ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13868/2022, 18АП-13869/2022

Дело № А07-41775/2019

09 февраля 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Центр чистоты - химчистка «Галия-Сервис» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2022 по делу № А07-41775/2019.

При участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Центр чистоты - химчистка «Галия-Сервис» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 27.01.2023),

Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО3 (паспорт, доверенность от 12.02.2021, срок действия три года, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Центр чистоты - химчистка «Галия-Сервис» (далее - ООО «Галия-Сервис», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы, ответчик, Управление) о взыскании убытков (упущенной выгоды) в размере 10 441 497 руб. 13 коп. (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2022 (резолютивная часть от 08.07.2022) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взысканы убытки в размере 3 216 324 руб. 96 коп., в возмещение расходов по оплате экспертизы 9 241 руб., в возмещение расходов по уплате госпошлины 14 660 руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя 21 562 руб. 31 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе УЗИО г. Уфы (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции при принятии решения посчитал, что сопроводительные письма истца в адрес ответчика № 30 от 20.02.2015, № 63 от 30.04.2015, № 05 от 22.01.2016, где в приложении указаны документы, датированные 2005-2006, 2015 годами подтверждают факт выполнения и завершения в 2015 году ремонтных работ в арендуемом обществом здании и, что общество с 01.01.2016 имело реальную возможность на получение дохода от сдачи имущества в аренду.

Между тем, документы, указанные в вышеуказанных письмах, не были предоставлены истцом в материалы дела. Соответственно, не предоставляется возможным определить виды работ и место их выполнения.

Напротив, в 2016 году ремонтные работы проводились на 1 и 2 этажах спорного нежилого здания, что подтверждается фотографиями, содержащимися в отчете № 16-14/15-11-Н от 01.08.2016 об определении рыночной стоимости объектов оценки недвижимости – отдельно стоящих нежилых зданий, общей площадью 1720,3 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, выполненного ЗАО «Эксперт – Оценка» и не оспаривалось истцом.

Истец в подтверждении своего довода о наличии потенциального арендатора на помещения 1 этажа площадью 555 кв.м и 2 этажа площадью 277,1 кв.м предоставил в материалы дела протокол осмотра доказательств -электронную переписку с адреса yakuta102@gmail.com.

Однако, доказательств того, что указанная электронная почта является электронной почтой истца в материалы дела не представлено.

Апеллянт полагает, что представленные истцом документы не подтверждают доводы истца о наличии потенциального арендатора под магазины на 1 и 2 этажах вышеуказанного здания.

Кроме того, апеллянт  не согласен с формулировкой вопросов поставленных судом первой инстанции для проведения судебной экспертизы.

Также Управление полагает, что заключение № 21-792-Н экспертного учреждения АО «Эксперт – Оценка» не является надлежащим доказательством.

УЗИО г. Уфы в апелляционной жалобе прилагает расчет стоимости арендной платы офисных помещений на 2 этаже с условием его фактического состояния черновой отделкой (без ремонта). В данном случае ремонт возлагается на арендатора.

Апеллянт указывает, что суд при определении размера упущенной выгоды принимает расчет истца исходя из дохода от использования здания и земельного участка в 2018 году.

Управление полагает, что принятые судом данные общества за 2018 год является являются вероятными при определении размера упущенной выгоды за период с 01.01.2016 по 16.01.2017. Истец при расчёте исковых требований не обосновывает применение суммы дохода за 2018. Выбранный истцом алгоритм расчета упущенной выгоды не является верным исходя из предмета спора.

Из предоставленных истцом в материалы дела документов следует, что в спорный период истец извлекал прибыль от использования части здания путем передачи его третьим лицам.

Доказательства того, что оставшаяся часть помещений могла быть передана потенциальным арендаторам, исходя из заполняемости в 2018 году и получение дохода в 2016 году  на уровне 2018 года, не представлены.

С вынесенным решением также не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Галия-Сервис» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить, взыскать с ответчика убытки в размере 10 084 197 руб. 13 коп., в возмещение расходов по оплате экспертизы 28 973 руб., в возмещение расходов по уплате госпошлины 64 127 руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя 67 604 руб. 60 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Галия-Сервис» указывает, что при определении размера упущенной выгоды суд не должен был исключать из размера упущенной выгоды сумму в размере 13 006 610 руб. 57 коп. сумму предполагаемых расходов в размере 55,55%.

Исходя из того, что общество в 2016 году уже понесло расходы, связанные с содержанием здания, руководствуясь п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество считает, что именно неполученные доходы, которые общество получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ответчиком, и составляют упущенную выгоду.

Податель жалобы также указывает, что несмотря на необоснованность повторного исключения расходов из размера упущенной выгоды за 2016 год, кроме того и размер процента расходов (55,55%) от суммы доходов определен судом неверно. Как организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, ООО «Галия-Сервис» применяет кассовый метод учета доходов и расходов, поэтому общество исчисляет и уплачивает единый налог с суммы взысканной упущенной выгоды после фактического ее получения в реальности.

Податель жалобы также указывает, что ООО «Галия-Сервис» в 2016 году уже фактически понесло расходы, связанные с содержанием здания, в связи с чем вторичное исключение из размера упущенной выгоды за период с 01.01.2016 по 16.01.2017 расходов в размере, пропорциональном расходам за 2018 год, является следствием формального подхода без учета фактических обстоятельств и имеющихся доказательств, нарушением принципа справедливости определения размера подлежащих возмещению убытков, повлекшим нарушение прав и законных интересов истца.

Вместе с тем, по мнению апеллянта, исключение из расчета упущенной выгоды суммы земельного налога в размере 357 300 руб. будет соответствовать принципу справедливости определения размера подлежащих возмещению убытков.

Определением от 03.10.2022 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное разбирательство назначено на 09.11.2022.

До начала судебного заседания ООО «Галия-Сервис» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы УЗИО г. Уфы не согласно.

Представителем Управления в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы с приложением копии письма УЗИО г.Уфы от 03.11.2022 № УЗ 7807, информационного письма ООО №Корпорация экспертов «ТЭФ» от 03.11.2022 № 330 с приложением документов, платежного поручения № 216385 от 07.11.2022. Ходатайство оставлено открытым.

Определением суда от 09.11.2022 судебное разбирательство было отложено на 07.12.2022, судом направлены запросы в экспертные организации о возможности проведения по делу судебной экспертизы.

К дате судебного заседания от ООО «Галия-Сервис» поступили возражения на ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу, а также ходатайства об отклонении кандидатуры экспертной организации  общества с ограниченной ответственностью «Корпорация экспертов «ТЭФ» и эксперта-оценщика ФИО4

Также от ООО «Галия-Сервис» поступило ходатайство о привлечении экспертов с приложением писем экспертных организаций ООО Оценочная компания «ТерраНова» и ООО «РегионЗемОценка».

К дате судебного заседания поступили ответы на запрос суда о возможности проведения судебной экспертизы по делу от общества с ограниченной ответственностью «Корпорация экспертов «ТЭФ», общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертизы Республики Башкортостан», общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое Бюро «Метод».

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 28.12.2022. 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С., в связи с нахождением в отпуске, судьями Жернаковым А.С., Камаевым А.Х.

К дате судебного заседания от Управления поступило заявление, в котором Управление просит направить судебный запрос в адрес ФБУ Башкирская лаборатория судебной министерства юстиции Российской Федерации.

От ООО «Галия-Сервис» поступили дополнения к возражениям на ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы. 

Указанные документы приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.02.2022. 

До начала судебного заседания от ООО «Галия-Сервис» поступили дополнения к ходатайству об отклонении кандидатуры эксперта, с доказательствами направления в адрес ответчика, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца, изложенные в своей апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, по доводам апелляционной жалобы ответчика возразил.

Представитель ответчика, изложенные в своей апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, с доводами, изложенными в апелляционной жалобе истца, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказано, в силу отсутствия оснований для признания необоснованным отказа суда первой инстанции в удовлетворении аналогичного ходатайства Управления о проведении повторной судебной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы № 13557 от 25.11.2005 ООО «Галия-Сервис» арендовало отдельно стоящее двухэтажное здание, гараж и склад, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 1720,3 кв.м.

Также ООО «Галия-Сервис» на основании договора аренды земельного участка № 92-06 арендовало земельный участок с кадастровым номером 02:55:020106:0011, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Братьев Кадомцевых, д. 8а, площадью 2421 кв.м для размещения и эксплуатации здания химчистки, склада и гаража.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) 18.08.2014 общество обратилось в УЗИО г. Уфы с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп имущества, арендованного по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы № 13557 от 25.11.2005 и договору аренды земельного участка № 92-06 от 14.02.2006.

В нарушение положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого (среднего) предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан», утвержденного Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа РБ от 01.09.2014 № 4020 (далее - Административный регламент), УЗИО г. Уфы в установленные сроки проект договора купли-продажи обществу не направило.

В связи с задержкой оформления процедуры выкупа общество обратилось в арбитражный суд к УЗИО г. Уфы и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация г. Уфы) с иском о признании незаконным бездействия УЗИО г. Уфы и Администрации г. Уфы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2016 по делу № А07-1483/2016 исковые требования ООО «Галия-Сервис» были удовлетворены. 

19.01.2017 УЗИО г. Уфы между сторонами заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № 1669, договор аренды здания химчистки расторгнут.

Как указывает истец, проект договора купли-продажи ответчик направил с задержкой на 2 года 1 месяц и 5 дней (766 дней) по сравнению с датой, определенной в решении суда (12.12.2014). Истец утверждает, что в случае, если бы УЗИО г. Уфы не допустило нарушение положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Административного регламента, договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда мог быть подписан в декабре 2014 года.

Истец указывает, что подтвержденный техническим заключением ООО «Бюро строительных экспертиз» от 27.02.2015 значительный физический износ здания химчистки вследствие воздействия на конструкции здания агрессивной среды, сопутствующего производству по стирке и химической чистке, необходимость в связи с этим капитально-восстановительного ремонта здания, а также размещение здания химчистки в зоне жилой застройки, нарушающее требования СанПиН 2.2.1/2.1.11200-03 по нормативным разрывам санитарно-защитной зоны от жилых домов, предопределили невозможность дальнейшего использования здания для оказания услуг химчистки и прачечной и, соответственно, получения обществом дохода от оказания данных услуг, в связи с чем обществом было принято решение об осуществлении деятельности по сдаче внаем недвижимости и оказания сопутствующих эксплуатационных услуг арендаторам.

Исходя из доводов иска, после завершения в 2015 году работ по производству неотделимых улучшений истец уже с начала 2016 года мог в полном объеме осуществлять деятельность по сдаче внаем недвижимости, но со стороны УЗИО г. Уфы не было надлежащего своевременного исполнения обязанности по оформлению выкупа, что повлекло возникновение у него убытков в виде упущенной выгоды.

Первоначально расчет размера убытков (упущенной выгоды) был произведен истцом исходя из фактически полученного обществом дохода от использования помещений принадлежащего ему здания в 2017 и 2018 годах: за 2017 год - 9 166 797 руб. 04 коп., за 2018 год - 12 425 346 руб. 75 коп.

Истец утверждает, что до приобретения права собственности на здание химчистки, склад и гараж, он не мог распоряжаться данными объектами недвижимости и извлекать прибыль, используя их по своему усмотрению наилучшим и наиболее выгодным способом, исходя из их качественных характеристик и местоположения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2018 по делу № А07-8028/2018 с учетом дополнительного решения от 31.07.2018, удовлетворены в полном объеме исковые требования общества о взыскании с УЗИО г. Уфы убытков в виде реального ущерба в размере 2 842 774 руб. 82 коп., которые представляли собой фактически уплаченную арендную плату за период, когда общество уже должно было быть собственником арендуемого имущества.

Истец указывает, что в 2015 году им велись переговоры с закрытым акционерным обществом «Тандер» (сеть супермаркетов «Магнит», далее - ЗАО «Тандер», АО «Тандер») о сдаче в аренду помещений на 1 и 2 этажах здания по адресу: 

<

...>, велась преддоговорная работа, в частности, в декабре 2015 года и феврале 2017 года общество получило по электронной почте от ЗАО «Тандер» проекты договора аренды нежилых помещений. Таким образом, у общества в 2015 году имелся потенциальный арендатор на помещения площадью 551 кв.м на 1 этаже и площадью 277,1 кв.м на 2 этаже. Стороны достигли договоренности о существенных условиях договора, но необходимым условием заключения договора аренды было приобретение обществом права собственности на здание. Истец утверждает, что ЗАО «Тандер» было намерено взять в аренду помещения в черновой отделке, при этом нежилые помещения могут сдаваться в аренду в любом состоянии, как в черновой, так в получистовой или чистовой отделке по согласованию сторон.

Истец указывает, что установленное вступившим в законную силу судебным актом по делу № А07-1483/2016 бездействие ответчика, как уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого истцом муниципального имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по заявлению о выкупе арендованного имущества, повлекшее задержку оформления выкупа истцом арендуемого муниципального имущества более чем на два года, привело к причинению истцу убытков в виде упущенной выгоды в размере 10 441 497 руб. 13 коп.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Галия-Сервис» в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как нарушение или ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды, наступление вреда и его размер, наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и нарушением (ненадлежащим исполнением) ответчиком условий договора аренды; вина ответчика в причинении вреда истцу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьями 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием. Вред возмещается за счет казны муниципального образования.

В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации общими условиями ответственности за причиненный вред являются наличие вреда, неправомерные действия (бездействие) лица, его причинившего, и причинно-следственная связь между такими действиями и наступившим вредом. Вина причинителя вреда предполагается, обязанность доказывания ее отсутствия возлагается на ответчика.

