Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-18278/17-10-165

21 августа 2017г.

г. Москва

Решение объявлено 16 августа 2017г.                                                                                  

В полном объеме решение изготовлено 21 августа  2017г.                                                             

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи  Пуловой Л.В., 

единолично,  при ведении  протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев дело по иску ООО "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, о расторжении договора аренды,

с участием в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, ФИО3 по дов. №б/н от 17.10.2016г., ФИО4 по дов. №135/17 от 02.02.2017г., ФИО5 по дов. №б/н от 17.10.2016г.

от ответчика: ФИО6 по дов. №б/н от 20.03.2017г. ФИО7 по дов. №б/н от 01.03.2017г., Байбак В.В. по дов. №б/н от 15.02.2017г., 

 

установил:

иск заявлен  о признании недействительным односторонний отказ ООО "ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ" от  договора аренды от 29.04.2010г., выраженный в письме №484 от 23.12.2016г.; о расторжении договора аренды от 29.04.2010г., заключенного между ООО "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" и ООО "ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ".

Истец (арендатор) пояснил, что предметом договора аренды явилось помещение общей площадью 6 006,90 кв.м., расположенное в здании по адресу: Москва, ул. Поляны, д.8. Помещение расположено в Торговом центре «ВИВА».

В соответствии с дополнительным соглашением №4 от 13.05.2013г.  площадь арендуемого помещения была уменьшена на 236 кв.м.

08.11.206г. истец направил ответчику предложение о расторжении договора, а повторно 28.12.2016г. – досудебное требование о расторжении договора, с проектом соглашения о расторжении договора, однако ответчик отказался расторгать договор по соглашению сторон.

В свою очередь, 23.12.2016г. ответчик (арендодатель) направил истцу (арендатор) письмо №484, в котором содержалось уведомление о расторжении договора аренды в течение 30 дней с даты получения данного уведомления, то есть с 27.12.2016г. Аналогичное волеизъявление о расторжении договора с 27.01.2017г. было выражено и в  претензии №01 от 18.01.2017г. Основанием для отказа арендодателя от договора явилось наличие задолженности арендатора по внесению арендных платежей.

Истец полагает, что односторонний отказ ответчика должен  быть признан в судебном порядке недействительным, просит суд  расторгнуть договор в связи с существенным нарушением ответчиком своих обязательств по договору.

По мнению истца, арендатор не был обязан оплачивать арендную плату в спорный период, поскольку помещение было непригодно для использования в соответствии с разрешенным использованием – для размещения магазина по продаже бытовой техники,  мебели и др.

Из пояснений истца следует, что с 29.07.2016г. арендуемое торговое помещение было закрыто для доступа покупателей, что подтверждается актом от 29.07.2016г. о закрытии помещения, фотографиями. Причинами невозможности использования помещения явились протечки кровли в течение длительного времени, а также вызванное этим падение частей плиты покрытия; наличие жизнеспособных спор грибов рода Penicilium, Asergilus, Cladosporium и Rizopus (грибковое загрязнение воздуха). При этом, истец ссылается на отчет и рекомендации по результатам технического аудита и оценке технического состояния плиты покрытия и кровли №1341001, изготовленные ЧООО «Тебодин Истерн Юроп Б.В.», заключение экспертизы ФГБУ «Научно-исследовательский институт экологии человека и гигиены окружающей среды им. А.Н. Сысина» Минздрава РФ.

При подписании акта приема-передачи помещения в аренду от 29.04.2010г. стороны подтвердили наличие такого недостатка помещения как наличие протечек кровли, арендодатель взял на себя обязательство устранить данный дефект до 01.07.2010г., аналогичное обязательство арендодатель принял на себя 26.05.2015г., что подтверждается соответствующим протоколом собрания.

Арендодателем ремонтные работы были проведены, но протечка кровли периодически продолжалась в период с 2011г. по 2016г., что подтверждается перепиской сторон, актами осмотра помещения, фотографиями, которые фиксировали фаты протечки, факты повреждения имущества в связи с падением элементов плиты покрытия.

Арендатор проинформировал арендодателя о необходимости проведения капитального ремонта. Однако арендодатель не устранил все причины, в соответствии с которыми помещение перестало быть пригодным к использованию.

Истец пояснил, что желает прекратить арендные правоотношения, поскольку именно он выступил инициатором расторжения договора, в течение многих месяцев он не мог использовать помещение для продажи товаров гражданам.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что арендатор использовал помещение в течение 6 лет при наличии указанных недостатков.

Помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи 27.12.2016г. без каких-либо замечаний. Само по себе длительное неиспользование арендатором помещения не свидетельствует о невозможности использования помещения арендатором.

         Ответчик, в свою очередь, ссылается на заключение ООО «СтройРесурс» от 31.08.2016г., согласно которому не требуется капитального ремонта в помещении, требуется проведение текущего ремонта. Кроме этого,  в 2015г. указанной организацией подготовлено заключение, в котором было указано на работоспособное состояние кровли и на требующийся ремонт, что также подтверждается справкой ООО «СтрйПроектЗащита» №31 от 09.08.2016г.

         29.07.2015г. был заключен договор  с подрядчиком ООО «ДИАНА», ремонт был окончен 31.08.2015г., что подтверждается актом приемки выполненных работ, 31.08.2016г. заключен договор с подрядчиком ООО «СПЕКТР-15», в соответствии с актом приемки выполненных работ ремонт был окончен 10.11.2016г. 

Ответчик оспаривал довод истца о том, что наряду с кровлей капитального ремонта требовала плита перекрытия, считает его  ни на чем не основанном, что также опровергается  отчетом ЧООО «Тебодин Истерн Юроп Б.В.», на который ссылается истец.

Наличие грибка не препятствует использовать арендованное имущество по назначению, обратное истцом не доказано.

Кроме этого, ответчиком был заключен договор №2936 от 27.11.2015г. с ООО «МОС Эко-Сервис» на устранение грибка еще в ноябре 2015г. 

Ответчиком неоднократно предлагалось устранить недостатки имущества (подтверждает переписка сторон), для чего необходим был доступ в помещение, на что согласия истца не было получено.

Кроме этого, стороны согласовали свои действия на случай разрушения помещения и обнаружения дефектов, препятствующих пользованию помещением.

Так, в.11.1 и 11.2 договора содержат условия о том, что арендатор уплачивает арендную плату лишь в случае разрушения занимаемого помещения более чем на 50%:

- если  помещение разрушено на 50% или более, то арендатор не платит арендную плату и может отказаться от договора;

- если разрушена меньшая часть, а оставшаяся часть позволяет вести коммерческую деятельность, размер фиксированной арендной платы снижается пропорционально площади, которая может быть использована арендатором для осуществления своей деятельности. После восстановления помещения фиксированная часть выплачивается в полном объеме.

В абз. 2,3 п.14.6 договора стороны предусмотрели, что арендодатель может исправить выявленные арендатором дефекты: 

- если в период аренды будут выявлены дефекты или недоделки, которые будут препятствовать использованию помещения арендатор направляет уведомление об устранении недостатков; 

-если арендодатель недостатки не устраняет, то арендатор вправе их устранить самостоятельно за счет арендодателя.

По факту отслоения части защитного слоя бетона плиты перекрытия  ответчик организовал совещание с участием представителей истца, специалистов в области строительства: ООО «Стройпроектзащита», ООО «Кардо», ООО «Стройресурс», по итогам которого был составлен протокол от 10.08.2016г., согласно которому принято решение установить защитную сетку и провести ремонт кровли. Истец протокол не подписал.

31.08.2016г. ответчик приступил к ремонту кровли.

Также ответчик указал, что расторжение договора по требованию истца невозможно, поскольку помещение освобождено арендатором и возвращено арендодателю 27.12.2016г. Указанное обстоятельство подтверждает занятие помещения истцом до 27.12.2016г.

В ходе производства по делу судом была назначена независимая судебная экспертиза в ООО «ЭКБ им. Матвеева», по результатам которой было установлено следующее.

Работы в отношении ремонта кровли являются капитальным ремонтом кровли.

Устройство дополнительной гидроизоляции из мембраны Rhenofol CV, на что ссылался ответчик, не может исключить протечки.

Ответчик не согласился с заключением эксперта, представил рецензию технического специалиста на экспертное заключение ООО «Гилберт Инвест», пояснил, что у него вызывает сомнение квалификации  эксперта ФИО8, эксперт использовал методические пособия для жилых домов, производственных помещений. Между тем спорное помещения используется в качестве торгового; эксперт использовал недействующие и недостоверные нормативные источники, использует источники без ссылок на них; часть выводов носит противоречивый характер 

Одновременно, ответчик заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.

Истец против удовлетворения ходатайства ответчика возражал.

Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, с учетом мнения лиц, участвующий в деле, ст.159 АПК РФ, судом отклоняется как необоснованное.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Как установлено судом, заключение экспертизы по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные арбитражным судом вопросы, в выводах эксперта отсутствуют противоречия, сомнений в обоснованности выводов эксперта также не имеется.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Кроме того, основания несогласия с экспертным заключением, должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Доводы ответчика, по большей части носят субъективный критичный характер по отношению к экспертному заключению как письменному документу, одному из доказательств по делу.

Представленные возражения относительно экспертизы сводятся к личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Кроме этого, у ответчика имелась возможность заявить отвод эксперту при назначении экспертизы судом, однако ответчик своим правом не воспользовался.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 12 Постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Назначение повторной экспертизы нецелесообразно, приведет к затягиванию рассмотрения дела.

Заслушав истца, ответчика, с позиции ст. 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

С учетом положений ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 29.04.2010г. заключен сроком с 29.04.2010г. по  28.04.2025г.

Согласно п.5.6.1 договора арендатор обязался ежемесячно, не позднее 5 банковского дня оплачиваемого месяца уплатить арендодателю фиксированную арендную плату, эксплуатационные расходы и в порядке п.5.62. договора осуществлять оплату переменной арендной платы ежемесячно в течение 5 банковских дней с момента получения счетов.

Согласно нормам ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п.14.2 договора в случае нарушения арендатором обязательства по полной и своевременной оплате арендной платы арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает неустойку в размере 0,04% от суммы неуплаченной арендатором за каждый день просрочки неисполненного обязательства, а, начиная с 31 календарного дня просрочки – в размере 0,08% за каждый день просрочки неисполненного обязательства.

Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно п.17.6 договора арендодатель вправе в одностороннем и в несудебном порядке отказаться от исполнения  договора (и таким образом расторгнуть его) в случае, если арендатор более  двух раз в течение 1 календарного года не вносит арендную плату при условии, что сумма задолженности в течение одного календарного года превышает сумму соответствующую двум фиксированным арендным платам.

Из оспариваемого истцом письма арендодателя №484 от 23.12.2016г. о расторжении договора следует, что  по состоянию на 23.12.2016г. у арендатора образовалась  задолженность по фиксированной  арендной плате за период ноябрь-декабрь 2016г. в размере 265 616,25 долларов США, неустойка – 4 037,37 долларов США; по эксплуатационным расходам за период октябрь-декабрь 2016г. – 29 652,11 долларов США, неустойка – 450,81 долларов США; по переменной арендной плате за период ноябрь 2016г. – 123 985,16 руб.; неустойка – 49,59 руб. Задолженность арендатора взыскивалась  арендодателем в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, не имеется оснований для признания незаконным одностороннего отказа ООО "ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ" от  договора аренды от 29.04.2010г., выраженного в письме №484 от 23.12.2016г.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Если имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, имеет право на отказ от оплаты его аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исходя из смысла названных положений закона, арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

         В данном случае такие обстоятельства установлены не были.

Истец по своей организационно - правовой форме является хозяйственным обществом, участвуя в гражданском обороте, заключая различные сделки, в том числе гражданско - правовые, а значит несет риски, связанные с исполнением сделок.

Истец до заключения договора аренды знал о наличии протечек и плесневых  грибов в арендованном помещении, но от заключения договора не отказался, а использовал помещение в течение 6 лет в качестве торгового помещения.

Соразмерного уменьшения арендной платы в связи с недостатками помещения истец не  требовал. Из переписки сторон следует, что арендатор обращался к арендодателю с просьбой снизить размер арендных платежей по иным основаниям.

Кроме этого, договором аренды предусмотрено, что  если арендодатель недостатки не устраняет, то арендатор вправе их устранить самостоятельно за счет арендодателя (абз. 2,3 п.14.6 договора), что арендатором сделано не было.

Таким образом, у суда не имеется оснований бесспорно полагать, что недостатки помещения истец не мог преодолеть после их возникновения, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора. 

Работы по дезинфекции арендованного помещения были проведены ответчиком, в результате чего грибок был полностью уничтожен, что подтверждается актом выполненных работ по удалению грибка, письмом «Мосэкосервис» от 03.03.2017г. 

При этом, суд принимает во внимание то  обстоятельство, что истец уклонялся от предоставления доступа ответчику в арендованное помещение для проведения необходимых мероприятий для устранения недостатков помещения.

Установлено, что истец освободил арендованное помещение только 27.01.2017г., что истцом не оспаривается.

Из пояснений сторон также следует, что после освобождения ООО "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" арендованного помещения  указанное помещение передано другому арендатору, который использует его в качестве торгового помещения.

Поскольку фактически договор аренды прекратил свое действие, требование о расторжении договора аренды от 29.04.2010г. не подлежит удовлетворению.

Расходы по проведению экспертизы по делу и госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 64, 65, 110, 123, 156, 176 АПК РФ, суд

                                                           Решил:

в иске отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Пулова Л.В.