ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-46544/24-180-337

11 июня 2025 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2025 г.   

Решение в полном объеме изготовлено 11 июня 2025 г.   

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:    

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

ответчик:  

ООО МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД (ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)

КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГОРОДА МОСКВЫ (125047, Г.МОСКВА, ПЛ. ТРИУМФАЛЬНАЯ, Д.1, К.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2002, ИНН: 

<

***>) 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

О признании договора аренды земельного участка № М-01-008917 от 05.06.1997 прекратившим действие

встречный иск ООО МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД о расторжении договора аренды земельного участка № М-01-008917 от 05.06.1997

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. №ДГИ-Д-865/24 от 27.12.2024

От ответчика – ФИО2, дов. от 23.12.2024г.

От третьих лиц:

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ – ФИО1 дов. №4-47-2587/24 от 14.11.2024

КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГОРОДА МОСКВЫ – неявка, извещен

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ – неявка, извещен

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД, в котором просит суд признать заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и компанией с ограниченной ответственностью «Мос Приват Строй Лимитед» договор аренды от 05.06.1997 № М-01-008917 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001049:21, общей площадью 860 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными, в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

17.02.2024 принят к рассмотрению встречный иск ООО МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.1997 г. № М-01-008917, заключенного между КОО «МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД» и Департаментом городского имущества города Москвы.

В судебном заседании истец первоначальные требования поддерживал, возражал против удовлетворения встречного иска, ответчик поддерживал встречные требования, возражал против удовлетворения первоначального иска.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ поддерживало доводы Департамента.

3 лица: КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГОРОДА МОСКВЫ и ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие 3 лиц в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 02.09.1996 № 246/1-РМ «О предоставлении в пользование земельного участка по вл. 9 Большому Могильцевскому пер. Товариществу с ограниченной ответственностью «Московский цирк на Цветном бульваре» для строительства административного здания (Центральный административный округ)» между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, далее - Департамент, Арендодатель) и Товариществом с ограниченной ответственностью «Московский цирк на Цветном бульваре» (впоследствии - Товарищество с ограниченной ответственностью «Московский цирк ФИО3 на Цветном бульваре», далее -ТОО «Московский цирк на Цветном бульваре», Арендатор) заключен договор аренды от 05.06.1997 № М-01-008917 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001049:21, общей площадью 860 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.1 раздела 1 «Предмет Договора и целевое использование земли» Договора аренды, Участок предоставлен для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

В силу раздела 2 «Срок действия Договора» Договора аренды, Договор заключается на 49 лет и вступает в силу в день его регистрации в Департаменте.

Положениями п. 4.1 раздела 4 «Особые условия Договора» Договора аренды (в первоначальной редакции) Арендатору предписано в течение 6 месяцев с момента регистрации настоящего Договора в Департаменте разработать эскизный проект административного здания по градостроительному заключению Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) и плановому заданию Управления госконтроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы и согласовать его в установленном порядке.

Дополнительными соглашениями в Договор аренды были внесены изменения, касающиеся, в т.ч., смены Арендатора.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 20.08.1998 № 3 к Договору аренды, на основании договора уступки права аренды земельного участка от 17.12.1997 права и обязанности по Договору аренды Земельного участка в полном объеме перешли от ТОО «Московский цирк на Цветном бульваре» к компании «Цирк ФИО3 и Савацки Лимитед» (впоследствии - компания с ограниченной ответственностью «Мос Приват Строй Лимитед», далее - КОО «Мос Приват Строй Лимитед»).

Истец ссылается на то, что в настоящее время между Департаментом и КОО «Мос Приват Строй Лимитед» заключен Договор аренды (в редакции дополнительных соглашений от 25.08.1997, от 20.08.1998 № 2, от 20.08.1998 № 3, 07.10.1998 № 2, от 02.03.2000, от 25.04.2000, от 17.04.2001, от 19.12.2002, от 14.04.2003, от 30.06.2004) Земельного участка, предоставленного в пользование на условиях аренды для целей строительства и последующей эксплуатации административного здания, со сроком действия до 05.06.2046.

Указанный Договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются соответствующие записи о государственной регистрации, в т.ч. от 21.06.2000 № 77-01/0008/2000-47786, от 09.09.2020 №77:01:0001049:21-77/060/2020-1. Договор аренды имеет статус «действующий».

В целях освоения Земельного участка КОО «Мос Приват Строй Лимитед» на строительство административного здания разработан проект.

Государственным автономным учреждением города Москвы «Московская государственная экспертиза» (далее - Мосгосэкспертиза) Арендатору по указанному проекту от 29.12.1998 выдано положительное заключение по технико-экономическому обоснованию строительства административного здания № 88-П4/98 МГЭ.

Указанное заключение Мосгосэкспертизы от 29.12.1998 № 88-П4/98 МГЭ предусматривало следующие технико-экономические показатели объекта строительства:

- функциональное назначение объекта: объекты административно-делового назначения;

- площадь объекта: 5 800 кв. м;

- верхняя отметка объекта: 21,6 м;

- строительный объем: 20 468 куб.м.

В 2005 г. Правительством Москвы издано распоряжение от 18.05.2005 № 838-РП «О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку (Центральный административный округ города Москвы)».

В связи с изменениями технико-экономических показателей объекта недвижимости, КОО «Мое Приват Строй Лимитед» получен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) № RU77-210000-000047, утвержденный приказом Москомархитектуры от 19.06.2009 № 166 и предусматривающий следующие основные виды разрешенного использования Земельного участка:

- многоквартирные, многоэтажные жилые здания;

- городские особняки и малоквартирные элитные жилые здания;

- жилые помещения в жилых комплексах с обслуживающими функциями;

- жилые помещения в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса.

