АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-644/2017

г. Ставрополь

20 июля 2017 г.

Резолютивная часть решения принята 20 июня 2017 года 

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2017 года 

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды,

к-обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Темпельгофф», ОГРН 

<

***>, с. Прикумское Минераловодского района,

-главе КФХ ФИО1, ОГРН 

<

***>, Минераловодский район, с. Прикумское,

о взыскании 230 085,10 руб. задолженности по арендной плате и 12 400,48 руб. пени, расторжении договоров аренды земельных участков и обязании передать земельные участки,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 18.10.2016, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

УСТАНОВИЛ:

администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее также – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО СХП «Темпельгофф» (далее – общество) о взыскании:

1) задолженности по арендной плате в размере 230 085,10  рублей, в том числе: по договору аренды № 5 от 30.01.2009  - 9 481 рубль 30 копеек; по договору аренды № 6 от 30.01.2009 - 56 171 рубль 50 копеек; по договору аренды № 7 от 30.01.2009  - 46 850 рублей 97 копеек; по договору аренды № 8 от 30.01.2009  - 23 710 рублей 10 копеек; по договору аренды № 9 от 30.01.2009  - 17 251 рубль 55 копеек; по договору аренды № 10 от 30.01.2009  - 42 473 рублей 37 коп.;

2) пени за нарушение срока внесения арендной платы по договорам аренды в размере 12 400,48 рублей, в том числе: по договору аренды № 5 от 30.01.2009  - 511 рублей 00 копеек; по договору аренды № 6 от 30.01.2009 - 3 027 рублей 37 копеек; по договору аренды № 7 от 30.01.2009  - 2 525 рублей 04 копейки; по договору аренды № 8 от 30.01.2009  - 1 277 рублей 86 копеек; по договору аренды № 9 от 30.01.2009  - 2 770 рублей 10 копеек; по договору аренды № 10 от 30.01.2009  - 2 289 рублей 11 копеек.3) расторжении договоров аренды земельных участков от 30.01.2009 №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, и обязании передать истцу земельные участки с кадастровыми номерами 26:23:120220:1, 26:23:120214:1 (часть 2), 26:23:120221:1, 26:23:120206:1 (часть 2), 26:23:120215:1 (часть 2), 26:23:120222:2.

Определением суда от 11.05.2017 в порядке процессуального правопреемства в качестве ответчика по требованиям о расторжении договоров аренды и возврате земельных участков привлечена ФИО1

Общество в отзыве просило в удовлетворении исковых требований, пояснив, что основной долг погашен в полном объеме, права и обязанности по спорным договорам аренды переданы иному лицу.

ФИО1 в отзыве на иск с требованиями не согласилась, указала, что является добросовестным приобретателем прав аренды спорных земельных участков и несет обязанности по оплате арендной платы.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений главы администрации Минераловодского муниципального района с ООО СХП «Темпельгофф» были заключены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: 

-  договор аренды № 5 от 30.01.2009 части 2 площадью 44236 кв.м земельного участка с кадастровым номером 26:23:120220:1, местоположение: примерно в 1,2 км по направлению на северо-запад от ориентира – жилой дом, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (под пашней), на основании постановления от 22.01.2009 № 11. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.03.2009 за номером 26-26-24/014/2009-373;

-  договор аренды № 6 от 30.01.2009 части 2 площадью 262074 кв.м земельного участка с кадастровым номером 26:23:120214:1, местоположение: примерно в 1,7 км по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (под пашней)», на основании постановления от 22.01.2009 № 10. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.03.2009 за № 26-26-24/014/2009-372;

-  договор аренды № 7 от 30.01.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:23:120221:1, общей площадью 218588 кв.м, местоположение: примерно в 0,7 км по направлению на север от ориентира - жилой дом, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (под пашней)», на основании постановления от 22.01.2009 № 09. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.03.2009 за номером 26-26-24/014/2009-371;

-  договор аренды № 8 от 30.01.2009 части 2 площадью 110622 кв.м земельного участка с кадастровым номером 26:23:120206:1, местоположение: примерно в 2,1 км по направлению на север от ориентира - жилой дом, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (под пашней)», на основании постановления от 22.01.2009 № 08. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.03.2009 за номером 26-26-24/014/2009-370;

-  договор аренды № 9 от 30.01.2009 части 2 площадью 239802 кв.м земельного участка с кадастровым номером 26:23:120215:1, местоположение: примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира - жилой дом, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (под пашней)», на основании постановления от 22.01.2009 № 07. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.03.2009 за номером регистрации 26-26-24/014/2009-369;

-  договор аренды № 10 от 30.01.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:23:120222:2, общей площадью 198164 кв.м, местоположение: примерно в 0,8 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (под пашней)», на основании постановления от 22.01.2009 № 06. Договор зарегистрирован 24.03.2009 за № 26-26-24/014/2009-368.

Срок договоров аренды установлен с 22.01.2009 по 21.01.2058 (пункт 2.1 договоров).

Согласно пункту 3.2 договоров арендная плата перечисляется ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договоров предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.  

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 по делу  № А63-9236/2015 в отношении общества была введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 по делу № А63-9236/2015 ООО СХП «Темпельгофф» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды) (далее – Вводный закон) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. 

Предоставление земельного участка произведено администрацией Минераловодского муниципального района. 

Законом Ставропольского края от 28.05.2015 № 51-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края (Минераловодского территориального муниципального образования Ставропольского края), и об организации местного самоуправления на территории Минераловодского района Ставропольского края» (далее – Закон № 51-кз) были преобразованы муниципальные образования, входящие в состав Минераловодского муниципального района (в том числе городские поселения – Минеральные Воды) путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований во вновь образованное муниципальное образование Минераловодский городской округ Ставропольского края.

Администрация Минераловодского городского округа является правопреемником администрации Минераловодского муниципального района.

Ко взысканию администрацией городского округа заявлено 230 085,10 руб. задолженности по арендной плате за период с 06.10.2015 по 31.12.2016, то есть за период с даты введения наблюдения, поэтому спорная задолженность является текущими платежами.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). 

При этом стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Расчет  арендной платы за спорный период производился на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В связи с невнесением арендной платы истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 29.07.2016 № 1483/16-03, № 1480/16-03, № 1467/16-03, № 1475/16-03, № 1476/16-03, № 1468/16-03 о погашении суммы задолженности по арендной плате и предложением о расторжении договоров аренды, с приложение проектов соглашений о расторжении договоров аренды, подписанных со своей стороны.

При рассмотрении дела установлено, что до подачи искового заявления ответчик оплатил спорную задолженность платежными поручениями от 23.12.2016 № 33 на сумму 9 481,30 руб., № 32 на сумму 56 171,50 руб., № 31 на сумму 46 850,97 руб., № 30 на сумму 23 710, 10 руб., № 29 на сумму 51 397,86 руб., № 28 на сумму 42 473, 37 руб., с указанием назначения платежа оплата задолженности по арендной плате (период с 6.10.2015 по 19.10.2016) по договорам № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, соответственно.

В связи с оплатой долга, от истца поступило ходатайство о отказе от иска в части основного долга.

Частичный отказ не противоречит статье 49 АПК РФ, поэтому принимается судом. В связи с этим в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Истцом также заявлено ко взысканию 12 400,48 руб. пени за период с 11.10.2015 по 19.10.2016, начисленной на задолженность по арендной плате по текущим платежам. 

В связи с отсутствием доказательств оплаты неустойки, в этой части исковые требования подлежат удовлетворению.

Администрацией также заявлено требование о расторжении договоров аренды. 

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных вышеназванным Кодексом, другими законами или договором.  

Согласно пункту 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. 

Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В подтверждение соблюдения  досудебного порядка урегулирования спора истцом представлены перечисленные выше претензии, в которых администрация предлагала обществу досрочно расторгнуть договоры аренды ввиду существенного нарушения условий договоров аренды. Претензии получены обществом 26.08.2016, что подтверждается почтовым уведомлением и признается ответчиком в письме от 15.09.2016 исх. № 63. 

Указанные предложения истца являются офертами, адресованными обществу. 

Однако, 23 сентября 2016 года общество обратилось в администрацию городского округа за исх. № 64 от 15.09.2016 за получением согласия на продажу права аренды по спорным договорам на торгах в рамках процедуры банкротства с целью, в том числе, погашения текущих требований по внесению арендной платы.

В письме от 05.10.2016 № 2095/16-03 администрация городского округа сообщила о рассмотрении данного обращения и выразила согласие на передачу прав и обязанностей по спорным договорам.

26 декабря 2016 года ООО СХП «Темпельгофф» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей с ФИО1, согласно которому новый арендатор (ФИО1) принимает и оплачивает  переданные ему права и обязанности, предусмотренные спорными договорами аренды. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 17.03.2017 за номером 26:23:120204:1-26/013/2017. 

Письмо о согласии на перенайм по спорным договорам аренды направлено обществу после истечения срока на ответ (акцепт) предложений о расторжении договоров и является ответом на иное предложение со стороны общества (предложение согласовать передачу прав и обязанностей по договору иному лицу), поэтому по своему правовому значению это письмо администрации следует квалифицировать как отзыв ранее направленных предложений (оферт) о расторжении договоров аренды земельных участков и согласие на предложение (оферту) арендатора. 

После этого новых предложений о расторжении договоров аренды не направлялось. 

Между тем, отзыв ранее направленных предложений (оферт) о расторжении договоров требовал направления новых предложений до подачи настоящего иска. 

При таких обстоятельствах, досудебный порядок по требованию о расторжении договора не может считаться соблюденным. 

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с оставлением без рассмотрения требований о расторжении договоров, отсутствуют основания для удовлетворения требований о возврате земельных участков.

По правилам статьи 110 АПК РФ госпошлину, от уплаты которой истец освобожден, подлежит  взысканию  с ответчика в бюджет. 

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.49, 110, 148-151, 167-171 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Принять отказ от иска в части требования о взыскании основного долга, производство по делу в этой части прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственного предприятия «Темпельгофф» в пользу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края 12 400,48 руб. неустойки.

Исковое заявление в части требований о расторжении договоров аренды земельных участков от 30.01.2009 №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10 оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственного предприятия «Темпельгофф»  в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский