РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Дело № А40-117001/22-72-822

19 августа 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа  2022 года

Полный текст решения изготовлен 19 августа  2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Немовой О. Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АУРУМ" (143005, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2018, ИНН: 

<

***>, КПП: 503201001)

к ответчику –  УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 772601001)

третьи лица – 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЫРЬЕВОЙ ХОЛДИНГ "БОГЕЛ" (196084, 

<

...>, ЛИТЕРА А, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2015, ИНН: 

<

***>, КПП: 781001001), 2) ООО «ФЕНИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ РУС».

о признании незаконными действий по погашению записи об ипотеке

при участии:

от заявителя: ФИО2 дов. от 08.06.2022г., уд. адвоката № 2139, ФИО3 дов. от 19.05.2022г.

от заинтересованного лица: ФИО4 дов. от 174.01.2022г.

от третьих лиц: 1)не явился, извещен, 2) ФИО5 дов. от 25.06.2022г.(не допущен) 

УСТАНОВИЛ:

ООО «АУРУМ» (далее - Заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы об оспаривании действий Управления Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление) по погашению записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:27:0040129:3, 77:22:0000000:3749, 77:22:0040303:142.

Заявитель в судебном заседании по ддержал заявленные требования. Указал, что погашение записей бб ипотеке осуществлено Управлением на основании заявлений неуправомоченного лица. Также указал, что ООО «АУРУМ» является залогодержателем в силу уступки по обеспеченному залогом обязательству, в связи с чем погашение записей об ипотеке нарушает права Заявителя.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения требований, указало на законность погашения записей об ипотеке в связи с тем, что закон устанавливает пределы правовой экспертизы при государственной регистрации при нотариальном удостоверении сделки. Также заинтересованное лицо полагает, что права заявителя погашением записей об ипотеке не нарушены.

Третье лицо ООО «СЫРЬЕВОЙ ХОЛДИНГ «БОГЕЛ» в судебное заседание не явилось, представило письменный отзыв, в котором указало на незаконность оспариваемых действий Управления.

Третье лицо ООО «ФЕНИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ РУС» возражало против удовлетворения требований, указало аа прекращение залога в связи с ликвидацией залогодержателя.

Судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, Заявителем не пропущен.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО «Сырьевой Холдинг «БОГЕЛ» (ООО «СХ «БОГЕЛ») является собственником трех объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером 50:27:0040129:3 площадью 56 230 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: г. Москва, поселение Роговское, Крестовское лесничество кв ПРУЛ 28,

бригадного дома с кадастровым номером 77:22:0000000:3749 площадью 465,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>,

части подъездного железнодорожного пути (рельсовый путь) с кадастровым номером 77:22:0040303:142 площадью 240 кв. м.

Между ООО «СХ «БОГЕЛ» и ОАО Ханты-Мансийский банк был заключен кредитный договор № 

<

***> от 18.05.2012. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору стороны заключили договор залога недвижимого имущества (ипотека) № 90/12-З от 17.06.2013.

Также между ООО «СХ «БОГЕЛ» ОАО Ханты-Мансийский банк был заключен договор кредитной линии №0001-ЛВ/13-0124 от 21.05.2013. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору стороны заключили договор залога недвижимого имущества (ипотека) № 0001-НИ/13-0124-006 от 21.05.2013.

Предметом залога по договорам залога № 90/12-З от 17.06.2013 и № 0001-НИ/13-0124-006 от 21.05.2013 являлись указанные выше три объекта недвижимого имущества, принадлежащие ООО «СХ «БОГЕЛ», о чем в Единый государственный реестр недвижимости (ранее - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) были внесены соответствующие записи об обременении объектов недвижимости.

