ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15303/2023

г. Челябинск

02 февраля 2024 года

Дело № А76-39944/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г., 

судей Румянцева А.А., Поздняковой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2023 по делу № А76-39944/2018.

В судебном заседании принял участие представитель ФИО2 - ФИО3 (паспорт; доверенность от 28.12.2021 сроком на 28.12.2026).

 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.01.2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ХаузРент», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Форт-Тартуга», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ООО «Форт-Тартуга», должник). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2019 (резолютивная часть объявлена 28.06.2019) в отношении ООО «Форт-Тартуга» введена процедура банкротства – наблюдение. В качестве временного управляющего должника утверждена ФИО4 из числа членов Ассоциации арбитражных управляющих «Гарантия». 

Решением суда от 24.11.2020 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО5.

Определением суда от 24.10.2022 конкурсный управляющий ФИО5 освобождена от исполнения возложенных на нее обязанностей в деле о банкротстве общества «Форт-Тартуга». 

Определением от 23.11.2022 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО6, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа". 

Кредитор ФИО2 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с жалобой, в которой с учетом уточнений просит:

1. Признать незаконными действия конкурсного управляющего ФИО5 по размещению неполной и недостоверной информации относительно предмета торгов по продаже земельных участков должника без объектов недвижимости, расположенных на них, допущенные в ходе реализации имущества должника - ООО «Форт-Тартуга», обремененного залогом в пользу конкурсного кредитора ФИО2; 

2. Признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ФИО5 вследствие не разрешения разногласий в порядке ст.60 Закона о банкротстве по вопросу отсутствия объекта недвижимости с к/н 74:19:0000000:13142: Нежилое здание – летний дом (литера А) по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга», расположенного на земельном участке с к/н 74:19:0701001:5, в Положении о порядке и сроках реализации имущества должника, представленном залоговым кредитором в ходе реализации имущества должника ООО «Форт-Тартуга», обремененного залогом в пользу конкурсного кредитора ФИО2; 

3. Признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ФИО5, выразившееся в не проведении реализации недвижимых объектов, указанных в Инвентаризационной описи № 2-ФТ от 25.02.2021 г., принадлежащих должнику ООО «Форт-Тартуга»;

4. Обязать конкурсного управляющего ФИО5 и организатора торгов ООО «Система» отменить электронные торги посредством публичного предложения № 2338-ОТПП по Лоту № 1 на ЭТП «Систематорг» (sistematorg.com) (вх. от 25.04.2022, 13.09.2023). 

Определением суда от 26.04.2022 заявление принято к производству, назначено судебное разбирательство; в порядке ст.51 АПК РФ к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ассоциация арбитражных управляющих «Гарантия», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, оператора электронной площадки общество с ограниченной ответственностью «Объединенные системы торгов», общество с ограниченной ответственностью «МСГ».

Определением от 10.10.2023 в удовлетворении в удовлетворении заявления ФИО2 о признании незаконными действий (бездействия) арбитражного управляющего ФИО5, организатора торгов – ООО «Система» отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что конкурсным управляющим ФИО5 предприняты противоправные действия в ходе проведения торгов имуществом должника ООО     «Форт-Тартуга»,         направленные на дезинформацию потенциальных участников торгов относительно продаваемых объектов недвижимости, что выражается в предоставлении недостоверных и неполных сведений об этих объектах, напрямую влияющих на спрос и цену на них. Требование ФИО2, адресованное конкурсному управляющему в письме от 20.01.2022, о приостановлении торгов проигнорировано.

Определением от 27.11.2023 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное разбирательство на 21.12.2023.

В судебном заседании 21.12.2023 отказано в приобщении к материалам дела отзыва конкурсного управляющего ФИО5 на апелляционную жалобу.

Определением от 21.12.2023 судебное разбирательство отложено на 25.01.2024 для представления дополнительных доказательств.

