﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6775/21 

Екатеринбург

05 октября 2021 г.

 

Дело № А76-25154/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей  Тороповой М.В., Лазарева С.В.      

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» (далее – общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2021 по делу № А76-25154/2019 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» – Шакиров Д.В. (доверенность от 02.02.2021).

Общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения»  обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 167 053 руб. 66 коп., судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уменьшением их размера в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением к обществу «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» о взыскании задолженности по договору от 26.11.2002 УЗ № 003051-Д-2002 за период с 01.01.2009 по 31.12.2019 в сумме 1 278 956 руб. 49 коп., пени за период с 01.04.2009 по 31.12.2019 в сумме 4 245 900 руб. 46 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Жемчужина» (далее – общество «Жемчужина»), общество с ограниченной ответственностью «Компания СК» (далее – общество «Компания СК»), общество с ограниченной ответственностью «Скиф».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2021 в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречный иск удовлетворен частично: с общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.11.2002 УЗ № 003051-Д-2002 за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в сумме 754 204 руб. 68 коп., пени за период с 04.07.2017 по 31.12.2019 в сумме454 584 руб. 53 коп. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 решение суда изменено. В удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречный иск удовлетворен частично: с общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.11.2002 УЗ № 003051-Д-2002 за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в сумме 385 334 руб. 45 коп., пени за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в сумме 216 416 руб. 06 коп. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что Комитет не приложил расчет по форме № 2, обосновывающий односторонний перерасчет арендных платежей, предусмотренных договором, следовательно, задолженность отсутствует, поскольку общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» оплачивало предъявленные счета в полном объеме. Заявитель жалобы указывает на то, что у общества  «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» в собственности находится часть нежилого помещения – подвал, следовательно, вместо 3 % должна быть применена ставка арендной платы 2 %.  По мнению заявителя жалобы, суды неправильно определили кадастровую стоимость земельного участка  при расчете задолженности в 2018 году, поскольку он обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка 05.12.2018 № 62785. Кроме того, на момент вынесения решения от 28.04.2021 уже действовала измененная редакция  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Заявитель жалобы полагает, что суды неверно применили коэффициент К 1. По мнению заявителя жалобы, суд недостаточно снизил размер взысканной с него неустойки. Общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» настаивает на том, что судами неверно определен размер арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2019, размер арендной платы менялся более чем два раза в год. Заявитель жалобы полагает, что Комитетом нарушен досудебный порядок предъявления встречного иска. Заявитель жалобы настаивает на том, что со стороны истца усматривается злоупотребление правом.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения», закрытым акционерным обществом Акционерный коммерческий банк «Мосстройэкономбанк» (далее – общество «Мосстройэкономбанк»)  (арендаторы) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 26.11.2002 УЗ № 003051-Д-2002 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 арендодатель передает, а арендаторы принимают в пользование земельный участок площадью 1550 кв. м, расположенный по Свердловскому проспекту, 4 в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для совместной эксплуатации нежилого здания и прилегающей территории.

Договор заключен сроком на 20 лет (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.1 договора размер доли в плате за землю составляет:

- общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» - 606/1000;

- общества «Мосстройэкономбанк» - 394/1000.

В приложении (Форма № 2) стороны согласовали расчет платы за аренду земли за период с 01.01.2001 по 31.12.2001.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном порядке 04.02.2019, о чем свидетельствует отметка на копии представленного договора.

Дополнительным соглашением от 29.01.2009 № 1 к договору в качестве арендатора дополнительно указано общество «Компания СК».

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0707006:11, площадью 1550 кв. м, расположенный по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский проспект, д. 4 / Комсомольский проспект, д. 2, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, предоставлен для эксплуатации нежилого здания (нежилое помещение № 21 (офис), нежилое помещение № 2 (банк), нежилое помещение № 16 (офис), нежилое помещение № 17 (офис, склад), лит. А).

В соответствии с пунктом 2.4 дополнительного соглашения размер арендной платы определяется пропорционально размеру помещений, находящихся в собственности общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения», общества «Мосстройэкономбанк» и общества «Компания СК», и составляет:

- общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения»  - 236/1000,

- общества «Мосстройэкономбанк» - 360/1000,

- общества «Компания СК» - 304/1000.

По акту приема передачи от 29.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0707006:11 передан арендаторам в аренду.

Дополнительное соглашение от 29.01.2009 № 1 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном порядке 04.02.2019, о чем свидетельствует отметка на копии представленного соглашения.

Дополнительным соглашением от 23.09.2013 № 2 к договору произведена замена арендатора общества «Мосстройэкономбанк» на общество «Жемчужина».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 30.07.2019 № 74/036/801/2019-2742 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0707006:11, обременение в виде аренды в ЕГРН зарегистрировано в пользу общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения», общества «Компания СК», общества «Жемчужина».

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.03.2019 № 380, на основании заявления общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения»  от 27.02.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:11 составляет6 681 942 руб.

Общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» 03.04.2019 обратилось к Комитету о перерасчете размера арендной платы в связи с вынесенным решением об оспаривании кадастровой стоимости, а также с просьбой зачесть в предшествующие платежи по договору аренды имеющуюся переплату.

В ответе от 30.04.2019 № 1338 Комитет указал арендатору на имеющуюся задолженность по спорному договору.

Письмом от 28.05.2019 № 20 общество повторно обратилось с просьбой произвести перерасчет арендной платы в связи с неправильным применением коэффициентов.

Комитет письмом от 26.06.2019 № 19402 предоставил обществу «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» информацию о перерасчете арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в связи с применением коэффициента К3, равного 0,9, сообщив об отсутствии иных оснований для перерасчета.

В доказательство произведенной оплаты по договору истец по первоначальному иску в материалы дела представил платежные поручения от 20.03.2018 № 118 на сумму 36 965 руб. 94 коп., от 28.06.2018 № 270 на сумму 36 965 руб. 94 коп., от 27.09.2018 № 395 на сумму 36 965 руб. 94 коп., от 23.11.2018 № 496 на сумму 3837 руб. 21 коп., от 27.11.2018 № 499 на сумму 50 000 руб., от 30.05.2019 № 206 на сумму 167 690 руб. 17 коп.

Полагая, что у Комитета возникло неосновательное обогащение вследствие образовавшейся переплаты по договору за 2018 год, общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Комитет, ссылаясь на наличие задолженности по оплате арендных платежей по договору за период с 01.01.2009 по 31.12.2019, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции установил отсутствие на стороне Комитета неосновательного обогащения в виде излишних платежей за аренду земельного участка в 2018 году. Удовлетворяя встречные исковые требования частично, суд установил наличие у общества задолженности. Вместе с тем, установив пропуск Комитетом срока исковой давности,  удовлетворил требования за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в сумме 754 204 руб. 68 коп. Взыскивая по встречному иску пени, суд снизил их размер с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменяя решение в части удовлетворения встречного иска, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о примененных при расчете долга ставки арендной платы, коэффициентов, кадастровой стоимости земельного участка. Между тем суд произвел иной расчет задолженности и неустойки,  установив, что доля площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими обществу «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения», составляет 22,99512 %. Требования Комитета о взыскании пени удовлетворены с учетом применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 01.06.2020 № 74/001/018/2020-48236 в нежилом здании с кадастровым номером 74:36:0707006:43 расположены помещения с кадастровыми номерами 74:36:0707006:83; 74:36:0707006:84; 74:36:0707006:86; 74:36:0707006:87; 74:36:0707006:88; 74:36:0707006:90; 74:36:0707006:91; 74:36:0707006:92; 74:36:0707006:93; 74:36:0707006:94; 74:36:0707006:200; 74:36:0707006:205; 74:36:0707006:204; 74:36:0707006:207; 74:36:0707006:206; 74:36:0707006:157; 74:36:0707006:217; 74:36:0707006:219; 74:36:0707006:218; 74:36:0707006:81.

Согласно представленному в материалы дела отчету об обследовании объектов недвижимости на предмет принадлежности земельным участкам, подготовленным областным государственным унитарным предприятием «Обл.ЦТИ» по Челябинской области от 01.09.2020,  объект капитального строительства с кадастровым номером 74:36:0707006:43 фактически расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0707006:8 и 74:36:0707006:11.

Смежная граница между земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0707006:8 и 74:36:0707006:11 условно делит объект капитального строительства с кадастровым номером 74:36:0707006:43 на две части (1-9 этажную и 1-4 этажную).

1-9 этажная часть здания полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:8, 1-4 этажная часть здания полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:11.

В 1-9 этажной части здания находятся объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 74:36:0707006:206; 74:36:0707006:94; 74:36:0707006:88; 74:36:0707006:87; 74:36:0707006:86; 74:36:0707006:219; 74:36:0707006:217; 74:36:0707006:218; 74:36:0707006:84; 74:36:0707006:83; 74:36:0707006:205; 74:36:0707006:93; 74:36:0707006:204.

Таким образом, данные объекты недвижимости полностью находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:8.

В 1-4 этажной части здания находятся объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 74:36:0707006:157; 74:36:0707006:92; 74:36:0707006:90, 74:36:0707006:81. Следовательно, данные объекты недвижимости полностью находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:11.

