ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-2805/2009к670

г. Красноярск

13 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «06» апреля 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен         «13» апреля 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Споткай Л.Е.,

судей: Бутиной И.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии:

от Евсеева Василия Евгеньевича: Шашило С.К., представителя по доверенности от 17.01.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Евсеева Василия Евгеньевича

на определение Арбитражного суда Красноярского края

от «16» февраля 2018 года по делу № А33-2805/2009к670, принятое судьёйБескровной Н.С.,

установил:

определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.03.2009 заявление акционерного инвестиционного коммерческого банка «Енисейский объединенный банк» (закрытое акционерное общество) (далее – ЗАО «Енисейский объединенный банк», кредитор) о признании закрытого акционерного общества «Сибстоун» (ОГРН 1022401947633, ИНН 2461006914, далее – ЗАО «Сибстоун», должник) банкротом принято к производству арбитражного суда.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2009 признано заявление акционерного инвестиционного коммерческого банка «Енисейский объединенный банк» о признании должника банкротом обоснованным и в отношении должника введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 должник - закрытое акционерное общество «Сибстоун» - признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.01.2014 конкурсным управляющим закрытого акционерного общества «Сибстоун» утвержден Бобров Максим Васильевич.

Определениями Арбитражного суда Красноярского края срок конкурсного производства в отношении закрытого акционерного общества «Сибстоун» неоднократно продлевался.

19.06.2017 Евсеев Василий Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Красноярского края с требованием о включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 3 500 000 рублей, уплаченных по договору участия в долевом строительстве от 26.11.2007 в отношении жилого помещения - 2-х комнатной квартиры №172, общей площадью 76,1 кв.м., с учетом площади лоджии, расположенной на 4 этаже в 4 блок-секции, в доме №5 по ул. Копылова г. Красноярск.

Определением арбитражного суда от 16.08.2017 (резолютивная часть от 10.08.2017) по делу № А33-2805-663/2009  требования Евсеева Василия Евгеньевича включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника – закрытого акционерного общества «Сибстоун» в размере 3 500 000 рублей основного долга.

13.11.2017 в арбитражный суд поступило заявление Евсеева Василия Евгеньевича, в котором заявитель просит:

1.  Признать договор купли-продажи от 31.10.2017 № 2, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Сергеевым Сергеем Александровичем недействительным.

2.  Обязать конкурсного управляющего Боброва Максима Васильевича заключить с Евсеевым Василием Евгеньевичем договор купли-продажи недвижимости, предмет договора: объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь 30 689,6 кв.м., степень готовности 51%, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19; кадастровый номер: 24:50:0200127:466; право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200127:39, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д.19, общей площадью 9377 кв.м.; право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д.19, общей площадью 8060 кв.м., по цене 124 000 000 рублей.

3. В связи с отсутствием у заявителя оспариваемого договора, истребовать у конкурсного управляющего Боброва Максима Васильевича договор № 2 купли-продажи недвижимости от 31.10.2017.

Определением арбитражного суда от 15.12.2017 заявление принято к производству суда, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.02.2018 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Евсеев В.Е. обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение арбитражного суда от 16.02.2018 отменить, признать договор купли-продажи от 31.10.2017 №2, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Сергеевым С.А. недействительным в части продажи права аренды земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова, д.19 общей площадью 8060 кв.м., поскольку договор аренды от 10.04.2007 №727 прекратил свое действие 27.02.2016, в связи с чем, продавец не владел указанным земельным участком на праве аренды и не мог его продать. Ответчики не доказали, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, что позволило бы считать договор аренды №727 возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что спорный земельный участок не имеет координат границ (согласно публичной кадастровой карте), в связи с чем, суд незаконно посчитал доказанным факт нахождения на указанном участке земли объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель Евсеева Василия Евгеньевича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит определение арбитражного суда от 16.02.2018 в части продажи права аренды отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет») явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Поскольку от лиц, участвующих в деле, возражения не поступили, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части продажи права аренды).

