№ 09АП-43698/2020-ГК

Дело № А40-109183/19

г. Москва

30 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2020 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 30 октября 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Проценко А.И., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "ПОКРОВКА М", ЗАО "ТИПКО"на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2020 по делу № А40-109183/19-64-951, принятое судьей Чекмаревой Н.А. по иску ООО "ПОКРОВКА М" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ответчикам: ЗАО "ТИПКО" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>), ООО "Колос и М" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению ООО "Колос и М" к ООО "ПОКРОВКА М" о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: ЗАО "ТИПКО" ФИО2 по доверенности от 22.07.2020г.; диплом номер ВСГ 0391245 от 14.06.2006, ООО "Колос и М" ФИО3 по доверенности от 23.06.2020г.;  

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Покровка М» (далее –ситец)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Далее – АПК РФ) к закрытому акционерному обществу «Типко» и обществу с ограниченной ответственностью «Колос и М» о взыскании солидарно платы за отказ от исполнения договора аренды в размере 1.300.000 руб., неустойки в сумме 370.500 руб., с начислением до момента фактического исполнения обязательства, обеспечительного платежа в размере 1.300.000 руб., неустойки в размере 676.000 руб., с продолжением начисления по день фактической оплаты долг, излишне уплаченной арендной платы в размере 1.397.290,32 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 30.855,23 рублей, с начисление процентов до момента фактического исполнения обязательства.

Определением суда от 18.11.2019г. привлечен к участию в деле в качестве соответчика – ООО «Колос и М». 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2020  в соответствии со ст. 132 АПК РФ  принято встречное исковое заявление ООО «Колос и М» к ООО «Покровка М» о взыскании задолженности в размере 1.425.800 руб. по арендной плате за период с 29.12.2018 по 31.01.2019 . 

Исковые требования по первоначальному иску мотивированы незаконным расторжением договора аренды и невозвратом обеспечительного платежа. Встречное исковое заявление мотивировано наличием задолженности по арендной плате по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2020  по делу № А40-109183/19-64-951 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскать с ЗАО «ТИПКО» в пользу истца обеспечительный платеж в размере 1.300.000   руб., неосновательное обогащение в размере 1.397.290 руб. 02 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30.855   руб. 20 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения – 1.397.290 руб. 02 коп., начиная с 25.04.2019г. по дату фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствий период.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а также в отношении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Колос и М» отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом истец и  ЗАО «ТИПКО» обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить обжалуемое решение.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЗАО «ТИПКО»  поддержал доводы, заявленные в его апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Представитель ООО «Колос и М»  возражал по доводам апелляционных жалоб , просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Апелляционные жалобы рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.

Девятый Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 01.11.2018 между ЗАО «ТИПКО» ( арендодателем) и ООО «Покровка М»  (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения   №0111 (далее –Договор).

Во исполнение условий Договора ЗАО «ТИПКО» передало в аренду ООО «Покровка М» нежилые помещения по адресу: 

<

...>. Согласно п. 8.3 договор заключен на 3 года. Договор вступает в силу с момента его подписания. 

29 декабря 2018г. между ЗАО «ТИПКО» и ООО «Колос и М» заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: 

<

...>. 

Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, ООО «Колос М» заявило о приобретении помещений без каких-либо обременении, а ЗАО «ТИПКО» не предоставил информацию относительно уведомления ООО «Колос М» до совершения сделки об имеющемся Договоре аренды, его условиях и обязательствах о сохранении долгосрочных арендных отношений на согласованных в Договоре аренды условиях, в связи с чем, ООО «Покровка М» лишено права воспользоваться положениями ст.617  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ_ о сохранении арендных отношений при переходе права собственности на арендуемое имущество. 

Во обоснование первоначального иска истец указал, что ЗАО «ТИПКО» нарушено обязательство по сохранению долгосрочных арендных отношений.

Согласно п.9.1 Договора аренды предоставляет ему право требовать у ЗАО «ТИПКО» плату за отказ от исполнения договора в размере 1.300.000 рублей.

 Согласно п. 9.1 Договора  арендодатель заключает договор, рассчитывая на долговременную аренду и Арендатор заверяет Арендодателя о намерении и возможности своевременно оплачивать аренду и выполнять все обязательства по договору, при этом арендатор имеет ничем не обусловленное право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) путем уведомления арендодателя об отказе от договора (исполнения договора) за тридцать календарных дней до дня прекращения договора. 

В таком случае арендатор обязан оплатить арендодателю палату за отказ от исполнения договора в размере месячного арендного платежа, который может быть зачтен из суммы обеспечительного платежа. То есть в случае досрочного расторжения Договора по вине или инициативе арендатора обеспечительный депозит не возвращается. 

Так же и арендатор заключает договор, рассчитывая на долговременную аренду и при этом арендодатель имеет ничем не обусловленное право на односторонний отказ от Договора (исполнения Договора) путем уведомления арендатора об отказе от Договора (исполнения Договора) за тридцать календарных дней до дня прекращения Договора, при этом в соответствии с настоящим пунктом Арендодатель обязан оплатить Арендатору плату за отказ от исполнения Договора в размере 1.300.000 рублей в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования Арендатором. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2019г. по делу № А40-73958/19 64-669 установлено, что воспользовавшись правом, предоставленным ему п. 9.1 договора ООО «Колос и М» направил истцу уведомление 21.02.2109г. о расторжении договора аренды и выселении. 

Направив в адрес истца уведомление от 21.02.2109г. о расторжении договора, ООО «Колос и М» выразил, тем самым, свою волю на отказ от договора на основании пункта 9.1 договора который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

ООО «Покровка М» оплатило ЗАО «ТИПКО» обеспечительный платеж в размере 1.300.000 рублей. 

Согласно пункту 3.3 Договора   обеспечительный платеж подлежит возврату ООО «Покровка М» в течение 3-х банковских дней после подписания акта сдачи-приемки о возврате помещений. Истец считает, что поскольку ЗАО «ТИПКО» с 29 декабря 2018г. не является собственником помещений, следовательно ООО «Покровка М» не будет осуществлять возврат помещений ЗАО «ТИПКО» по акту сдачи-приемки и основания удерживать обеспечительный платеж у ЗАО «ТИПКО» отсутствуют. 

Поскольку возврат обеспечительного платежа предусмотрен п.3.3 договора аренды, в связи с просрочкой его возврата на сумму обеспечительного платежа подлежит начислению неустойка (п.6.6 договора аренды) в размере 0,5% за каждый день просрочки возврата за период с 11.01.2019г. по 24.04.19г. в размере 6.760.500 рублей. 

Также ООО «Покровка М» оплатило ЗАО «ТИПКО» арендную плату за декабрь 2018г. и январь 2019г. Как указывает истец, в связи с тем, что ЗАО «ТИПКО» с 29 декабря 2018г. уже не является собственником помещений, арендная плата за помещения за период 29-31 декабря 2018г. в размере 123 290 руб. 32 коп. и за январь 2019г. в размере 1.274.000 руб., а всего 1.397.290 руб. 32 коп. подлежит возврату на счет ООО «Покровка М» как излишне уплаченная.

В обоснование исковых требований по встречному иску ООО «Колос и М» ссылалось на то, что арендная плата в соответствии с п. 3.1 Договора аренды и п. 1 Приложения № 1 к договору аренды составляет 1 300 000 руб. в месяц и вносится не позднее 25-го числа, предшествующего расчетному месяцу. 19.03.2019 Обществом были получены от ООО «Покровка М» денежные средства в размере 2 600 000 руб. оплаты за пользование помещением за февраль и март 2019 г., однако до настоящего времени не оплачена арендная плата за пользование помещением за период с 29.12.2018 по 31.01.2019 в размере 1.425.800 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства пришел к выводу, что после расторжения Договора ЗАО «ТИПКО» не имело правовых оснований удерживать сумму обеспечительного платежа, а также после перехода права собственности на арендованное имуществу к соответчику, у  арендодателя не имеется правовых оснований для получения арендной платы.

Также, установив, что   Договор расторгнут , а помещения возвращены в январе 2019 года суд пришел к выводу о правомерности встречного иска.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционных жалоб, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Так вопреки доводам ЗАО «ТИПКО», о том, что суд первой инстанции необоснованно взыскал с последнего сумму обеспечительного платежа, апелляционная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Исходя из названной нормы неосновательное обогащение может выражаться в двух формах: в форме неосновательного приобретения имущества без наличия к тому законных оснований, либо в форме неосновательного сбережения своего имущества, когда лицо обязано его передать, но не передало или обязано потратить свои денежные средства, но их не потратило.

При применении статьи 1102 ГК РФ, помимо того, что истец должен доказать, что за его счет со стороны ответчика имело место приобретение денежных средств без должного правового основания, также доказать размер неосновательного обогащения.

Согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Обеспечительный взнос является предусмотренным соглашением сторон способом обеспечения исполнения обязательств   согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Согласно п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума ВАС РФ №35) в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. 

Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ №35 условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон

Как правомерно установил суд первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2019г. по делу № А40-73958/19  установлено, что воспользовавшись правом, предоставленным ему п. 9.1 договора ООО «Колос и М» направил истцу уведомление 21.02.2109г. о расторжении договора аренды и выселении. 

Направив в адрес истца уведомление от 21.02.2019  о расторжении договора, ООО «Колос и М» выразил, тем самым, свою волю на отказ от договора на основании пункта 9.1 договора который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

С учетом того обстоятельства, ч то Договор расторгнут, то оснований для удержания  суммы обеспечительного платежа у бывшего арендодателя не имелось, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил  основное и акцессорное требования истца.

Относительно доводов, содержащихся в апелляционной жалобе истца, судебная коллегия отмечает следующее.

Как указано ранее, Договор расторгнут  на основании уведомления ООО «Колос и М».  

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Судебная коллегия считает, что  поскольку истец не представил доказательств оплаты имеющейся задолженности, суд первой инстанции обосновано удовлетворил встречные исковые требования.

Относительно довода истца о необходимости взыскания с ООО «Колос и М» на основании п. 9.1 Договора платы за реализацию права расторжения Договора, суд апелляционной инстанции считает следующее.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором

В силу статей 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность. 

По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 310, 329,421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможность расторгнуть его без объяснения причин.

В то же время ООО «Колос и М» не является стороной по спорному Договору.

Так, согласно п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Учитывая, что Договор аренды не был зарегистрирован  в установленном законом порядке, то для ООО «Колос и М», как  третьего лица , его условия не создали каких-либо правовых последствий, а , следовательно, оснований для  взыскания с последнего  палаты за расторжение Договора на основании п. 9.1 Договора не имеется.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2020 по делу № А40-109183/19 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья Савенков О.В.

 

СудьиПроценко А.И.

 

Панкратова Н.И.