1188/2023-127486(1) 

 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-71193/2022

15 августа 2023 года

г. Санкт-Петербург

  Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2023 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2023 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Балакир М.В., Нестерова С.А. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: согласно протоколу судебного заседания от 09.08.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  (регистрационный номер 13АП-20627/2023) Ленинградского областного комитета  по управлению государственным имуществом на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2023 по делу № А5671193/2022, принятое по иску ФИО2 к Ленинградскому  областному комитету по управлению государственным имуществом 3-и лица: 1)  Комитет градостроительной политики Ленинградской области; 2) администрация  муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской  области; 3) администрация муниципального образования Кусинское сельское  поселение Киришского муниципального района Ленинградской област о  расторжении договора и взыскании,  

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом  (далее – Комитет) о расторжении заключенного 09.02.2018 договора аренды  земельного участка № 64/18-ЗУ (далее – Договор), взыскании 3 375 698,51 руб.  неосновательного обогащения.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены Комитет градостроительной  политики Ленинградской области, администрация муниципального образования  Киришский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация  района), администрация муниципального образования Кусинское сельское  поселение Киришского муниципального района Ленинградской области (далее –  Администрация поселения).  

Решением от 25.04.2023 суд расторг договор аренды земельного участка от  09.02.2018 № 64/18-ЗУ; взыскал с Ленинградского областного комитета по  

управлению государственным имуществом в пользу индивидуального  предпринимателя ФИО2 2.368.273,89 руб. неосновательного  обогащения, 27 977 руб. в возмещение расходов по оплате государственной  пошлины за рассмотрение иска. В остальной части в иске отказано с учетом  применения срока исковой давности.  

Не согласившись с решением в части взыскания неосновательного  обогащения, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене в  указанной части, ссылаясь на заключенный между сторонами договор аренды  земельного участка от 09.02.2018 № 64/18-ЗУ, что исключает применение  положений о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).  

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал,  представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы  возражала по основаниям, изложенным в отзыве.  

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет  законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.  

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,  09.02.2018 Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор)  заключили договор, по условиям которого арендодатель передает арендатору за  плату во временное владение и пользование земельный участок, категория земель:  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,  телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,  земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с  кадастровым номером 42:27:0000000:20001, расположенный по адресу:  Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Кусинское сельское  поселение, площадью 14 265 кв.м, с разрешенным использованием: для  асфальтобетонного завода, в границах, указанных в выписке из Единого  государственного реестра недвижимости от 11.08.2017.  

Пунктом 1.2 договора установлена цель предоставления земельного участка -  строительство асфальтобетонного завода.  

Вместе с тем, как указал истец в иске, после передачи земельного участка в  пользование им была установлена невозможность использования участка по  целевому назначению - для строительства асфальтобетонного завода.  

Так, в процессе подготовки истцом документов, необходимых для  строительства асфальтобетонного завода, выяснилось, что часть земельного  участка площадью 420 кв.м расположена в территориальной зоне Т2 - зона  железнодорожного транспорта (градостроительный регламент установлен), а на  часть участка площадью 13 845 кв.м градостроительный регламент не установлен.  

В соответствии с Градостроительным планом земельного участка с  кадастровым номером 42:27:0000000:20001, расположенного по адресу:  Ленинградская область, Киришский муниципальный район, Кусинское сельское  поселение, площадью 14 265 кв.м, не утверждены проект планировки территории и  документация по планировке территории.  

Кроме того, согласно иску предоставленный в аренду земельный участок  находится частично в зоне преимущественно сельскохозяйственного использования  Киришская (согласно Схеме территориального планирования субъекта РФ) и  частично в зоне земель лесного фонда.  

В соответствии с распоряжениями Комитета от 03.02.2017 № 82, от 29.08.2017   № 960 на аукцион выставляется земельный участок с кадастровым номером  42:27:0000000:20001, расположенный по адресу: Ленинградская область, Киришский  муниципальный район, Кусинское сельское поселение, площадью 14 265 кв.м,  

категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,  радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального  назначения, с разрешенным использованием: для асфальтобетонного завода.  

При этом, как следует из искового заявления, о том, что земельный участок  расположен в зонах, не позволяющих использовать его по целевому назначению,  указанному в договоре аренды, организатором торгов указано не было.  

Таким образом, согласно позиции истца предоставленный в аренду  земельный участок изначально не мог быть выставлен на аукцион (с заявленной  целью использования), поскольку в отношении части этого участка площадью 13 845  кв.м не установлен градостроительный регламент (на указанную территорию не  разработаны правила землепользования и застройки), на нем невозможно возвести  объект недвижимости - асфальтобетонный завод.  

Также, ссылаясь на отсутствие у него с момента заключения договора (с  09.02.2018) возможности пользоваться арендованным участком по назначению,  истец полагал неосновательным получение Комитетом (арендодателем) денежных  средств, внесенных предпринимателем в качестве арендной платы за весь период  действия договора.  

В направленной Комитету претензии от 27.04.2022 истец предложил  расторгнуть договор, подписав соответствующее соглашение, а также потребовал  возвратить денежные средства, внесенные арендатором в качестве арендной  платы по договору.  

В письме от 02.06.2022 Комитет указал на отсутствие оснований для возврата  денежных средств истцу.  

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный  суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд  признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения  обязательства не допускается.  

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по  отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в  пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за  пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой  определяются договором аренды.  

Из указанных правовых норм следует, что обязательства сторон по договору  аренды являются взаимными. Обязанности арендатора вносить арендную плату  корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в  состоянии, позволяющем его использование в соответствии с условиями договора и  его назначением.  

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам,  не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его  обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент  невозможности использования арендованного имущества по независящим от  арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления,  соответственно, он теряет право на получение арендной платы.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте четвертом Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не  обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности  

пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том  числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность  пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от  арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению  арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования  арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не  осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на  получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского  права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК  РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав  арендатора.  

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденном  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата  не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был  фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.  

Установив, что с момента заключения договора аренды спорного земельного  участка необходимые условия для выполнения работ по строительству объекта  недвижимости - асфальтобетонного завода отсутствовали, вследствие нахождения  земельного участка в пределах территории, в отношении которой отсутствуют  нормативно утвержденные виды разрешенного использования земельных участков,  суд пришел к правильному выводу о доказанности истцом факта невозможности  использования предоставленного ему в аренду земельного участка для целей  строительства.  

Довод ответчика о необращении истца за выдачей разрешения на  строительство на спорном земельном участке несостоятелен.  

Пунктом 7 ст. 51 ГрК РФ установлен перечень приложений, направляемых  застройщиком в орган исполнительной власти совместно с заявлением о выдаче  разрешения на строительство, в числе которых присутствуют в том числе  следующие документы: - градостроительный план земельного участка;  

- пояснительная записка, - схема планировочной организации земельного участка; 

- разделы содержащие архитектурные и конструктивные решения;  

- проект организации строительство объекта капитального  строительства;  

- положительное заключение экспертизы проектной документации.  

Таким образом, истец не имел возможности подготовить проект по  строительству асфальтобетонного завода, поскольку в отсутствие установленных в  отношении земельного участка градостроительных регламентов это сделать не  представляется возможным, в связи с чем обращение за выдачей разрешения на  строительство лишено смыла.  

Вместе с тем после подписания договора № 64/18-ЗУ аренды земельного  участка от 09.02.2018 истец в целях подготовки проектной документации,  необходимой для строительства асфальтобетонного завода, обратился в проектную  организацию, в которой после анализа предоставленных документов указали на  необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки  муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского  муниципального района Ленинградской области, с целью включения в территорию  населенного пункта - станция Ирса земельного участка и установления  градостроительных регламентов в отношении земельного участка (включение  

земельного участка в территориальную зону П1 «Зона производственно-коммунальных объектов»)..  

В феврале 2018 года истец обратился в Администрацию муниципального  образования Киришский муниципальный район Ленинградской области и в  Администрацию муниципального образования Кусинское сельское поселение  Киришского муниципального района Ленинградской области, предоставив  документы связанные с арендой земельного участка, с предложением о внесении  изменений в ПЗЗ Кусинское с/п в целях включения земельного участка в границы  населенного пункта - станция Ирса, с установлением в отношении земельного  участка территориальной зоны П1 «Зона производственно-коммунальных  объектов».  

После указанного обращения, начиная с 26.03.2018 (протокол от 26.03.2018   № 9) по настоящее время Администрацией Киришского муниципального района и  Администрацией Кусинского сельского поселения предпринимались попытки  согласовать с Комитетом градостроительной политики Ленинградской области  Проект изменений в ПЗЗ Кусинское с/п, что подтверждается предоставленными  Администрацией Кусинского сельского поселения и Комитетом градостроительной  политики Ленинградской области в суд документами.  

Согласно дополнению к отзыву на исковое заявление Комитета по  градостроительной политики Ленинградской области от 23.12.2022 № 01-082589/2022 проекты внесения изменений в ПЗЗ Кусинское с/п Комитетом  возвращались в Администрацию Киришского района Ленинградской области на  доработку письмами от 20.11.2019 № 01-44-154/2019, от 02.03.2020 № 01-44-28/2020,  от 19.11.2020 № 01 -44-131 /2020, от 17.02.2021 № 01 -44-14/2021, от 02.02.2022 № 01  -44-13/2022.  

На предоставленных Комитетом градостроительной политики Ленинградской  области в суд компакт-дисках CD-R записаны документы, подтверждающие  многократное направление Администрацией муниципального образования  Киришский муниципальный район Ленинградской области в Комитет документов  (материалов), связанных с согласованием проекта внесения изменений в ПЗЗ  Кусинское с/п, в том числе содержится приложение к проекту изменения в ПЗЗ  Кусинское с/п - карта градостроительного зонирования ст. Ирса, в которой спорный  земельный участок находится в территориальной зоне П1 «Зона производственно-коммунальных объектов».  

Кроме того, из представленных Комитетом градостроительной политике  Ленинградской области дополнительных письменных доказательств, а именно  протокола заседания Комиссии по землепользованию и застройке муниципального  образования Киришский муниципальный район Ленинградской области от  26.03.2018 № 9, следует, что именно по обращению ФИО2 была  инициирована процедура по внесению изменений в Правила землепользования и  застройки муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского  муниципального района Ленинградской области.  

Повесткой дня указанного протокола являлось в том числе «Рассмотрение  обращения отдела архитектуры администрации Киришского муниципального района  о необходимости приведения: Правил землепользования и застройки  муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского  муниципального района Ленинградской области в соответствие с Генеральным  планом муниципального образования Кусинское сельское поселение Киришского  муниципального района Ленинградской области от 27.10.2017 № 441, с учетом  предложения заинтересованного лица о включении в территориальную зону П1  «Зона производственно-коммунальных объектов» земельного участка с  

кадастровым номером 47:27:0000000:20001, категория земель: земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,  безопасности и земли иного специального назначения; виды разрешенного  использования: для асфальтобетонного завода, правообладатель: Ленинградская  область, Собственность, 47-47/019¬47/019007/2015-2155/1 от 05.05.2015, аренда,  ФИО2, Договор аренды земельного участка № 64/18-ЗУ от 09.02.2018 г.».  

Довод ответчика о том, что истцом самостоятельно инициирована процедура  продления срока действия договора, апелляционным судом отклонен, поскольку  заключение сторонами дополнительного соглашения обосновано не возможностью  строительства на предоставленном в аренду земельном участке  асфальтобетонного завода, а также соответствием цели предоставленного  земельного участка его действительному назначению, а лишь тем, что истцу  неоднократно со стороны ответчика предлагалось подождать проведения  подрядных работ привлеченной Администрацией муниципального образования  Кусинское сельское поселение подрядной организацией по подготовке проекта  правил землепользования и застройки, т.к. на предоставленный земельный участок  не установлен Градостроительный регламент.  

По данному вопросу истец неоднократно обращался непосредственно к  ответчику, уполномоченный представитель которого также указывал на скорейшее  решение вопроса, а именно: принятие Правил землепользования и застройки, в  целях чего необходимо подождать, для чего необходимо продлить срок действия  договора аренды земельного участка.  

Генеральный план поселения, на основании которого разрабатываются  Правила землепользования и застройки, готовится на основании Схемы  территориального планирования субъекта РФ.  

В данном случае не только не имелось разработанных Правил  землепользования и застройки, которые бы установили разрешенное  использование земельного участка, установили бы зонирование территории, но и  имеющаяся Схема территориального планирования субъекта не предусматривает  строительство асфальтобетонного завода на предоставленном истцу в аренду  земельном участке, то есть не соответствует указанной в договоре аренды цели.  

Указание ответчика на то, что результаты аукциона на право заключения  договора аренды земельного участка в установленном законом порядке истцом не  оспорены, является необоснованным, поскольку предметом спора результаты  аукциона не являются, так как истец изначально действительно заключил договор  аренды именно с целью строительства асфальтобетонного завода, но  впоследствии, при оформлении документации установлено, что предоставленный  ответчиком в пользование земельный участок не соответствует той цели, которая  указана в договоре арендодателем.  

Довод ответчика о невозможности квалификации полученных им денежных  средств по договору в качестве неосновательного обогащения, отклонен с учетом  пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров,  связанных с применением норм о неосновательном обогащении».  

При этом само по себе нахождение на земельном участке временных  построек не подтверждает реализацию цели, указанной в договоре аренды, а также  реальную возможность истца произвести строительство завода на земельном  участке, не предназначенном для указанной цели.  

Как указал суд, с даты заключения договора истец не имел возможности  получить разрешение на строительство на арендованном земельном участке  

асфальтобетонного завода и, соответственно, приступить к строительству данного  объекта, так как в аукционной документации не содержалось сведений об  отсутствии в отношении участка надлежащим образом оформленной  градостроительной документации, что, в свою очередь, является одним из ключевых  требований, обязательных при подготовке проектной документации и последующей  выдаче разрешения на строительство. Соответственно, поскольку истец не мог  предвидеть и впоследствии преодолеть указанные обстоятельства, он был лишен  юридической возможности использования арендованного земельного участка в  соответствии с установленной договором целью, в связи с чем внесенные арендные  платежи по договору являются неосновательным обогащением.  

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы  суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и  установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм  материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение  судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 25.04.2023 по делу № А56-71193/2022 в обжалуемой части оставить без  изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.С. Полубехина  Судьи  

М.В. Балакир 

 С.А. Нестеров