Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-2297/2019

г. Владивосток

29 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Владхлеб»,

апелляционное производство № 05АП-2142/2020

на решение от 18.02.2020  судьи Р.С. Скрягина

по делу № А51-2297/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к акционерному обществу «Владхлеб»,

третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО3, ФИО4,

о взыскании 1 468 368 рублей 57 копеек,

при участии: ФИО2 – лично, паспорт;

от ответчика: представитель  ФИО5, по доверенности от 05.12.2019, сроком действия на 1 год, копия диплома о высшем юридическом образовании №22408 от 05.07.2008,  паспорт;

от третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края к акционерному обществу «Владхлеб» (далее – АО «Владхлеб», ответчик, общество) с иском о взыскании 1 468 368 рублей 57 копеек  убытков, в том числе 883 563 рубля стоимость восстановительного ремонта, 532 000 рублей упущенная выгода и 52 805 рублей 57 копеек  стоимость технологического присоединения по увеличению мощности энергопринимающих устройств в помещении (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.02.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО «Владхлеб» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 18.02.2020 отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что состояние спорного помещения к моменту начала владения ответчика было идентичным состоянию при выезде предыдущего арендатора, настаивает на недостоверности фотоматериалов состояния помещения, предоставленных арендатором, занявшим помещение следом ответчиком, недоказанности недостатков помещения, препятствовавших пользованию таковым. Полагает необоснованным размер взысканной с ответчика упущенной выгоды, с учетом предоставления арендных каникул последующему арендатору за осуществленные им улучшения. Полагает недоказанными отдельные позиции  по возмещению ущерба (электроотопление полов, линолеум, оконные блоки ПВХ, демонтаж отопителя). Возражает против взыскания расходов на увеличение мощности принимающих устройств в помещении.

В судебном заседании представитель АО «Владхлеб» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Истец по доводам жалобы возразил, представил отзыв на апелляционную с приложением фототаблицы с раскадровкой видеозаписи, приобщены к материалам дела.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и АО «Владхлеб» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 06.04.2018, согласно которого арендодатель передает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 120,7 м², расположенные на 1 этаже в жилом доме (лит. А), номера на поэтажном плане: № 6 - 70,2 м², № 7-19,1 м², № 5 - 3 м², № 4 - 5,2 м², № 3 - 15,7 м², № 2 - 5,8 м², № 1 - 1,7 м², назначение: торговое, адрес: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен 5 лет.

Передача помещения производится по акту приема-передачи в срок 3 дня (Приложение № 2 к договору), который отражает фактическое состояние имущества (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.4 договора установлено, что помещение будет использоваться арендатором под торговые площади по продаже продовольственных товаров и продуктов питания.

Сторонами без замечаний и возражений подписан акт приема-передачи нежилых помещений от 06.04.2018, в котором зафиксировано, что переданное по договору имущество находится в удовлетворительном состоянии, стороны друг к другу претензий не имеют.

Согласно позиций сторон, после принятия помещений арендатор намеревался приступить к необходимым ремонтным работам в помещении для целей его использования под свой магазин, в связи с чем первые два месяца аренды предусмотрена льготная арендная плата, которая составила 50% от ежемесячной арендной платы.

По пояснениям истца арендатор после определенного периода выполнения своих обязанностей покинул помещение, выразив намерение расторгнуть договор аренды, без передачи истцу по акту приема-передачи, направив в адрес истца уведомление от 31.07.2018 № 262 о досрочном расторжении договора аренды.

По итогу осмотра помещений, освобожденных ответчиком, истец пришел к выводу о демонтаже в помещении радиаторов системы отопления; пожарно-охранной сигнализация (с блоком управления); дверей 12 шт.; решеток металлических 8 шт.; подвесного потолка на площади 1,2 х 1,2 м и 1,2 х 1,8 м; металлического люка в подвале; светильников; мойки; раковины; водонагревателя, а также повреждения дебаркадера и облицовки фасада.

По итогу обращения истца с претензией с указаниями на выявленные недостатки имущества, ответчик письмом от 08.08.2018 № 272 указал на отсутствие фиксации  в акте приема-передачи нежилых помещений от 06.04.2018 соответствующего оборудования помещения (окна, кафель, теплый пол, линолеум, проводка и прочее, на что указано истцом в претензии) в момент передачи его арендатору, отметив, что поскольку уведомление о расторжении договора получено истцом 31.07.2018, то в соответствии с условиями договора, он является расторгнутым с 31.08.2018, в связи с чем просил принять помещение у АО «Владхлеб» по акту приема-передачи 01.09.2018.

