АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-4755/2022

г. Краснодар

22 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива «Гертма» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (руководитель)                  и ФИО2 (доверенность от 28.11.2023), в отсутствие от истца –  министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 

<

***>,   ОГРН 

<

***>), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.03.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 по делу № А15-4755/2022, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением                              к СПК «Гертма» (далее – кооператив), в котором просило взыскать с кооператива                 151 122 рубля 33 копейки основного долга по договору аренды от 07.09.2007 № 146 и 582 274 рубля 76 копеек неустойки с 30.06.2012 по 25.07.2022, расторгнуть договор аренды от 07.09.2007 № 146, возложить на кооператив обязанность возвратить в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером 05:01:000187:0001 площадью 849,6395 га, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного  акта; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок взыскать судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки. Министерство также просило признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 07.09.2007 № 146, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на кооператив обязанность возвратить в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером 05:01:000187:0001 площадью 849,6395 га, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, по акту               приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта, взыскать задолженность за фактическое пользование земельным участком в размере 733 397 рублей 09 копеек, в том числе 151 122 рубля 33 копейки основного долга                      и 582 274 рубля 76 копеек неустойки с 30.06.2012 по 25.07.2022, в случае неисполнения судебного акта в установленный срок взыскать с кооператива судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Дагестан (произведена процессуальная замена               правопреемником – публично-правовой компанией «Роскадастр» в лице филиала по Республике Дагестан).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 21.02.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 12.05.2023, исковое заявление удовлетворено частично. Суд возложил на кооператив обязанность возвратить министерству по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 05:01:000187:0001 площадью 849,6395 га, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу. В случае неисполнения решения суда в установленный срок с кооператива в пользу министерства взыскана судебная неустойка в размере                      100 рублей за каждый день просрочки исполнения до дня фактического исполнения судебного акта. Суд указал, что решение является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 05:01:000187:1. С кооператива в пользу министерства взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4762 рублей 18 копеек с 01.01.2020 по 26.07.2022. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.09.2023 решение от 21.02.2023 и постановление от 12.05.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на необходимость оценки доводов кооператива об отсутствии оснований для квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки, о наличии у кооператива права на заключение договора аренды без торгов, а также предложил исследовать обстоятельства реорганизации колхоза, в том числе перехода права на земельный участок к образованному юридическому лицу. 

При новом рассмотрении дела министерство уточнило исковые требования в связи с изменением периода начисления долга и неустойки (т. 3, л. д. 33 – 39). 

