ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-4487/2020

20АП-7625/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16.03.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 19.03.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Сентюриной И.Г., судей Грошева И.П. и Егураевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Строитель» - ФИО2 (доверенность от 09.10.2020), представителя общества с ограниченной ответственностью «РН-Сервис Рязань» - ФИО3 (доверенность от 17.07.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РН-Сервис Рязань» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.11.2020 по делу № А54-4487/2020 (судья Матин А.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью                         «РН-Сервис Рязань» (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (Рязанская обл., д. Турлатово, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Управления энергетики и жилищно - коммунального хозяйства Администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании платы за содержание жилья за период с 23.05.2018 по 31.12.2019 в сумме 1 315 657 руб. 33 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РН-Сервис Рязань» (далее – ООО «РН-Сервис») обратилось в арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее – ООО «Строитель») о взыскании платы за содержание жилья за период с 23.05.2018 по 31.12.2019 в сумме 1 315 657 руб. 33 коп. (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 17.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области.

Определением от 15.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.11.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное решение и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что в данном случае документом, являющимся основанием для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является протокол уточнения распределения площадей на объекте: Михайловское шоссе, д.234, корп.1 от 25.04.2018, являющийся неотъемлемой частью договора о совместном строительстве от 15.09.2008. С момента подписания протокола уточнения распределения площадей на объекте: 

<

...> от 25.04.2018 являющегося неотъемлемой частью договора о совместном строительстве от 15.09.2008, ООО «Строитель» становится правообладателем переданных помещений. Факт отсутствия регистрации права собственности не освобождает ответчика от обязанности нести расходы на их содержание. Заявитель полагает, что учитывая доказанность фактов ввода объекта в эксплуатацию и передачи ответчику конкретных квартир, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги возникла с момента передачи квартир по протоколам распределения жилых помещений.

ООО «Строитель» представило отзыв, в котором возражало против доводов апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судом области вынесено определение об исправлении опечатки от 05.02.2021, согласно которому следует  читать наименование истца в судебных актах Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-4487/2020 (определения от 08.07.2020, 17.08.20, 15.09.2020; резолютивная часть решения от 10.11.2020, решение от 16.11.2020) - общество с ограниченной ответственностью «PH-Сервис Рязань». Указанное определение приобщено к материалам дела.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени месте судебного заседания, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.09.2008 между Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области (Сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» (Сторона-2) был заключен договор о совместном строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома №250 (т. 3, л. д. 21 – 23, далее - договор), по условиям которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства многоквартирных жилых домов со встроенными пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома № 250. Строительство объектов будет осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0060030:54 площадью 14976 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании у стороны - 1.

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора вкладом стороны-1 по настоящему договору является право разработки проектной документации на объекты, получения технических условий для строительства объектов, выполнение функций застройщика, получение условий разрешения на строительство объектов, ввода его в эксплуатацию; финансирование строительно-монтажных работ за счет выделенных на эти цели денежных средств, при их наличии. Вклад стороны-1 оценивается в размере 10% в общем имуществе сторон. Вкладом стороны-2 являются выполнение по поручению стороны -1 функций заказчика по строительству объектов и инженерных коммуникаций, в том числе финансирование работ по разработке проектной документации  на объекты, проведение авторского и технического надзора, получение ордеров на производство работ, производство строительно-монтажных работ, финансирование всех необходимых для строительства объекта работ и мероприятий. Вклад стороны-2 по настоящему договору оценивается в 90% в общем имуществе сторон.

26.02.2008 между истцом (застройщик) и ООО «Строитель» (заказчик-инвестор) был заключен инвестиционный контракт № 18-08 (далее - инвестиционный контракт), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирных домов с нежилыми помещениями на строительной площадке по адресу: Михайловское шоссе в районе дома № 250 с ориентировочным объемом инвестиций 400 млн. руб.

Пунктом 1.6. инвестиционного контракта предусмотрено, что заказчик-инвестор (соинвестор) - юридическое или физическое лицо, которое осуществляет капитальные вложения с использованием собственных и (или) приваленных средств на реализацию инвестиционного проекта в объеме, предусмотренным настоящим контрактом.

29.08.2011 Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Рязанской области было получено разрешение на строительство №RU62361000-97/2011/РС многоэтажного жилого дома (1 очередь строительства) по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0060030:54.

29.08.2014 и 23.05.2018 застройщику были выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU62326000-57/2014/РВ (1 очередь строительства) и №62-29-32-2018 (вторая очередь строительства).

Дополнительным соглашением от 28.09.2011 к договору о совместном строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома № 250 от 15.09.2008 и протоколом уточнения распределения площадей на объекте: Михайловское шоссе, д. 234, корп. 1 от 25.07.2014, стороны по договору определили квартиры, передающиеся каждой стороне в качестве доли по договору.

Согласно протоколу №1 от 21.02.2016 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования, ООО «РН-Сервис Рязань» является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

ООО «РН-Сервис Рязань» является управляющей организацией указанного дома. В подтверждение данного обстоятельства истцом представлен договор управления многоквартирным домом от 14.03.2016.

Во исполнение принятых на себя обязательств истцом в период с 23.05.2018 по 31.12.2019 были оказаны услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома № 234, корп. 1 по Михайловскому шоссе в г. Рязани.

Плата за содержание общего имущества многоквартирного дома ответчиком за указанный период не вносилась, что привело к образованию задолженности в размере 1 315 657 руб. 33 коп.

Полагая, что ООО «Строитель» является застройщиком спорного дома, ООО «РН-Сервис» обратилось к ответчику письмами №312 от 16.12.2019 и №346 от 19.12.2019 с просьбой добровольно оплатить задолженность по второй очереди строительства дома, расположенного по адресу: 

<

...> за содержание жилья в отношении помещений, не переданных иным лицам по передаточному или иному документу о передаче.

Указанные письма были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В соответствии с пунктом 3 статьи 15 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, условий и режима гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта.

Таким образом, при рассмотрении спора суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями ГК РФ, Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) и положений Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действующими на дату заключения инвестиционного контракта № 18-08 от 26.02.2008 (далее Закон № 39-ФЗ от 25.02.1999).

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из содержания пункта 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

Согласно пункту 1 статьи 37 ЖК  РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

В пунктах 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно аналогичной норме, изложенной в статье 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, собственник нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально размеру доли в праве на общую собственность (статья 39 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ). Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (статья 153 ЖК РФ).

Согласно статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что расходы на содержание общего имущества обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от их фактического пользования. Факт неиспользования собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.

Вместе с тем, как правомерно указал суд первой инстанции, ООО «Строитель» не является собственником помещений в смысле статьи 218 ГК РФ.

Исходя из положений статьей 131, 219 и 223 ГК РФ обязанность ответчика по оплате содержания и обслуживания жилых помещений возникает с момента государственной регистрации права собственности. Из материалов дела не следует, что ответчик являлся застройщиком по договору инвестирования, который в силу указанных выше положений ЖК РФ обязан нести бремя содержания жилых помещений.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что инвестиционный контракт для управляющей организации не может рассматриваться как документ, порождающий права и обязанности у ООО «Строитель» по внесению платы за содержание жилья, поскольку порождает права и обязанности только для сторон данного контракта. 

При этом договор о совместном строительстве многоквартирных жилых домов со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 14976 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> в районе дома № 250 от 15.02.2008 и инвестиционного контракта № 18-08 от 26.02.2008 не содержит условий, определяющих порядок содержания возводимых в рамках договоров объектов недвижимости, в связи с чем у суда отсутствовали основания возлагать на инвестора расходы на содержание общего имущества жилого дома.

Доводы жалобы сводятся к тому, что факт отсутствия регистрации права собственности не освобождает ответчика от обязанности нести расходы на их содержание, поскольку учитывая доказанность фактов ввода объекта в эксплуатацию и передачи ответчику конкретных квартир, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФобязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги возникла с момента передачи квартир по протоколам распределения жилых помещений.

Вместе с тем, документа, свидетельствующего о передаче указанных квартир инвестору в материалах дела не имеется. Протокол уточнения распределения площадей на спорном объекте от 25.04.2018 (л.д.76-77, л.д.3) таким документом, вопреки доводам апеллянта не является. Инвестиционный контракт для управляющей организации не может рассматриваться как документ, порождающий права и обязанности у ООО «Строитель» по внесению платы за содержание жилья, поскольку порождает права и обязанности только для сторон данного контракта.

В силу пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Таким образом, заявленные требования могут быть предъявлены к застройщику, но не к инвестору, коим является ответчик.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.11.2020 по делу № А54-4487/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

И.Г. Сентюрина

И.П. Грошев

Н.В. Егураева