В судебном заседании 25.01.2024 к материалам дела приобщены: отзыв конкурсного управляющего ФИО5 на апелляционную жалобу, письменные пояснения ФИО2, представленные во исполнение определения суда, отзыв конкурсного управляющего ФИО5 на письменные пояснения ФИО2

В судебном заседании представитель ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует  из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  конкурсным управляющим ООО «ФортТартуга» ФИО5 проводились торги по продаже имущества должника, находящегося в залоге у Общества «ХаузРент»: 

Лот № 1:

 - Земельный участок, Кадастровый номер: 74:19:0701001:12, место нахождения: Челябинская область, Сосновский р-н, площадь: 8021 кв. м; 

- Земельный участок, кадастровый номер: 74:19:0701001:5, место нахождения: Челябинская область, Сосновский р-н, площадь: 6457 кв. м.;

- Земельный участок, кадастровый номер: 74:19:0701001:24, место нахождения: Челябинская область, Сосновский р-н, АОЗТ «Племзавод Россия», площадь: 5442 кв. м.; 

- Нежилое здание, нежилое здание-дом сторожа (литера Б), кадастровый номер: 74:19:0000000:13143, место нахождения: Челябинская область, р-н Сосновский, д. Касарги, База Отдыха «Форт-Тартуга», площадь: 76 кв. м.; 

- Нежилое здание - летний дом (литера В), кадастровый номер: 74:19:0000000:13141, место нахождения: Челябинская область, р-н Сосновский, д. Касарги, База Отдыха «Форт-Тартуга» площадь: 129,8 кв. м.:

- Нежилое здание, Баня, кадастровый номер: 74:19:0000000:6726, место нахождения: Челябинская обл., р-н Сосновский, оз. Касарги, База отдыха «ФортТартуга», площадь: 163 кв. м.;

 - Дом для обслуживающего персонала, кадастровый номер: 74:19:0000000:11777, место нахождения: Челябинская область, Сосновский р-н, оз. Касарги, База Отдыха «Форт-Тартуга», площадь: 119,2 кв. м.; 

- Нежилое здание, Охранный пост, кадастровый номер: 74:19:0000000:6530, место нахождения: Челябинская обл, р-н Сосновский, оз. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга», площадь: 69 кв. м.; 

- Нежилое здание, Домик рыбака, кадастровый номер: 74:19:0701001:699, место нахождения: Челябинская область, р-н Сосновский, оз. Касарги, площадь: 133,4 кв. м.; 

- Нежилое здание, Дом для отдыхающих, кадастровый номер: 74:19:0701001:600, место нахождения: Челябинская область, р-н Сосновский, оз. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга», площадь: 88,5 кв. м.; 

- Нежилое здание, Дом для отдыхающих, кадастровый номер: 74:19:0701001:601, место нахождения: Челябинская область, р-н Сосновский, оз. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга», площадь: 88,5 кв. м., по начальной цене 31 241 394,00 рублей (шаг снижения 5 % каждые три календарных дня) в период с 28.03.2022 11 час. 00 мин. до 26.05.2022 11 час. 00 мин. (цена отсечения 30 % от начальной цены продажи имущества на повторных торгах). 

С целью проведения торгов залоговым имуществом должника конкурсным управляющим ФИО5 был заключен договор № 39944-ОТ на оказание услуг по организации проведения торгов от 28.09.2021 с обществом с ограниченной ответственностью «Система».

Объявление о торгах размещено в газете «Коммерсантъ» за № 16030385390 стр. 254 / № 52 (7253) от 26.03.2022 и в ЕФРСБ: № 8454795 от 28.03.2022.

ФИО2, (залоговый кредитор) обращаясь с настоящей жалобой, ссылался на то, что конкурсным управляющим ФИО5 и организатором торгов ООО «Система» размещены недостоверные и неполные сведения об имуществе должника, подлежащем реализации на торгах, а именно: в объявлении в газете «Коммерсантъ», в сообщении в ЕФРСБ и на сайте ЭТП «Систематорг» размещены идентичные и недостоверные сведения о следующем имуществе ООО «Форт-Тартуга»: 

земельный участок, кадастровый номер: 74:19:0701001:5. место нахождения: Челябинская область. Сосновский р-н, площадь: 6457 кв. м. В действительности, площадь земельного участка с кадастровым номером: 74:19:0701001:5 составляет 7457 кв. м., что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН. 

Кроме того, размещены неполные сведения о реализуемых объектах недвижимости, поскольку согласно сведениям из ЕГРН на трёх продаваемых земельных участках расположено 19 объектов недвижимого имущества, принадлежащего должнику. При этом на торгах реализовывались только 8 объектов недвижимости из 19. 

Согласно сообщению в ЕФРСБ за № 5903394 от 15.12.2020 конкурсным управляющим ФИО5 проведена инвентаризация имущества ООО «Форт- Тартуга», результаты которой отражены в Инвентаризационной описи № 1-ФТ от 14.12.2020.

Далее в сообщении в ЕФРСБ за № 6241298 от 26.02.2021 конкурсным управляющим ФИО5 размещены сведения о дополнительной инвентаризации имущества должника (Инвентаризационная опись № 2-ФТ от 25.02.2021).

При этом в сообщении в ЕФРСБ за № 7536863 от 20.10.2021 размещено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «ФортТартуга», являющегося предметом залога ООО «Хауз-Рент», от 21.09.2021, согласно которому реализации подлежали не все объекты, включенные в инвентаризационные описи № 1-ФТ от 14.12.2020 и № 2-ФТ от 25.02.2021.

Также из указанного Положения следует, что в нем неверно отражена площадь двух объектов недвижимости должника, а именно, земельного участка с кадастровым номером 74:19:0701001:5, площадью 6457 кв. м. (реальная площадь - 7457 кв. м., о чем сказано выше) и Дома для обслуживающего персонала с кадастровым номером 74:19:0000000:11777, площадью 1119,2 кв. м. (реальная площадь - 119,2 кв. м., хотя во всех объявлениях о торгах указаны достоверные сведения).

Вместе с тем, объект недвижимости с кадастровым номером 74:19:0000000:13142: Нежилое здание - летний дом (литера А) по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга» - вообще не указан в Положении и не реализовывался на торгах.

Как указал заявитель, возможна самостоятельная реализация Летнего дома (литера А) с к/н 74:19:0000000:13142 путем проведения самостоятельных торгов, однако это напрямую ведет к затягиванию процедуры конкурсного производства, а также к дополнительным расходам на дорогостоящие публикации и несоразмерную оплату услуг потенциального организатора торгов.

Земельный участок с к/н 74:19:0701001:5, на котором расположен объект недвижимости Летний дом (литера А) с к/н 74:19:0000000:13142, реализуется на указанных торгах, следовательно, нарушается принцип единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен (ст. 552 ГК РФ, п. 5 ст. 1 ЗК РФ).

Аналогичным образом объекты недвижимости, перечисленные в Инвентаризационной описи № 2-ФТ от 25.02.2021, также расположены на земельных участках, принадлежащих должнику, поэтому продажа земли без зданий, которые на ней расположены, нарушает требования гражданского и земельного законодательства РФ.

Кроме того, сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 74:19:0000000:13141 и 74:19:0000000:13143 не соответствуют действительности. Из выписок на указанные объекты следует, что оба являются нежилыми зданиями с 1-м этажом, в связи с чем их площадь, указанная в объявлении и сообщении о проведении торгов, а также на ЭТП «Систематорг», следующая: 128,9 кв. м. (13141) и 76 кв. м. (13143), при этом в действительности данные объекты недвижимости имеют второй этаж и, как следствие, большую площадь.

По мнению кредитора, конкурсный управляющий ФИО5 в нарушение законодательства о банкротстве не заявила разногласий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве по вопросу невключения объекта недвижимости с кадастровым номером 74:19:0000000:13142: Нежилое здание - летний дом (литера А) по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0701001:5, в Положение о порядке и сроках реализации имущества должника, представленное залоговым кредитором. Что, в свою очередь, могло привести к возможности причинения убытков должнику и его кредиторам. 

Также управляющим не предприняты действия по реализации иных недвижимых объектов, принадлежащих должнику и не являющихся предметом залога, хотя с момента их инвентаризации (25.02.2021) прошло более года.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении жалобы кредитора, исходил из того, что конкурсным управляющим проведены все необходимые мероприятия по выявлению имущества и составлению описи. Кроме того, по заявлению ФИО2, направленному в адрес конкурсного управляющего ФИО5, 25.04.2022 торги приостановлены (сообщение в ЕФРСБ № 8678194 от 25.04.2022), а собранием кредиторов 27.06.2022 принято решение об отмене торгов по продаже имущества ООО «Форт-Тартуга», сообщение опубликовано в ЕФРСБ 28.06.2022 за № 9095951. Из материалов дела следует, что инвентаризация имущества должника управляющим проведена, о чем свидетельствуют сообщения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве от 15.12.2020 № 5903394 и 26.02.2021 №6241298. Имущество включено в конкурсную массу. В отношении части имущества залоговым кредитором представлено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества. В отношении остального имущества Положение залоговым кредитором не утверждалось, торги не проводились. С учетом отсутствия в законе четких сроков реализации имущества должника после его инвентаризации, заключения в деле о банкротстве мирового соглашения по инициативе залогового кредитора ФИО2, которым решалась судьба имущества должника, и разрешения судом разногласий относительно его заключения, нарушений в действиях арбитражного управляющего в этой части не усматривается. Собранием кредиторов от 22.09.2023 принято решение о заключении мирового соглашения в деле о банкротстве ООО «Форт-Тартуга».

В действиях организатора торгов суд также не усмотрел нарушений, поскольку его полномочия в соответствии с п.9 ст. 110 Закона о банкротстве сводятся к опубликованию и размещению сообщений о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов, принятии заявок на участие в торгах, предложений о цене, определении участников и победителя торгов, и их уведомлении о результатах проведенных торгов. Законом не предусмотрена обязанность организатора торгов проверять достоверность и полноту предоставляемых ему сведений.

Залоговый кредитор определил порядок продажи и перечень залогового имущества, подлежащего реализации на торгах, а его последующее обжалование действий конкурсного управляющего по проведению этих торгов и реализации имущества, по мнению суда первой инстанции, фактически направлено на нейтрализацию негативных последствий собственных решений.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что поведение залогового кредитора ФИО2 не соответствует требованиям добросовестности, является противоречивым и непоследовательным, вводящим в заблуждение иных участников правоотношений, предполагающим применение принципа эстоппеля. На основании изложенного в удовлетворении требований отказано.

Суд апелляционной инстанции полагает, что определение суда первой инстанции следует отменить по следующим основаниям.

 В силу статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возложенных на арбитражного управляющего в соответствии с настоящим Федеральным законом или федеральными стандартами, является основанием для отстранения арбитражным судом арбитражного управляющего от исполнения данных обязанностей по требованию лиц, участвующих в деле о банкротстве, а также по требованию саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является (пункт 1 статьи 20.4 Закона о банкротстве).

Пунктом 1 статьи 20 Закона о банкротстве установлено, что арбитражный управляющий является субъектом профессиональной деятельности и осуществляет регулируемую названным Федеральным законом профессиональную деятельность, занимаясь частной практикой.

Пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве установлено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В порядке и в сроки, которые установлены пунктом 1 настоящей статьи, рассматриваются жалобы гражданина, представителя учредителей (участников) должника, представителя собственника имущества должника - унитарного предприятия, иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, а также лиц, участвующих в процессе по делу о банкротстве, на действия арбитражного управляющего, решения собрания кредиторов или комитета кредиторов, нарушающие права и (или) законные интересы гражданина и иных лиц, участвующих в деле о банкротстве и в процессе по делу о банкротстве (пункт 3 названной статьи).

Исходя из перечисленных норм права, для удовлетворения жалобы на действия арбитражного управляющего необходимо установить не только несоответствие этих действий законодательству, но и нарушение этими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов должника.

Основной круг обязанностей финансового управляющего определен в статьях 20.3, 213.9 Закона о банкротстве, неисполнение которых является основанием для признания действий и бездействия арбитражного управляющего незаконными. При этом предусмотренный в указанных нормах перечень не является исчерпывающим.

При этом предусмотренный в указанных нормах перечень не является исчерпывающим.

Указанные полномочия направлены, главным образом, на формирование конкурсной массы; истребование имущества у третьих лиц, взыскание денежных средств в пользу должника, реализация иных имущественных прав, т.е. прав на получение какого-либо имущества; на реализацию имущества должника; на осуществление расчетов с кредиторами.

В соответствии с п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Согласно абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.

Таким        образом,    именно       на      арбитражного    управляющего действующим законодательством возложена обязанность по размещению достоверных и полных сведений об имуществе должника, подлежащем реализации на торгах.

Вопреки перечисленным требованиям закона конкурсным управляющим ФИО5     размещены    недостоверные    и    неполные    сведения    об    имуществе должника, подлежащем реализации, а именно в объявлении в газете «Коммерсантъ», в сообщении в ЕФРСБ и на сайте ЭТП «Систематорг» размещены идентичные и недостоверные сведения о следующем имуществе ООО «Форт-Тартуга

Земельный участок, кадастровый номер: 74:19:0701001:5, место нахождения: Челябинская область, Сосновский р-н, площадь: 6457 кв. м. В действительности, площадь земельного участка с кадастровый номер: 74:19:0701001:5 составляет 7457 кв. м., что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

Таким образом, размещение недостоверных сведений о значимых характеристиках земельного участка – его площади, заниженной на 1000 кв. м., напрямую влияет на стоимость и на спрос в отношении реализуемого имущества.

На управляющем лежит обязанность полагаться не только на сведения, представленные кредитором, но  и в первую очередь на сведения ЕГРПН.

Кроме того, конкурсным управляющим размещены неполные сведения о реализуемых объектах недвижимости.

В частности, согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0701001:5 на данном земельном участке расположены объекты недвижимости с к/н 74:19:0000000:11777, 74:19:0701001:601, 74:19:0000000:6530, 74:19:0000000:6729, 74:19:0000000:13142, 74:19:0000000:13141, 74:19:0000000:13143, 74:19:0000000:6538, 74:19:0000000:6540.

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0701001:12 расположены объекты недвижимости с к/н 74:19:0701001:601, 74:19:0701001:600, 74:19:0000000:6728, 74:19:0701001:699, 74:19:0000000:6529, 74:19:0000000:6542, 74:19:0000000:6726.

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0701001:24  объекты недвижимости с к/н 74:19:0701001:601, 74:19:0701001:600, 74:19:0000000:13438.

Итого на трёх, продаваемых земельных участках расположено 19 объектов недвижимого имущества, принадлежащего должнику. При этом на обжалуемых торгах реализуется только 8 объектов недвижимости из 19.

Суд принимает во внимание, что не на все объекты недвижимости зарегистрировано право собственности должника. Однако, управляющий должен был отразить в документации о торгах, полную информацию об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках, как с зарегистрированным правом собственности должник , так и нет.

Данную информацию обязан был разместить арбитражный управляющий, но этого сделано не было.

По ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По части 2 указанной статьи в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Так как все объекты недвижимости на реализуемых земельных участках, принадлежат ООО «Форт-Тартуга», отдельная продажа земли без зданий или зданий без земли, на которой они находятся, противоречит требованиям закона. Более того, это напрямую влияет на привлекательность земельных участков для покупателей, так как приобретать земельные участки без объектов недвижимости, расположенных на них нецелесообразно и экономически необоснованно.

Сведения о наличии на земельных участках иных объектов недвижимости, имеющих существенное значение для покупателей, не были размещены конкурсным управляющим, чем также нарушаются права потенциальных участников торгов на получение полных и достоверных сведений о продаваемом имуществе и права залогового кредитора, который имеет своей целью продажу залогового имущества по более высокой цене.

Согласно сообщению в ЕФРСБ за № 5903394 от 15.12.2020 г. конкурсным управляющим ФИО5 проведена инвентаризация имущества ООО «Форт-Тартуга», результаты которой отражены в Инвентаризационной описи № 1-ФТ от 14.12.2020 г. В данном документе управляющим перечислены следующие выявленные объекты, принадлежащие должнику:

 

№ п/п

Наименование объекта

Кадастровый номер

1

Земельный участок, Челябинская обл., Сосновский р-он

74:19:0701001:12

2

Земельный участок, Челябинская обл., Сосновский р-он

74:19:0701001:5

3

Земельный участок, Челябинская обл., Сосновский р-он, АОЗТ «Племзавод Россия»

74:19:0701001:24

4

Нежилое здание – летний дом (литера А),

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:13142

5

Нежилое здание – дом сторожа (литера Б),

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:13143

6

Нежилое здание – летний дом (литера В),

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:13141

7

Нежилое здание, Баня, Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:6726

8

Дом для обслуживающего персонала,

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:11777

9

Нежилое здание, Охранный пост,

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:6530

10

Нежилое здание, Домик рыбака,

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0701001:699

11

Нежилое здание, Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0701001:600

12

Нежилое здание, Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0701001:601

Далее в сообщении в ЕФРСБ за № 6241298 от 26.02.2021 г. конкурсным управляющим ФИО5 размещены сведения о дополнительной инвентаризации имущества должника, в рамках которой выявлено следующее имущество (Инвентаризационная опись № 2-ФТ от 25.02.2021 г.):

№ п/п

Наименование объекта

Кадастровый номер

1

Нежилое здание – Дом для отдыхающих (литера Э), 1 этаж; 9,3 кв. м., (в Росреестре – незавершенный строительством объект); Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

74:19:0000000:6729

2

Объект незавершенного строительства – летнее кафе; 303,8 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

74:19:0000000:13438

3

Объект незавершенного строительства – домик для отдыхающих, литера Ж; 64 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

74:19:0000000:6540

4

Объект незавершенного строительства – домик для отдыхающих, литера Д; 63, 2 кв. м.; Россия, Челябинская обл.,

74:19:0000000:6542

 

Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

 

5

Объект незавершенного строительства – домик для отдыхающих, литера Б; 63,6 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

74:19:0000000:6538

6

Объект незавершенного строительства – домик для отдыхающих, литера Е; 63,6 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

74:19:0000000:6728

7

Сооружение (нежилое здание) – каминный зал, литера Щ; 98,9 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга»

без к/н

8

Сооружение (нежилое здание) – хозяйственный блок, литера Я; 83,2 кв. м; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга» (Не зарегистрировано в Росреестре)

без к/н

9

Сооружение (нежилое здание) – строительная бытовка, литера Ю; 17,4 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга» (Не зарегистрировано в Росреестре)

без к/н

10

Сооружение (нежилое здание) – туалет, литера М; 21 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга» (Не зарегистрировано в Росреестре)

без к/н

11

Сооружение (нежилое здание) – насосная, литера Р; 5,2 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга» (Не зарегистрировано в Росреестре)

без к/н

12

Сооружение (нежилое здание) – беседка; 25 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга» (Не зарегистрировано в Росреестре)

без к/н

13

Сооружение (нежилое здание) – кирпичный туалет; 2,5 кв. м.; Россия, Челябинская обл., Сосновский район, оз.Касарги, База отдыха «Форт – Тартуга» (Не зарегистрировано в Росреестре)

без к/н

В соответствии с п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором,      требования       которого       обеспечены       залогом       реализуемого      имущества.

Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Порядок продажи как залогового, так и имущества должника, необременённого залогом, урегулирован статьей 110 Закона о банкротстве.

По пункту 3 указанной статьи при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

По п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Согласно п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В сообщении в ЕФРСБ за № 7536863 от 20.10.2021 г. размещено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «Форт-Тартуга», являющегося предметом залога от 21.09.2021 г., согласно которому реализации подлежит следующее имущество должника:

 

№ п/п

Наименование объекта

Кадастровый номер

Площадь, кв. м.

1

Земельный участок, Челябинская обл., Сосновский р-он

74:19:0701001:12

8021

2

Земельный участок, Челябинская обл., Сосновский р-он

74:19:0701001:5

6457

3

Земельный участок, Челябинская обл., Сосновский р-он, АОЗТ «Племзавод Россия»

74:19:0701001:24

5442

4

Нежилое здание – дом сторожа (литера Б), Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:13143

76

5

Нежилое здание – летний дом (литера В), Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:13141

129,8

6

Нежилое здание, Баня, Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:6726

163

7

Дом для обслуживающего персонала,

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0000000:11777

1119,2

8

Нежилое здание, Охранный пост, Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

 

74:19:0000000:6530

69

9

Нежилое здание, Домик рыбака,

Челябинская обл., Сосновский р-он,

д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0701001:699

133,4

10

Нежилое здание, Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0701001:600

88,5

11

Нежилое здание, Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга»

74:19:0701001:601

88,5

Из указанного положения следует, что в нем неверно отражена площадь двух объектов недвижимости должника, а именно, Земельного участка с к/н 74:19:0701001:5, площадь 6457 кв. м. (реальная – 7457 кв. м., о чем сказано выше) и Дома для обслуживающего персонала с к/н 74:19:0000000:11777, площадь 1119,2 кв. м. (реальная – 119,2 кв. м., хотя во всех объявлениях о торгах указаны достоверные сведения).

Вместе с тем, объект недвижимости с к/н 74:19:0000000:13142: Нежилое здание – летний дом (литера А) по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга» вообще не указан в положении. 

Земельный участок с к/н 74:19:0701001:5, на котором расположен объект недвижимости Летний дом (литера А) с к/н 74:19:0000000:13142, реализуется на торгах, следовательно, нарушается принцип единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен (ст. 552 ГК РФ, п. 5 ст. 1 ЗК РФ).

