ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-11874/2021

27 июня 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5179/2022) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 31.03.2022 по делу № А46-11874/2021 (судья Ярковой С.В.),  принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 5 684 910 руб. 32 коп.,

в судебном заседании приняли участие:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 (предъявлены удостоверение, диплом, доверенность от 07.06.2022 сроком на 1 год);

от ООО «Геоторг» - ФИО3 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 15.01.2018 сроком на 5 лет);

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее – ООО «Геоторг», общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 5 684 910 руб. 32 коп.

Решением от 31.03.2022 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Геоторг» в пользу Департамента имущественных отношений взысканы денежные средства за фактическое использование земельного участка в размере 216 236 руб., также с общества в доход федерального бюджета взыскано  7 325  руб. государственной пошлины; в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец полагает неверным вывод суда первой инстанции о расчете платы исходя из площади застройки, полагает, что плата должна рассчитываться за весь земельный участок исходя из условий договора аренды, действий по формированию участка иной площади ответчик не предпринимал; ссылался на судебную практику по иным делам.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Геоторг» просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью «Геоторг» 18.03.2016 заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-11214 (далее - Договор аренды) с кадастровым номером 55:36:090104:3540, площадью 16986 кв.м (далее - Участок), государственная собственность на который не разграничена, сроком до 27.01.2018. Цель использования земельного участка: для строительства торгово-развлекательных комплексов.

В соответствии с пунктом 7.4 Договора аренды по окончанию срока действия данного договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Начисления арендной платы по Договору аренды прекращены с 27.01.2018, Договор аренды исключен из реестра договоров пользования имуществом. Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска обеспечена государственная регистрация прекращения права аренды Участка.

Участок по акту приема-передачи департаменту не передан.

На участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 (далее - Объект) степенью готовности 5%, принадлежащий на праве собственности ООО «Геоторг» до 28.07.2020 (регистрационная запись от 22.11.2017 №55:36:090104:4135-55/001/2017-1).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости по Омской области с 28.07.2020 на Объект зарегистрировано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЭЛИТСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН: 

<

***>) (регистрационная запись №55:36:090104:4135-55/092Y2020-21).

По утверждению Департамента, с 27.01.2018 по 27.07.2020 Участок фактически использовался ООО «Геоторг» без правовых оснований.

В связи с указанными обстоятельствами, департаментом имущественных отношений были направлены претензионные письма № Исх-ДИО/5744 от 08.04.2021, № Исх-ДИО/8907 от 10.09.2020 с требованием об уплате денежных средств за фактическое использование земельным участком, которые ответчиком не были исполнены.

Отсутствие действий по погашению задолженности послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 5 684 910 руб. 32 коп. основного долга

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства и доводы сторон, удовлетворил исковые требования в части.

Отказывая в удовлетворении части исковых требований, суд первой инстанции указал, что отсутствуют доказательства использования Участка целиком или в части не по его целевому назначению - не для достройки объекта, а в иных целях; а также доказательства того, что после истечения срока действия договора Участок передан ответчику и использовался им для достройки объекта без получения соответствующих документов, в том числе разрешительных; доказательства того, что ООО «Геоторг» не имело намерения приобрести земельный участок. Материалами арбитражных дел № А46-2888/2018, № А46-16398/2018 и № А46-12377/2020 установлен факт неправомерной непередачи всего земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв. м. в пользование ООО «Геоторг»?что в свою очередь исключало использование земельного участка в соответствии с его целью - для достройки объекта и фактическое пользование участком в полном объёме, а не только под размещённым объектом незавершённым строительством. ООО «Геоторг» действуя разумно и осмотрительно в установленные законом сроки обратилось за заключением договора аренды для достройки объекта, но в силу действий арендодателя, признанных судом неправомерными, было лишено возможности пользоваться всем земельным участком с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв.м., что исключает возможность привлечения ООО «Геогорг» к ответственности за фактическое пользование всем земельным участком. Суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540 мог использоваться ООО «Геоторг» только частично, под размещение объекта незавершённого строительства, площадь застройки которого составляет 514,5 кв.м. В связи с изложенным суд первой инстанции произвел расчет платы за фактическое пользование Участком исходя из размера используемого имущества и периода его использования.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим изменению в части расчета процентов связи со следующим.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В настоящем случае под неосновательным обогащением понимаются денежные средства, которые, исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно оплатить лицо, пользующееся земельным участком.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Таким образом, неосновательным обогащением является сбереженная ответчиком арендная плата, которая подлежала бы оплате за фактическое использование земельного участка.

Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором.

В соответствии со статьями 39.7, 65 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой, стоимостное выражение и период действия которой устанавливаются на основании нормативного акта.

Обозначенная правовая позиция подтверждается пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

Доводы ООО «Геоторг» об отсутствии у него возможности в спорный период пользоваться земельным участком в связи с виновными действиями истца, подлежат отклонению, поскольку отсутствуют доказательства того, что единственным препятствием невозможности осуществления строительства и использования участка по назначению явилось отсутствие договора вследствие неправомерных действий департамента.

Договор аренды от 18.03.2016 заключен на срок до 27.01.2018, в соответствии с разделом 3 договора предполагалось строительство на Участке Объекта в предусмотренный договором срок, а в случае неосвоения земельного участка в этот срок арендатор должен был освободить участок и возвратить его арендодателю.

Материалами дела подтверждено, что степень готовности объекта незавершенного строительства, составляет 5%; объект поставлен на кадастровый учет и право собственности ООО «Геоторг» зарегистрировано 22.11.2017; материалы дела не содержат сведений и доказательств осуществления каких-либо эффективных строительных работ в период действия договора аренды от 18.03.2016 (до 27.01.2018), сведений о том, что в период действующего договора аренды ответчик осуществлял действия для завершения строительством объекта. 28.07.2020 при регистрации права за новым собственником объект также значился со степенью готовности 5%.

Задолженность за период действия договора (задолженность с 18.04.2016 по 26.01.2018) взыскана с ответчика в рамках дела № А46-32184/2019 исходя из площади всего участка.

Доказательств того, что ООО «Геоторг» обращалось за формированием и представлением участка меньшей площади материалы дела не содержат.

Установив, что на протяжении длительного периода времени ответчиком не осуществлено строительство объекта, в целях которого предоставлен спорный земельный участок, оснований полагать, что невозможность осуществления строительства в последующий период вызвана исключительно действиями департамента по отказу в заключении договора, суд апелляционной не усматривает, с выводом суда первой инстанции о невозможности использовать весь земельный участок в связи с виновными действиями Департамента не соглашается.

Поскольку обществом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих об уплате долга за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:090104:3540, участок истцу не возвращался, отсутствуют доказательства неиспользования указанного земельного участка в спорный период, материалы дела не содержат контррасчет задолженности, не доказана невозможность использования земельного участка по назначению в целях строительства именно в связи с отказом в заключении договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца в полном объеме и взыскании с ответчика денежных средства за фактическое использование земельного участка в размере 5 684 910 руб. 32 коп.

Сходная правовая позиция изложена, в том числе, в постановлении от 26.04.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А81-4260/2021.

Решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит изменению на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции достаточно полно, однако, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт.

Взыскать с ООО «Геоторг» в пользу Департамента денежные средства за фактическое использование земельного участка в размере 5 684 910 руб. 32 коп. 

По правилам статьи 110 АПК РФ подлежащая уплате при подаче иска государственная пошлина относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Аналогичным образом подлежат распределению расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы. Поскольку Департамент при подаче иска и апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина в порядке статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 31.03.2022 по делу № А46-11874/2021 изменить, изложив резолютивную часть следующим образом.

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежные средства за фактическое использование земельного участка в размере 5 684 910 руб. 32 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 54 425 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

А.С. Грязникова

 Е.Б. Краецкая