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.03.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024, исковое заявление удовлетворено частично. С кооператива в пользу министерства взыскана неустойка в размере 72 195 рублей 60 копеек с 01.07.2020                      по 20.12.2023. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что основания для признания договора аренды недействительным отсутствуют, поскольку он заключен в установленном порядке. Колхоз им. Чкалова  (далее – колхоз) изменил правовой статус в связи с необходимостью приведения его устава в соответствие с нормами действующего законодательства. Отсутствие в выписке из ЕГРЮЛ сведений о том, что кооператив является правопреемником колхоза, не означает отсутствие правопреемства. Доказательства ликвидации колхоза в материалы дела не представлены, имеется подписанный названным колхозом и кооперативом передаточный акт от 15.12.2002. Суды сделали вывод о том, что с 2002 года кооператив непрерывно владеет и пользуется спорным земельным участком. Основания для расторжения договора аренды в судебном порядке отсутствуют. В то же время  суды установили обстоятельства несвоевременного внесения арендных платежей, что влечет удовлетворение требования министерства о взыскании неустойки, размер которой уменьшен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) ввиду несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательств. Доводы министерства о недействительности (ничтожности) договора аренды судебные инстанции отклонили. В подтверждение факта реорганизации колхоза в материалы дела представлены следующие документы: протокол общего собрания колхозников от 20.03.2002 № 2; протокол общего собрания колхозников                  от 15.03.2003 № 1; выписка из протокола № 1 общего отчетного собрания колхозников за 2002 год; выписка из протокола № 2 общего отчетного собрания колхозников за 2002 год; передаточный акт от 15.12.2002; устав кооператива (утвержден решением общего собрания от 16.02.2002 и зарегистрирован ИМНС № 16 по Республике Дагестан решением от 15.12.2002 № 2311); акт инвентаризации объектов недвижимого имущества (внутрихозяйственных мелиоративных каналов и ГТС) кооператива Казбековского района от 28.12.2022; гарантийный паспорт от 01.06.1986 на переданный в эксплуатацию, законченный строительством мелиоративный объект; гарантийный паспорт от 25.06.1987; выписка из ЕГРН от 24.06.2023 на здание 1987 года постройки с кадастровым номером 05:01:000000:877; выписку из ЕГРН на здание 1987 года постройки с кадастровым номером 05:01:000012:459; трудовая книжка ФИО3; договор на оказание услуг по подаче поливной воды водохозяйственными государственными учреждениями (ГУЭОС, МГРЭУ и другие) водопотребителям в 2000 году; письмо территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан (Дагестанстат) от 12.04.2023. В судебном заседании 12.02.2024 переводчик пояснил, что из пунктов 1 и 11 протокола от 20.03.2002 № 2 следует о принятии на общем собрании следующих решений: в устав колхоза в соответствии с требованиями нового законодательства внести изменения, перерегистрировать устав колхоза с одновременным переименованием колхоза в сельскохозяйственный кооператив с внесением соответствующих изменений во все пункты устава. Из пунктов 1 и 6 протокола                            от 15.03.2003 № 1 следует о принятии на общем собрании следующих решений: подведение итогов деятельности колхоза за 2002 год; в связи с изменениями в законодательстве возникла необходимость реорганизации колхозов и совхозов, изменение их наименований в различные формы организации хозяйствования. Эти все изменения отражены в уставе хозяйства, уже имеется новая печать, штамп и многое другое. Избранной формой при реорганизации хозяйства является кооператив, принят новый устав, утверждены его члены, а также члены наблюдательно совета. Совокупность представленных в дело доказательств позволила судам сделать вывод о том, что факт реорганизации колхоза в кооператив доказан. В связи с реорганизацией колхоза и созданием кооператива правами на использование земельного участка и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на него без проведения торгов обладал кооператив. Кроме того, ответчик заявил о применении исковой давности. По требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года со дня начала ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданский кодекс). Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, служит основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Министерство является стороной договора аренды, исполнение которого началось с момента передачи земельного участка арендатору по передаточному акту от 07.09.2007. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 19.02.2010. С требованием о признании договора недействительным министерство обратилось в суд 12.09.2022, поэтому срок исковой давности пропущен. Судебные инстанции также установили, что ответчик полностью оплатил основной долг по договору аренды. Данное обстоятельство влечет отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании долга. Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Поскольку факт просрочки внесения арендных платежей установлен, министерство вправе требовать взыскания договорной неустойки. Согласно статье 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Судебные инстанции, приняв во внимание размер предусмотренной договором неустойки, характер и объем нарушения, допущенного ответчиком, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, признали возможным уменьшить размер неустойки                               до 72 195 рублей 60 копеек (исходя из ставки 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки). В отношении требования о расторжении договора суды исходили из следующего. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. В данном случае договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, ответчик полностью погасил задолженность по арендной плате, поэтому его расторжение несоразмерно допущенным кооперативом нарушениям. Суд апелляционной инстанции отклонил довод министерства о том, что кооператив использует земельный участок с существенным нарушением условий договора. Обследование земельного участка с кадастровым номером 05:01:0000187:1 проведено без извещения и без участия представителя кооператива. Кроме того, министерство не обращалось к кооперативу с требованием об устранении в разумный срок нарушений, выявленных управлением Россельхознадзора по Республике Дагестан.

В кассационной жалобе министерство, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что в материалы дела представлены доказательства порчи земель, предоставленных кооперативу. В ходе выездного обследования участка установлен факт его заболачивания и засоления. В адрес кооператива вынесено предупреждение о недопустимости нарушения обязательных требований. Изложенное свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды и влечет его расторжение по требованию арендодателя. Суды также не приняли во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие правопреемства кооператива в отношении прав и обязанностей колхоза. Перевод представленных в дело документов с аварского языка не соответствует их действительному содержанию. Суды не приняли во внимание содержание сведений ЕГРЮЛ в отношении создания кооператива как юридического лица (ответчик является вновь созданным юридическим лицом, а не создан в порядке реорганизации колхоза).        

Кооператив представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы министерства.

В заседании представители кооператива поддержали доводы отзыва.   

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, распоряжением министерства от 01.08.2007 № 443-р предписано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельным участком площадью 849,6395 га (кадастровый номер 05:01:000187:0001), расположенным на территории Бабаюртовского района (земли отгонного животноводства) на право аренды сроком на 20 лет в целях ведения отгонного животноводства (т. 1, л. д. 22).

Министерство (арендодатель) и кооператив (арендатор) 07.09.2007 заключили договор № 146 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:01:000187:0001, предназначенного для ведения отгонного животноводства, площадью 849,6395 га (т. 1, л. д. 23 – 28).

Срок аренды установлен с 01.08.2007 по 01.08.2027 (пункты 2.1 и 2.2 договора). Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 60 308 рублей в год. В силу пункта 3.2 арендная плата вносится арендатором равными долями в сроки                      до 30 июня и до 30 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного его расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае не подписания дополнительного соглашения к договору.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию арендодателя на основании решения суда в порядке установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (пункты 6.2, 6.3 договора).

В пункте 5.2 договора указано, что в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

Судебные инстанции установили, что земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 07.09.2007. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 06.10.2020 пункт 3.1. договора аренды                              от 07.09.2007 № 146 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок с 01.01.2020 составляет 121 328 рублей 52 копейки в год согласно приложению № 1 к данному дополнительному соглашению» (т. 2, л. 

<

...>).

Министерство направило в адрес кооператива претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды и неустойку, а также подписать соглашение о расторжении договора.

Поскольку требования претензии кооператив не выполнил, министерство, ссылаясь на наличие долга по договору, а также на нарушение публичной процедуры предоставления в аренду спорного участка, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными                        в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1 и 2 статьи 450 Кодекса).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных                                статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9            статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные                             в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих существенность допущенных арендатором нарушений. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения (их последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Правильно применив нормы права к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, суды приняли законные и обоснованные судебные акты об отказе в расторжении долгосрочного договора аренды по приведенным арендодателем основаниям. Судебные инстанции исходили из того, что арендатор устранил допущенные нарушения в части просрочки внесения арендной платы. Факт порчи земель вследствие непосредственных действий (бездействия) арендатора не доказан. Кроме того, из представленных в дело материалов по результатам контрольных (надзорных) мероприятий следует, что арендатору предоставлена возможность устранить последствия несоблюдения обязательных требования по использованию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.   

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, с нарушением установленного порядка (в обход предусмотренных законом процедур), служит основанием для признания такого договора ничтожным (статьи 168, 422 Гражданского кодекса), не влекущим юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (статья 167 Гражданского кодекса).

В данном случае судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что министерство не доказало наличие оснований для признания недействительным (ничтожным) заключенного сторонами договора аренды от 07.09.2007 № 146                          (статьи 9 и 65 Кодекса). Кроме того, пропуск срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении соответствующего требования министерства, о чем правомерно указали судебные инстанции (пункт 1 статьи 181, пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Суд округа не усматривает противоречий между выводами судов первой и апелляционной инстанций о применении названных норм права и установленными ими фактическими обстоятельствами. При повторном рассмотрении дела суды правильно определили характер спорного материального правоотношения и исполнили обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований министерства о расторжении договора аренды, признании его недействительным основаны на исследовании и оценке всех представленных в материалы дела доказательств и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с судебными актами, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает, что допущена судебная ошибка, влекущая отмену обжалуемых решения и постановления. Нарушений процессуальных норм, являющихся основанием для отмены решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать. 

Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.03.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 по делу                            № А15-4755/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              И.В. Сидорова