Согласно дополнению к отчету от 16.06.2021 помещение с кадастровым номером 74:36:0707006:81 полностью расположено на спорном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0707006:11.

В 1-9 и 1-4 этажной частях здания находятся объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 74:36:0707006:207; 74:36:0707006:200.

Часть объекта недвижимости (подвал) с кадастровым номером 74:36:0707006:207 площадью 543,7 кв. м находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:8, а другая его часть площадью 475,7 кв. м находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:11.

Часть объекта недвижимости (этаж 1, 2) с кадастровым номером 74:36:0707006:200 площадью 15,8 кв. м находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:8, а другая его часть площадью 720,9 кв. м находится в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707006:11.

Обществу «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0707006:206; 74:36:0707006:88; 74:36:0707006:87; 74:36:0707006:86; 74:36:0707006:219; 74:36:0707006:217; 74:36:0707006:218; 74:36:0707006:84; 74:36:0707006:83; 74:36:0707006:205; 74:36:0707006:204; 74:36:0707006:207.

Общая площадь помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0707006:11 составляет 2068,7 кв. м, в частности: площадь полностью расположенных на участке помещений с кадастровыми номерами 74:36:0707006:157; 74:36:0707006:92; 74:36:0707006:90, 74:36:0707006:81, 74:36:0707006:207 составляет 1593 кв. м, площадь частично расположенного на участке помещения кадастровым номером 74:36:0707006:200 составляет 720,9 кв. м, а обществу  «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» на праве собственности принадлежит расположенная на указанном земельном участке часть помещения с кадастровым номером 74:36:0707006:207 площадью 475,7 кв. м.  

Первоначальный иск общества основан на том, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение вследствие внесения арендных платежей в 2018 году в большем размере ввиду неправильного применения кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы.

Перечень оснований возникновения гражданских прав, содержащийся в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, включает в себя договоры и иные сделки, предусмотренные законом, либо не противоречащие ему, а также предусматривает возникновение обязательств вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных в статье 1109 названного кодекса.

Из содержания данной нормы следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований. При этом наличие указанных обстоятельств в совокупности должно доказать лицо, обратившееся в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судами и следует из материалов дела, правоотношения между обществом «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» и Комитетом возникли из договора аренды земли г. Челябинска от 26.11.2002 УЗ № 003051-Д-2002.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО) размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете арендной платы общество «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» применил следующие значения:

ставка арендной платы – 2% (в отношении иных земельных участков),

коэффициент К1 – 0,379 (деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства);

коэффициент К2 – 7,7;

коэффициент К3 – 0,9;

кадастровая стоимость земельного участка в спорный период составила 3 148 171 руб. 10 коп.;

доля площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими обществу «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» - 22,82%.

Комитет, в свою очередь, предъявляя встречный иск о взыскании задолженности, осуществил расчет задолженности на основании Закона № 257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

При этом в представленном в материалы дела информационном расчете суммы задолженности по арендной плате Комитет применил следующие значения:

ставка арендной платы – 3 % (административные и офисные здания);

коэффициент К1 – 0,316 (услуги в области коммерческой деятельности и посреднические услуги – с 01.04.2017 по 30.06.2017); 0,665 (прочие – с 01.07.2017 по 31.12.2018); 2,5 (прочая деятельность) – с 01.01.2019 по 31.12.2019);

коэффициент К2 – (Курчатовский район) 3,3 (с 01.04.2017 по 30.06.2017); 7,7 (с 01.07.2017 по 31.12.2018); 1,06 (с 01.01.2019 по 31.12.2019);

коэффициент К3 – 1 (с 01.04.2017 по 09.08.2017), 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства, с 10.08.2017 по 31.12.2019);

кадастровая стоимость земельного участка за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 составила 13 795 666 руб. 50 коп., за период 01.01.2019 по 31.12.2019 - 6 681 942 руб.

Оценивая представленные расчеты на предмет их соответствия требованиям действующих нормативных правовых актов, суды пришли к выводу о том, что Комитет правильно при исчислении арендной платы применяет ставку арендной платы в размере 3 %.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО ставка арендной платы принимается равной 3% в частности, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0707006:11 имеет вид разрешенного использования – для совместной эксплуатации нежилого здания и прилегающей территории, и предоставлен по договору для совместной эксплуатации нежилого здания и прилегающей территории. Расположенное на земельном участке здание является административным. Следовательно, применение ставки арендной платы в размере 3 % является правомерным.

Судами обоснованно отклонен довод общества о необходимости применения при исчислении арендной платы коэффициента К 1 в размере 0,379 (деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства)

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона № 257-ЗО значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая вид разрешенного использования земельного участка - для совместной эксплуатации нежилого здания и прилегающей территории, суды пришли к правильному выводу об обоснованности применения Комитетом коэффициента К 1 в размере 0, 665 – прочие виды разрешенного использования.