Кроме того, названным ГПЗУ № RU77-210000-000047 установлены следующие технико-экономические показатели планируемого к строительству объекта:

■ общая площадь объекта: 4 253,3 кв. м;

■ этажность: 5-6 этажей +3 подземных;

■ расчетная верхняя отметка высоты объекта: 25,35 м;

■ плотность застройки Участка: 32,01 тыс.кв.м/га;

■ процент застроенности Участка: 67,3 %.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 18.05.2005 № 838-РП «О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку (Центральный административный округ города Москвы)» Москомархитектурой выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (далее - АГР) по проекту строительства жилого здания с подземной автостоянкой от 07.12.2010 № 102-3-10/С со следующими технико-экономическими показателями объекта строительства:

- наименование объекта: проект строительства жилого здания с подземной автостоянкой;

- общая площадь объекта: 4 141,6 кв. м;

- площадь застройки: 579,2 кв. м;

- количество этажей: 5-6 этажей;

- верхняя отметка объекта: 25,35 м.

Истец также ссылается на то, что КОО «Мос Приват Строй Лимитед» могло получить разрешение на строительство, обратившись в Комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее - Мосгосстройнадзор), однако разрешение на строительство не было получено ввиду действий самого Арендатора, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2016 по делу № А40-212923/2015-94-1773, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 и Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2016, об отказе в удовлетворении заявления КОО «Мос Приват Строй Лимитед» к Мосгосстройнадзору о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, оформленного письмом от 01.10.2015 № 09-3-3013/15-(0)-1, и обязании устранить допущенные нарушения.

В рамках названного дела№ А40-212923/2015-94-1773 судами установлено, что после утверждения Москомархитектурой свидетельства АГР от 07.12.2010 № 102-3-10/С КОО «Мос Приват Строй Лимитед» внесло изменения в проектную документацию проекта строительства жилого здания с подземной автостоянкой.

Вместе с тем, согласно п. 28 Постановления Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения Архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве», внесение изменений в утвержденное АГР объекта осуществляется по результатам рассмотрения и утверждения изменений в порядке, аналогичном первичному рассмотрению материалов АГР данного объекта, и предусматривает аннулирование ранее оформленного Свидетельства и оформление нового Свидетельства.

Судами указано, что в нарушение ч. 6 ст. 70 Закона города Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс - города Москвы» проектная документация не соответствует Свидетельству об утверждении АГР объекта.

Поскольку разрешение на строительство получено не было, земельный участок КОО «Мос Приват Строй Лимитед» не освоен, не огорожен, строительные материалы и строительная техника отсутствовали, строительные работы не велись.

В соответствии с п. 5.6 раздела 5 «Права и обязанности Арендатора» Договора аренды, Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Согласно разделу 6 «Права и обязанности Арендодателя» Договора аренды, Арендодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора в т.ч.:

-использования Участка не по целевому назначению;

-неосвоения Участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией;

-неисполнения и/или ненадлежащего исполнения раздела 4 настоящего Договора.

В силу данного пункта Договора аренды, Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор также и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы.

Нормой п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является, в т.ч. отсутствие по истечении 5 лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Учитывая, что Арендатор по истечении 5 лет со дня заключения Договора аренды не исполнил обязательства по строительству объекта на Земельном участке, Департаментом в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в адрес КОО «Мос Приват Строй Лимитед» направлено уведомление исх. от 30.05.2017 № ДГИ-И-25840/17 о расторжении данного Договора аренды.

Истец ссылается на то, что письменные возражения на указанное уведомление исх. от 30.05.2017 № ДГИ-И-25840/17 от Арендатора не поступили, в связи с чем рассматриваемый Договор аренды был расторгнут 02.07.2017.

Управлением Росреестра по Москве сообщено о прекращении прав и обязанностей КОО «Мос Приват Строй Лимитед» по Договору аренды на Земельный участок путем внесения в ЕГРН соответствующей записи.

Не согласившись с односторонней сделкой Департамента КОО «Мос Приват Строй Лимитед» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту, при участии Правительства Москвы и Управления Росреестра по Москве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, с исковым заявлением:

-о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора аренды Земельного участка на основании уведомления от 30.05.2017 № ДГИ-И-25840/17;

-о признании действующим указанного Договора аренды.

Указанному исковому заявлению Арендатора присвоен номер А40-228194/2018-61-1718.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.08.2019 по делу № А40-228194/2018-61 -1718, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019 и Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2020, заявленные КОО «Мос Приват Строй Лимитед» исковые требования удовлетворены в полном объеме.

По завершении судебных разбирательств в ЕГРН внесена запись от 09.09.2020 № 77:01:0001049:21-77/060/2020-1 об обременении Земельного участка правом аренды.

Департамент ссылается на то, что реализация строительства КОО «Мос Приват Строй Лимитед» рассматриваемого Объекта не представляется возможной ввиду следующего.

В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ, градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ, территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу п. 8 ст. 1 ГрК РФ, ПЗЗ - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Из абз. 2, 3 п. 2, абз. 1 п. 3 ст. 85 ЗК РФ следует, что ПЗЗ устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Аналогичные нормы содержатся в положениях ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, которой установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с п.п. 1, 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ, ПЗЗ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

3) градостроительные регламенты.

Согласно п.п. 1, 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В силу ч.ч. 2, 2.1 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Из положений ч. 1 ст. 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в т.ч. их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Статьей 38 ГрК РФ определено, что наряду с указанными в п.п. 2 - 4 ч. 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч. 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

В марте 2017 г. положениями п. 1 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» утверждены ПЗЗ города Москвы.

Согласно ПЗЗ города Москвы, рассматриваемый Земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны с индексом «Ф» (т.е. в зоне сохраняемого землепользования).

В частности, п. 3.2.1 раздела 3.2 «Числовые и иные обозначения отдельных видов территориальных зон, перечень и числовые обозначения - коды видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», п. 3.3.2 раздела

3.3 «Общие требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства» и п. 3.4.3 раздела

3.4 «Общие требования градостроительного регламента в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» главы 3 «Общие положения территориальной части Правил» части 2 «Территориальная часть Правил землепользования и застройки города Москвы» книги 1 «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы» ПЗЗ города Москвы установлено:

3.2.1.В целях градостроительного зонирования территории города Москвы в составе настоящих Правил устанавливаются и указываются на картах градостроительного зонирования:

1) буквенные обозначения территориальных зон и подзон территориальных зон сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), а также территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается (индекс «Н»);

3.3.2. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;

3.4.2. Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

Так, по данным ЕГРН:

-Земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов»;

- вид разрешенного использования указанного Земельного участка определен как «строительства и последующей эксплуатации цирка»;

- в границах Земельного участка расположен объект недвижимости: сооружение коммунального хозяйства (водопровод) протяженностью 328 м, с кадастровым номером 77:01:0000000:4103, имеющее адресный ориентир: 

<

...> и принадлежащее на праве собственности АО «Мосводоканал» (запись в ЕГРН от 07.04.2022 № 77:01:0000000:4103-77/051/2022-1, далее - сооружение с кадастровым номером 77:01:0000000:4103, Сооружение).

Необходимо отметить, что указанное Сооружение представляет собой линейный объект.

В частности, согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ, линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в т.ч. линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Трубопровод - это сооружение, которое предназначено для транспортирования жидких и газообразных веществ, твердого топлива и иных твердых веществ в виде раствора под воздействием разницы давлений в поперечных сечениях трубы. Им является совокупность деталей и сборочных единиц с относящимися к ним элементами - коллекторами, тройниками, переходами, отводами, арматурой и т.п. (п. 3.26 СП 73.13330.2016, п. 3.6 РД ЭО 0586-2004).

Из письма Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегиона России) от 20.05.2011 № 13137-ИП/08 «О государственной экспертизе проектной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сетей инженерно-технического обеспечения» следует, что инженерно-технические сети, обеспечивающие 2 и более объекта капитального строительства, рассматриваются как отдельный линейный объект, к которым можно отнести квартальный газопровод и другие линейные объекты (водопровод, канализация, линейно-кабельные сооружения связи и пр.).

В силу пп. «м» п. 10 раздела II «Состав разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения и требования к содержанию этих разделов» Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», раздел 1 «Пояснительная записка» содержит:

м) технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства, в т.ч. площадь застройки, общая площадь, строительный объем (в т.ч. подземной части), количество этажей (в т.ч. подземных) и протяженность (для линейных объектов).

Согласно Приложению № 1 «Разрешение на строительство» Приказа Минстроя России от 03.06.2022 № 446/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», раздел 8 «Проектные характеристики линейного объекта» включает:

8.Х.2. Протяженность (м);

8.Х.2.1. Протяженность участка или части линейного объекта (м);

8.Х.6. Иные показатели (при наличии указываются основные характеристики линейного объекта в объеме, необходимом для осуществления государственного кадастрового учета такого объекта (объем, глубина, глубина залегания), также могут быть указаны иные, не указанные выше, характеристики линейного объекта).

Согласно Приложению № 2 «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» Приказа Минстроя России от 03.06.2022 № 446/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», раздел 7 «Фактические показатели линейного объекта и сведения о техническом плане» включает:

7.Х.2. Протяженность (м);

7.Х.2.1. Протяженность участка или части линейного объекта (м);

7.Х.6. Иные показатели (при наличии указываются основные характеристики линейного объекта в объеме, необходимом для осуществления государственного кадастрового учета такого объекта (объем, глубина, глубина залегания), также могут быть указаны иные, не указанные выше, характеристики линейного объекта).

Нормой п. 61.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

61.1) в результате строительства или реконструкции протяженность линейного объекта (при условии, что основной характеристикой такого объекта является протяженность), указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, техническом плане, отличается от протяженности, указанной в разрешении на строительство, более чем на 5 % от протяженности, указанной в разрешении на строительство.

В соответствии с ч. 14 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным п.п. 1 и 2 ч. 13 настоящей статьи, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений п. 61 ч. 1 ст. 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии), протяженности линейного объекта при условии, что основной характеристикой объекта является протяженность (с учетом положений п. 61.1 ч. 1 ст. 26 настоящего Федерального закона).

Из п.п. 6.13.1, 6.13.3 Проекта описания характеристик объектов недвижимости (характеристик линейных объектов), подготовленного Национальной палатой кадастровых инженеров, следует, что основной характеристикой линейных объектов является протяженность. Данная характеристика отличает линейные объекты от иных сооружений.

Протяженность указывается в техническом плане в метрах с округлением до 1 метра из документов, на основании которых подготавливается технический план.

Согласно сведениям ЕГРН, рассматриваемое сооружение с кадастровым номером 77:01:0000000:4103 имеет основную характеристику - протяженность в 358 м.

При этом, сведения об определении общей площади или площади застройки указанного Сооружения в ЕГРН отсутствуют.

Кроме того, сооружение протяженностью 328 м. располагается не только в границах арендуемого Участка, но и в границах иных земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 77:01:0001047:94, 77:01:0001048:1001, 77:01:0001048:68, 77:01:0001049:102, 77:01:0001049:114, 77:01:0001049:3603, 77:01:0001049:3612, 77:01:0001049:87, 77:01:0001049:96, 77:01:0001049:98, 77:01:0001057:1005, 77:01:0001057:3497, 77:01:0001057:52, 77:01:0001057:69, 77:01:0001057:90, 77:01:0001057:93, 77:01:0001057:95, 77:01:0001058:3144, 77:01:0001058:3152, 77:01:0001058:3835, 77:01:0001058:74, 77:01:0001058:78, 77:01:0001058:80, 77:01:0001058:83, 77:01:0001058:84, 77:01:0001056:2397, 77:01:0001056:24, 77:01:0001056:38, 77:01:0001056:52, 77:01:0001056:56, 77:01:0001056:7.

В сведениях ЕГРН не имеется данных о расположении в границах Участка объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом.

Наличие перечисленных выше обстоятельств, по мнению истца, свидетельствует о том, что параметры застройки Участка применительно именно к объектам капитального строительства, не относящимся к линейным объектами, по сути, являются нулевыми.

Соответственно, нормативно установлено, что с момента принятия Правительством Москвы Постановления от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» предельные параметры объекта капитального строительства (не линейного), который может быть размещен на Земельном участке, являются «нулевыми».

Таким образом, в настоящее время КОО «Мос Приват Строй Лимитед» в рамках исполнения обязательств по Договору аренды не вправе осуществлять на Земельном участке строительство Объекта недвижимости с технико-экономическими показателями, большими, чем допустимо законом, т.е. высотностью в 25,35 м (5-6 этажей) и общей площадью в 4 141,6 кв. м.

Указанное обстоятельство является препятствующим для осуществления строительства объекта недвижимого имущества на Участке.

Кроме того, после издания данного Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы», на основании обращения Арендатора от 26.09.2022 в отношении Земельного участка Москомархитектурой разработан и выдан КОО «Мос Приват Строй Лимитед» ГПЗУ от 10.10.2022 № РФ-77-4-53-3-83-2022-6156.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, п.п. 5, 6, 13 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ, ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ЕГРН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с ч. 7 настоящей статьи. В ГПЗУ содержится информация:

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи ГПЗУ в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения.

С учетом сведений ПЗЗ города Москвы, в выданном КОО «Мое Приват Строй Лимитед» ГПЗУ от 10.10.2022 № РФ-77-4-53-3-83-2022-6156 отражены «нулевые» технико-экономические параметры в отношении подлежащего размещению на Земельном участке объекта капитального строительства, а именно:

- предельная высота зданий, строений, сооружений: 0 м;

- максимальный процент застройки в границах Земельного участка: 0 %;

- максимальная плотность застройки: 0 тыс.кв.м/га.

Указанный ГПЗУ от 10.10.2022 № РФ-77-4-53-3-83-2022-6156 КОО «Мое Приват Строй Лимитед» не оспорен в установленном порядке.

При этом в п.п. 2, 2.1 данного ГПЗУ от 10.10.2022 № РФ-77-4-53-3-83-2022-6156 указано, что Земельный участок расположен в территориальной зоне, для которой установлен градостроительный регламент, и в качестве акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации, содержащего рассматриваемый градостроительный регламент, указано Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

Таким образом, ГПЗУ от 10.10.2022 № РФ-77-4-53-3-83-2022-6156, предусматривающий «нулевые» технико-экономические параметры строительства, был выдан на основании ПЗЗ города Москвы.

Соответственно, учитывая выдачу Мосгосэкспертизой положительного заключения от 29.12.1998 № 88-П4/98 МГЭ, Москомархитектурой - ГПЗУ № RU77-210000-000047 и свидетельства об утверждении АГР от 07.12.2010 № 102-3-10/С, изначально рассматриваемый Земельный участок был предоставлен Департаментом с возможностью строительства на нем объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем, невозможность использования указанного Земельного участка для цели, поименованной в Договоре аренды (для строительства объекта недвижимого имущества), возникла вследствие принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

Приведенное обстоятельство свидетельствует невозможности исполнения сторонами рассматриваемого обязательства (Договора аренды Земельного участка) по причине издания указанного нормативного правового акта.

Таким образом, названный выше Договор аренды прекратил свое действие на основании ст.ст. 416, 417 ГК РФ, ввиду принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (выше и далее - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти м в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» (далее - Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП), установлено, что Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента:

-функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в т.ч. жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

Рассматриваемый Земельный участок является не разграниченной государственной собственностью, в отношении которой, на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ и деф. 1 п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного п. 1 Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, правомочия собственника осуществляет субъект Российской Федерации - город Федерального значения Москва.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Глава 26 ГК РФ предусматривает ряд самостоятельных оснований прекращения обязательств, в т.ч.:

- прекращение обязательства невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ);

- прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Положениями п.п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что в соответствии сп. 1 ст. 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», обязательство прекращается самим фактом издания акта органом государственной власти.

Из системного анализа перечисленных выше норм права и разъяснений прямо следует, что рассматриваемый Договор аренды прекратил свое действие в момент возникновения установленных на то законом оснований, и, соответственно, принятие судом решения в рамках настоящего спора о прекращении действия данного Договора фактически не меняет содержание правоотношений между сторонами, а лишь подтверждает уже имевшие место факты.