Таким образом, гражданским законодательством установлены дополнительные гарантии для защиты прав юридических лиц от незаконных действий (бездействия) органов публичной власти, направленные на реализацию положений статей 52 и 53 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, в том числе злоупотреблением властью.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что на основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 18.08.2014 общество «Галия-Сервис» обратилось в УЗИО г. Уфы с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

В связи с задержкой оформления процедуры выкупа общество обратилось в арбитражный суд с иском к УЗИО г. Уфы и Администрации г. Уфы о признании незаконным бездействия ответчиков в части принятия решения об отчуждении арендуемого обществом имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно части  2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.10.2016 по делу № А07-1483/2016 исковые требования были удовлетворены.

Бездействие УЗИО г. Уфы и Администрации г. Уфы в части принятия решения об отчуждении арендуемого обществом «Галия-Сервис» имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества признано незаконным. Суд обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ - путем принятия Администрацией г. Уфы в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу решения об условиях приватизации арендуемого имущества на основании отчета № 017/7-15 от 07.04.2016 и направления УЗИО г. Уфы обществу «Галия-Сервис» проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом установлено, что с учетом поданного обществом 18.08.2014 заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, проект договора купли-продажи должен был быть направлен обществу не позднее 12.12.2014.

Договор купли-продажи арендованного обществом имущества был заключен между истцом и ответчиком 19.01.2017.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно нашел обоснованными доводы истца о том, что в случае, если бы УЗИО г. Уфы не допустило нарушение положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Административного регламента, договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда мог быть заключен обществом в декабре 2014 года и в начале 2015 года общество приобрело бы право собственности на здание и после завершения работ по производству неотделимых улучшений в 2015 году, с начала 2016 истец уже мог в полном объеме осуществлять деятельность по сдаче внаем недвижимости, но незаконное бездействие УЗИО г. Уфы препятствовало осуществлению деятельности общества.

Для выяснения вопроса о пригодности здания к дальнейшей эксплуатации в качестве химчистки общество привлекло специализированную организацию, которой было проведено техническое обследование конструкций здания химчистки и здания котельной по адресу: 

<

...>. Согласно имеющемуся в материалах дела техническому заключению ООО «Бюро строительных экспертиз» от 27.02.2015 (л.д. 1,2, т. 2) здание химчистки имело значительный физический износ (67%) вследствие воздействия на конструкции здания агрессивной среды, сопутствующей производству по стирке и химической чистке и зданию требуется капитально-восстановительный ремонт.

Согласно п. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» химчистки (подп. 7), прачечные (подп. 8) относятся к классу IV - санитарно-защитная зона 100 м. Химчистки производительностью не более 160 кг/смену (подп. 10) относятся к классу V - санитарно-защитная зона 50 м (п. 2).

В материалах дела имеется предписание ГУ «Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Советском районе г. Уфы Республики Башкортостан» от 04.04.2005 (л.д. 8, т. 9); письмо ГУ «Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Советском районе г. Уфы Республики Башкортостан» № К-440 от 26.04.2005 (л.д. 15, т. 9); акт санитарно-эпидемиологического обследования помещения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан» № 599 от 03.04.2006 (л.д. 16,17, т. 9); санитарно-эпидемиологическое заключение ТУ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Башкортостан № 1515-06 от 17.04.2006 (л.д. 18,19, т. 9), а также скриншоты из программы 2ГИС (л.д. 50-53, т. 3), из которых следует, что здание химчистки находится на расстоянии менее 30 метров от жилых домов № 8, № 10 и № 12 по ул. Братьев Кадомцевых. Указанное свидетельствует о том, что нахождение и функционирование химчистки с собственной котельной в зоне жилой застройки нарушало требования СанПиН 2.2.1/2.1.11200-03 по нормативным разрывам санитарно-защитной зоны от жилых домов, а дальнейшая эксплуатация здания была возможна только при условии вывода производственных участков химчистки одежды, исключения размещения автономной котельной.

Таким образом, суд первой инстанции верно принял во внимание довод истца о том,  что кроме небезопасности продолжения эксплуатации здания в качестве химчистки, также имелся нормативный запрет на эксплуатацию химчистки и котельной в зоне жилой застройки, что предопределило невозможность дальнейшего использования здания для оказания услуг химчистки и прачечной и, соответственно, извлечения обществом дохода от оказания данных услуг.

В материалы дела представлен нотариально заверенный протокол осмотра доказательств - электронной переписки общества с ЗАО «Тандер» (сеть супермаркетов «Магнит») (л.д. 71-13, т. 3), которое с 2015 года вело переговоры с обществом и изъявляло намерение взять в аренду помещения для размещения магазинов «Магнит» на 1 этаже и «Магнит Косметик» на 2 этаже.

