АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-9208/2018

г. Йошкар-Ола

8» апреля 2021 года

Резолютивная часть объявлена 6 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 8 апреля 2021 года

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Коновалова И.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

помощником судьи Костюниной Г.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжского городского комитета по управлению имуществом

к ответчику закрытому акционерному обществу «Ариада»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга и неустойки

третье лицо администрация городского округа «Город Волжск»

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности (до перерыва),

от ответчика – ФИО2 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице муниципального учреждения Волжского городского комитета по управлению имуществом, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточенным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, закрытому акционерному обществу «Ариада», о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 08.11.2013 № 2421 за период с 01.01.2018 по 26.06.2018 в сумме 1 434 883 рублей 34 копеек, неустойки в размере 183 880 рублей 40 копеек за период с 16.02.2018 по 01.12.2019.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды от 08.11.2013 № 2421 о сроке внесения арендной платы.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 4-6, 34-39, 61, 82-83, 132-134, т. 2, л.д. 2-4, 19-21, 24-26, 42, 91-92, 105).

В судебном заседании до перерыва истец поддержал требования по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему (протокол и аудиозапись судебного заседания от 06.04.2021).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и в судебном заседании иск не признал. Он сообщил об ошибочной квалификации дополнительного соглашения к договору аренды в качестве недействительной сделки, поскольку самими договором аренды было предусмотрено право сторон на изменение его условий.

В дополнении к отзыву на заявление акционерным обществом изложены доводы о фактическом заявлении истцом требований не о взыскании долга, а о применении последствий недействительности сделки путем взыскания неосновательного обогащения, срок давности по которому пропущен.

Кроме того, со ссылкой на положения статьи 10 ГК РФ и пункта 5 статьи 166 ГК РФ ответчик просил отказать в удовлетворении требования о взыскании договорной неустойки. Акционерное общество заявило о злоупотреблении истцом правом.

Акционерное общество также сообщило о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензия с требованием погасить задолженность в заявленном размере им не предъявлялась (т. 1, л.д. 49-51, т. 2, л.д 7-10, 46-48, 109, протокол и аудиозапись судебного заседания от 06.04.2021).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа «Город Волжск».

Третье лицо в отзыве на заявление поддержало правовую позицию истца (т. 2, л.д. 32-34).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в деле не явилось. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковые требования полностью по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 13.09.2013 постановлением администрации города Волжска № 1533 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ Волжскому городскому комитету по управлению имуществом поручено организовать и провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277.

18.09.2013 в районной газете «Волжская правда», на официальном сайте администрации Волжского муниципального района (http://www.rvolzsk.ru/), на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка. В извещение о проведении аукциона включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета ООО «Проф-оценка» об определении рыночной стоимости земельного участка от 09.10.2013 № 270-13/3 (т. 1, л.д. 46-47) в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок – 3 783 000 рублей, и указано, что цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139 рублей 58 копеек за 1 кв.м.

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 № 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона – закрытым акционерным обществом «Ариада» (т. 1, л.д. 43-45).

08.11.2013 Волжским городским комитетом по управлению имуществом от имени арендодателя и закрытым акционерным обществом «Ариада» как арендатором заключен договор № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 132 005 кв.м., с кадастровым номером 12:16:0802003: 277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1, л.д. 14-20).

В соответствии с пунктом 4.4 договора размер ежегодной арендной платы составил 3 783 000 рублей.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды исполнен арендодателем. Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 передан арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013 (т. 1, л.д. 20, оборот).

Однако по инициативе арендатора путем издания ненормативных актов муниципальный собственник незаконно произвел раздел арендованного земельного участка на 110 отдельных земельных участков.

Так, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 14.11.2013 № 1912 «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах арендованного земельного участка произведено 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 № 256 «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, площадью 132 005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог». 30.04.2014 постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами №12:16:0802003:1446-12:16:0802003:1555 с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».

25.07.2014 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2421, изложив пункт 1.1 раздела 1 договора аренды в новой редакции, согласно которой на основании протокола № 12/2013 от 18.10.2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 05.03.2014 № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием «для строительства индивидуального или блокированного жилого дома», в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.

Пункт 4.4 раздела 4 договора аренды № 2421 также изложен в новой редакции, согласно которой годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил от 495 рублей 80 копеек до 867 рублей 64 копеек в зависимости от площади земельного участка. При этом годовой размер арендной платы за все 109 земельных участков составил 109 079 рублей 28 копеек (до изменения размер арендной платы составлял 3 783 000 рублей), а ежемесячный размер арендной платы – 9 089 рублей 94 копейки (т.1, л.д. 21-26).

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей. Общая цена сделок составила 10 740 000 рублей за 24 463 кв.м.. При этом согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы должен составлять 18 425 000 рублей (139 рублей 58 копеек за 1 кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 снят с кадастрового учета 20.10.2014 в связи с образованием новых земельных участков.

Несколько вновь образованных земельных участков проданы в частную собственность лицам, осуществившим строительство жилого дома, что повлекло пропорциональное уменьшение площади земельного участка, переданного в аренду ЗАО «Ариада» по результатам несостоявшихся торгов.

Таким образом, в результате раздела арендованного земельного участка ЗАО «Ариада» прекратило внесение арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013, считая, что эта обязанность передана им физическим и юридическим лицам на основании договоров уступки прав и обязанностей арендатора.

Напротив, истец настаивает на сохранении действия договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 и предусмотренной им именно для ЗАО «Ариада» обязанности по внесению арендной платы в согласованном в этом договоре размере.

Позиция истца соответствует гражданскому и земельному законодательству, подтверждается документальными доказательствами.

Так, при разделе арендованного земельного участка и образовании 110 новых земельных участков была незаконно уменьшена арендная плата в дополнительном соглашении от 25.07.2014 к договору аренды № 2421, по условиям которого годовой размер арендной платы за все участки составил лишь 109 079 рублей 28 копеек вместо 3 783 000 рублей. 

Между тем по смыслу норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447-449 ГК РФ), цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Такая позиция отражена в пункте 8 статьи 448 ГК РФ и подтверждает изложенный и сформированный судебной практикой вывод на момент заключения договора аренды и соглашения к нему. Нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды № 2421. Аналогичные выводы сделаны во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Республики Марий Эл  по делам № А38-4810/2018, А38-1272/2019 и приговоре по делу № 1-5/2020 в отношении должностного лица комитета, подписавшего дополнительное соглашение от 25.07.2014. По правилам преюдиции (статья 69 АПК РФ) эти выводы обязательны при разрешении настоящего спора. Доводы ответчика об обратном противоречат вышеназванным нормам права.

Также в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Тем самым аренда, являясь обременением всего земельного участка на конкретных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных из арендованного земельного участка в его границах.

Изложенное позволяет арбитражному суду заключить, что ЗАО «Ариада» обязано вносить арендную плату во исполнение действующего договора аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013, поскольку ее уменьшение по дополнительному соглашению от 25.07.2014 ничтожно и не создает юридических последствий (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). В результате незаконного уменьшения бюджет муниципального образования не получил арендную плату в размере, предусмотренном договором аренды № 2421 от 08.11.2013 при его заключении.

По утверждению истца, с ответчика подлежит взысканию невнесенная им арендная плата в размере 1 434 883 рублей 34 копеек за период с 01.01.2018 по 26.06.2018. Расчет истца признается арбитражным судом обоснованным, им верно при расчете арендной платы учтена площадь земельных участков, переданных по договорам уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами, а также по договорам купли-продажи. Кроме того, комитет учел ранее внесенную обществом арендную плату по договору за спорный период.

Истец как арендодатель свои обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнил, факт принятия земельного участка в аренду ответчиком не оспаривался. В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком.

При этом арендная плата установлена в твердой денежной сумме по результатам аукциона. В силу статей 606, 607 и 614 ГК РФ, статей 22 и 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен в договоре аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 в сумме 3 783 000 рублей из расчета 28 рублей 66 копеек за 1 кв.м. Условия по арендной плате были определены в пунктах 15 и 16 извещения о проведении аукциона и установлены в пунктах 4.4, 5.3.1 договора аренды № 2421.

Таким образом, на основании статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ ЗАО «Ариада», как арендатор, обязано доплатить арендную плату за владение и пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором, и исчисленном истцом.

Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности арендатором не представлено, поэтому иск подлежит удовлетворению в размере, исчисленном арендодателем. С ответчика подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 1 434 883 рублей 34 копеек.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 9.4) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 19).

Истец требует взыскать договорную неустойку по правилам статьи 330 ГК РФ в сумме 183 880 рублей 40 копеек за период с 16.02.2018 по 01.12.2019 (т. 2, л.д. 105).

Расчет проверен арбитражным судом и признается правильным, в нем обоснованно учтен размер основного долга по каждому отдельному сроку платежа, период просрочки. При этом, отклоняются доводы ответчика об освобождении его от уплаты неустойки по правилам статьи 10 и пункта 5 статьи 166 ГК РФ, поскольку судом установлена обязанность арендатора по внесению платы за владение и пользование земельным участком.

Позиция ЗАО «Ариада» о предъявлении муниципальным образованием реституционного требования также ошибочна. Требования о применении последствий недействительности сделки и о взыскании долга по договору аренды земельного участка являются самостоятельными способами защиты нарушенных прав, выбор которых относится к полномочиям истца.

Арбитражным судом признается ошибочной позиция ответчика о заведомо недобросовестном осуществлении истцом гражданских прав, о злоупотреблении правом.

Согласно пунктам 1, 2 и 5 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что установленный в статье 10 ГК Российской Федерации запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы (определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, от 20 ноября 2008 года № 832-О-О, от 25 декабря 2008 года № 982-О-О, от 19 марта 2009 года № 166-О-О). При этом критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений - при отсутствии конкретных запретов в законодательстве - могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 24 февраля 2004 года № 3-П, конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства об акционерных обществах.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Между тем ответчик не указал, в чем выразилось злоупотребление правом. Именно уклонение ответчика от внесения платы за владение и пользование арендованным земельным участком в размере, согласованном в договоре аренды, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В действиях муниципального образования не усматривается поведение вопреки норме, предоставляющей ему право на взыскание задолженности, его поведение соотносится с интересами общества и государства. Истец реализует принадлежащее ему право дозволенным образом. Негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления истцом субъективного права, у ответчика не возникли (умаление материального блага, в частности, уменьшение или утрату дохода, необходимость новых расходов).

Тем самым, истец действовал добросовестно и разумно при исполнении гражданских прав и обязанностей, в его действиях не усматривается злоупотребление правом.

Арбитражным судом отдельно исследован довод ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка разрешения спора.

Как следует из материалов дела, с исковым заявлением о взыскании долга и неустойки истец обратился в арбитражный суд после истечения 30-дневного срока ответа на претензию (т. 1, л.д. 412, 13). При этом, не соответствие размера долга, указанного в иске и претензии не является основанием для оставления иска без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка разрешения спора.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Предусмотренная законом необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора является гарантией соблюдения прав обоих субъектов спора, поскольку позволяет не только определить границы между добровольным и принудительным способом защиты нарушенных прав, но и защитить интересы каждого субъекта от злоупотреблений со стороны контрагента.

Целью досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора является, помимо прочего, экономия средств и времени сторон, снижение судебной нагрузки, при этом претензионный порядок не может являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке.

Однако в рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривается его намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения имеющегося между сторонами спора.

Нарушенное право кредитора (статьи 304, 307, 606, 610 ГК РФ) подлежит судебной защите на основании статей 11, 12 ГК РФ путём принятия решения о взыскании с ответчика основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения денежного обязательства.

По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, в связи с удовлетворением иска государственная пошлина в сумме 29 188 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом долг по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.11.2013 № 2421 за период с 01.01.2018 по 26.06.2018 в сумме 1 434 883 рублей 34 копеек, неустойку за период с 16.02.2018 по 01.12.2019 в размере 183 880 рублей 40 копеек.

2. Взыскать с закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 188 рублей.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья И.М. Коновалов