При наличии подобных обстоятельств, Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» является актом органа государственной власти, подпадающим под критерии, указанные в п. 1 ст. 417 ГК РФ, и издание данного акта, в силу п. 1. ст. 416, п. 1 ст. 417 ГК РФ, повлекло невозможность исполнения условий Договора аренды, ввиду чего указанный Договор считается прекращенным.

При этом, данные обстоятельства наступили вне зависимости от волеизъявления сторон Договора аренды.

В частности, Департамент, как Арендодатель по Договору аренды, при заключении последнего в 1997 г. не мог разумно предвидеть, что впоследствии в 2017 г. Правительством Москвы будет издано Постановление от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы», предусматривающее «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению объекта капитального строительства, т.е. что фактически будет введен запрет на строительство объекта недвижимого имущества на Земельном участке.

Кроме того, поскольку Департамент не является органом, ответственным за принятие документов градостроительного зонирования, в т.ч. ПЗЗ города Москвы, за наступление указанного обстоятельства он не отвечает.

Подобная невыполнимость условий Договора аренды в части осуществления строительства на Участке объекта недвижимости свидетельствует об отсутствии у КОО «Мос Приват Строй Лимитед» с 2017 г. фактической возможности пользования рассматриваемым Земельным участком для тех целей, для которых последний был предоставлен.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ (в ред. от 07.03.2017, действовавшей на момент принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»), порядок применения ПЗЗ и внесения в них изменений включает в себя положения:

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.

Согласно ч.ч. 3, 12 ст. 31 ГрК РФ (в ред. от 07.03.2017, действовавшей на момент принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»), подготовка проекта ПЗЗ осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Публичные слушания по проекту ПЗЗ проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 настоящего Кодекса и с ч.ч. 13 и 14 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 32 ГрК РФ (в ред. от 07.03.2017, действовавшей на момент принятия Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»), ПЗЗ утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных ст. 63 настоящего Кодекса. Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Между тем, сведений и доказательств того, что на момент проведения публичных слушаний и принятия ПЗЗ г. Москвы в 2017 г. КОО «Мос Приват Строй Лимитед» направляла какие-либо предложения по проекту ПЗЗ г. Москвы в установленном порядке не имеется.

С момента принятия ПЗЗ г. Москвы прошло 6 лет 10 месяцев, при этом каких-либо действий, направленных на изменение градостроительного режима Земельного участка, КОО «Мое Приват Строй Лимитед» не предпринимало.

Перечисленные обстоятельства, а также тот факт, что с 2017 г. градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны, в которой расположен данный Земельный участок, является неизменным, свидетельствуют об объективной невозможности исполнения сторонами Договора аренды и прекращении данного обязательства на основании ст.416ГК РФ.

Департаментом в адрес ответчика было направлено письмо исх. от 29.12.2023 № ДГИ-И-111307/23 с уведомлением о вручении по всем известным адресам КОО «Мое Приват Строй Лимитед» о прекращении Договора аренды в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы», на основании приложенного к данной претензии соответствующего проекта дополнительного соглашения к Договору. Между тем, до настоящего времени Арендатором в добровольном внесудебном порядке направленный проект дополнительного соглашения к Договору аренды о прекращении последнего ввиду невозможности исполнения в редакции города Москвы подписан не был, в связи с чем Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Во встречном иске ответчик (истец по встречному иску) ссылается на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 05.06.1997 г. № М-01-008917 в редакции Дополнительного соглашения от 25.08.1997 г., Дополнительного соглашения № 2 от 20.08.1998 г., Дополнительного соглашения № 3 от 20.08.1998 г., Дополнительного соглашения от 07.10.1998 г., Дополнительного соглашения от 02.03.2000 г., Дополнительного соглашения от 25.04.2000 г., Дополнительного соглашения от 17.04.2001 г., Дополнительного соглашения от 19.12.2002 г., Дополнительного соглашения от 14.04.2003 г., Дополнительного соглашения от 30.06.2004 г.

Согласно Договора Аренды истцу передан в аренду земельный участок площадью 860 кв. м, с кадастровым № 77:01:0001049:21, по адресу: 

<

...> (далее - Земельный участок), на основании договора аренды от № М-01-008917 от 05.06.1997 г. (п. 1.1. Договора аренды).

Земельный участок предоставлен истцу сроком на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации административного здания (ст. 2 Договора аренды).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды, земельный участок предоставлен в пользование Истцу на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

Согласно п. 1.2. Договора аренды, описание целевого назначения участка может быть изменено или дополнено в установленном порядке, а также в случаях, предусмотренных законодательством.

Статьей 4 Договора аренды стороны согласовали условие об обязанности арендатора осуществить проектирование и строительство административного здания.

06.07.1998 года одобрены архитектурно-планировочные решения на строительство административного здания на арендуемом Земельном участке, ТЭО направлены для согласования (Протокол № 21 Регламента рассмотрения проектных решений, утвержденным Председателем Москомархитектуры).

06.07.1998 г. комплексная рабочая группа Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГКОИП) и Экспертно-консультативного общественного совета при Главном архитекторе г. Москвы (ЭКОС), рассмотрев представленные материалы, приняла решение согласовать ТЭО.

29.12.1998 г. получено Заключение Мосгорэкспертизы № 88-П48 МГЭ по технико-экономическому обоснованию строительства административного здания, согласно которому ТЭО строительства согласованы для утверждения в установленном порядке и выпуска в Инспекцию Госархстройнадзора Москомархитектуры в соответствии с условиями заключения.

Однако после согласования ТЭО и получения Заключения Мосгорэкспертизы 25.01.1999 г. состоялось совещание Префектуры ЦАО г. Москвы с жителями по вопросу строительства на Земельном участке другого объекта - жилого дома по новому проекту с уменьшенными показателями и измененным функциональным назначением. Протоколом от 25.01.1999 г. по результатам вышеуказанного совещания, по данному вопросу было решено: Заказчику представить согласованный с жителями проект жилого дома.

