Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-30148/2020

г. Краснодар

12 марта 2021 г.

Резолютивная часть решения от 04 февраля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 12 марта 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «ФУГУ», г. Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Информационно-аналитический центр независимой оценки недвижимости и бизнеса», Краснодарский край, Калининский район, ст. Калининская (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо:

администрация МО Калининский район, Краснодарский край, Калининский район, ст. Калининская

о признании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка недействительным, о признании сведений о рыночной стоимости недостоверными

при участии:

от истца: ФИО1 – директор;

от ответчика: не явился, уведомлен;

от третьего лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФУГУ», г. Новороссийск (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Информационно-аналитический центр независимой оценки недвижимости и бизнеса», Краснодарский край, Калининский район, ст. Калининская (далее – ответчик), о признании отчета № 116/1 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 8 817 000 кв.м., кадастровый номер  23:10:0101000:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Гривенский, х. Пригибский, рыбхоз «Белого А.П.» от 15.06.2017 г. недействительным; о признании сведений о рыночной стоимости земельного участка площадью 8 817 000 кв.м., кадастровый номер 23:10:0101000:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Гривенский, х. Пригибский, рыбхоз  «Белого  А.П.» недостоверными.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2020 принято к рассмотрению заявление ответчика о применении срока исковой давности.

Истец в судебном заседании представил возражения относительно заявления истца о применении срока исковой давности.

Ответчик и третье лицо, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до  15-55 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии истца.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до  17-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между Управлением правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район и ООО  «ФУГУ» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.01.2008 № 1000003766, сроком на 49 лет.

По условиям данного договора, арендодатель представил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:01 01 000:0001, общей площадью 8 817 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира х. Пригибский, рыбхоз «Белого А.П.», для сельскохозяйственного и рыбохозяйственного использования. 

20.06.2017 г. Управление правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район направило в адрес ООО «ФУГУ» уведомление об изменении арендной платы за земельный участок 23:10:0101000:1 в одностороннем порядке, указав, что начиная с 01.04.2016 г. размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, администрация МО  Калининский район обратилась в ООО «Информационно-аналитический центр независимой оценки недвижимости и бизнеса». Согласно отчету № 116/1 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 8 817 000 кв.м., кадастровый номер  23:10:0101000:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Гривенский, х. Пригибский, рыбхоз «Белого А.П.» от 15.06.2017 г., рыночная стоимость земельного участка определена в размере 88 976 613 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2017 г. по делу №  А32-31837/2016, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 г. с общества взыскана задолженность за период с 01.01.2013 г. по 31.12.2016 г. Вступившем в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 г. по делу № А32-50861/2017 с общества взыскана задолженность за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018 г. по делу № А32-50375/2017, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 г. договор аренды земельного участка от  14.01.2008  г.  № 1000003766 признан недействительным (ничтожным), с применением последствия недействительности сделки в виде погашения записи от 11.08.2018 г. № 1000003766 спорного земельного участка в ЕГРН № 23-23-23/005/2008-469.

Однако плата за фактическое использование земельного участка в период с  01.01.2018  г. по 17.05.2018 г. обществом не вносилась. В связи с чем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2019 г. по делу №А32-26970/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2019  г. с общества взыскана задолженность по арендным платежам за указанный период.

Настоящие исковые требования мотивированы истцом тем, что отчет № 116/1 «Об  определении рыночной стоимости земельного участка площадью 8 817 000 кв.м., кадастровый номер 23:10:0101000:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Гривенский, х. Пригибский, рыбхоз «Белого А.П.» от 15.06.2017 г. не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от  29.07.1998  г. № 135, в связи с чем, обществу была начислена завышенная арендная плата.

В подтверждение указанных доводов истцом представлена рецензия Р02/20-1 от  19.03.2020 г., составленная специалистом-рецензентом ФИО2 Согласно выводам данной рецензии, при составлении отчета об оценке, ответчиком допущены существенные нарушения, исправление которых может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

20.06.2017 г. Управление правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район направило в адрес ООО «ФУГУ» уведомление об изменении с 01.04.2016 г. в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за земельный участок по договору аренды от 14.01.2008 г. № 1000003766 в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые  не разграничена на территории Краснодарского края». Согласно данным изменением арендная плата подлежала начислению исходя из рыночной стоимости земельного участка, которая определена на основании отчета № 116/1 «Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 8 817 000 кв.м., кадастровый номер 23:10:0101000:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Гривенский, х. Пригибский, рыбхоз «Белого А.П.» от 15.06.2017 г.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 13 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Так, при рассмотрении исковых заявлений администрации к обществу о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2016 г. по 17.05.2018 г. по делам №№ А32-31837/2016, А32-50861/2017, А32-26970/2019 судами учтено, что арендная плата рассчитана исходя из рыночной стоимости участка, определенной спорным отчетом об оценке, расчеты признаны верными. Ответчиком возражения относительно отчета об оценке в рамках указанных дел не представлены.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания отчета № 116/1 «Об  определении рыночной стоимости земельного участка площадью 8 817 000 кв.м., кадастровый номер 23:10:0101000:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Гривенский, х. Пригибский, рыбхоз «Белого А.П.» от 15.06.2017 г. недействительным, соответственно и для признания рыночной стоимости недостоверной.

Суд, считает необходимым отметить для истца, что в настоящем случае такой способ защиты как самостоятельное оспаривание отчета не приведет к восстановлению законных прав истца - определить рыночную стоимость аренды земельного участка. С учетом содержащихся разъяснений в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О  рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет оценки от 15.06.2017 г. № 116/1 оценен судами по выше указанным судебным актам как одно из доказательств по делу. Кроме того, согласно абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). 

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 г. по делу № А32-34773/2018.

В отношении представленной истцом рецензии Р02/20-1 от 19.03.2020 г. суд отмечает, что данная рецензия не может быть принята как надлежащее средство доказывания недостоверности отчета об оценке.

Рецензент не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства.

В связи с этим, рецензионное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, опровергающего результаты деятельности оценщика.

В рамках судебной экспертизы отчет не проверялся.

В соответствии со статьями 195, 196, 197 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Так согласно материалам дела, о произведенной оценке истцу стало известно не ранее вынесения уведомления управления об изменении размера арендной платы № 821 от 20.06.2017 г.,  и  не позднее рассмотрения спора в рамках дела №А32-50861/17, принятого к производству в ноябре 2017 года (требования основаны на оспариваемом отчете). 

При этом, согласно штампу суда на исковом заявлении истец обратился в суд с настоящим иском 27.07.2020 г., то есть с соблюдением срока исковой давности.

В связи с чем, доводы ответчика об истечении срока исковой давности подлежат отклонению, хотя и не влияют на правовые выводы суда.

Вместе с тем, на основании выше установленного в удовлетворении исковых требований надлежит отказать, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Государственная пошлина подлежит возложению на истца как на проигравшую сторону с учетом представленной отсрочки при принятии иска к производству.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Взыскать с ООО «ФУГУ», г. Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий