от 26.03.2018, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из наличия у истца права на заключение договора аренды на новый срок однократно для завершения строительства размещенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, и урегулировал разногласия по условиям договора (размеру и порядку расчета арендной платы) в редакции ответчика и на основании норм пунктов 9-11 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов». Суд посчитал, что исходя из положений подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению по аналогии, заключение договора аренды для завершения строительства по существу является льготой застройщику, не успевшему завершить строительство в первоначально установленные сроки, в силу заключение такого договора нельзя считать новым договором. В силу этого истец не вправе требовать определения арендной платы в более льготном порядке и размере, чем определено ранее действовавшим договором аренды, заключенным на торгах

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 424 ГК РФ и пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ ставки арендной платы за пользование публичными землями являются регулируемыми ценами, и устанавливаются нормативными актами уполномоченных органов.

Вместе с тем по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Нормы подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляют право собственнику объекта незавершенного строительства приобрести земельный участок в аренду однократно на три года без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что истец, являясь приобретателем у общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская промышленная компания» объекта незавершенного строительства площадью 564,80 кв.м, степенью готовности 2%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0101008:298 (л.д. 42-43, 59), обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка для целей завершения строительства размещенного на участке объекта.

Указанный объект незавершенного строительства был возведен первоначальным арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0101008:298 обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургская промышленная компания» в рамках договора аренды №14/д-307юр от 01.12.2014, заключенного на основании протокола от 14.11.2014 № 39 заседания комиссии по проведению торгов и результатам торгов.

Согласно условиям пункта 2.1. договора аренды №14/д-307юр от 01.12.2014 и расчету арендной платы с 01.02.2015 по 31.12.2015 (л.д. 41), размер годовой арендной платы установлен 1 009 493 рублей, и определен, как следует из последнего документа, по результатам торгов.

Согласно пункту 2.1. того же договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, если законодательством не предусмотрено иное.

Такой порядок изменения арендной платы соответствовал пункту 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», действовавшего на момент заключения договора аренды №14/д-307юр от 01.12.2014.

В настоящее время в пункте 9 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» (далее -  Постановление № 110-п) установлено, что при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный на распоряжение земельными участками орган предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно положениям статьи 42 ЗК РФ на землепользователя и арендатора земельного участка возлагается обязанность использовать земельный участок по назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ  никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При изложенных обстоятельствах, как обоснованно указал суд первой инстанции, норма пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, исходя из общего конкурентного принципа предоставления публичных земель в аренду, установленного пунктом 1 той же статьи, предоставляет застройщику, обязанному, но не успевшему осуществить строительство на земельном участке в первоначально установленный срок аренды, право завершить строительство на том же участке без конкурентных процедур, в силу чего невыполнение застройщиком обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему право пользоваться более льготными арендными условиями, в том числе в части размера арендной платы.

Обратные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и подлежат отклонению.

При этом убеждение истца в том, что норма пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляет ему как собственнику объекта незавершенного строительства исключительное право на получение земельного участка в аренду, также не соответствует смыслу указанной нормы, которой предусмотрено право органа местного самоуправления изъять объект незавершенного строительства у собственника и выставить его на торги. При наличии законных оснований для прекращения права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, его право на получение в аренду земельного участка также является производным от усмотрения уполномоченного органа по изъятию объекта незавершенного строительства, а значит, не может считаться исключительным.

При изложенных обстоятельствах истец не вправе претендовать на иной порядок определения арендной платы, нежели было определено в договоре аренды №14/д-307юр от 01.12.2014, в том числе в части порядка её изменения с учетом изменения индекса инфляции согласно положениям абзаца 3 пункта 2.1. договора.

Таким образом, предложенная истцом редакция спорных условий договора подлежит отклонению, спорные условия договора подлежат согласованию в редакции ответчика, а именно:

- абзац 5 пункта 2.1. договора в редакции: «заключение нового договора аренды не прерывает течение срока проведения очередной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции в предыдущем договоре аренды земельного участка № 14/д-307 юр от 01.12.2014».

- абзац 6 пункта 2.1. договора в редакции «Индексация арендной платы с учетом размера инфляции проводится в сроки, установленные ранее заключенным договором аренды № 14/д-307юр от 01.12.2014».

- приложение к Договору - расчет арендной платы с 26.03.2018 по 31.12.2018 – в редакции:

«Расчет арендной платы производится на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов и результатам торгов от 14.11.2014 № 39, Федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 и плановый период 2019 и 2020 годов».

Кадастровый номер участка 56:44:0101008:298. 

Площадь участка 7 929 кв.м. 

Уровень инфляции 4%.

Расчет арендной платы в годовом исчислении: 1 109 727, 53 (размер арендной платы 2017) +4% = 1 154 116, 63 руб.

Плата за год: 1 151 116, 63 руб.

Плата за месяц: 96 176, 39 руб.

Итого к оплате с 26.03.2018 по 31.12.2018: 884 202, 26 руб.»

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции аналогии закона в части применения нормы подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, отклоняются как не влияющие на законность выводов суда первой инстанции по существу спора.

Между тем решение суда первой инстанции подлежит изменению в силу несоответствия резолютивной части решения требованиям статьи 173 АПК РФ.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить его в резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 указано, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В нарушение вышеуказанных норм судом первой инстанции принято решение об отказе в иске, вследствие чего спор остался неразрешенным.

Принятие судом первой инстанции дополнительного решения (л.д 84) не сопряжено с рассмотрением судом первой инстанции дополнительных требований, как это предусмотрено нормой статьи 179 АПК РФ, и по существу направлено на изменение резолютивной части решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения преддоговорного спора.

Поскольку по существу доводы апелляционной жалобы признаны апелляционным судом необоснованными, судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2018 по делу № А47-11526/2018 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Центр энергосберегающих технологий» и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, при заключении договора аренды №18/д-72юр от 26.03.2018 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0101008:298, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0101008, изложив условия абзаца 5 пункта 2.1. и абзаца 6 пункта 2.1., а также приложения к договору «расчет арендной платы» - в редакции ответчика.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи:М.И. Карпачева   

О.Б. Тимохин