Распоряжением Правительства Москвы от 04.08.1999 г. № 597-РЗП «Об утверждении перечня адресов жилых домов для формирования инвестиционной программы жилищного строительства на 2000-2001 годы в ЦАО» Земельный участок был включен в перечень адресов для последующего формирования программы жилищного строительства в 2001 году в ЦАО.

На Регламентном совещании Москомархитектуры по вопросу согласования размещения жилого дома принято решение согласиться с изменением функционального назначения объекта на жилой дом, заказчику при разработке проектной документации уменьшить площадь застройки (Выписка из протокола № 2 от 25.01.2002 г. пункт 24).

20.02.2002 г. Администрация района «Хамовники» сообщила ГлавАПУ (письмо № 151) о принятом на согласительной комиссии решении изменить функциональное назначение нежилого здания на жилое, уменьшении этажности, общей площади.

Для осуществления строительства объекта с новым функциональным назначением КОО «Мос Приват Строй Лимитед» подготовило Проектное предложение строительства жилого дома, впоследствии утвержденное ЭКОС 05.03.2002 г. и Главным управлением охраны памятников 05.03.2002 г.

22.03.2002г. Протоколом № 10 на Регламентном совещании Москомархитектуры согласовано проектное предложение по размещению административно-жилого дома с подземной автостоянкой.

08.04.2002г. Городской комиссией при Правительстве Москвы по рассмотрению обращений граждан при строительстве в городе Москве в адрес Главы Управы «Хамовники» направлена Выписка из протокола заседания Комиссии № 8 от 28.03.2002 г., на котором также было подтверждено изменение функционального назначения объекта и предложено внести соответствующие изменения в Договор аренды.

Протоколом № 2 от 18.06.2002 г. рабочего рассмотрения проектных материалов Комиссии Архитектурного совета по ЦАО Москвы одобрено архитектурное решение фасада административно-жилого здания.

05.06.2003г. состоялось Совещание про вопросу строительства административно-жилого комплекса на земельном участке с участием представителей Префектуры ЦАО, Управы района «Хамовники», Москомзема, КОО «Мос Приват Строй Лимитед» и Технического заказчика по вопросу выпуска распорядительного акта Правительства Москвы, предусматривающего новое целевое использование Земельного участка и новый срок строительства, на котором принято решение о начале процедуры выпуска распорядительного акта с соответствующими поручениями подразделениям и органам Правительства Москвы и КОО «Мое Приват Строй Лимитед».

Распоряжением Правительства Москвы № 838-РП от 18 мая 2005 г. «О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку» изменено функциональное назначение Земельного участка. КОО «Мое Приват Строй Лимитед» предписано разработать градостроительное обоснования объекта, оформить акт разрешенного использования участка территории, обеспечить разработку проектно-сметной документации объекта, представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы необходимые документы для изменения Договора аренды.

В период с 2005 по 2008 гг. КОО «Мос Приват Строй Лимитед» осуществило мероприятия по подготовке необходимых документов (собран полный пакет) и осуществляло действия, необходимые для получения акта разрешенного использования Земельного участка.

Предпроектные предложения, разработанные КОО «Мос Приват Строй Лимитед» в отношении земельного участка и строительства на нем жилого здания, прошли положительные согласования в ряде уполномоченных органов и организаций. В том числе были получены: Заключение ГУП ГлавАПУ № 201-533 от 25.09.2006 г.; Заключение Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 25.05.2007 г. №06-14-5566/7 (резюме: Земельный участок пригоден для строительства административно- жилого здания с подземной автостоянкой); Заключение Департамента имущества города Москвы № 08/12450 от 28.04.2008 г.; Заключение Департамента земельных ресурсов города Москвы № 33-1-4573/8-(0)-1 от 06.05.2008г.

Впоследствии письмом № 101 от 10.07.2008 г. истец обратился в Москомархитектуры сначала с просьбой подготовить Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для строительства жилого здания и далее письмом № 103 от 19.08.2008 г. истец обратился с просьбой утвердить градостроительное обоснование.

10.10.2008 г. Москомархитектура Распоряжением № 203 утвердила градостроительное обоснование размещения жилого здания.

Однако с введением в действие Градостроительного кодекса города Москвы выдача Актов разрешенного использования прекратилась и 11.11.2008 г. письмом № 99 Истец обратился в Москомархитектуру с заявкой на разработку нового документа -Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), для чего вновь предоставил соответствующий пакет необходимых документов.

19.06.2009г. приказом № 166 Москомархитектуры градостроительный план земельного участка был утвержден.

Согласно градостроительному плану земельного участка, основные виды разрешенного использования земельного участка - многоквартирные, многоэтажные жилые здания; городские особняки и малоквартирные элитные жилые здания, жилые помещения в жилых комплексах с обслуживающими функциями, жилые помещения в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса.

После получения ГПЗУ со второй половины 2009 по 2012 годы КОО «Мос Приват Строй Лимитед» были осуществлены мероприятия по освоению Земельного участка с целью строительства на нем жилого здания с оформлением соответствующих договорных отношений.

29.06.2012 г. КОО «Мос Приват Строй Лимитед» получило Положительное заключение экспертизы по проектной документации на строительство и результатам инженерных изысканий, проведенной ООО «Мосэксперт» по объекту.