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 должник - закрытое акционерное общество «Сибстоун» - признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 17.07.2015 по делу  №А33-2805-608/2009 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Сибстоун».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.05.2017 по делу  №А33-2805-655/2009 утверждены дополнения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Сибстоун», предусматривающие реализацию объекта незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова д.19 на торгах в форме публичного предложения с дальнейшим понижением цены и установлением нового размера «цены отсечения», в соответствии с которыми продажа имущества должника входящего в состав лота №1 осуществляется посредством проведения третьих торгов в форме публичного предложения с установлением начальной стоимости лота №1 в размере «цены отсечения», определенной в соответствии с пунктом 9.7. Положения, а именно - 268 124 700 рублей. При продаже имущества должника на третьих торгах в форме публичного предложения устанавливается величина снижения начальной цены продажи имущества в размере 10 (десять) процентов от указанной первоначальной цены. Срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена этапа, составляет 5 рабочих дней. Общее количество этапов снижения начальной цены на третьих торгах в форме публичного предложения не должно превышать семи. При продаже имущества Должника на третьих торгах в форме публичного предложения устанавливается цена отсечения (минимальная цена продажи), по достижении которой прием заявок на приобретение имущества прекращается. Минимальная цена продажи не должна быть менее 30% от первоначальной цены продажи имущества должника на третьих торгах в форме публичного предложения, указанной в пункте 9.10. настоящего Положения.

В соответствии с утвержденными арбитражным судом дополнениями в Положение, конкурсным управляющим проведены электронные торги в форме публичного предложения по продаже имущества должника - ЗАО «Сибстоун», предусматривающие реализацию объекта незавершенного строительства по адресу: г.Красноярск, ул. Копылова д.19.

15.09.2017 платежным поручением №6 Сергеевым Сергеем Александровичем внесена оплата задатка для участия в торгах в размере 10 724 988 рублей.

В соответствии с протоколом от 18.09.2017 № 212814 о результатах проведения торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» победителем электронных торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» по лоту № 1 (объект незавершенного строительства, по адресу: г.Красноярск, ул. Копылова д.19 и право аренды земельного участка под объектом) признан Петров Петр Петрович (ИНН 507404506529), действующий в интересах Сергеева Сергея Александровича  (ИНН 245200883794) по договору поручения от 15.09.2017с ценовым предложением 124 500 000 рублей.

По результатам открытых электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника ЗАО «Сибстоун» (публикация о торгах №54030396268 в газете «Коммерсантъ» №182 от 30.09.2017, стр.99; сообщение в ЕФРСБ №2110870 от 26.09.2017), покупателю письмом от 25.09.2017 направлен для подписания договор купли-продажи имущества. Согласно почтовому уведомлению №86021 письмо получено ответчиком 28.10.2017.

По результатам проведения торгов между ЗАО «Сибстоун» в лице конкурсного управляющего Боброва Максима Васильевича (продавец) и Сергеевым Сергеем Александровичем (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимости №2 от 31.10.2017 (далее - договор), согласно пункту 1.1. которого в соответствии с протоколом №212814 от 18.09.2017 о результатах проведения торгов по продаже имущества ЗАО «СИБСТОУН» (далее по тексту - протокол № 212814 от 18.09.2017), покупатель признан победителем электронных торгов по продаже имущества ЗАО «СИБСТОУН» по лоту № 1 в составе:

- Объект незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь 30 689,6 кв.м., степень готовности 51%, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19; кадастровый номер: 24:50:0200127:466.

-Право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200127:39, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д.19, общей площадью 9377 кв.м.

-  Право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д.19, общей площадью 8060 кв.м.

Согласно пункту 1.2. договора, продавец передает в собственность покупателя объект недвижимого имущества, указанный в пункте 1.1 настоящего договора и уступает права аренды земельных участков (далее по тексту - «права аренды») указанные в пункте 1.1 настоящего договора, а покупатель обязуется принять недвижимость в собственность (в том числе - вступить во владение) и принять земельные участки в пользование на правах аренды и оплатить цену настоящего договора.

Продаваемый по настоящему договору объект незавершенного строительства, принадлежит продавцу на праве собственности в силу создания новой вещи (статья 219 гражданского кодекса российской федерации), право собственности продавца зарегистрировано в установленном законодательством российской федерации порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 24ел 008157, выданным 15.08.2013 Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по красноярскому краю.

Уступаемое продавцом покупателю по настоящему договору право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200127:39, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д.19, общей площадью 9377 кв.м., возникло на основании договора аренды от 12.02.2016 № 172, заключенного продавцом с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска со сроком действия по 25.12.2018.

