АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8045/2023

19 сентября 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 12.09.2023

Полный текст решения изготовлен 19.09.2023

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ОмскЛифтСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новая волна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321554300012790),

ФИО3,

общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

кадастрового инженера ФИО4

об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «ОмскЛифтСервис» - ФИО5 по доверенности от 04.04.2023 (сроком до 04.04.2024), личность удостоверена паспортом, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ОмскЛифтСервис» (далее – истец, ООО «ОмскЛифтСервис») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 04.05.2023 № 124335) об обязании общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новая волна» (далее – ответчик, ООО УК «Новая волна») устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, путём проведения демонтажа противопожарного оборудования с осуществлением переноса этого оборудования в места, которые попадают под категорию «общедомовое имущество».

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2023 возбуждено производство по делу. Судебными актами от 06.06.2023, 06.07.2023 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее также Предприниматель), ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее – ООО «Геоторг») и Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее – ГУ МЧС по Омской области).

Обосновывая настоящие требования, истец ссылается на то обстоятельство, что в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении располагается общедомовое оборудование, чем нарушаются его права.

Ответчик, в свою очередь, с требованиями не согласился, указав, что противопожарное оборудование расположено в соответствии с проектной документацией дома и его перемещение в сложившейся ситуации недопустимо, однако возможно, но требует новой проектной документации реконструкции всего дома, что экономически не целесообразно.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ООО УК «Новая волна» на основании договора осуществляет управление многоквартирным домом (далее - МКД) по адресу: 

<

...> с 01.12.2022.

ООО «ОмскЛифтСервис» является собственником жилого помещения в указанном МКД. Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (выписка от 17.02.2022 № КУВИ-001/2022-21497717) квартира № 10 имеет общую площадь 77,4 кв.м отдельный вход с улицы в тамбур, а уже через него – в два отдельных помещения, отгороженных глухой (без проёмов) стеной.

Согласно справки ООО «Геоторг» объект имеет следующие характеристики: количество комнат 2, площадь кухни 9,9 кв.м, площадь балкона 2,1 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования 18,7 кв.м, в т.ч. туалет 1,9 кв.м, ванная 3,7 кв.м, коридор 13,1 кв.м. общая площадь, включая балкон, 79,5 кв.м.

Как указано в техническом паспорте здания по состоянию на 25.05.2021 квартира № 10 общей площадью 77,4 кв.м состоит из:

- комната-кухня площадью 38 кв.м;

- туалет 1,9 кв.м;

- жилая комната 12,3 кв.м;

- ванная 3,7 кв.м;

- жилая комната 15,5 кв.м;

- туалет 1,5 кв.м;

- тамбур 4,5 кв.м;

- балкон 2,1 кв.м.

Между тем фактически эта квартира состоит из 2 помещений, разделённых сплошной стеной, одно из которых имеет отдельный вход с улицы, и является по сути нежилым (диспетчерская). В нём расположено общедомовое имущество МКД, а именно, противопожарное оборудование: противопожарный шкаф, соединительные головки для подключения рукавов пожарных машин, выведенные в подвал и нишу в наружной стене. Второе помещение – жилое, вход в него предусмотрен из подъезда МКД. В обоих помещениях предусмотрены санузлы.

По мнению истца, означенные помещения не должны рассматриваться как самостоятельные, ЕГРН содержит сведения об одной единой квартире № 10, ввиду чего именно ООО УК «Новая волна» без законных оснований нарушает право пользования истца путём размещения элементов системы противопожарной безопасности, противопожарного оборудования, разрешения на установку которых истец не давал.

Означенные обстоятельства явились основанием для передачи спора на разрешение суда.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Статьями 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и 4 АПК РФ предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 36Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

При этом условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворён при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединённые с лишением владения. Чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

В рамках негаторного иска недопустимо требовать изменения тех частей, характеристик объекта гражданских прав, которые возникли в результате правомерного поведения ответчика, сами по себе не были направлены на создание препятствий истцу в пользовании имуществом.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Как усматривается из материалов дела, первоначальным правообладателем спорного жилого помещения являлась ФИО3, право собственности которой было зарегистрировано на основании решения Куйбышевского районного суда г. Омска от 21.03.2022 по делу № 2-1064/2022.

По договору купли-продажи от 05.05.2022 означенное жилое помещение приобретено Вагнером П.К. При этом, как пояснил представитель последнего, квартира площадью 77,4 кв.м представляет собой обособленное помещение, в состав которого входят две жилые комнаты, комната-кухня, два туалета, ванная, тамбур и балкон. Помещение имеет самостоятельный выход на улицу без выхода в подъезд дома.

При этом на стр. 3 приведённого решения суда общей юрисдикции установлено, что квартира с проектным номером 10 является однокомнатной.

В последующем на основании договора уступки прав от 11.10.2022 собственником спорного жилого помещения стало ООО «ОмскЛифтСервис».

Согласно проектной документации, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Архитектурно-планировочная мастерская № 2 ПКИ «Омский Промстройпроект» от 2017 года № ОМ-1075-АР, на стадии проектирования на первом этаже МКД с отдельным в ходом со стороны улицы планировалось диспетчерское помещение общей площадью 15,50 кв.м, в котором должно быть размещено противопожарное оборудование МКД. Соседним являлось жилое помещение общей площадью 55,90 кв.м, которое имеет только вход стороны подъезда и отделено от диспетчерского помещения глухой перегородкой (стеной).

