ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А14-6542/2022

город Воронеж

20» декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «13» декабря 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено «20» декабря 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

        председательствующего судьи

ФИО1,

        судей

                      ФИО2,

 

ФИО3,                 

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО5, представителя по доверенности №113 от 05.09.2022;

от общества с ограниченной ответственностью «Совтех»: Подгорной К.А., представителя по доверенности от 06.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022 по делу № А14- 6542/2022 (судья Романова Л.В.), 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Совтех» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка №163/21-3 от 26.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 7 144 кв.м в редакции протокола разногласий от 06.12.2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Совтех» (далее – истец, ООО «Совтех») обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик) с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка №163/21-3 от 26.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 7 144 кв.м, в редакции протокола разногласий от 06.12.2021.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022    исковое заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13.12.2022 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, полагал решение суда незаконным и необоснованным, ссылаясь на отсутствие оснований для предоставления льготы истцу при определении выкупной стоимости земельного участка.

Представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, считал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу ответчика – без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Как следует из материалов дела, на основании постановления исполнительного комитета Администрации города Воронежа №98 от 25.02.2000 ОАО «Воронежский дрожжевой завод» на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 5,8313 га, расположенный по адресу: 

<

...>, занимаемый сооружением. 

02.07.2000 право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Постановлением Администрации города Воронежа №1427 от 01.07.2003 право пользования земельным участком площадью 5,8313 га было прекращено, ЗАО «Воронежские дрожжи» участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет. 

17.05.2004 между ЗАО «Воронежские дрожжи» и ООО «Совтех» заключен договор перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2799-03-09/мз от 24.11.2003, в результате которого истец стал арендатором земельного участка площадью 7144 кв.м, кадастровый номер 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до 01.07.2052. 

На земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...>, площадью 7 144 кв.м, разрешенное использование - производственная база хранения и переработки неметаллических отходов, категория земель - земли населенных пунктов, в 2005 году был возведен объект недвижимости - производственное помещение (лит. Л - цех по переработке полимерных материалов, площадью 250 кв.м), что подтверждается актом приемки в эксплуатацию от 01.09.2005, утвержденным постановлением руководителя управы Левобережного района городского округа город Воронеж №199 от 09.09.2005. 

Согласно акту приемки в эксплуатацию от 01.09.2005 комиссия установила, что застройщик фактически построил нежилое производственное помещение (лит. Л - цех по переработке полимерных материалов, площадью 250 кв.м). 

Указанное обстоятельство подтверждается рабочим проектом цеха по производству «Поликроша», архитектурно-строительная часть 2005 года, техническим паспортом лит. Л, цех по переработке полимерных отходов от 11.05.2005. 

В 2009 году произведена реконструкция производственного помещения, что подтверждается техническим паспортом от 03.09.2009 (лит. 11А, 11 Б, цех по переработке полимерных отходов), в результате которой площадь объекта составила 523,8 кв.м, что подтверждается сводным техническим паспортом от 03.09.2009. 

В 2011 году истцом был заказан и выполнен проект реконструкции блока цехов «Поликроша» с пристройкой, согласованный с Управлением главного архитектора администрации города Воронежа. 

Согласно схеме участка 1 : 500 на месте объекта лит. И площадью 70,5 кв.м, 1946 года постройки, было запроектировано возведение двухэтажной пристройки к лит. 11А и лит. 11Б (цех по переработке полимерных отходов). 

20.02.2012 Департаментом градостроительства и архитектуры управления главного архитектора администрации города Воронежа было выдано заключение №4 о согласовании архитектурного решения реконструкции блока цехов ООО «Совтех» под блок цехов «Поликрош» с пристройкой. 

 10.07.2014 выдано разрешение на реконструкцию блока цехов ООО «Совтех» под блок цехов «Поликроша». 

В 2015 году истцом произведена реконструкция производственного помещения, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU-306302000-63 от 20.04.2015, свидетельством государственной регистрации права от 24.07.2015. 

На основании плана приватизации, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области №1872 от 09.07.1993, ЗАО работников «Народное предприятие «Воронежский дрожжевой завод» приобрело из государственной собственности 16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе отдельно стоящее здание прачечной (лит. И, площадью 70,5 кв.м, 1946 года постройки).

После раздела земельного участка площадью 5,8313 га на выделенном земельном участке, площадью 7 144 кв.м, принадлежащем истцу на праве аренды, был расположен объект недвижимости - отдельно стоящее здание прачечной лит. И, что подтверждается выпиской из ЕГРН, топографической съемкой земельного участка, выполненной ОГУ «Управление природных ресурсов Воронежской области». 

Ввиду износа данный объект был демонтирован, запись в ЕГРН погашена 09.12.2009. 

Таким образом, истец владеет на праве собственности нежилым зданием, площадью 769,6 кв.м количество этажей - 2, расположенным на земельном участке по адресу: 

<

...>, и данный объект находился в собственности до 01.07.2012 (первоначально возведенный объект 2005 года). 

Согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра  кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 3634:0305001:45, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 19 213 216 руб. 48 коп.

Истец считает, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0305001:45, в отношении которого до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного бессрочного пользования и на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, в силу абзаца 4 пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Вводный закон) подлежит выкупу по льготной цене- в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, цена составляет 480 330 руб. 41 коп.

29.06.2021 ООО «Совтех» обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении без проведения торгов за плату в собственность земельного участка для осуществления производственной деятельности, с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 7 144 кв.м, разрешенное использование - производственная база хранения и переработки неметаллических отходов, категория земель - земли населенных пунктов. 

08.11.2021 ответчик направил в адрес истца уведомление №52-17-22244 и проект договора купли-продажи земельного участка №163/21-3 с выкупной стоимостью 19 213 216 руб. 48 коп. (пункт 2.1 договора). 

Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью земельного участка, истец 06.12.2021 направил в адрес ответчика протокол разногласий по пункту 2.1 договора, предложив определить ее в размере 480 330 руб. 41 коп. 

18.02.2022 в адрес истца поступило уведомление №52-17-32-63 об отказе от подписания протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (часть 1 статьи 446 ГК РФ). 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В силу части 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. 

Исходя из положений пункта 2 статьи 15, статьи 39.20, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса. 

Поскольку истец стал арендатором земельного участка площадью 7 144 кв.м, кадастровый номер 36:34:0305001:45, расположенного по адресу:                   

<

...>, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, переоформлено на право аренды в установленном законом порядке до 01.07.2012. 

Положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона корреспондируют с пунктом 1 статьи 2 того же закона, в которой был определен конкретный круг субъектов, имеющих до 01.07.2012 право приобретения земельных участков в собственность на льготных условиях. 

В частности, к таковым отнесены коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. 

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. 

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-0-0 указано на то, что Президиум ВАС РФ, признав в Постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, что для приобретения земельного участка по льготной цене, закрепленной в пункте 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Вводного закона, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости, и отметил, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения. 

Кроме того, как отмечено в указанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Вводного закона привело бы к неравному подходу к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. 

По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. 

Поскольку факт образования земельного участка, кадастровый номер 36:34:0305001:45, в отношении которого было установлено право постоянного (бессрочного) пользования, подтвержден вышеназванными доказательствами, то и последующие собственники этих объектов недвижимости относятся к субъектам, которые при определенных условиях могут приобрести арендуемый им земельный участок в собственность на льготных условиях (абзац второй пункта 1 статьи 2 Вводного закона). 

Материалами дела установлено, что земельный участок был передан в аренду истцу в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона. 

Доводы ответчика о наличии в собственности истца на испрашиваемом земельном участке строения 2015 года постройки, суд  первой инстанции правомерно счел необоснованными и противоречащими материалам дела, поскольку истец подтвердил, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0305001:1802 было создано в 2005 году (производственное помещение лит. Л - цех по переработке полимерных материалов, площадью 250 кв.м), в 2015 году реконструировано, в том числе путем демонтажа отдельно стоящего здания прачечной, лит. И, приобретенного предыдущим собственником в порядке приватизации.

Таким образом, нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0305001:1802 не является вновь возведенным объектом недвижимости, построенным в 2015 году. 

Приведенные ответчиком доводы основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку законодатель в пункте 1 статьи 2 Вводного закона указал на то, что собственники зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на приватизацию таких земельных участков по льготной цене и в том случае, если такие здания были впоследствии реконструированы. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. 

С учетом изложенного суд области правомерно пришел к выводу о том, что истец относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% кадастровой стоимости. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.08.2022 по делу № А14-15452/2021. 

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд области правомерно обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0305001:45, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 7 144 кв.м, определив выкупную стоимость земельного участка, исходя из 2,5% его кадастровой стоимости в сумме 480 330 руб. 41 коп. 

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022 по делу № А14-6542/2022 не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2022 по делу № А14-6542/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

 

судьи       

ФИО2

 

ФИО3