Уступаемое продавцом покупателю по настоящему договору право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова, д. 19, общей площадью 8060 кв.м., возникло на основании договора аренды от 10.04.2007 № 727, заключенного продавцом с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска со сроком действия по 27.02.2016 с учетом дополнения от 27.05.2013 №2584 к договору аренды от 10.04,2007 № 727. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие того, что после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя продавец (как арендатор земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:106), продолжил пользоваться земельным участком, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.1. договора, цена недвижимости и прав аренды составляет 124 500 000 (сто двадцать четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, указанная в пункте 2.1 настоящего договора цена недвижимости и прав аренды определена по результатам вышеназванных торгов по продаже лота № 1 в соответствии с протоколом № 212814 от 18.09.2017, является окончательной и изменению не подлежит (п.2.22. договора).

Сумма задатка в размере 10 724 988 (десять миллионов семьсот двадцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят восемь) рублей 00 копеек, уплаченная покупателем в соответствии с объявлением о торгах для участия в открытых торгах по продаже лота № 1, засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по оплате цены недвижимости и прав аренды, указанных в пункте 2.1 настоящего договора (п.2.4. договора).

Оплата неоплаченной по состоянию на дату заключения настоящего договора части цены недвижимости и прав аренды в размере 113 775 012 (Сто тринадцать миллионов семьсот семьдесят пять тысяч двенадцать) рублей 00 копеек производится покупателем в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты заключения настоящего договора путем перечисления денежных средств на указанный в настоящем договоре специальный расчетный счет продавца (п.2.5. договора).

Датой исполнения покупателем денежного обязательства по уплате части цены недвижимости и прав аренды, указанных в пункте 2.5 настоящего договора, считается дата поступления денежных средств, в сумме, указанной в пункте 2.5 настоящего договора, на указанный в настоящем договоре специальный расчетный счет продавца (п. 2.6. договора). 

Факт оплаты денежных средств удостоверяется платежным поручением покупателя с отметкой банка о его выполнении и подтверждается выписками со специального расчетного счета продавца о поступлении денежных средств в оплату цены настоящего договора. Ссылка покупателем в платежном поручении на настоящий договор является обязательной. неисполнение указанной в настоящем пункте обязанности по указанию ссылки на настоящий Договор в графе «Назначение платежа» платежного поручения обязывает покупателя внести уточнение по данному платежу (п.2.7. договора).

16.11.2017 платежным поручением №10051 Сергеевым Сергеем Александровичем внесена оплата в размере 113 775 012 рублей за лот №1 по протоколу о результатах торгов №212814 от 18.09.2017 на основании договора купли-продажи недвижимости №2 от 31.10.2017. Согласно выписке  по счету должника в АО «Альфа-банк» оплата поступила 16.11.2017.

Право собственности на недвижимость, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора,  передается покупателю после полной оплаты стоимости имущества в соответствии с пунктом 2.5. настоящего договора и последующей приемки покупателем недвижимости у продавца. Право собственности на недвижимость, указанную в пункте 1.1 настоящего договора, возникает у покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (п.3.1. договора).

Право собственности на недвижимость, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, возникает у покупателя после полной оплаты стоимости имущества в соответствии с пунктом 2.5. настоящего договора и последующей приемки покупателем прав аренды у продавца (п.4.1. договора).

В силу пункта 5.1. договора, продавец передает недвижимость и права аренды в собственность покупателя по месту нахождения названного имущества, по подписываемому сторонами акту приема - передачи.

Обязательства сторон по приему-передаче имущества считаются выполненными, а имущество считается надлежаще переданным покупателю с момента подписания сторонами Акта приема-передачи.

Акт приема-передачи имущества, указанный в пункте 5.1 настоящего договора, подписывается сторонами в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня оплаты цены договора (п.5.2. договора).

Согласно отметке на договоре переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю  28.12.2017, запись о регистрации №24:50:0200127:466-24/097/2017-5.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что у оспариваемой сделки признаки недействительности отсутствуют. Кроме того сделка проверена на соответствие положениям действующего законодательства, оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции также не установлено.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии со статьей 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

В соответствии с частью 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом, начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

В рамках настоящего обособленного спора заявитель оспаривает договор купли-продажи недвижимости №2 от 31.10.2017, подписанный между ЗАО «Сибстоун» в лице конкурсного управляющего Боброва Максима Васильевича (продавец) и Сергеевым Сергеем Александровичем (покупатель) по результатам открытых электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника ЗАО «Сибстоун» (публикация о торгах №54030396268 в газете «Коммерсантъ» №182 от 30.09.2017, стр.99; сообщение в ЕФРСБ №2110870 от 26.09.2017).

