АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-23739/2017                                                          

г. Нижний Новгород                      26 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 декабря 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: 

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-680),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Семенов Нижегородской области,

к ответчикам: предпринимателю Маргаряну Зорабу Фиргани (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Семенов Нижегородской области, 

                         Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества КБ «Ассоциация», акционерного общества «Тандер» и общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»,

о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 10.11.2017, ФИО2 – лично,

от ФИО4: ФИО5 по доверенности от 10.08.2017, 

от АО КБ «Ассоциация»: ФИО6 по доверенности от 03.11.2016,

от иных лиц: не явились,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратился предприниматель ФИО2 с исковым заявлением к ответчику -  предпринимателю Маргаряну Зорабу Фиргани об обязании Управления Росреестра по Нижегородской области зарегистрировать за истцом право собственности на нежилое помещение П3 общей площадью 713,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, торговый центр, первый этаж, кадастровый номер 52:12:1800321:0:35/5, на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество от 16.10.2013.

Определением от 14.11.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Нижегородской области.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик предприниматель ФИО4 с исковыми требованиями не согласился, указал, что истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку требования истца по сути сводятся к оспариванию акта государственного органа о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности истцом не доказан. Также ответчик полагает, что сделка, на основании которой заявлено о государственной регистрации перехода права собственности, является ничтожной применительно к ст. 170 Гражданского кодекса. Вплоть до марта 2017 года стороны договора не предпринимали каких-либо действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект договора. Кроме того, отсутствуют доказательства фактического принятия имущества, несения бремени его содержания. На момент подписания договора стороны знали о наличии обременения в виде ипотеки. Указанная в договоре цена 4000000 рублей не соответствует рыночной стоимости спорного объекта, в связи с чем договор является притворной сделкой. 

АО КБ «Ассоциация» в своем отзыве на иск и в судебном заседании указало, что на момент подписания договора купли-продажи доли от 16.10.2013 спорный объект находился в залоге у банка  (договор ипотеки №016/13-ИП от 27.05.2013). В настоящее время договор ипотеки прекращен. Между тем в настоящее время между ответчиком и банком существуют договоры об ипотеке №011/17-ИП-с от 26.05.2017, №001/16-ИП-с от 18.03.2016, №011/16-ГИ-с от 05.12.2016. При удовлетворении исковых требований право  собственности на нежилое помещение переходит к новому покупателю с обременением в виде ипотеки. 

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в суд не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

В ходе рассмотрения дела от Управления Росреестра по Нижегородской области поступил отзыв на иск, согласно которому ответчик полагает, что поскольку предметом судебного разбирательства является иск, а не заявление об оспаривании отказа или приостановления государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним, требование истца о возложении на Управление обязанности по государственной регистрации права собственности (перехода прав) к истцу на спорный объект не основано на законе и удовлетворению не подлежит. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2017. Изготовление решения в полном объеме в соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 26.12.2017.

Как следует из исковых материалов, между предпринимателем ФИО2  (покупатель) и предпринимателем Маргаряном Зорабом Фиргани (продавец) заключен договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество от 16.10.2013, в соответствии с которым продавец передал в собственность (продал), а покупатель принял в собственность (купил) 25171/50344 долей в праве общей долевой собственности на помещение П3 общей площадью 713,3 кв.м, расположенное на первом этаже торгового центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 52:12:1800321:0:35/5. Вторым сособственником данного помещения на момент заключения договора являлся предприниматель ФИО2

Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 31.03.2014 (л.д.10).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость продаваемого объекта недвижимости  составляет 4000000 рублей, НДС не предусмотрен.

ФИО2 произвел оплату по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по платежным поручениям №88 от 16.10.2013 на сумму 2000000 рублей, №89 от 21.10.2013 на сумму 1000000 рублей, и №92 от 24.10.2013 на сумму 1000000 рублей (л.д.11-13, том 1). 

Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пунктах 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 61 совместного постановления Пленумов Высшего Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является вторая сторона сделки (предприниматель ФИО4). Некорректное формулирование исковых требований не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку воля истца направлена на государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное имущество.

Факт передачи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подтверждается актом приема-передачи от 31.03.2014 (том 1, л.д.10), а факт оплаты покупателем по договору – платежными поручениями №88 от 16.10.2013, №89 от 21.10.2013 и №92 от 24.10.2013. 

В адрес предпринимателя ФИО4 было направлено требование об обращении в регистрирующий орган в заявлением о государственной регистрации перехода права собственности (том 2, л.д.19, 5). Указанное обращение оставлено предпринимателем без внимания.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая исполнение договора купли-продажи сторонами, суд считает иск подлежащим удовлетворению в виде проведения государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя Маргаряна Зораба Фиргани к предпринимателю ФИО2 на долю в праве 25171/50344 на нежилое помещение площадью 713,3 кв.м по адресу: 

<

...>, пом. П3.

При этом наличие ипотеки на имущество не препятствует удовлетворению иска, поскольку при переходе права собственности в силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ залог сохраняется.

В отношении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области иск подлежит отклонению, поскольку управление не является надлежащим ответчиком по данному делу.  В рассматриваемом случае после вступления в законную силу судебного акта государственная регистрации права собственности производится регистрирующим органом на основании заявления истца.

Доводы ответчика о ничтожности договора купли-продажи на основании статьи 170 Гражданского кодекса РФ отклоняются судом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения.

В силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Из материалов дела следует, что стороны исполняли спорную сделку, денежные средства перечислены, доля передана покупателю по акту. Доказательств отсутствия у сторон намерения на исполнение именно договора купли-продажи в дело не представлено. Также ответчиком и не представлено доказательств наличия у сторон оспариваемой сделки воли на установление отношений по иному договору. Ссылка ответчика на занижение стоимости уступаемой доли в праве документально не обоснованна.

Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса  РФ, суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от индивидуального предпринимателя Маргаряна Зораба Фиргани (ИНН 522802492808, ОГРН 307522811500018) к предпринимателю Малышеву Павлу Ивановичу (ИНН 522802451015, ОГРН 307522800900012), г.Семенов Нижегородской области, на долю в праве 25171/50344 на нежилое помещение  площадью 713,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Семенов, ул.Кирова, д.5А пом.П3, кадастровый номер 52:12:1800321:5474.

В иске у Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области  - отказать.

Взыскать с предпринимателя Маргаряна Зораба Фиргани (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Семенов Нижегородской области,  в пользу предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Семенов Нижегородской области, 6000 рублей расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента его принятия.

Судья                                                                                            И.В. Требинская