Аналогичным образом объекты недвижимости, перечисленные в Инвентаризационной описи № 2-ФТ от 25.02.2021 г. также расположены на земельных участках, принадлежащих должнику, поэтому продажа земли без зданий, которые на ней расположены, тоже нарушает требования гражданского и земельного законодательства РФ.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что действия бывшего конкурсного управляющего ООО «Форт-Тартуга» ФИО5 по размещению недостоверной информации относительно предмета торгов по продаже имущества должника, по размещению неполной информации относительно предмета торгов по продаже земельных участков должника без объектов недвижимости, расположенных на них, являются незаконными.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что то в нарушение требований ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий ФИО5 не заявила разногласий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве по вопросу объекта недвижимости с к/н 74:19:0000000:13142: Нежилое здание – летний дом (литера А) по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-он, д. Касарги, База отдыха «Форт-Тартуга», расположенному на земельном участке с к/н 74:19:0701001:5 (п.2 просительной части уточненной жалобы (л.д. 9 т.3) ,  поскольку сам залоговый кредитор имел право  обратиться с таким разногласием в суд в порядке ст. 60 Закона о банкротстве. Кроме того, залоговой кредитор при обращении с настоящей жалобой на управляющего в пункте 1 просительной части уточненной жалобы (л.д. 9 т.3) просит как раз признать действия управляющего незаконными, в том числе и по этому объекту недвижимости. Поскольку суд апелляционной инстанции уже признал жалобу обоснованной в данной части, постольку нет необходимости повторно признавать действия управляющего незаконными по размещению неполной информации относительно одного и того же объекта недвижимости.

Залоговой кредитор при обращении с настоящей жалобой на управляющего в пункте 3 просительной части уточненной жалобы (л.д. 9 т.3) просит признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ФИО5, выразившееся  в непринятии действий по реализации  недвижимости, указанной в инвентаризационной описи  № 2-ФТ.

 Суд отмечает,  что управляющий предпринял действия по реализации имущества должника, но с вышеуказанными нарушениями. Поскольку суд апелляционной инстанции уже признал жалобу обоснованной в данной части, постольку нет необходимости повторно признавать действия управляющего незаконными по размещению недостоверной информации относительно предмета торгов по продаже имущества должника, по размещению неполной информации относительно предмета торгов по продаже земельных участков должника без объектов недвижимости, расположенных на них, в том чилсе указанных в инвентаризационной описи  № 2-ФТ.

Залоговой кредитор при обращении с настоящей жалобой на управляющего в пункте 4 просительной части уточненной жалобы (л.д. 9 т.3) просит обязать конкурсного управляющего ФИО5 и организатора торгов ООО «Система» отменить электронные торги посредством публичного предложения № 2338-ОТПП по Лоту № 1 на ЭТП «Систематорг» (sistematorg.com). В данной части требований суд апелляционной инстанции отказывает, поскольку  ФИО5 в настоящее время не является конкурсным управляющим ООО      «Форт-Тартуга», и не имеется правовых оснований для возложения на нее каких либо обязанностей  в банкротом деле должника.

Арбитражный управляющий должен действовать добросовестно и соблюдать баланс интересов всех сторон, т.к. является профессиональным участником процедуры банкротства, и обязан принять соответствующие меры, направленные на эффективную реализацию конкурсной массы, однако такие действия предприняты не были.

Проведение торгов, которые изначально не могли быть проведены в силу вышеуказанных причин, причиняют ущерб кредиторам из-за затрат на проведение торгов. 

Поскольку конкурсным управляющим ФИО5 проводились торги с нарушением требований действующего законодательства РФ, так как осуществлялась пролажа земельных участков должника без объектов недвижимости, расположенных на них,  а также размещена недостоверная  информация относительно предмета торгов по продаже имущества должника, следует признать данные действия незаконными. 

В остальной части апелляционный суд доводы кредитора отклоняет по вышеуказанным основаниям.

Определение арбитражного суда первой инстанции следует отменить по п.1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ – неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апелляционную жалобу следует удовлетворить частично.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.10.2023 по делу № А76-39944/2018 отменить, апелляционную жалобу ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать незаконными действия конкурсного управляющего ООО «Форт-Тартуга» ФИО5 по размещению недостоверной информации относительно предмета торгов по продаже имущества должника, по размещению неполной информации относительно предмета торгов по продаже земельных участков должника без объектов недвижимости, расположенных на них.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий  судья

 

Судьи

 

 

А.Г. Кожевникова

 

А.А. Румянцев

 

Е.А. Позднякова