На основании договора уступки прав (требований) № 0001-Ц/15-0016 от 17.06.2015, заключенного между ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» (прежнее наименование -ОАО Ханты-Мансийский банк) и ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» к последнему перешли в полном объеме все права (требования), вытекающие из кредитного договора № 

<

***> от 18.05.2012 и договора кредитной линии №0001-ЛВ/13-0124 от 21.05.2013.

На основании договора уступки прав (требований) б/н от 05.06.2018, заключенного между ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» и ООО «Новые Ватутинки» к последнему перешли в полном объеме все права (требования), вытекающие из кредитного договора № 

<

***> от 18.05.2012 и договора кредитной линии №0001-ЛВ/13-0124 от 21.05.2013.

На основании договора уступки права (требования) № 01/03/2021 от 01.03.2021, заключенного между ООО «Новые Ватутинки» и ООО «АУРУМ», к последнему перешли в полном объеме все права (требования), вытекающие из кредитного договора № 

<

***> от 18.05.2012 и договора кредитной линии №0001-ЛВ/13-0124 от 21.05.2013.

В связи с возбуждением в отношении ООО «СХ «БОГЕЛ» дела о банкротстве №° А40-65893/15 ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований, вытекающих из кредитного договора № 

<

***> от 18.05.2012 и договора кредитной линии №0001-ЛВ/13-0124 от 21.05.2013. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.05.2017 требования включены в реестр требований кредиторов должника как обеспеченные залогом.

В дальнейшем в связи с уступкой прав (требований) определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2020 ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк» заменен в порядке процессуального правопреемства на ООО «Новые Ватутинки», определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2021 ООО «Новые Ватутинки» заменено в порядке процессуального правопреемства на ООО «АУРУМ».

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в реестр требований кредиторов должника в деле о банкротстве № А40-65893/15 включены требования ООО «АУРУМ» как обеспеченные залогом объектов недвижимости ООО «СХ «БОГЕЛ» -земельного участка, бригадного дома, части подъездного железнодорожного пути (рельсовый путь).

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН от 07.07.2021 ипотека на указанные объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «СХ «БОГЕЛ», была зарегистрирована в пользу ООО «Новые Ватутинки».

В адрес Управления 11.04.2022 поступили нотариально заверенные заявления, подписанные генеральным директором ООО ««ФЕНИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ РУС» ФИО6, о погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости ООО «СХ «БОГЕЛ» в связи с ликвидацией ООО «Новые Ватутинки» 16.09.2021. На основании указанных заявлений Управление погасило регистрационные записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0040129:3, бригадного дома с кадастровым номером 77:22:0000000:3749, части подъездного железнодорожного пути (рельсовый путь ) с кадастровым номером 77:22:0040303:142.

Полагая указанные действия незаконными, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пункту 4 статьи 7 Закона о регистрации орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 11 статьи 5 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон бб ипотеке) в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Из указанной нормы следует, что при ликвидации залогодержателя с заявлением о погашении ипотеки может обратиться только залогодатель, то есть ООО «СХ «БОГЕЛ».

В соответствии с пункт 1 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного у правляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.19 по делу № А40-65893/15 ООО «СХ «Богел» признан банкротом, от его имени вправе действовать конкурсный управляющий, утвержденный судом - Ковшова Полина Витальевна.

Как следует из пояснений онкуррсного управляющего Ковшовой Полины Витальевны и установлено материалами дела ООО «СХ «БОГЕЛ» не обращалось с заявлениями о погашении ипотеки.

Таким образом, у Управления отсутствовали основания для погашения записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости ООО «СХ «БОГЕЛ», в связи с чем данные действия не соответствуют действующего законодательству.

Суд отклоняет доводы Заинтересованного лица как основанные на неверном толковании норм права.

Пределы осуществления правовой экспертизы, установленные Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Регламент), не предполагают полное отсутствие правовой экспертизы документов, представляемых в орган регистрации прав.

В силу п. 217 Регламента правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Согласно п. 224 Регламента в случае осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, осуществляется проверка в соответствии с пунктом 216 Регламента, за исключением проверки законности такой сделки.

Таким образом, пределы правовой экспертизы при осуществлении государственной регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки заключаются в отсутствии необходимости проверки законности сделки. Однако орган регистрации прав обязан установить иные обстоятельства, предусмотренные п . 216 Регламента, при проведении правовой экспертизы при осуществлении государственной регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки.

В соответствии с п. 216 Регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2)наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав сзаявлением, полномочий представителя заявителя;

необходимость направления межведомственного запроса;

действительность поданных заявителем документов;

соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8)отсутствие противоречий между заявляемыми правами и ужезарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9)наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа впредоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

Таким образом, довод Управления противоречит действующему нормативно правовому регулированию, которое предусматривает необходимость осуществления правовой экспертизы в случае нотариального удостоверения сделки с указанными особенностями.

Кроме того, п. 50 Регламента содержит закрытый перечень оснований для погашения записи об ипотеке, среди которых отсутствует заявление конкурсного кредитора залогодателя, пусть даже и нотариально удостоверенное.

Суд также учитывает, что удостоверительные надписи на нотариально удостоверенных заявлениях ООО «ФЕНИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ РУС» об исключении из ЕГРН записей об ипотеке не соответствуют удостоверительной надписи, предусмотренной для сделок.

Формы удостоверительных надписей установлены Приказом Минюста России от 30.09.2020 № 226 «Об утверждении форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах и порядка их оформления" (вместе с "Формами реестров регистрации нотариальных действий, но тариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах", " Порядком оформления форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах", утв. решением Правления ФНП от 16.09.2020 N 16/20.

Из данного приказа следует, что для нотариального удостоверения сделок и нотариального удостоверения юридически значимых волеизъявлений установлены различные формы - формы 2.1 и 2.2 для сделок, форма 2.3 для юридически значимых волеизъявлений.

Удостоверительные надписи на заявлениях ООО «ФЕНИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ РУС» соответствуют форме 2.3 согласно Приказу Минюста России от 30.09.2020 № 226. Из этого следует, что нотариус ФИО7 удостоверил не сделки, а юридически значимые волеизъявления.

При указанных обстоятельствах доводы Управления о наличии пределов правовой экспертизы при осуществлении государственной регистрации на основании нотариально удостоверенных сделок подлежат отклонению.

Суд также отклоняет доводы третьего лица ООО «ФЕНИКС ДЕВЕЛОПМЕНТ РУС» о прекращении залога в связи с ликвидацией залогодержателя, так как они не опровергают доводы заявителя о нарушении Управлением закона при погашении записей об ипотеке.

При установлении факта нарушения прав и законных интересов заявителя ООО «АУРУМ» суд исходит из следующего.

В материалы дела представлен договор уступки права (требования) № 01/03/2021 от 01.03.2021, в соответствии с которым ООО «Новые Ватутинки» уступило в пользу ООО

«АУРУМ» права по обязательствам, обеспеченным залогом объектов недвижимости ООО «СХ «БОГЕЛ». В соответствии с условиями указанного договора права (требования) передаются в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Аналогичная норма предусмотрена в пункт 3 статьи 47 Закона об ипотеке, согласно которому е сли договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат».

Таким образом, права залогодержателя, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитным договорам, перешли к ООО «АУРУМ» в силу уступки по основным обязательства.

При этом, учитывая, тоо обеспеченные ипотекой обязательства - кредитные договоры, заключены в простой письменной форме, уступка прав по данным обязательствам также должна быть совершена в простой письменной форме.

Это следует из абзаца 3 пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, согласно которому уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Суд также учитывает решение Арбитражного суда от 20.06.2022 по делу № А40-57348/22, согласно которому в силу погашения регистрационных записей об ипотеке Управление лишено возможности произвести государственную регистрацию внесения изменений в погашенные регистрационные записи об ипотеке в части смены залогодержателя на ООО «АУРУМ».

На основании изложенного суд приходит к выводу, что действия Управления по погашению регистрационный записей об ипотеке нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно ч асти 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

Судом указанные обстоятельства установлены, в связи с чем, требования заявителя подлежат удовлетворению с возложением на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации ипотеки.

Судебные расходы р аспределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по погашению записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:27:0040129:3, 77:22:0000000:3749,77:22:0040303:142. 

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушение прав и законных интересов ООО «АУРУМ» путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости погашенных регистрационных записей об ипотеке в отношении вышеуказанных объектов недвижимости. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу ООО «АУРУМ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 (девять тысяч) руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Немова