Из указанного протокола осмотра доказательств следует, что 02.12.2015 представитель ЗАО «Тандер» (сеть супермаркетов «Магнит») (электронный адрес bashiri№_ks@ufa.mag№it.ru) направил на электронный адрес общества проект договора аренды нежилого помещения (л.д. 79-88, т. 3), что подтверждает довод общества, что в 2015 году у него имелся потенциальный арендатор на помещение первого этажа площадью 555 кв.м и помещение второго этажа площадью 277,1 кв.м в здании по адресу: 

<

...>.

21.02.2017 представитель ЗАО «Тандер» направил по электронной почте в адрес общества проект договора аренды с указанием цены аренды (л.д. 79,89-108, т. 3).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы Управления, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии потенциального арендатора на помещения под магазины на 1 и 2 этажах здания и о том, что потенциальный арендатор ЗАО «Тандер» до февраля 2017 года не утратил интерес к аренде нежилого помещения на 1 этаже здания под магазин «Магнит».

Согласно п. 3.2.4 образца примерной формы/проекта договора аренды, направленного по электронной почте 02.12.2015 (л.д. 85. т. 3) и п. 3.5 проекта договора аренды, направленного по электронной почте 21.02.2017 (л.д. 94, т. 3) помещения под торговую деятельность должны были передаваться арендатору в состоянии черновой отделки. Отделочные работы и финишное оформление торговых помещений, а также при необходимости мелкий ремонт должны были выполняться силами и средствами арендатора ЗАО «Тандер» в фирменном стиле магазинов сети магазинов «Магнит» по согласованию с арендодателем.

В пункте 3.4.2 «Описание объекта капитального строительства» представленного ответчиком Отчета об оценке № 16-14/15-11-Н от 01.08.2016, выполненного ЗАО «Эксперт-Оценка», в разделе «Описание объекта недвижимости» - «Физическое состояние помещений» по всем объектам указано: Помещения пригодны к использованию по функциональному назначению (л.д. 25-27, т. 4).

В материалах дела имеется письмо АО «Тандер» филиал Уфа исх. № 299 от 19.05.2022, из которого следует, что АО «Тандер» в период 2015-2017 годов проводилась преддоговорная работа с обществом по заключению договора аренды нежилых помещений для размещения магазинов «Магнит» и «Магнит Косметик» в спорном здании. АО «Тандер» направляло на электронную почту общества проекты типового договора аренды для ознакомления арендодателя с условиями аренды и список документов, необходимых для заключения договора аренды, нежилые помещения в здании по адресу: 

<

...> находились в готовом для приема в аренду состоянии черновой отделки (shell&core: бетонная стяжка, плиты перекрытия, проведенные коммуникации, стеклопакеты) и для оформления интерьеров магазинов «Магнит» и «Магнит Косметик» в фирменном стиле силами и средствами АО «Тандер». В письме указывается, что договор аренды нежилых помещений в 2015 - 2016 годах не был заключен из-за отсутствия у общества права собственности на вышеуказанное здание.

Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с утверждением истца о проведении переговоров между обществом и АО «Тандер», преддоговорной работе и направлении в адрес общества документов для заключения договора аренды нежилых помещений под магазины на 1 и 2 этажах здания по адресу: 

<

...> в 2015 году, о готовности помещений для приема в аренду в состоянии черновой отделки и отсутствии у общества права собственности на здание в 2015-2016 годах как единственном препятствии для заключения договора аренды с АО «Тандер».

Представленная обществом в материалы дела копия эскизного проекта № 00615-АР от 04.2015 торгово-делового комплекса по адресу: ул. Братьев Кадомцевых на 11 листах, выполненного МУП «Архитектурно-планировочное бюро» г. Уфы по заказу общества в апреле 2015 года (л.д. 9-20, т. 6), подтверждает факт приготовления общества к передаче в аренду под торговую деятельность порядка 60% площади помещений 1-го этажа и порядка 30% площади помещений 2-го этажа по согласованию с потенциальным арендатором - ЗАО «Тандер», которое намеревалось разместить на 1 этаже здания продуктовый магазин «Магнит», а на 2 этаже здания - магазин «Магнит Косметик». На листах 6 и 7 эскизного проекта красной штриховкой выделены зоны торговых помещений и склад на 1 этаже и торговое помещение на 2 этаже.

Кроме того, МУП «Архитектурно-планировочное бюро» г. Уфы в 2015 году по заказу общества был подготовлен эскизный проект реконструкции здания по адресу: 

<

...> с надстройкой третьего этажа, на листе 11 которого «Схема плана 2 этажа» так же указано торговое помещение на 2 этаже здания, которое так же выделено красной штриховкой (л.д. 110-121, т. 7).

