АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-19370/2021

г. Ставрополь

25 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2022 года

                            Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 25 марта 2022 года 

 

            Арбитражный суд Ставропольского края  в составе судьи Пузановой В.В., рассмотрев в порядке упрощенного производства исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, ИНН 

<

***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Ставропольский край, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы по договору аренды № 6764 от 24.12.2014 в размере 59 454,90 руб., оплаченной по платежным поручениям №11 от 05.02.2015 , №12 от 05.02.2015, №16 от 01.04.2015, №17 от 01.04.2015, №19 от 04.06.2015, №20 от 04.06.2015, №26 от 30.07.2015, №27 от 25.09.2015, №28 от 25.09.2015,

без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, Ставропольский край, г. Ставрополь обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Ставропольский край, г. Ставрополь, о взыскании неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы по договору аренды № 6764 от 24.12.2014 в размере                           59 454,90 руб., оплаченной по платежным поручениям №11 от 05.02.2015 , №12 от 05.02.2015, №16 от 01.04.2015, №17 от 01.04.2015, №19 от 04.06.2015, №20 от 04.06.2015, №26 от 30.07.2015, №27 от 25.09.2015, №28 от 25.09.2015.

Определением от 11.01.2022 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

Материалы дела размещены на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. Данные, необходимые для идентификации сторон, в целях доступа к материалам дела в электронном виде,  указаны в определении о принятии искового заявления к производству и направлены сторонам.  

По результатам рассмотрения дела 11.03.2022 вынесена резолютивная часть решения об отказе в удовлетворении исковых требований, опубликованная в Картотеке арбитражных дел 18.03.2022.

До вынесении решения истцом заявлены ходатайства о рассмотрении дела по общим правилам искового производства для выяснения дополнительных обстоятельств, исследования дополнительных доказательств, а также ходатайство об истребовании у ответчика документов по проведению аукциона за период с 2018 года по 2022 год на спорные помещения №20,22, назначение: нежилое, площадью 20,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:022309:211, по адресу: 

<

...>, этаж 2.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства истца об истребовании у ответчика указанных документов, ввиду того, что запрашиваемые документы по проведению аукциона за период с 2018 года по 2022 год не будут отвечать признаку относимости доказательств к рассматриваемому спору и не повлияют на результат решения.

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если суд пришел к выводу о том, что: 1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны; 2) необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания; 3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

Суд не усмотрел оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В дело представлены отзыв ответчика, а также документы в обоснование позиций лиц, участвующих в деле. Материалы дела достаточны для принятия решения.

 

В соответствии с частью 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что 24.12.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор), в соответствии с протоколом об итогах аукциона №183 от 05.12.2014 заключен договор аренды № 6764 нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения №20, №22, часть помещений                   №23-26,36,37, общей площадью 27,15 кв.м, расположенные на 2 этаже здания литер А по адресу: 

<

...>. Помещения входят в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:022309:200.

Согласно пункту 1.3. договора стороны установили, что прием-передача указанных  помещений будет осуществляться по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений при заключении договора или передаче помещений в аренду по акту приема-передачи (пункт 1.4 договора).

Актом приема-передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 24.12.2014 (приложение 1 к договору), прописано техническое состояние сдаваемых в аренду помещений, которое на момент их передачи характеризуется как удовлетворительное и соответствует требованиям по их эксплуатации. Арендатор удовлетворен помещениями и не имеет претензий к их состоянию. Описание и технические характеристики нежилых помещений содержится в приложении №1 к акту приема-передачи нежилых помещений (полы – линолеум, окна – деревянные, двери – деревянные, внутренняя отделка - обои).

Пунктом 3.1 договора установлен срок договора, который составляет 5 лет, с 24.12.2014 по 23.12.2019. При этом пунктом 3.2 договора предусмотрено, что договор, заключенный на год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Также пунктом 4.1. стороны договорились о размере арендной платы, годовой размер которой определен на основании отчета об определении рыночной величины годовой арендной платы и составляет 125 107 руб. с учетом НДС (НДС составляет 19 084,12 руб.). Годовой размер арендной платы (без учета НДС), подлежащий перечислению на расчетный счет арендодателя составляет 106 022,88 руб. А сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению определена в приложении № 2 к договору и составляет: за декабрь 2014 года – 2 280,06 руб., с января 2015 года по ноябрь 2019 года – по 8 835,24 руб. в месяц, за декабрь 2019 года – 6 555, 18 руб. В арендную плату не включаются: оплата коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов (осуществляется самостоятельно арендатором на основании договоров, заключенных с поставщиками услуг), НДС (пункт 4.4. договора).

Пунктом 4.3. договора установлено, что обязательства по оплате арендной платы возникает у арендатора с даты подписания договора.

Также стороны договорились о том, что неиспользование арендатором помещений после заключения договора не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы, что прямо предусмотрено пунктом 4.6. договора.

30 декабря 2014 года индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 24.12.2014 № 6764. 

Уведомлением от 30.01.2015 заявителю отказано в регистрации договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), указав, что кадастровый паспорт, содержащий сведения об арендуемой части здания, помещения, не представлен, причины, препятствующие государственной регистрации, после приостановления государственной регистрации не устранены. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.12.2015 по делу                       №А63-5191/2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2016, в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным решения отказано в полном объеме.

При рассмотрении дела судом установлено, что экспликация в техническом паспорте от 17.03.2011 содержит сведения о том, что в литере А помещение № 20 (кабинет) имеет общую площадь 13,4 кв.м, помещение № 22 (кабинет) имеет общую площадь 6,9 кв.м, помещение № 23 (коридор) имеет общую площадь 32,2 кв.м, помещение № 24 (коридор) имеет общую площадь 4,8 кв.м, помещение № 25 (коридор) имеет общую площадь 1,4 кв.м, помещение № 26 (санузел) имеет общую площадь 3,2 кв.м, помещение № 36 (коридор) имеет общую площадь 11,2 кв.м и помещение № 37 (л/клетка) имеет общую площадь 16,4 кв.м. Общая сумма площадей указанных помещений составляет 89,5 кв. м, что значительно превышает общую площадь помещений, указанных в пункте 1.1 договора и переданных в аренду (27,15 кв.м), и не идентична совокупной площади помещений № 20 и № 22 (кабинеты). При этом помещения № 23-26, 36, 37 являются помещениями общего пользования, к которым имеет доступ не только ФИО1 по договору аренды от 24.12.2014 № 6764, но и иные лица, в том числе и пользователи 2 этажа, 3 этажа, 4 этажа. Однако, ни договор, ни акт приема-передачи в аренду, ни иная документация (по проведению конкурса) не содержит информации о том, какая же часть помещений общего пользования передана предпринимателю в аренду. 

В последующем решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.10.2018 по делу № А63-10984/2018 договор аренды недвижимого имущества № 6764 от 24.12.14 признан незаключенным ввиду отсутствия описание нежилых помещений, передаваемых в аренду. Таким образом, договор аренды не содержит четкое текстуальное описание той части объекта недвижимого имущества, пользование которой будет осуществляться арендатором, а также отсутствует приложение к договору посредством графического отображения границ арендуемой площади. 

Ссылаясь на незаключенность договора аренды, а также невозможность использования помещений индивидуальный предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

В целях соблюдения досудебного порядка истцом в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом направлена претензию (требование) №1 от 21.08.2020 с требованием возвратить сумму неосновательного обогащения в сумме 59 454,90 руб., которая, согласно штампу и подписи представителя комитета, была получена ответчиком 21.08.2020.

Согласно ответу на претензию №08/07-8833 от 18.09.2020 ответчик указал, что денежные средства, уплаченные по договору аренды, не подлежат возврату ввиду невозврата арендатором помещений по акту приема-передача, отсутствия доказательств неиспользования помещений.

