АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6280/2022

23 января 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО КСМ «Чжэнь Син»: ФИО1, представитель по доверенности от 16.09.2022 серия 28АА №1359921

от ООО «Специализированный застройщик «Лазурный берег»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 23.06.2021; ФИО3, представитель по доверенности без номера от 05.12.2022

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син»

на решение от 29.07.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022

по делу № А04-3129/2022                                                                        Арбитражного суда Амурской области

по иску коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син»                   (ОГРН 

<

***>,  ИНН  

<

***>, адрес: 675002, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675000, 

<

...>)

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП 319280100020918, ИНН  

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 304280110500254, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП 316774600131763,                                        ИНН  

<

***>)

об обязании заключить договор   

УСТАНОВИЛ:

Коммерческая организация, полностью принадлежащая иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (далее – ООО «КСМ «Чжэнь Син», компания, истец) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (далее – ООО «СЗ Лазурный берег», общество, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1630, площадью 7795 кв.м (литер 8) на следующих условиях: 

1. Предмет договора: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв.м+/-31, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенною использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: 

<

...>. 

2. Стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1630 составляет 95 730 395 рублей. Расчет между сторонами по настоящему договору будет произведен за 3 (три) календарных месяца до сдачи многоквартирного жилого дома литер 8 в эксплуатацию и исполнения ООО «СЗ Лазурный берег» своих обязательств, указанных в пункте 2.1 договора о сотрудничестве от 25.12.2019. Стороны вправе установить иные сроки оплаты путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. 

3. Продавец обязуется до полного расчета по настоящему договору, указанного в пункте 1.2, произвести полную оплату ФИО5 и ФИО4 за земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1630 по договору купли-продажи от       05 июля 2021 года, зарегистрированному в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее -  управлении Росреестра по Амурской области) 19 июля 2021 года, регистрационная запись № 28:01:210345:1630-28/055/2021-7 и прекратить установленное обременение (ипотеку) в управлении Росреестра по Амурской области, в противном случае расчет по настоящему договору будет приостановлен до момента полного расчета с ФИО5 и ФИО4 и снятия обременения (ипотеки). 

4. Земельный участок, указанный в п. 1.1, передается покупателю по акту приема-передачи в течении 5 календарных дней после проведения государственной регистрации перехода права собственности в управлении Росреестра по Амурской области. На момент передачи земельный участок должен быть свободным от имущества ООО «СЗ Лазурный берег» и третьих лиц.

5. Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1630 подлежит регистрации в управлении Росреестра по Амурской области. 

Решением Арбитражного суда Амурской области от 29.07.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «КСМ «Чжэнь Син» просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование жалобы (с учетом дополнений) заявитель приводит доводы о несогласии с выводом суда апелляционной инстанции о несогласованности условия о сроке и, как следствие, применении правила о годичном сроке – пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что срок заключения основного договора следует исчислять с момента принятия нового судебного акта в рамках дела № А04-2939/2021  (18.02.2022) в силу абзаца второго пункта 5 данной статьи. При этом указывает на то, что договор о сотрудничестве заключен с двумя отлагательными условиями, первое из которых (выкуп земельного участка у предыдущих собственников) исполнено 05.07.2021 и, соответственно, считается наступившим; срок второго отлагательного условия приходится на 4 квартал 2021, однако является пропущенным в связи с недобросовестными действиями ответчика.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «СЗ Лазурный берег», приводя аргументированные возражения относительно изложенных в ней доводов, просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении жалобы отказать. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и в отзыве на неё, дав суду подробные пояснения. 

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании присутствовавших в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

По материалам дела установлено, первоначально между ООО «СЗ Лазурный берег» и ООО «КСМ «Чжэнь Син» было заключено три договора подряда от 07.06.2019 № 1 (литер 6), от 20.12.2019 (литер 7) и от 17.07.2019 № 2 (литер 8), по условиям которых ООО «СЗ Лазурный берег» как заказчик поручает, а ООО «КСМ «Чжэнь Син» как подрядчик обязуется выполнить работы по строительству многоквартирных домов (МКД). 

Далее, ООО «СЗ Лазурный берег» (сторона 1) и ООО «КСМ «Чжэнь Син» (сторона 2) заключили договор сотрудничества от 25.12.2019, по условиям которого стороны обязались совместно действовать с целью строительства МКД на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629, площадью 7333 кв.м (литер 6); 28:01:210345:1634, площадью 6900 кв.м (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7795 кв. м (литер 8), расположенных по адресу: Амурская область, квартал 345. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора сторона 1 обязалась за счет собственных средств: предоставить проектную документацию в 3-х экземплярах на каждый строящийся объект; оформить разрешение на строительство МКД (провести экспертизы проектов, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям) на указанных земельных участках, оборудовать трансформаторную подстанцию мощностью 1 мВт, обеспечить подведение наружных электрических сетей от точки подключения до трансформаторной подстанции (электроэнергия) и сдать в эксплуатацию в срок до 01.07.2020; обеспечить присоединение к системе водоснабжения через ранее установленный колодец на границе земельного участка литера 8 и сдать в эксплуатацию в срок до 01.05.2020; осуществить присоединение к системе водоотведения через точку на углу литера 5; заключить договор на теплоснабжение объектов и оплатить необходимое количество Гкал; выполнить благоустройство автомобильного проезда вдоль ж/д путей от ул. Заводской до поворота на литеры 8, 7 и 6 в срок до 01.09.2020. 

Согласно пункту 2.2 договора сторона 2 за счет собственных средств обязалась: осуществить подготовку строительных площадок для строительства указанных в пункте 1.1 настоящего договора объектов; построить помещение трансформаторной подстанции мощностью 1 мВт и передать стороне 1 для производства монтажных работ; осуществить качественное строительство объектов на земельных участках, указанных в пункте 1.1 договора, в соответствии с проектной документацией, утвержденной ранее сторонами; при строительстве использовать основные строительные материалы, машины и оборудование, приобретенные за счет собственных средств; обеспечить 100 % подводку и подключение внутриквартальных наружных сетей (электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотведение) до литеров 6, 7, 8; осуществить сдачу объектов литеры 6, 7, 8 в эксплуатацию в срок не позднее завершения 4 квартала 2020 года. 

Согласно пункту 3.1 договора сотрудничества от 25.12.2019 сторона 1 обязуется выкупить указанные в п.1.1 настоящего договора земельные участки и продать их стороне-2 за 355 200 000 рублей в следующие сроки: 

- литер 6 до 01.09.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 6 в эксплуатацию, 

- литер 7 до 01.09.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 7, 

- литер 8 до 01.06.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 8. 

В силу пункта 3.2 договора в счет оплаты за земельные участки сторона 2 может передать стороне 1 квартиры из расчета 20 % от проектной площади объектов, построенных на указанных земельных участках, что соответствует 5 920 кв.м (уточняется по фактически построенной площади) по цене 60 000 руб./кв.м или рассчитаться денежными средствами, а именно: после завершения строительства литера 8 сторона 1 получает 20 % фактически построенных квартир; после завершения строительства литера 7 сторона 1 получает 20 % фактически построенных квартир; после завершения строительства литера 6 сторона 1 получает 20 % фактически построенных квартир. Все расчеты между сторонами, связанные с оплатой за передаваемые земельные участки, должны быть завершены до 25.12.2020. 

Впоследствии между сторонами подписано дополнительное соглашение от 30.03.2020 № 1 к договору сотрудничества от 25.12.2019, которым стороны изменили пункт 2.2.11 договора, изложив его в следующей редакции: «Срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов литер 6, литер 7, литер 8 в квартале 345 г. Благовещенска предварительно 4 квартал 2021 года (согласовывается дополнительно), исходя из реальной обстановки, связанной с прекращением эпидемии коронавируса и открытием государственной границы для заезда иностранных сезонных рабочих строительных профессий. Согласование срока сдачи строящихся объектов оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора о сотрудничестве от 25.12.2019».

По договору купли-продажи от 07.08.2020 ООО «СЗ Лазурный берег» продало ООО «КСМ «Чжэнь Син» 2/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1629 (литер 6), а также проектно-техническую и разрешительную документацию, требуемую для завершения строительства МКД. 

ООО «СЗ Лазурный берег» зарегистрировало за собой в публичном реестре право собственности на земельные участки (литеры 7, 8) и расположенные на них объекты незавершенного строительства – МКД с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793 и 28:01:210345:1815.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.02.2022 по делу № Ф03-7402/2021 решение Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021 и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А04-2939/2021 отменены и принято новое решение об отказе ООО «СЗ Лазурный берег» в удовлетворении исковых требований о расторжении договора сотрудничества от 25.12.2019, заключенного с ООО «КСМ «Чжэнь Син». 

Уведомлением от 02.03.2022 компания предложила обществу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:1630 (литер 8), уклонение от заключения которого явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска. 

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). 

Пунктом 5 названной нормы предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. 

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. 

При этом, в силу содержания статьи 429 ГК РФ, применительно к анализируемым обстоятельствам, такой договор должен содержать условия позволяющие определенно установить обязанность заключить в будущем договор купли-продажи имущества, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Проведя анализ условия вышеназванного пункта 3.1 договора, суд первой инстанции констатировал, что срок заключения договора купли-продажи был определен сторонами путем указания календарной даты с условием в зависимости от сдачи построенного объекта. 

Дополнительным соглашением № 1 к договору сотрудничества от 25.12.2019 стороны изменили срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов, предварительно определив его - 4 квартал 2021 года, который подлежит согласованию. При этом согласование срока сдачи МКД стороны обязались оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора сотрудничества. 

В этой связи суд пришел к выводу, что данным соглашением стороны не только изменили срок сдачи в эксплуатацию объектов и срок заключения договора купли-продажи, но и предусмотрели, что срок сдачи строящихся объектов должен быть окончательно определен путем заключения дополнительного письменного соглашения. Вместе с тем, указанное письменное соглашение сторонами не достигнуто. 

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, что уведомление от 02.03.2022 не содержит предложения по заключению дополнительного соглашения о сроках сдачи строящихся объектов, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. 

Повторно разрешая спор, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отказе в иске, исходя из следующего. 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ). 

Статьей 157 ГК РФ предусмотрена возможность заключения сторонами условной сделки, то есть такой сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которой стороны поставили в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет. 

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя). 

Таким образом, в зависимости от того, имеет ли обстоятельство, с наступлением которого стороны сделки связывают определенные правовые последствия, признаки неизбежности или вероятности, можно говорить либо о сроке сделки, определенном особым способом, либо об условной сделке. 

Протолковав по правилам статьи 431 ГК РФположения пункта 3.1 договора сотрудничества (с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2020), суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для однозначного вывода о том, в какой срок подлежал заключению основной договор купли-продажи земельного участка. 

С учетом императивных положений, закрепленных в пунктах 4, 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ). 

В настоящем случае срок заключения основного договора обусловлен моментом срока сдачи объекта – МКД, который должен быть определен сторонами в дополнительном соглашении, то есть событием, не отвечающим требованиям неизбежности по смыслу положений статьи 190 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173, Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173). 

Неизбежность события, предусмотренная статьёй 190 ГК РФ, предполагает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Поскольку заключение дополнительного соглашения носит взаимный характер, то есть для наступления данного события от сторон требуется волевое выполнение действий – направление оферты и соответствующий акцепт, то указание события, наступление которого зависит от воли сторон, в качестве условия о сроке в рассматриваемой ситуации суд посчитал несогласованным, в результате чего применил правило о годичном сроке (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). 

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Установив, что конечный срок подписания основного договора по договору сотрудничества от 25.12.2019 приходится на 25.12.2020, принимая во внимание, что до этой даты основной договор купли-продажи подписан не был, как и впрочем до 01.06.2020, если принимать во внимание календарную дату, содержащуюся в пункте 3.1 договора, и направленное компанией только 02.03.2022 обществу уведомление о его заключении, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с прекращением обязательств по предварительному договору, оснований для понуждения ответчика к заключению основной сделки на основании предварительного договора не имеется. 

При этом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд констатировал, что компанией также был пропущен установленный статьей 429 ГК РФ срок для обращения с требованием о понуждении к заключению договора. 

То обстоятельство, что между сторонами имелся судебный спор о расторжении договора сотрудничества (дело № А04-2939/2021), в рамках которого судом кассационной инстанции данный договор был признан действующим, не исключает факта пропуска истцом срока направления предложения о заключении основного договора купли-продажи, тем более, что спор инициирован ответчиком после истечения указанного срока. 

В этой связи довод ООО «КСМ «Чжэнь Син» по мотивам, также приведенным в кассационной жалобе, о том, что с даты принятия судебного акта судом кассационной инстанции по делу № А04-2939/2021 следует исчислять годичный срок, отклонен апелляционным судом как необоснованный. 

Более того, как верно отмечено судом, факт подачи обществом искового заявления не лишал компанию права заключать предварительный договор купли-продажи, не влиял на возникновение или изменение каких-либо прав и обязанностей между сторонами до вступления судебного акта по делу в законную силу (статья 453 ГК РФ). В том случае, если квалифицировать условие пункта 3.1 договора сотрудничества (с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2020) как отлагательное условие в порядке статьи 157 ГК РФ, то истец не представил доказательств наступления отлагательного условия – заключение между сторонами дополнительного соглашения о сроках сдачи МКД. 

Учитывая изложенные обстоятельства и приведенные в обоснование этому нормы права, доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, а жалоба признается не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.07.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по делу № А04-3129/2022 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                В.А. Гребенщикова     

Судьи                                                                                        С.И. Гребенщиков     

                                                                                                   С.Н. Новикова