Следовательно, помещение на 2 этаже, указанное в эскизных проектах МУП «Архитектурно-планировочное бюро» г. Уфы как торговое помещение, было полностью готово к сдаче в аренду с конца 2015 года, после того как обществом были завершены все ремонтные работы.

Вместе с тем, представленное ответчиком письмо АО «Тандер» от 18.02.2022, из которого следует, что информация о проводимых переговорах по аренде помещения отсутствует, при наличии иных, описанных выше доказательств, не может быть расценено, как доказательство отсутствия переговоров.

Также судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что в проекте договора, направленном 02.12.2015, указано, что он является приложением № 13 к Инструкции об аренде недвижимого имущества, образцом (примерной формой/проектом) договора аренды недвижимого имущества (для ознакомления арендодателя с примерными типовыми условиями аренды ММ (Магазин Магнит), отдельно помечено, что он не предназначен для подписания. Следовательно, в нем и не могли быть указаны какие-либо сведения об обществе или характеристики конкретного нежилого помещения.

Практика сдачи в аренду нежилых помещений под торговлю в состоянии черновой отделки, в частности, подтверждается представленным истцом актом приема-передачи помещения от 18.04.2017 к договору аренды нежилого помещения № П-6/760 от 17.04.2017, заключенному обществом с ООО «Агроторг», согласно которому помещения для размещения магазина «Пятерочка» передаются арендодателем в состоянии черновой отделки, арендатор принимает помещения, претензий к арендодателю в части состояния передаваемого помещения не имеет, недостатков нет (л.д. 69,70, т. 5).

Сдача в аренду нежилых помещений под торговлю в состоянии черновой отделки также подтверждается представленными истцом скриншотами страниц сайта «Циан» (ufa.cia№.ru), где размещены предложения по сдаче в аренду нежилых помещений в черновой отделке под торговую деятельность.

Фотографиями из отчета ЗАО «Эксперт-Оценка» № 16-14/15-11-Н от 01.08.2016 подтверждается готовность торговых помещений 1 и 2 этажа (в черновой отделке), офисных и бытовых помещений 1 и 2 этажа, мест общего пользования, коридоров, индивидуального теплового пункта, лестницы и входной группы (в чистовой отделке) и, соответственно, готовность всех торговых и офисных помещений здания по адресу: 

<

...> к сдаче в аренду (л.д. 53-72, т. 4).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные помещения были готовы к передаче в аренду под торговую деятельность после завершения истцом в 2015 году ремонтных работ, довод ответчика, что в 2016 году не все помещения были пригодны к эксплуатации и могли быть переданы в арендное пользование, отклоняется судом, как необоснованный.

Общество предприняло необходимые меры для осуществления деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений в здании и сделало необходимые для достижения этой цели приготовления в 2015 году и уже с 01.01.2016 имело фактическую возможность получения дохода от сдачи имущества в аренду.

Определением суда от 12.08.2021 по делу назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено акционерному обществу «Эксперт-Оценка».

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилыми помещениями в здании по адресу: 

<

...> (литера А, А1) за период с 01.01.2016 по 17.01.2017 при сдаче их в аренду разным арендаторам согласно фактическому использованию, сложившемуся в течение 2017-2018?

2. Какова в процентном отношении динамика изменения ставок арендной платы по торговым и офисным помещениям в диапазоне представленных помещений в городе Уфе в районе, ограниченном улицами: имени Округа Галле - Рихарда Зорге - 50 лет СССР - проспект Октября за период: с января 2016 по январь 2018 включительно?

22.09.2021 в суд поступило заключение эксперта № 21-792-Н.

По первому вопросу экспертом сделаны следующие выводы.

Рыночные ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями в здании бывшей химчистки (лит. А, площадь 1269,6 кв.м) и бывшей котельной (лит. А1, площадь 158,3 кв.м) по адресу: 

<

...> за период с 01.01.2016 по 17.01.2017 при сдаче их в аренду разным арендаторам согласно фактическому использованию, сложившемуся в течение 2017-2018 годов, в т.ч. под помещениями 1 и 2 этажа составляют:

 

Наименование помещения

Площадь,

м2

Базовая

ставка

аренды,

руб./м2/мес.

Корректи-

ровка на

площадь,

коэф.

Корректи-

ровка на

этаж,

коэф.

Итоговая

величина

арендной

платы,

руб./м2/мес

 

1 этаж:

 

 

торговое помещение на плане № 1

55

890,00

1,17

1

1 041,30

офисное помещение на плане № 2

19,48

830,00

1

1

830,00

офисное помещение на плане № 3

23,06

830,00

1

1

830,00

офисное помещение на плане № 4

29,19

830,00

1

1

830,00

помещение химчистки на плане № 5

63,56

830,00

1

1

830,00

торговое помещение на плане № 6

555

890,00

1

1

890,00

2 этаж:

 

офисное помещение на плане № 1

12,5

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 2

11,6

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 3

11,55

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 4

10,6

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 5

13,16

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 6

10,49

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 7

31,5

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 8

16,09

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 9

14,97

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 10

32,15

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 11

14,18

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 12

13,01

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 13

12,83

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 14

13,03

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 15

13,08

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 16

11,05

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 17

13,08

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 18

15,56

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 19

20,97

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 20

12,29

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 21

12,15

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 22

12,1

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 23

12,43

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 24

17,81

830,00

1

0,86

710,00

офисное помещение на плане № 25

49,04

830,00

1

0,86

710,00

складское помещение на плане № 26

4,13

830,00

1

0,86

710,00

 

По второму вопросу экспертом сделаны следующие выводы.

Динамика изменения ставок арендной платы в процентном отношении по торговым и офисным помещениям в диапазоне представленных помещений в городе Уфе в районе, ограниченном улицами: имени Г. Галле - Р. Зорге - 50 лет СССР - проспект Октября, за период с января 2016 по январь 2018 включительно составляет:

- среднее значение процента изменения ставки аренды по офисным помещениям, расположенным в г. Уфа, в квартале, ограниченном улицами: Округа Галле - Р. Зорге - 50 лет СССР - пр. Октября, за период с 01.01.2016 по 01.01.2018 составило +3,2%;

- среднее значение процента изменения ставки аренды по торговым помещениям, расположенным в г. Уфа, в квартале, ограниченном улицами: Округа Галле - Р. Зорге - 50 лет СССР - пр. Октября, за период с 01.01.2016 по 01.01.2018 составило +0,8%.

Общество заявило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений с перечнем вопросов. Судом ходатайство было удовлетворено. В материалы дела поступили пояснения эксперта по вопросам (исх. № 31 от 21.01.2022).

В частности, на вопрос: Можно ли, исходя из полученных при проведении экспертизы данных, установить рыночную стоимость арендной платы за пользование торговым помещением площадью ориентировочно 264,4 кв.м на 2 этаже здания по адресу: 

<

...> (лит. А) за период с 01.01.2016 по 17.01.2017? - в пояснениях эксперта по вопросам (л. 3,4), со ссылкой на заключение эксперта № 21-792-Н и расчетами дан ответ о том, что итоговая величина ставки арендной платы торгового помещения, площадью 264,4 кв.м, расположенного на 2 этаже составит с учетом округления, 810 руб./м2/мес.

Оценив указанное заключение, суд первой инстанции счел его надлежащим доказательством по делу.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном нормами статьи 71 названного Кодекса наряду с иными допустимыми доказательствами.

В силу положений статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Согласно части 2 статьи 8, статьи 35 названного закона заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Исследовав заключение судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, истцом суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства не представлено.                            

Вопреки доводам Управления, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации под расписку до начала проведения экспертизы. Экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.                                                            

Возражения ответчика, изложенные в жалобе, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку несогласие Управления с выводами эксперта и произведенным экспертом исследовании не может служить основанием для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу.

В силу пункта 1 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

В пункте 1 Постановления Высшего Арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» приведены следующие разъяснения, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

Суд не может отказать в проведении экспертизы в негосударственной экспертной организации, а равно лицом, обладающим специальными знаниями, но не являющимся работником экспертного учреждения (организации), только в силу того, что проведение соответствующей экспертизы может быть поручено государственному судебно-экспертному учреждению.

При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы (пункт 2 Постановления Высшего Арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Судом первой инстанции в качестве кандидатуры эксперта выбран ФИО5, являющийся работником АО «Эксперт-оценка» и обладающий необходимыми познаниями для производства экспертного исследования. ФИО5, имеет стаж работы в оценочной деятельности 24 года, высшее техническое образование, диплом о профессиональной переподготовке Межотраслевого института повышения квалификации кадров по новым направлениям развития техники и технологии при С.-Петербургском государственном техническом университете «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина «Судебный эксперт», ряд свидетельств о повышении квалификации, квалификационных аттестатов и сертификатов по направлению «Оценочная деятельность».