В подтверждение произведенной по договору оплаты истец прикладывает копии платежных поручений: №11 от 05.02.2015 – оплата за февраль 2015 года в размере                   6 606,10 руб., №12 от 05.02.2015 – оплата за январь 2015 года в размере 6 606,10 руб., №16 от 01.04.2015 - оплата за март 2015 года в размере 6 606,10 руб., №17 от 01.04.2015 - оплата за апрель 2015 года в размере 6 606,10 руб., №19 от 04.06.2015 - оплата за май 2015 года в размере 6 606,10 руб., №20 от 04.06.2015 - оплата за июнь 2015 года в размере                               6 606,10 руб., №26 от 30.07.2015 - оплата за июль 2015 года в размере 6 606,10 руб., №27 от 25.09.2015 - оплата за август 2015 года в размере 6 606,10 руб., №28 от 25.09.2015 - оплата за сентябрь 2015 года в размере 6 606,10 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). 

При этом в практической деятельности могут возникать ситуации, когда договор аренды может быть признан незаключенным в связи с целым рядом обстоятельств: например, отсутствие детального описания объекта аренды в тексте договора, позволяющего его идентифицировать; неуказание размера арендной платы при аренде объектов недвижимости и т.п.

Вместе с тем признание договора аренды незаключенным не лишает арендодателя права взыскать с арендатора в качестве неосновательного обогащения стоимость пользования арендованным имуществом, а также признание договора аренды незаключенным не освобождает арендатора от обязанности по внесению платы за фактическое пользование имуществом. Арендатор также не лишен возможности возврата неосновательно полученных арендатором платежей при наличии соответствующих условий.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Согласно части 2 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности.

В обоснование своих требований истцом было представлено письменное пояснение, согласно которого индивидуальный предприниматель указала, что по акту приема-передачи фактически приняла только помещения № 20,22 (кабинеты) и производила оплату в размере 6 606,10 руб. только за указанные помещения, указывая в  платежных поручениях назначение платеж - «оплата по договору аренды № 6764 от 24.12.2014 (за нежилое помещение №20,22 площадью 20,3 кв.м) литер А, 2 этаж, ул.Булкина, д. 8» за определенный месяц (январь – сентябрь 2015 года). При этом истец указала, что помещения №23-26, 36, 37 являются помещениями общего пользования и не свободны от прав третьих лиц, а документация, подтверждающая какая часть указанных помещений общего пользования передана предпринимателю в аренду - отсутствует. С октября 2015 года оплата не производилась в виду принятия ФИО1 решения о приостановлении исполнения обязательств по договору  ввиду недопущения несения убытков.

Также истец ФИО1 указала, что с момента подписания договора аренды не могла использовать в предпринимательской деятельности помещения №20,22 в связи с тем, что они не пригодны для использования без косметического (текущего) ремонта, капитального ремонта, замены окон, дверной коробки и дверей в помещения, а также предприниматель ограничена в заключении договоров на оказание услуг связи (подключение к сети «Интернет» и проведения телефонной линии),  потому как не проведена государственная регистрация договора аренды помещений. 

Комитет в отзыве на иск с требованиями не согласился,  указал, что отсутствие между сторонами заключенного надлежащим образом договора аренды не освобождает арендатора от обязанности оплачивать использование нежилых помещений в сумме, соответствующей размеру арендной платы, в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. Также в возражения ответчик указал, что в связи с вынесением Арбитражным судом Ставропольского края решения от 23.10.2018 по делу №А63-10984/2018, комитетом закрыт период пользования помещениями с даты вступления указанного решения в законную силу – 23.11.2018.

Кроме того, ответчик указывает на пропуск истцом срока исковой давности при обращении в суд указанным иском ввиду того, что требования о взыскании платы за сорный период заявлены за переделами установленного законом срока.

В письменных пояснениях истец опровергает вывод ответчика о пропуске срока исковой давности на обращение истца в суд, указывая, что срок исковой давности не может наступить ранее 26.11.2018 (дата вступления решения суда от 23.10.2018 по делу № А63-10984/2018 в законную силу), исковое заявление направлено в суд 25.11.2021, о чем свидетельствует отметка на конверте. 

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 ГК РФ в три года.

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению (пункт 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.1995 № 2/1).

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом пунктом 3 статьи 202 ГК РФ предусмотрено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Данная норма подлежит применению, в том числе, в случае соблюдения стороной обязательного претензионного порядка (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В частности, в силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения переданы истцу по акту приема-передачи в аренду от 24.12.2014 (приложение 1 к договору), в котором прописано техническое состояние сдаваемых в аренду помещений, которое на момент их передачи характеризуется как удовлетворительное и соответствует требованиям по их эксплуатации. Указано, что арендатор удовлетворен помещениями и не имеет претензий к их состоянию. Описание и технические характеристики нежилых помещений содержится в приложении №1 к акту приема-передачи нежилых помещений (полы – линолеум, окна – деревянные, двери – деревянные, внутренняя отделка - обои).

В письменных пояснениях предприниматель указывает, что она действительно приняла по акту приема-передачи только помещения № 20,22, однако пользоваться помещениями №20,22 она не могла ввиду их плохого технического состояния, арендную плату за помещения общего пользования №23,24,25,26,36,37 она оплачивать не обязана. 

При этом спорные платежи также производились истцом с указанием назначения платежа оплата по договору аренды №6764 от 24.12.2014 (за нежилое помещение №20,22 площадью 20,3 кв.м) в период с января по сентябрь 2015 года, т.е. арендатор самостоятельно исключил из площади помещений, указанной в договоре, площадь помещений общего пользования. 

Об оплате арендных платежей только за нежилые помещения № 20,22 истец уведомлял арендодателя в требовании (претензии) от 23.12.2016, направленной предпринимателем в период рассмотрения спора по делу №А63-5191/2015. В этой же претензии, а также в иных письмах (уведомление от 25.01.2016, уведомление от 23.12.2016) арендатор неоднократно указывал на факт неиспользования ею указанных помещений в предпринимательской деятельности ввиду плохого технического состояния помещений (требуется замена оконных рам, хороший косметический ремонт, замена двери).

Таким образом о невозможности, по мнению истца, использовать помещения, переданные по договору, ввиду их ненадлежащего технического состояния, он узнал или должен бы узнать при приемке помещений, а исходя из названных выше обстоятельств, точно знал в 2016 году.

Исковое заявление подано (направлено) в арбитражный суд 25.11.2021. С учетом тридцатидневного срока на внесудебное урегулирование спора срок исковой давности за возврат неосновательного обогащения по всем платежным поручениям за период январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2015 года  пропущен.

При этом довод о том, что срок исковой давности не может наступить ранее 26.11.2018 (дата вступления решения суда от 23.10.2018 по делу № А63-10984/2018 в законную силу) отклоняется судом как необоснованный.

Данный решением суда лишь констатирован факт незаключенности договора ввиду отсутствия описание нежилых помещений, передаваемых в аренду. Довод о  невозможности фактического использования спорными помещениями, в частности №№20,22, ввиду их ненадлежащего технического состояния предпринимателем на момент вынесения указанного решения не заявлялся, судом, соответственно, не оценивался.

В рассматриваемом случае привязка начала течения срока исковой давности к дате вступления в законную силу решения суда о признании договора аренды незаключенным поставила бы сторон в неравноправное положение и привела бы к ситуации, когда арендатор, фактически приняв имущество и пользуясь им в трехлетний период исковой давности, в последующем по истечении данного срока, мог бы вернуть оплаченные арендные платежи лишь по причине отсутствия (невозникновения) обязательственной связи без установления факта пользования либо невозможности пользования имуществом.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайств индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, ИНН 

<

***>, об истребовании у ответчика документов, о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, отказать.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, ИНН 

<

***>, отказать.

Решение суда подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня принятия.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                            В.В. Пузанова