Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-108980/20-23-741

30 октября 2020 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ГРАНДАЙС»

к ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ»

о взыскании задолженности в размере 13 927 283 руб. 81 коп., неустойки в размере 3 273 016 руб. 72 коп.,

по встречному иску ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ»

к ООО «ГРАНДАЙС»

об изменении договора аренды нежилого помещения № Ц-1/ОД от 10.05.2005, дополнив его пунктом 3.15,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 14.09.2020г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 02.07.2020г.), 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ГРАНДАЙС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ответчик) о взыскании, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, задолженности в размере 13 927 283 руб. 81 коп., образовавшейся в связи неисполнением обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором неустойки в размере 3 273 016 руб. 72 коп.

К совместном рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ» к ООО «ГРАНДАЙС» об изменении договора аренды нежилого помещения № Ц-1/ОД от 10.05.2005, дополнив его пунктом 3.15.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал по доводам отзыва.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений, поддержал встречные исковые требования по доводам встречного искового заявления.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № Ц-1/ОД от 10.05.2005 с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 15.04.2008, договора о перенайме от 01.11.2010 и дополнительных соглашений, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование отапливаемое, электрифицированное, телефонизированное, обеспеченное водоснабжением и канализацией помещений по адресу: 

<

...> общей площадью 2002,3 кв.м.

Факт нахождения помещения во владении и пользовании ответчика не оспаривается сторонами.

В соответствии с п. 2.2., п. 1.9 договора помещение предоставлено для осуществления розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, в т.ч. алкогольной продукцией и (за исключением торговли лекарствами), производства полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции.

Дополнительным соглашением № 15 от 15.05.2018 установлен минимальный размер ежемесячной базовой арендной платы 4 000 000 руб. в месяц.

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения установлен срок внесения указанного платежа не позднее 05 числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 1.3 дополнительного соглашения, не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, арендатор оплачивает арендодателю положительную разницу между суммой, равной 7 % от выручки арендатора в помещении и суммой минимального размера базовой арендной платы.

Дополнительным соглашением № 5 от 16.04.2012 установлено, что переменная часть арендной платы оплачивается на основании выставленных счетов не позднее трех рабочих дней после получения счета.

Счета по переменной арендной плате представлены истцом в материалы дела.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывает истец, ответчиком не произведено внесение базовой арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года, включительно, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 13 927 283 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеются в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу указанных положений для установления отсутствия обязанности внесения арендной платы арендатором в установленном договором размере не требуется изменения условий договора, а необходимо установить наличие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, ухудшающие условия пользования или состояние имущества.

Ответчик перестал вносить часть базовой арендной платы в связи со снижением выручки в результате издания Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», которым были закрыты все торговые центры, включая ТЦ «Варшавский», в котором находится арендуемое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Доводы ответчика о том, что при установлении минимальной базовой арендной платы стороны исходили из того, что выручка будет сопоставима не имеют документального подтверждения и экономического обоснования. Представленная ответчиком справка о размере выручки не охватывает период с 01.06.2018 когда был установлен размер минимального платежа, что не позволяет сделать вывод в целях применения положений ст. 451 ГК РФ ко всему периоду арендных отношений.

Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» не ограничена деятельность ответчика, что свидетельствует о том, что в большей степени от введенных ограничений пострадал сам арендодатель, однако продолжил в силу положений ст.ст. 328, 611 ГК РФ надлежащее исполнение обязанности по предоставлению арендатору помещения в соответствии с условиям договора.

В таком случае необходимо руководствоваться положениями ст. 19  Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Аналогичная правовая позиция изложена в ответе на вопрос № 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020.

Ответчик не является субъектом, в отношении которого возможно применение п. 4 ст. 19  Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как установлено судом, Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» не установлено ограничений в отношении использования ответчиком объекта аренды по назначению.

Иных существенных изменений обстоятельств судом при рассмотрении дела также не установлено.

Доказательств существенного нарушения условий договора арендодателем в материалы дела также не представлено.

Таким образом, оснований удовлетворения требований встречного иска не имеется.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку срок оплаты истек, и ответчик не представил доказательств внесения предусмотренной договором базовой арендной платы в соответствии с условиями договора за спорный период в полном объеме, требование истца о взыскании 13 927 283 руб. 81 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению предусмотренной договором базовой арендной платы, истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 12.6 договора, в редакции дополнительного соглашения № 5 от 16.04.2012, неустойки (пени) в размере 0,3 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени (неустойки) составил 3 273 016,72 руб. за период с 06.04.2020 по 16.09.2020.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанную в п. 12.6 договора неустойку суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательств по оплате.

Ответчиком заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В соответствии с условиями договора, годовой размер неустойки составляет 109,5 %, при том, что ставка рефинансирования ЦБ РФ, приравненная указанием Банка России с 01.01.2016 к ключевой ставке составляет 10,5 % годовых (ранее 8,25 % годовых, в настоящее время 4,25 % годовых).

Также при рассмотрении вопроса о соразмерности неустойки за просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы, судом принято во внимание снижение покупательской активности в период образования задолженности и отсутствие ее полного восстановления в настоящее время согласно представленным ответчиком аналитическим отчетам независимых аналитических агентств.

Рассмотрев вопрос о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, суд считает, что размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению, исходя из размера неустойки 0,03 % за каждый день просрочки (10,95 % годовых), что не ниже двукратного значения ключевой ставки (9 % годовых).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию.

Истцом заявлено о взыскании пени по день вынесения решения.

Следовательно, общий размер неустойки по ставке 0,03 % в день от суммы задолженности за период по 18.09.2020 составляет 335 658,04 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании пени (неустойки) в установленном судом размере 335 658,04 руб., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и разъяснениями, данными в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 450, 451, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначально заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «ИКС 5 НЕДВИЖИМОСТЬ» (ОГРН 

<

***>, 196191, 

<

...>, лит. А) в пользу ООО «ГРАНДАЙС» (ОГРН 

<

***>, 117556, 

<

...>) задолженность в размере 14 262 941 руб. 85 коп., из которой: сумма основного долга в размере 13 927 283 руб. 81 коп., неустойка в размере 335 658 руб. 04 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 109 002 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                   А.А. Гамулин