После получения отказа на претензию, истец обратился в экспертную организацию по вопросу определения стоимости ремонтно-строительных работ, которые необходимо провести для восстановления нежилых помещений, переданных в аренду ответчику. Согласно выводам эксперта ООО «Приморский экспертно-правовой центр», изложенным в акте экспертизы № 137/10У от 08.10.2018 демонтированное инженерное оборудование (электропроводка, светильники, щит освещения, котел отопления), отсутствие отделочных покрытий, отсутствие оконных и дверных блоков не позволяют обеспечить выполнения условий безопасности для пользователей исследуемых помещений. Использование помещений по функциональному назначению не предоставляется возможным.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, по расчетам эксперта, составила  883 563 рублей.

Кроме того, ссылаясь на то, что в связи с изложенным, истец лишился дохода от сдачи имущества в аренду, предприниматель также заявил о взыскании с ответчика упущенную выгоду в размере 532 000 рублей, рассчитанную исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды нежилых помещений от 06.04.2018, за период с сентября 2018 по декабрь 2018 (включительно).

Истец также указал, что в мае 2018 года для увеличения мощности, требуемой ответчику для открытия кафе, подавал документы в МУ11 «Уссурийск-Электросеть», исполнив обязанность по пункту 4.1.4 договора аренды, обеспечив ответчику демонтаж проводки для цели установления новых проводов большей мощности. За увеличение мощности и технологическое присоединение истцом понесены расходы в размере 52 805 рублей 57 копеек, согласно акта об осуществлении технологического присоединения от 15.05.2018 № 18265.

Ссылаясь на то, что действиями арендатора истцу причинен ущерб, выраженный в стоимости восстановительного ремонта, упущенной выгоды и расходов на технологическое присоединение в общей сумме 1 468 368 рублей, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия отмечает следующее.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 606, пункта 1 статьи 611, пункта 2 статьи 616 ГК РФ.

Актом приема-передачи нежилых помещений от 06.04.2018 отражен факт передачи ответчику помещения, в удовлетворительном состоянии при отсутствии претензий.

Поскольку в дальнейшем ответчик в процессе исполнения договора, а также при отказе от договора ответчик не заявлял о каких-либо определенных недостатках сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что в момент передачи помещений ответчику, их состояние соответствовало условиям заключенного сторонами договора и устраивало ответчика.

Данный вывод соответствует позиции третьего лица ИП ФИО3, арендовавшей спорные помещения непосредственно перед передачей их в аренду ответчику. 

На основании  пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды нежилых помещений от 06.04.2018 расторгнут сторонами 31.08.2018. Таким образом, прекращение договора аренды обусловило возникновение обязанности арендатора возвратить арендодателям арендованные помещения в состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ), что отвечает содержанию пунктов 4.1.5, 4.2.2 договора от 06.04.2018.

Оценивая положения статьи 622 ГК РФ согласно разъяснений пунктов  3, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что являясь лицом, в силу закона и условий договора обязанным произвести передачу арендованного имущества, ответчик являлся заинтересованным лицом по надлежащему оформлению факта передачи имущества и фиксации состояния передаваемого имущества в момент его передачи. Следовательно, действуя в собственных интересах, ответчик мог и должен был принять все разумные и зависящие от него меры по надлежащему оформлению факта передачи спорного имущества и зафиксировать его фактическое состояние любыми доступными способами (в том числе, произведя фото (видео) фиксацию).

При этом суд первой инстанции верно указал, что по утверждению ответчика, его комиссия находилась в помещении 01.09.2018 в течение продолжительного времени. Апелляционным судом принимаются во внимание пояснения самого истца, данные в возражениях на жалобу, что встреча для возврата помещения действительно состоялась 01.09.2018, однако каких-либо доказательств того, что помещение было приведено в неудовлетворительное состояние после указанной даты в материалы дела не представлено. 

В силу изложенного, применительно к распределению бремени доказывания в настоящем споре, именно на ответчика возлагается обязанность по доказыванию фактического состояния имущества на момент его возвращения из аренды, а также принятия мер по обеспечению его сохранности.