С учетом сложившегося на 2009г. состояния разрабатываемой разрешительной документации, заинтересованными в осуществлении строительства сторонами был разработан и согласован График работ по строительству жилого здания, утвержденный Главой управы района «Хамовники», согласно которому срок проведения проектных работ до 2 квартала 2012 г., срок основных строительно-монтажные работы - до 3 квартала 2014 года.

Однако Градостроительно-земельной комиссией города Москвы 10.05.2012 было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.1997 № М-01-008917 по адресу: Большой Могильцевский пер. вл. 9, заключенного с КОО "Мое Приват Строй Лимитед".

Истец, не согласившись с расторжением Договора аренды, направил свои возражения на вышеназванное решение в Департамент земельных ресурсов города Москвы.

Письмом от 27.11.2012 №77-29-36-14/2-5 Москомстройинвеста сообщалось, что в связи с поручением Мэра Москвы ФИО4 от 09.11.2012 № 4-19-16663/2 вопрос о дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: Большой Могильцевский пер. вл. 9 находится в проработке и включен в план работы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы на 1 квартал 2013 года.

По результатам рассмотрения вопроса на рабочей группе ГЗК по вопросам градостроительной деятельности (заседание от 16.09.2013 № 47 п. 17) принято решение внести вопрос на рассмотрение ГЗК в двух вариантах:

Вариант 1:

«1. Согласиться с продлением срока исполнения обязательств КОО «МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД» проектированию и строительству жилого дома с первым нежилым этажом и трехуровневой подземной автостоянкой в соответствии с ПОС до 31.12.1015 без применения к арендатору земельного участка штрафных санкций с изменением условий договора аренды земельного участка от 05.06.1997 №М-01-00917.

2.Ефимову В.В. в 30-дневный срок:

2.1.Обеспечить подготовку и согласование с арендатором проектадополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

2.2. Обеспечить подготовку и оформление соответствующего правового акта Департамента земельных ресурсов города Москвы.

2.3. В 14-дневный срок с даты выполнения п.2.1. 2.2 обеспечить подписание дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

3. ФИО5 в 30-дневный срок обеспечить подготовку, согласование и внесение на рассмотрение Правительства Москвы проекта правового акта, предусматривающего внесение соответствующих изменений в распоряжение Правительства Москвы от 18.05.2005 №838-РП.

4. Признать утратившим силу ранее принятое решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 10.05.2012 №17, п.2).»

Вариант 2:

«1. Согласиться с ранее принятым решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 10.05.2012 №17, п.2).»

В проекте Правил землепользования и застройки города Москвы предусматривалось на данном участке строительство жилого дома с параметрами ранее утвержденного ГПЗУ.

Ответчик (истец по встречному иску) также указывает, что в редакции Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 г. вид разрешенного использования земельного участка был изменен.

Кроме того, Департаментом было принято решение о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке с 02.07.2017 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-228194/18 от 16.08.2019 г. признана недействительной односторонняя сделка по расторжению Договора аренды на основании уведомления от 30.05.2017r.N ДГИ-И-25840/17; Договор аренды признан действующим».

Решение вступило в силу 23.10.2029 г. после апелляционного пересмотра 9ААС, постановление которого было оставлено без изменения ФАС МО 12.03.2020 г.

Ответчик (истец по встречному иску) также ссылается на то, что Земельный участок, переданный ответчиком истцу по Договору аренды, в настоящее время не соответствует его описанию в п. 1.1. Договора аренды, что повлекло невозможность для ответчика (истца по встречному иску) использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора аренды (п. 5.6. Договора аренды). 

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

На основании изложенного, ответчик (истец по встречному иску) просит суд расторгнуть договор в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд исходит из следующего.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Глава 26 ГК РФ предусматривает ряд самостоятельных оснований прекращения обязательств, а именно:

-прекращение обязательства невозможностью исполнения - ст. 416 ГК РФ;

-прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления - ст. 417 ГК РФ.

После принятия постановления № 120-ПП исполнение обязательств по капитальному строительству в рамках договора аренды стало невозможным.

Каких-либо сведений и доказательств того, что на момент проведения публичных слушаний и принятия ПЗЗ в 2017 году КОО «Мос Приват Строй Лимитед» направляло какие-либо предложения по проекту ПЗЗ в установленном порядке в материалы дела не представлено.

С момента принятия ПЗЗ прошло более 8 лет, при этом каких-либо действий, направленных на изменение градостроительного режима земельного участка, арендатором не было предпринято.

ПЗЗ в части установленных градостроительных регламентов в отношении спорного участка до настоящего времени не оспорены, не отменены и недействительными не признаны.

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводами истца о том, что действие договора аренды прекращено с 28.03.2017, т.е. с момента принятия постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

В связи с этим, договор не может быть расторгнут, как заявлено во встречном исковом заявлении, поскольку уже фактически не действует и прекратил своё действие 28.03.2017.

Из системного анализа перечисленных выше норм права и разъяснений прямо следует, что рассматриваемый договор аренды прекратил свое действие в момент возникновения установленных на то законом оснований, и, соответственно, принятие судом решения в рамках настоящего спора о прекращении действия договора фактически не меняет содержание правоотношений между сторонами, а лишь подтверждает уже совершенное в силу закона действие.

Такой судебный акт будет являться основанием для осуществления регистрационных действий.

При наличии подобных обстоятельств, постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» является актом органа государственной власти, подпадающим под критерии, указанные в п. 1 ст. 417 ГК РФ, и издание данного акта, в силу п. 1. ст. 416, п. 1 ст. 417 ГК РФ, повлекло невозможность исполнения условий договора аренды, ввиду чего указанный договор считается прекращенным.

При этом, данные обстоятельства наступили вне зависимости от волеизъявления сторон договора аренды.

В частности, Департамент, как арендодатель по договору аренды, при заключении последнего в 1997 году не мог разумно предвидеть, что впоследствии в 2017 году Правительством Москвы будет издано постановление от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы», предусматривающее «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению объекта капитального строительства, т.е. что фактически будет введен запрет на строительство объекта недвижимого имущества на земельном участке.

Подобная невыполнимость условий договора аренды в части осуществления строительства на участке объекта недвижимости свидетельствует об отсутствии у КОО «Мос Приват Строй Лимитед» с 2017 г. фактической возможности пользования рассматриваемым земельным участком для тех целей, для которых он был предоставлен.

Данная позиция Правительства Москвы и Департамента подтверждается судебной практикой по аналогичным судебным делам № А40-178619/2019, А40-117930/2023, А40-29432/2024.

Суд также учитывает, что строительство объекта согласно цели договора аренды не было осуществлено до 28.03.2017 по вине арендатора, а не арендодателя.

В целях освоения Земельного участка КОО «Мос Приват Строй Лимитед» на строительство административного здания разработан проект.

Государственным автономным учреждением города Москвы «Московская государственная экспертиза» (далее - Мосгосэкспертиза) Арендатору по указанному проекту от 29.12.1998 выдано положительное заключение по технико-экономическому обоснованию строительства административного здания № 88-П4/98 МГЭ.

Указанное заключение Мосгосэкспертизы от 29.12.1998 № 88-П4/98 МГЭ предусматривало следующие технико-экономические показатели объекта строительства:

- функциональное назначение объекта: объекты административно-делового назначения;

- площадь объекта: 5 800 кв. м;

- верхняя отметка объекта: 21,6 м;

- строительный объем: 20 468 куб.м.

В 2005 г. Правительством Москвы издано распоряжение от 18.05.2005 № 838-РП «О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку (Центральный административный округ города Москвы)».

В связи с изменениями технико-экономических показателей объекта недвижимости, КОО «Мос Приват Строй Лимитед» получен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) № RU77-210000-000047, утвержденный приказом Москомархитектуры от 19.06.2009 № 166 и предусматривающий следующие основные виды разрешенного использования Земельного участка:

- многоквартирные, многоэтажные жилые здания;

- городские особняки и малоквартирные элитные жилые здания;

- жилые помещения в жилых комплексах с обслуживающими функциями;

- жилые помещения в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса.

Кроме того, названным ГПЗУ № RU77-210000-000047 установлены следующие технико-экономические показатели планируемого к строительству объекта:

- общая площадь объекта: 4 253,3 кв. м;

- этажность: 5-6 этажей +3 подземных;

- расчетная верхняя отметка высоты объекта: 25,35 м;

- плотность застройки Участка: 32,01 тыс.кв.м/га;

- процент застроенности Участка: 67,3 %.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 18.05.2005 № 838-РП «О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку (Центральный административный округ города Москвы)» Москомархитектурой выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (далее - АГР) по проекту строительства жилого здания с подземной автостоянкой от 07.12.2010 № 102-3-10/С со следующими технико-экономическими показателями объекта строительства:

-наименование объекта: проект строительства жилого здания с подземной автостоянкой;

- общая площадь объекта: 4 141,6 кв. м;

- площадь застройки: 579,2 кв. м;

- количество этажей: 5-6 этажей;

- верхняя отметка объекта: 25,35 м.

В дальнейшем КОО «Мос Приват Строй Лимитед» имело возможность получить разрешение на строительство, обратившись в Комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее - Мосгосстройнадзор), однако, оно не было получено ввиду действий самого арендатора.

Приведенное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2016 по делу № А40-212923/2015-94-1773, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 и Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2016, об отказе в удовлетворении заявления КОО «Мос Приват Строй Лимитед» к Мосгосстройнадзору о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, оформленного письмом от 01.10.2015 № 09-3-3013/15-(0)-1, и обязании устранить допущенные нарушения.

Так, в рамках названного дела № А40-212923/2015-94-1773 судами установлено, что после утверждения Москомархитектурой свидетельства АГР от 07.12.2010 № 102-3-10/С КОО «Мос Приват Строй Лимитед» внесло изменения в проектную документацию проекта строительства жилого здания с подземной автостоянкой.

Вместе с тем, согласно п. 28 Постановления Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения Архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве», внесение изменений в утвержденное АГР объекта осуществляется по результатам рассмотрения и утверждения изменений в порядке, аналогичном первичному рассмотрению материалов АГР данного объекта, и предусматривает аннулирование ранее оформленного Свидетельства и оформление нового Свидетельства.

Как следствие, судами указано, что в нарушение ч. 6 ст. 70 Закона города Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» проектная документация не соответствует Свидетельству об утверждении АГР объекта.

По состоянию на 2017 г. разрешение на строительство получено не было, земельный участок КОО «Мос Приват Строй Лимитед» не освоен, не огорожен, строительные материалы и строительная техника отсутствовали, строительные работы не велись.

В соответствии ст. 42 ЗК РФ арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и требованиями земельного законодательства, своевременно приступать к использованию земельного участка, осуществлять мероприятия по охране земель, своевременно вносить арендную плату за землю.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В связи с вышеизложенным, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что первоначально заявленные требования подлежат удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 12, 307-309, 450, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 9, 65, 68, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Признать заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и компанией с ограниченной ответственностью «Мос Приват Строй Лимитед» договор аренды от 05.06.1997 № М-01-008917 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001049:21, общей площадью 860 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными, в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья Т.А.Ламонова