Торги проводились на основании Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Сибстоун», утвержденного определением Арбитражного суда Красноярского края от 17.07.2015 по делу  №А33-2805-608/2009, с учетом дополнения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Сибстоун», утвержденных определением Арбитражного суда Красноярского края от 25.05.2017 по делу  №А33-2805-655/2009.

Реализация объекта незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова д.19, осуществлялась  на торгах в форме публичного предложения с дальнейшим понижением цены и установлением нового размера «цены отсечения», в соответствии с которыми продажа имущества должника входящего в состав лота №1 осуществлялась посредством проведения третьих торгов в форме публичного предложения с установлением начальной стоимости лота №1 в размере «цены отсечения», определенной в соответствии с пунктом 9.7. Положения, а именно - 268 124 700 рублей. При продаже имущества должника на третьих торгах в форме публичного предложения устанавливалась величина снижения начальной цены продажи имущества в размере 10 (десять) процентов от указанной первоначальной цены. Срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена этапа, составляет 5 рабочих дней. Общее количество этапов снижения начальной цены на третьих торгах в форме публичного предложения не должно превышать семи. При продаже имущества должника на третьих торгах в форме публичного предложения устанавливается цена отсечения (минимальная цена продажи), по достижении которой прием заявок на приобретение имущества прекращается. Минимальная цена продажи не должна быть менее 30 % от первоначальной цены продажи имущества должника на третьих торгах в форме публичного предложения, указанной в п. 9.10. настоящего положения.

В соответствии с протоколом № 212814 от 18.09.2017 о результатах проведения торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» победителем электронных торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» по лоту № 1 (объект незавершенного строительства, по адресу: г. Красноярск, ул. Копылова д.19 и право аренды земельного участка под объектом) признан Петров Петр Петрович (ИНН 507404506529), действующий в интересах Сергеева Сергея Александровича  (ИНН 245200883794) по договору поручения от 15.09.2017с ценовым предложением 124 500 000 рублей.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в пункте 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка с нарушением правил, установленных законом, может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление от 23.12.2010 № 63) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Евсеев Василий Евгеньевич, являлся участником торгов (протокол№ 212814 от 18.09.2017), в заявлении о признании сделки недействительной не оспаривает торги, но указывает на нарушения пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве.

По смыслу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63, заинтересованное лицо должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. При этом,  в соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101 суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Исходя из системного толкования указанных положений, под заинтересованными лицами по искам о признании торгов недействительными признаются организаторы торгов, участники торгов, стороны договора, заключенного по результатам торгов, и лица, не допущенные к участию в торгах.

Подпунктом 1 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

Поскольку положения вышеуказанного пункта регулируют срок заключения договора, исчисление данных материальных сроков определяется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации). Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

По результатам открытых электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника ЗАО «Сибстоун» (протокол № 212814 от 18.09.2017), покупателю письмом от 25.09.2017 направлен для подписания договор купли-продажи имущества. Согласно почтовому уведомлению, письмо получено ответчиком 28.10.2017.

31.10.2017 между ЗАО «Сибстоун» в лице конкурсного управляющего Боброва Максима Васильевича (продавец) и Сергеевым Сергеем Александровичем (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимости №2.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал отсутствие доказательств нарушения сторонами сделки сроков, указанных в пункте 16 статьи 110 Закона о банкротстве.

Как указано выше, по условиям подпункта 2  пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве, в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик от заключения договора не уклонялся, договор был подписан 31.10.2017. В срок установленный договором, 16.11.2017 платежным поручением №10051 Сергеевым Сергеем Александровичем внесена оплата в размере 113 775 012 рублей за лот №1 по протоколу о результатах торгов №212814 от 18.09.2017 на основании договора купли-продажи недвижимости №2 от 31.10.2017. Согласно выписке  по счету должника в АО «Альфа-банк» оплата поступила 16.11.2017.

В подтверждение заинтересованности в заключении договора ответчиком также  представлены подписанные им: агентский договор от 17.11.2017 с ООО «ЭкономЖилСтрой» для исследования состояния объекта незавершенного строительства и получения технических условий для технологического присоединения, разработки проектной документации для завершения строительства объекта, проведения негосударственной экспертизы проектной документации, договор на оказание охранных услуг № 52 от 23.11.2017, договор № 622-0 от 28.11.2017 на строительную экспертизу, договор подряда №208549-5/АИ 34-17 от  15.12.2017  на корректировку проектной документации.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ответчик не может считаться уклонившимся от подписания договора.

Ссылки на нарушения иных положений статьи 110 Закона о банкротстве заявителем в заявлении и дополнениях к заявлению не указано. Судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что решение собрания кредиторов об утверждении порядка реализации имущества должника в установленном законом порядке (пункт 4 статьи 15 Закона о банкротстве), внесение изменений в него, сами итоги торгов заявителем не оспорены, заявителем оспаривается непосредственно совершенная по итогам проведения торгов сделка купли-продажи имущества.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи  486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с протоколом № 212814 от 18.09.2017, пунктом 2.1. договора, цена недвижимости и прав аренды составляет 124 500 000 рублей. Оплата договора произведена в соответствии с пунктом 2.4., пунктом 2.5. договора, платежными поручениями от 15.09.2017 №6, от 16.11.2017 №10051.

Факт передачи имущества сторонами договора признается, не оспаривается.

В силу статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно отметке на договоре переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю  28.12.2017, запись о регистрации №24:50:0200127:466-24/097/2017-5 (л.д. 129-134, т.1).

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости сторонами определены и исполнены.

Довод заявителя о том, что договор аренды №727 от 10.04.2017, заключенный без проведения торгов, на новый срок ничтожен, правомерно отклоняется судом на основании следующего.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  (действовавшей в период заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.  Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункты 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В месячный срок со дня поступления такого заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в предусмотренных случаях, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39, статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации  (действующей с 01.03.2015), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, предоставление земельного участка без проведения торгов под объектом незаверенного строительства предусмотрено как законодательством, действовавшим на момент заключения договора, так и  действующим законодательством.

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200127:39, согласно пункту 1.1. договора аренды от 10.04.2007 №727, был предоставлен для  завершения строительства многоэтажного жилого дома,  расположенного в границах участка, на основании распоряжения администрации  г. Красноярска  от 28.02.2007 в соответствии с положениями действовавшего в тот период земельного законодательства.

Договор аренды от 12.02.2016 №172 также был подписан в соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 29 административного регламента, утвержденного распоряжением администрации  г. Красноярска от 23.11.2012 №234-р, с учетом принципа следования судьбы земельного участка за находящимся на нем строением, зданием или сооружением.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не имеет координат границ, в связи с чем, суд незаконно посчитал доказанным факт нахождения на указанном участке земли объекта незавершенного строительства, также подлежат отклонению, как необоснованные и документально не подтвержденные.

Заявителем данные договоры оспорены не были, доказательств в обоснование недействительности данных договоров аренды, доказательств прекращения права аренды суду не представлено.

 С учетом изложенного, довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды спорного земельного участка не возобновлен на неопределенный срок, отклоняется.

 Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к в выводу об отсутствии у оспариваемой сделки признаков недействительности по основаниям, указанным заявителем в заявлении, сделка проверена на соответствие положениям действующего законодательства, оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно признано отсутствие оснований для удовлетворения заявления о признании договора купли-продажи № 2 от 31.10.2017 недействительным.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование заявителя об обязании конкурсного управляющего заключить с Евсеевым Василием Евгеньевичем договор купли-продажи недвижимости, правомерно признано судом первой инстанции не подлежащим применению в качестве реституции и противоречащим положениям действующего законодательства о порядке реализации имущества должника.

Изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что они повторяют доводы, изложенные Евсеевым В.Е. в требовании, которым дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене обжалуемых актов, кассационным судом не установлено.

Арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены оспариваемого определения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от «16» февраля 2018 года по делу № А33-2805/2009к670 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

Председательствующий

Л.Е. Споткай

Судьи:

И.Н. Бутина

 

В.В. Радзиховская