В нарушение указанных положений закона, ответчик не представил допустимых доказательств передачи истцу имущества в надлежащем (удовлетворительном) состоянии, как это установлено условиями договора и требованиями закона.

Акт от 01.09.2018 правомерно не принят судом в качестве доказательства передачи помещений, подтверждающего их удовлетворительное состояние, поскольку данный акт составлен истцом в одностороннем порядке. 

Каких-либо доказательств принятия ответчиком своевременных мер для возврата спорного помещения арендодателю по акту приема-передачи и уклонения арендодателя от его подписания в материалы дела не представлено, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются. 

В свою очередь, совокупностью представленных в материалы дела доказательств, а именно: актом экспертизы № 137/10У от 08.10.2018 с приложением фотоматериалов, пояснениями опрошенного в ходе судебного разбирательства эксперта ФИО6, выполнившего указанное экспертное исследование; пояснениями третьего лица ФИО4 (последующий арендатор спорного имущества), актом приема-передачи спорных помещений, подписанным истцом и ФИО4 с приложением фотоматериалов, подтверждается факт нахождения спорных помещений в неудовлетворительном состоянии, требующем восстановительного ремонта. Названные доказательства согласуются между собой, имеют тождественные сведения и в целом подтверждают доводы истца.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что в неудовлетворительное состояние помещение приведено ФИО4 уже после освобождения его обществом, поскольку доказательств исполнения  АО «Владхлеб» обязанности по его передаче в надлежащем состоянии арендодателю в дело не представлено. С учетом данного обстоятельства не имеет правового значения конкретные даты заключения истцом договора аренда с ФИО4 и передачи имущества новому арендатору (при отсутствии обоснования в надлежащем порядке, в том числе путем заявления о фальсифицикации доказательств, даты и содержания представленного договора аренды с ИП Шагбазян от 01.11.2018).

Таким образом, судом установлены факты передачи спорных помещений ответчику в удовлетворительном состоянии, неисполнения ответчиком обязанности по возврату арендуемого помещения в состоянии в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также стоимость приведения имущества в соответствующее условиям договора удовлетворительное состояние посредством восстановительного ремонта. 

Обосновывая размер заявленных ко взысканию требований, истцом в рамках несения бремени доказывания представлен акт экспертизы № 137/10У от 08.10.2018, который  ответчиком содержательно не оспорен, возражений по несоответствию конкретных позиций в смете, объема подлежащих выполнению ремонтных работа и их стоимости фактическим обстоятельствам дела, не приводится. Ссылка в обоснование возражений на отзыв на акт экспертизы, подготовленный  ООО «ЦЭ Регион Приморье» от 29.08.2019 по заказу ответчика, не может быть принята, поскольку помимо приведения ряда критических замечаний по технике оценки и оформления исследования, указанный документ не содержит подходов к допустимому контррасчету стоимости требуемых и необходимых работ, с учетом фактического состояния помещения после его оставления арендатором. 

Наглядность различия состояния помещений до и после пребывания в них ответчика следуют из сопоставления фотоматериалов, прилагаемы к отчету эксперта, и договору аренды с ИП ФИО3 (предыдущий арендатор).

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из анализа указанной нормы права следует, что для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков

В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В рамках данного правового подхода суд первой инстанции верно указал, что  причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика, нарушающими положения статьи 622 ГК РФ и условия договора аренды, и убытками истца в размере расходов, необходимых для устранения соответствующих недостатков, предполагается.

Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 (пункты 11, 12) следует, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Таким образом, расходы истца на восстановительный ремонт в размере 883 563 рубля правомерно признаны убытками и отнесены на ответчика.

Судом первой инстанции также обоснованно установлено наличие у истца реальной возможности извлечь доход от предоставления спорных помещений в аренду (ввиду наличия договорных отношений), в то время, как спорные помещения были приведены в неудовлетворительное состояние, в результате чего, истец был вынужден предоставлять льготы по арендной плате. Доводы апеллянта об обратном не могут быть приняты коллегией в силу их предположительного характера.

Позиция о необоснованности включения в состав убытков расходов на увеличение мощности энергопринимающих устройств подлежит отклонению, с учетом закрепления обязанности арендодателя по пункту 4.1.4. договора обеспечить предоставление мощности на уровне не менее 45 кВт, при последующем уклонении ответчика от пользования помещением с измененными согласно его требованиями характеристиками.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.02.2020  по делу №А51-2297/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына