АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-24414/2010

г. Краснодар

22 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца – Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края – Кононенко Р.О. (доверенность от 10.10.2017), от ответчика –  общества с ограниченной ответственностью «Телец-Прим» (ИНН 2320014856, ОГРН 1022302950768) – Антонюк Г.Н. (доверенность от 14.03.2018) и Кравченко А.Г. (доверенность от 25.07.2017), от третьего лица – Министерства финансов Краснодарского края – Тарасова Л.Е. (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие третьих лиц: Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «АФК Аудит», общества с ограниченной ответственностью «Строитель-92», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы  Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края и Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2017 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-24414/2010, установил следующее 

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее – департамент) обратился к ООО «Телец-Прим» (далее – общество) с требованиями о возмездном изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд недвижимого имущества (здание под литерой 1.2 общей площадью 187,6 кв. м и объемного элемента под литерой З площадью 7 кв. м), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, с перечислением ответчику 3 641 тыс. рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2010 требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 решение суда первой инстанции изменено, размер присужденной к выплате денежной компенсации увеличен на 7 607 666 рублей.

Постановлением от 13.09.2011 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2016 в порядке процессуального правопреемства произведена замена департамента на Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (далее – министерство курортов); произведена замена третьего лица – Министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края на Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее – министерство транспорта); к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Краснодарского края и ООО «Строитель-92».

При новом рассмотрении дела, с учетом фактического изъятия имущества ответчика, истец уточнил заявленные требования, указав, что рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка должна составлять 3 893 рубля 31 копейка; просил учесть разницу между выплаченной компенсацией в сумме 2 452 тыс. рублей и определенной повторной экспертизой в сумме 2 270 200 рублей (181 800 рублей).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2017, суд обязал выплатить обществу в течение десяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу 2 059 тыс. рублей денежной компенсации за изъятые для государственных нужд объекты недвижимости.

В кассационной жалобе министерство курортов просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить. Заявитель указывает на то, что на момент изъятия объектов недвижимости у общества отсутствовало оформленное право на земельный участок. Согласно отчету об оценке от 29.03.2010 № 807-21/2010 и заключению о величине убытков от 29.03.2010 № 807-21/2010-У, подготовленных независимым оценщиком ООО «АФК-Аудит», денежная сумма, подлежащая выплате обществу в качестве выкупной цены и убытков, составляет 38 116 600 рублей. Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок не требуется. Спорные объекты капитального строительства расположены на земельном участке, за который ООО «Строитель-92» уже получило компенсацию убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования недвижимым имуществом. Действующим законодательством не предусмотрена выплата компенсации за один и тот же изъятый земельный участок двум различным организациям. Общество вправе требовать с ООО «Строитель-92» перечисления части полученной компенсации за изъятый земельный участок в размере пропорциональном площади, необходимой для использования имущества (194,6 кв. м). В заключении эксперта № 52/16 по результатам судебной экспертизы от 30.11.2016 допущены ошибки, которые влияют на размер рыночной стоимости права на земельный участок, в частности, неправильно определен вид разрешенного использования. При оценке изымаемых земельных участков принимается в расчет вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающих документах, в данном случае – под производственную базу. Размер компенсации за изъятый земельный участок не может превышать 757 638 рублей 12 копеек. 

Министерство транспорта в кассационной жалобе просит решение и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об изъятии в собственность Краснодарского края объектов недвижимости по цене возмещения 3 641 тыс. рублей, из которых 2 452 тыс. рублей компенсации и 1 189 тыс. рублей убытков. Заявитель указывает на то, что спорный земельный участок не был сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, правоустанавливающие документы на земельный участок ответчиком не оформлены, поэтому стоимость права на земельный участок должна определятся как стоимость права долгосрочной аренды земельного участка в составе убытков правообладателю, а не как рыночная стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка определялась как для земельного участка с видом разрешенного использования – для эксплуатации торговых помещений, однако в данном случае суд должен был руководствоваться видом разрешенного использования земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами (производственная база). Суды не дали надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что фактически за указанный земельный участок уже выплачено возмещение в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Строитель-92».

В отзывах на жалобы министерство финансов просит состоявшиеся судебные акты отменить и удовлетворить кассационные жалобы министерства курортов и министерства транспорта. 

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои доводы и возражения. 

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как установили суды, ответчик являлся собственником объектов недвижимого имущества (здание под литерой 1.2 площадью 187,6 кв. м и объемный элемент под литерой 3 площадью 7 кв. м), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65 (свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2005 серии 23-АА № 457059 и от 30.07.2009 серии 23-АЕ № 514289).

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.12.2009 № 974-р «Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения» названные объекты изъяты в собственность Краснодарского края путем выкупа.

В соответствии с пунктом 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ) истец заключил с ООО «АФК-Аудит» договор на проведение оценки объектов. 

Согласно отчету об оценке от 11.03.2010 № 807-21/2010 рыночная стоимость объектов, принадлежащих ответчику, составляет 2 452 тыс. рублей; величина убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества, – 1 189 тыс. рублей.

На основании указанных в отчете от 11.03.2010 № 807-21/2010 сведений департамент подготовил проект соглашения, в пункте 2 раздела 2 которого предусмотрена выплата ответчику за изъятые объекты 3 641 тыс. рублей.

Поскольку ответчик соглашение не подписал, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона № 310-ФЗ с 01.01.2008 до 01.01.2014 на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.

Частью 6 статьи 15 Закона № 310-ФЗ полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией с 01.01.2008 до 01.01.2014 Краснодарскому краю, в том числе подготовка и принятие решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; подготовка и заключение соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

Пунктом 1.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 № 497 «Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года» уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края является Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.

В силу статьи 15 Закона № 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении – об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 18); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).

Таким образом, названный Закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок – в судебном порядке на основании решения суда (часть 31 статьи 15 Закона № 310-ФЗ).

В соответствии с частью 26 статьи 15 Закона № 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 по делу № А32-11725/2012 отчет от 11.03.2010 № 807-21/2010, выполненный ООО «АФК-Аудит», признан недостоверным в части, касающейся определения рыночной стоимости прав на недвижимое имущество, изъятого у общества. 

В рамках указанного дела суды пришли в выводу о том, что оценка рыночной стоимости объектов (строений) общества без учета стоимости прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования, не может считаться достоверной и не отражает рыночную стоимость такого недвижимого имущества (обязанность оценщика учесть в расчете рыночной стоимости объектов недвижимости общества стоимость права пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, следует из статьи 15 Закон № 135-ФЗ, пункта 2 статьи 271, пунктов 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Ссылка заявителей на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2011 по делу № А32-6520/2011 отклонена, поскольку общество в рассмотрении данного дела не принимало участия.

Принимая во внимание, что оценка рыночной стоимости изымаемых у ответчика объектов произведена без учета стоимости прав на земельный участок, необходимый для их использования, в суде первой инстанции проведено две судебные экспертизы.

В заключении от 25.12.2015 № 193/16.1 эксперты научно-производственного предприятия ООО «ЮрИнСтрой»  Напалков А.В. и Власенко Н.А. определили, что площадь земельного участка, необходимого для использования изъятых объектов, составляет 761 кв. м; рыночная стоимость изъятого имущества с учетом стоимости права аренды на земельный участок в ценах по состоянию на 11.03.2010 составляет 15 363 792 рубля. 

Поскольку при расчете площади земельного участка, необходимой для использования изъятого имущества, эксперт не учел фактическую застроенность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:56 капитальными объектами иных собственников, что привело к неверным исчислениям и к завышению стоимости земельного участка, названное заключение не принято в качестве надлежащего доказательства.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к согласию о том, что минимальная площадь земельного участка, необходимого для использования (эксплуатации) изъятого имущества составляет 194,6 кв. м. Соответствующий расчет составлен ООО «АФК-Аудит» посредством суммирования площадей застройки изъятых объектов.

В заключении от 30.11.2016 № 52/16 эксперт некоммерческого партнерства судебных экспертов и оценщиков «Союз» Строкова Н.И. определила величину рыночной стоимости изъятого имущества по состоянию на 11.03.2010 (с учетом права аренды на 49 лет земельного участка площадью 194,6 кв. м) в сумме 4 511 тыс. рублей, в том числе величина рыночной стоимости изъятых объектов недвижимости составила 2 270 200 рублей, величина рыночной стоимости права аренды на земельный участок –  2 240 800 рублей.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь заключением эксперта от 30.11.2016 № 52/16, с учетом фактического изъятия имущества ответчика и выплаты ему рыночной стоимости прав на изъятые объекты и компенсации иных убытков связанных с изъятием, суды обоснованно пришли к выводу о том, что недополученная ответчиком в качестве компенсации сумма составляет 2 059 тыс. рублей.

Ссылка заявителей жалоб на то, что при оценке спорного земельного участка необоснованно принят в расчет вид разрешенного использования с учетом фактического использования расположенного на нем недвижимого имущества (для эксплуатации торговых помещений) и карты градостроительного зонирования (общественно-деловая застройка), правомерно отклонена судами первой и апелляционной  инстанций. 

Оценивая заключение эксперта, суды правомерно исходили из того, что правоустанавливающие документы на конкретный  земельный участок не оформлялись. 

В данном случае спорный земельный участок не был сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, вид разрешенного использования для фактически изъятого земельного участка не устанавливался, так как до возникновения судебного спора он не являлся самостоятельным объектом кадастрового учета, количественные и качественные характеристики участка не были установлены и закреплены. 

Между тем согласно выдержке из карты градостроительного зонирования  изъятый земельный участок находился в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки ОД 1-20 (т. 10. л. д. 170). 

Расположенные на земельном участке строения, принадлежащие обществу, имели самостоятельное функциональное назначение и эксплуатировались самостоятельно как объекты торговли. 

При формировании земельных участков правообладателям участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, в связи с чем с учетом конкретных обстоятельств дела определение экспертом и судами вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с его фактическим использованием и градостроительным регламентом является обоснованным и не противоречит нормам законодательства.   

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов и по существу сводятся к несогласию заявителя с произведенной судами оценкой установленных обстоятельств и конкретных доказательств, представленных в материалы дела и получивших надлежащую оценку. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. 

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2017 по делу № А32-24414/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							     Е.И. Афонина

Судьи 										     О.Л. Рассказов

										     А.В. Садовников