Кроме того, суды обоснованно отклонили довод общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» об использовании при расчете арендной платы за весь период взыскания кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 6 681 942 руб., установленной на основании решения комиссии от 19.03.2019 № 380.

Ранее действующая редакция статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусматривала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

С 11.08.2020 вступили в силу изменения в статью 24.20 Закона № 135-ФЗ, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, с 11.08.2020 при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, она применяется не с 1 января года, в котором подано заявление, а с начала применения кадастровой стоимости.

Между тем судами установлено и из материалов следует, что требование общества о взыскании неосновательного обогащения, так же как и требования Комитета по встречному иску о взыскании задолженности заявлены за период до внесения изменений в названный закон, который в силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется к ранее возникшим отношениям.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о применении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.03.2019, только за период с 01.01.2019 года.

Утверждение заявителя о том, что и за 2018 года подлежала применению новая кадастровая стоимость, так как заявление им подано 05.12.2018, противоречит материалам дела. Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.03.2019 следует, что заявление подано обществом 27.02.2019 (л.д. 31 т.1).

При указанных обстоятельствах доводы общества о неправильном применении ставки арендной платы, коэффициента К 1 и кадастровой стоимости в спорный период, отклоняются с учетом изложенного. 

Учитывая, что за период 2018 года подлежала применению кадастровая стоимость в размере 13 795 666 руб. 50 коп., суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии на стороне арендодателя неосновательного обогащения.

Рассматривая встречный иск, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о его обоснованности.

Удовлетворяя требования Комитета, суд при расчете задолженности исходил в расчете ее размера из доли площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими обществу, равной 23, 25479 %.

Изменяя решение, апелляционный суд,  принимая во внимание дополнение к отчету от 16.06.2021 об обследовании объектов недвижимости на предмет принадлежности земельным участкам от 01.09.2020, из которого следует, что специалист допустил опечатку при указании объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0707006:11, установил иной размер доли площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими обществу «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения», который равен 22,99512 %.

Осуществив самостоятельный расчет задолженности по арендной плате  и неустойки за просрочку выполнения обязательства по внесению арендной платы с учетом применения исковой давности по заявлению общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с учетом частичной оплаты долг составляет 385 334 руб. 45 коп., неустойка за период с 04.07.2017 по 31.12.2019 -  649 248 руб. 18 коп.

Руководствуясь пунктом 69, 73, 71, 75  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание заявление ответчика по встречному иску о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактические обстоятельства дела, установленный договором размер неустойки (в рассматриваемом случае 0,3%), период просрочки и сумму основного долга, суд апелляционной инстанции, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, пришел к выводу о несоразмерности неустойки характеру и последствиям допущенных нарушений, снизив размер подлежащей взысканию неустойки до 0,1% за каждый день просрочки, что составило 216 416 руб. 06 коп.

Довод заявителя жалобы о том, что задолженность отсутствует, так как он оплачивал предъявленные ему Комитетом счета, отклоняется. Данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии на стороне общества долга по арендной плате. Указанное утверждение общества не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, а также требованиям действующего законодательства о регулируемом характере арендной платы (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отклоняется судом округа довод общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» о недостаточном снижении суммы неустойки.

В соответствии с пунктом 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Указанных нарушений судом кассационной инстанции не установлено.

Ссылки заявителя жалобы на неверное определение размера арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2019, а также на то, что размер арендной платы менялся более чем два раза в год также не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку арендная плата в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является регулируемой, размер арендной платы установлен в соответствии с действующими нормативными правовыми актам.

Утверждение общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» о том, что Комитетом нарушен досудебный порядок предъявления встречного иска, не является основанием для отмены судебных актов.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, указано, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При этом целью установления претензионного порядка принято рассматривать, помимо прочего, экономию средств и времени сторон, сохранение между ними партнерских отношений и снижение судебной нагрузки, при этом досудебный порядок не должен являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке. Таким образом, формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка не должны автоматически влечь оставление искового заявления без рассмотрения, а суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Из материалов дела не усматривается намерения общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения»  добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Суд округа отклоняет довод заявителя жалобы о том, что со стороны истца усматривается злоупотребление правом. Указанный довод был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, обоснованно им отклонен.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции признает законным и обоснованным постановление апелляционной инстанции.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 13.07.2021 по делу № А76-25154/2019  Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Научно-исследовательский институт технологии тракторного и сельскохозяйственного машиностроения» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                     С.В. Лазарев