В проектных декларациях на МКД от 22.11.2021, 30.12.2021 в момент введения МКД в эксплуатацию учитывается диспетчерское помещение общей площадью 15,50 кв.м. (листы 14 и 26).

Между тем в проектной декларации от 22.11.2021 учтено, что общая площадь помещения с условным номером 10 составляет 58 кв.м, а в проектной декларации от 30.12.2021 – 79,50 кв.м.

В плане первого этажа представленной проектной документации от 2016 года № ОМ-1075-ИОС2, от 2017 года № ОМ-1075-АР предусмотрено помещение диспетчерской площадью 15,50 кв.м с противопожарным оборудованием. Более того, в первоначальном проекте видно, что последнее обособлено от помещения № 10, имеет санузел и отдельный выход на улицу; попасть в данное помещение из подъезда либо соседней квартиры невозможно.

В свою очередь, уже по состоянию на 10.01.2022, проектная декларация предусматривает, что квартира № 10 имеет общую площадь 79,50 кв.м; диспетчерская (нежилые помещения) не учтена.

Согласно пояснениям департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (исх. от 27.09.2023 № Исх-ДАГ/07-02/7090) жилой дом введён в эксплуатацию разрешением от 30.12.2021; при обращении за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Геоторг» (застройщик) предоставило проектную документацию (шифр ОМ-1075-АР), где общая площадь помещения № 10 – 58,3 кв.м, 2 комнаты, 1 санузел, отдельный вход с улицы не предусмотрен. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 30.12.2021, где общая площадь квартиры 77,4 кв.м (включая площадь тамбура и диспетчерской, предусмотренных проектной документацией), предусмотрен отдельный вход с улицы (в бывший тамбур диспетчерской), 1 санузел.

Дополнительно отсутствие входа из квартиры в диспетчерскую, как и отсутствие самого тамбура, подтверждается фотоматериалами.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что несмотря на изменение проектной документации строительство было осуществлено по редакции, предусматривающей наличие диспетчерской и противопожарное оборудование в ней.

Согласно доводам ГУ МЧС по Омской области при визуальном осмотре помещений установлено, что приёмно-контрольные пожарные приборы установлены в помещении в диспетчерской. В то время как квартира № 10 указанные приборы не размещает. Вынос приёмно-контрольных пожарных приборов за пределы помещения диспетчерской в места общего пользования будет противоречить проектной документации объекта защиты и являться нарушением обязательных требований пожарной безопасности.

В пунктах 16 и 42 Правил № 491 именно управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества и несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надёжности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен МКД, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов; поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

На основании подпункта «е» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Таким образом, управляющая компания, принимая на себя функции по управлению общим имуществом МКД, возлагает на себя ответственность за соблюдение, в том числе, требований пожарной безопасности, обеспечение их выполнения.

В соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 18.11.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Закон № 69-ФЗ) пожарная безопасность - состояние защищённости личности, имущества, общества и государства от пожаров; обязательные требования пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормативными документами по пожарной безопасности.

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции (статья 38 Закона № 69-ФЗ).

ООО УК «Новая волна», осуществляя функции по управлению и содержанию общего имущества МКД, относится к субъектам, обязанным обеспечить своевременное выполнение требований пожарной безопасности; как следствие, доступ к помещению с внутридомовой противопожарной системой должен быть именно у ответчика.

При изложенном, судом установлена самостоятельность служебного (диспетчерской) и жилого (квартира) помещений. Действительно, они являются смежными, но обособлены друг от друга. При том что в диспетчерской предусмотрена возможность подключения противопожарного оборудования через подвал и внешнюю стену МКД, вынос последнего, о котором просит истец, не означает просто демонтаж шкафов, а подразумевает реконструкцию всего дома.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Положениями части 1 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в МКД (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в МКД.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

Следовательно, право собственности на общее имущество в МКД не может быть признано и зарегистрировано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом МКД.

В связи с этим передача лицу права собственности на нежилое помещение МКД (диспетчерская), являющееся общим имуществом ввиду нахождения там противопожарного оборудования, не соответствует требованиям закона, влечёт нарушение прав других собственников помещений в МКД.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания (в рассматриваемом случае - безопасности) всего жилого дома.

Бремя несения негативных последствий, вызванных допущенными ошибками при определении конфигурации и площади квартиры № 10 (застройщиком, проектировщиком или кадастровым инженером), не может быть возложено на ООО УК «Новая волна».

Действительно, в силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако в рассматриваемом случае в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о несоответствии сведений, внесённых в ЕГРН.

В связи с чем ООО «ОмскЛифтСервис» не доказало наличия права требовать устранения препятствий в пользовании помещением с противопожарным оборудованием МКД.

Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом и подтверждающие создание ответчиком препятствий в осуществлении правомочий собственника. Нарушение должно затрагивать право на имущество не косвенно, а непосредственно. Способы защиты по негаторному требованию должны быть разумными и соразмерными.

Статьёй 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Признав недоказанным факт наличия препятствий со стороны ответчика в осуществлении права собственности истца в отношении принадлежащего ему помещения и общего имущества, суд делает вывод об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления ООО «ОмскЛифтСервис».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

 

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй