АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3837/24 

Екатеринбург

20 августа 2024 г.

 

Дело № А60-25529/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Скромовой Ю.В., Гуляевой Е.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2023 по делу № А60-25529/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1  - ФИО2 (доверенность от 29.10.2021). 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением к Главе города Нижний Тагил ФИО3 о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа части подвально-цокольного помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Строительные технологии", Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил.

Решением суда от 14.12.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 решение  суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит  указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленного требования. Предприниматель, ссылаясь на положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации   от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора",  утверждает, что договор  аренды  между ним и администрацией города фактически имел место с учетом того, что ФИО1 проводила капитальный ремонт помещения, монтаж выхода на центральную улицу города, было произведено согласование с администрацией города данного монтажа выхода и вывески над входом в помещение,  были предоставлены копии письма от 02.03.2010, выписки техпаспорта БТИ по спорным помещениям (N 38,40), заключение письменного договора аренды от 01.01.2011, главным собственником в котором являлась администрация города (более 51% голосов).

         Заявитель жалобы отмечает, что спорное помещение не является общедолевой собственностью, часть помещения площадью 114,8 кв. м администрацией города передана в долгосрочную аренду Союзу художников. Полагает, что поскольку отсутствует документальное разделение объекта с кадастровым номером 66:56:05506005:718, то весь спорный объект находится в муниципальной собственности. Ссылается на то, что изначально здание являлось общежитием, однако после пожара был произведен капитальный ремонт, с 2008 года здание является жилым домом. В техническом учете помещения являются встроенными, после проведенного капитального ремонта имеют смешанное функциональное назначение, являются обособленными, то есть являются объектами самостоятельного хозяйственного назначения. При этом, наличие технического этажа или технического подполья в документах БТИ не отражено. Таким образом, по  мнению предпринимателя,  режим  общего имущества  многоквартирного жилого дома  на спорные помещения не распространяется. 

Как   следует из материалов дела, 04.08.2021 заявителем на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), было подано заявление на имя Главы г. Н. Тагила по вопросу выкупа части подвального помещения по адресу: 622036, 

<

...>

В письме N 19-01/13 16 от 06.09.2021, подписанным начальником управления МКУ УМИ, предпринимателю дан ответ о том, что запрашиваемое помещение не является муниципальной собственностью. В письме  также указано, что в техническом паспорте многоквартирного дома данные  помещения обозначены как специальные помещения, управлением имуществом специального назначения (защитных средств и сооружений гражданской обороны) занимается ФГУП "Экран" в Свердловской области.

В письме от 09.02.2023 за N 14-00-15/49 дан ответ на устное обращение ФИО1 за подписью главы города Пинаева В.Ю., согласно которому решение вопроса о продлении договора аренды может быть принято на общем собрании собственников МКД.

Считая, что заинтересованное лицо уклоняется от совершения действий по реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием по данному делу.

 Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда субъектов, к которым заявитель не относится, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135), при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи.

При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

В пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой субъект малого (среднего) предпринимательства пользуется названным преимущественным правом только при наличии у него договора аренды недвижимого имущества, действующего на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок).

В отсутствие такого договора преимущественное право не возникает, в том числе и в случае, если субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на возражения последнего относительно продолжения арендных отношений.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, отмечено, что отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого (среднего) предпринимательства недвижимого имущества на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В частности, пунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.

На основании  части 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в  том числе  содержание писем от 06.09.2021 и от 09.02.2023, установив, что спорное помещение не является муниципальной собственностью, действующий заключенный договор аренды муниципального нежилого помещения у заявителя отсутствует, принимая во внимание, что  решение вопроса о передаче спорного нежилого помещения в аренду является компетенцией общего собрания собственников помещений МКД, расположенного по адресу: 

<

...> суды пришли к правомерному выводу об отсутствии совокупности условий для реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность спорных помещений.

Довод предпринимателя   ФИО1  о проведении в спорном помещении  капитального ремонта, монтажа выхода на центральную улицу города, о согласовании с администрацией города данного монтажа выхода и вывески над входом в помещение, о предоставлении  заявителю копий письма от 02.03.2010, выписки техпаспорта БТИ по спорным помещениям (N 38,40),  судами рассмотрены и  правильно не приняты  в качестве  имеющих правовое значение для рассмотрения настоящего спора.

Довод заявителя о том, что спорный объект находится в муниципальной собственности  судом апелляционной инстанции рассмотрен  и признан несостоятельным. Судом также учтены обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-40747/2021, в соответствии с которыми собственниками спорных помещений являются собственники помещений МКД, расположенного по адресу: 

<

...> которыми было принято решение о расторжении ранее заключенного договора аренды. Решением суда по указанному делу  предприниматель  ФИО4 была обязана освободить нежилое помещение в связи с прекращением арендных отношений.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения  суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, доводы сводятся, по сути лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2023 по делу №А60-25529/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            Ю.В. Скромова

 

                                                                                             Е.И. Гуляева