АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Южно-Сахалинск             № А59–7896/2018

26 февраля 2019 года

 

Резолютивная часть решения суда объявлена 19.02.2019, решение суда в полном объеме изготовлено 26.02.2019.

Арбитражный    суд   Сахалинской   области    в   составе    судьи    Поповой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Фурсиной А.С., рассмотрев в открытом  судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 13950 от 23.08.2018 в сумме 4 168 429,19 руб. и пени в сумме 75 152,55 руб.,

при участии:

представителя истца ФИО1  по доверенности от 16.09.2018 № 92-Д,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 31.08.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВест»  (далее – ответчик, ООО «СтройВест»), в котором просит взыскать с ответчика  задолженности по договору аренды земельного участка № 13950 от 23.08.2018 в сумме 4 168 429,19 руб. и пени в сумме 75 152,55 руб., а всего 4 243 581,74 руб.

Определением суда от 11.12.2018 указанное исковое заявление принято судом к производству, предварительное судебное заседание  назначено на 21.01.2019, затем назначено к судебному разбирательству на 19.02.2019.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования. Представитель ответчика возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, в частности, указывая на отсутствие государственной регистрации договора аренды и, как следствие, обязанности у ответчика по внесению арендных платежей.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608,  п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе,  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42,  п.1 ст.65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктами 21, 24 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28 сентября 2016 года № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, 23.08.2018 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «СтройВест» (Арендатор) на основании протокола итогов аукциона от 10.07.2018 № 68 заключен договор аренды № 13950 (далее – договор № 13950 от 23.08.2018) земельного участка с кадастровым № 65:01:0101001:1814, площадью 3 723 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием деловое управление. Срок договора  установлен  с 23.08.2018 по 23.10.2021.

23.08.2018 земельный участок передан Арендатору, что подтверждается передаточным актом.

Согласно п. 2.1 договора № 13950 от 23.08.2018  арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 2.3 договора№ 13950 от 23.08.2018 установлено, что арендная плата по договору аренды начисляется с  23.08.2018.

В соответствии с пунктом 2.4 договора № 13950 от 23.08.2018 за первый год аренды земельного участка арендная плата вносится Арендатором в размере годовой суммы не позднее 10 дней со дня заключения договора аренды. В последующие годы арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал — не позднее 25 ноября текущего года.

Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы и не выполнения конкурсных условий на право аренды земельного участка (пункт 2.6 договора № 13950 от 23.08.2018).

Размер арендной платы по договору аренды определен по результатам аукциона в размере 4 289 253,23 руб. (пункт 2.2 договора № 13950 от 23.08.2018).

В связи с тем, что ответчик не внес арендную плату за первый год аренды (с 23.08.2018 по 22.08.2019), как это предусмотрено пунктом 2.4 договора №13950 от 23.08.2018, у него образовалась задолженность в сумме 4 168 429,19 руб., что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Поскольку материалами дела задолженность ответчика  по договору в указанном размере подтверждена, доказательств обратного в суд не представлено, суд признает требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме  4 168 429,19 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Досудебный порядок  урегулирования спора, установленный ч.5 ст.4 АПК РФ,  в отношении указанной задолженности по арендной плате истцом соблюден, поскольку  20.09.2018 в адрес ответчика  истцом направлена претензия № 348416 с предложением погасить задолженность по арендной плате и пене, которая получена ответчиком 25.10.2018. Также в данной претензии указано на то, что в случае неисполнения указанных требований, арендодатель вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора. Однако меры к погашению задолженности ответчиком не приняты.

Кроме основной задолженности истец просит суд взыскать с ответчика пени за период с 03.09.2018 по 20.09.2018 в сумме 75 152,55 руб.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом того, что судом признается доказанным факт наличия задолженности, то у истца возникает право требовать неустойку за период просрочки уплаты долга.

Как указывалось ранее, пунктом 2.4 договора №13950 от 23.08.2018 установлено, что  за первый год аренды земельного участка арендная плата вносится Арендатором в размере годовой суммы не позднее 10 дней со дня заключения договора аренды. В последующие годы арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал — не позднее 25 ноября текущего года.

В пункте 6.1 договора №13950 от 23.08.2018 стороны предусмотрели, что в случае неуплаты  арендных платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. 

Расчет неустойки составлен истцом, исходя из суммы основной задолженности по аренде,  с учетом частичного погашения задолженности, периодов просрочки платежей, порядка оплаты, размера неустойки за каждый день просрочки, установленного пунктом 6.1 договора. Проверив расчет суммы пени - правильность определения истцом количества дней просрочки, алгоритм арифметических действий, применяемый процент, суд признает его верным и соответствующим условиям договора и действующему законодательству.

На основании изложенного, суд признает требования истца о взыскании пени также обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере, в соответствии с расчетом истца.

Доводы ответчика о незаключенности договора №13950 от 23.08.2018  как не прошедшего государственную регистрацию, и, как следствие, об отсутствии обязанности по внесению арендной платы судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту  2 статьи  26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в  случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Сторонами договора №13950 от 23.08.2018   согласованы все существенные условия договора, в том числе, размер и сроки внесения арендной платы. Ответчик  ООО «СтройВест» земельный участок принял, договор подписал без протокола разногласий и замечаний относительно переданного в аренду имущества.

Поскольку государственная регистрация  договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных  третьих лиц знать о долгосрочной аренде, заключенный договор не затрагивает прав третьих лиц, следовательно, до окончания срока действия договора ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора №13950 от 23.08.2018    само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

В этой связи отсутствие государственной регистрации договора  №13950 от 23.08.2018 не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает,  в том числе,  вопросы о распределении  судебных расходов. 

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании статьи 110 АПК РФ взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета 44 218  руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями  110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   задолженность по арендной плате в сумме 4 168 429,19 руб. и пени в сумме 75 152,55 руб., а всего 4 243 581, 74 руб.

  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  44 218 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 Судья                                                                                    Н.Н.Попова