Довод Управления о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы в связи с наличием явных противоречий в выводах эксперта, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на экспертизу были представлены все необходимые материалы, их объем являлся достаточным, иных документов и материалов эксперт не запрашивал, к суду с соответствующим ходатайством не обращался. Ответчик не привел в обоснование своих доводов существенных обстоятельств, способных вызвать сомнения в обоснованности экспертного заключения, не указал на противоречивость выводов эксперта, не представили доказательств, опровергающих сделанные им выводы.

Апелляционный суд полагает, что заключение № 59 соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого имущества и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем он не в состоянии самостоятельно обоснованно обвинять эксперта в недостоверных расчетах, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта. 

Довод апелляционной жалобы ответчика относительно отсутствия у АО «Эксперт-оценка» полномочий на проведение экспертизы в связи с отсутствием в выписке ЕГРЮЛ сведений о таком виде деятельности, как проведение судебных экспертиз, а потому недопустимости использования в качестве надлежащего доказательства заключения эксперта, признан апелляционным судом несостоятельным ввиду следующего.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного апелляционного суда от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

Таким образом, экспертом, способным провести судебную экспертизу, может быть любое лицо. Единственное требование - наличие специальных знаний. Соответственно, только подтверждение знаний необходимого уровня и должно представляться или оспариваться лицами, участвующими в деле.

Документы, подтверждающие специальные знания и квалификацию эксперта, содержатся в приложение к экспертному заключению  имеющиеся в материалах дела.

Кроме того, учитывая, что определение круга вопросов для разрешения экспертов является прерогативой суда, исходя из его полномочий, предусмотренных частью 2 статьи 65, частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае судом на разрешение экспертов поставлены вопросы, исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и представленных в дело доказательств и по существу направлены на определение фактически выполненных истцом работ и их стоимости. Необходимость постановки иных вопросов, не обусловленных указанными юридически значимыми обстоятельствами, ответчиком не доказана.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемом случае круг вопросов, поставленных перед экспертом, направлен на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Апелляционный суд полагает, что заключение эксперта АО «Эксперт-оценка» ФИО5 соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, указанное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

На основании результатов судебной оценочной экспертизы и пояснений эксперта по вопросам общество заявило об уточнении размера исковых требований о взыскании причиненных истцу убытков в виде упущенной выгоды в размере 10 441 497 руб. 13 коп., которая рассчитана истцом исходя из размера фактически полученных им и документально подтвержденных доходов в 2018 году с учетом результатов судебной экспертизы и пояснений эксперта по дополнительно поставленным вопросам.

Поскольку в данном случае в качестве упущенной выгоды заявлены вероятные доходы истца от сдачи в аренду объекта недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что должны быть учтены также с разумной степенью достоверности и те расходы, которые он как собственник, понес бы на содержание и обслуживание данного объекта недвижимости.

В этой связи суд первой инстанции предложил истцу раскрыть расходы, которые он в расчетный период понес на содержание, обслуживание спорного объекта недвижимости.

Такой расчет представлен истцом в виде таблицы (л.д. 61, т. 10) с представлением в материалы дела документального подтверждения включенных в этот расчет показателей.

Из указанного расчета следует, что при фактически полученных истцом в 2017 году доходах в сумме 9 166 797 руб. 04 коп., расходы на содержание того же объекта составили 5 897 779 руб. 63 коп. (э/энергия, водоснабжение, газ и обслуживание газового оборудования, вывоз ТКО, материалы - 853 184 руб. 92 коп.; заработная плата сотрудников, связанная с обслуживанием здания - 1 968 919 руб. 23 коп.; страховые взносы - 595 984 руб. 82 коп.; амортизация - 1 182 051 руб. 48 коп.; прочие затраты по основному виду деятельности, в том числе вознаграждение управляющего, обслуживание ККМ и программного обеспечения, информационно-коммуникативное обеспечение, страхование, канцелярские и хозяйственные принадлежности, обучение персонала, экспертиза пром.безопасности - 677 215 руб. 18 коп.; единый налог УСН - 292 887 руб.; земельный налог - 327 537 руб.).

При фактически полученных истцом в 2018 году доходах в сумме 12 425 346 руб. 75 коп., расходы на содержание здания составили 8 257 071 руб. 67 коп. (э/энергия, водоснабжение, газ и обслуживание газового оборудования, вывоз ТКО, материалы - 830 571 руб. 34 коп.; заработная плата сотрудников, связанная с обслуживанием здания - 2 113 822 руб. 07 коп.; страховые взносы - 626 378 руб. 99 коп.; амортизация - 1 354 399 руб. 17 коп.; прочие затраты по основному виду деятельности, в том числе вознаграждение управляющего, обслуживание ККМ и программного обеспечения, информационно-коммуникативное обеспечение, страхование, канцелярские и хозяйственные принадлежности, обучение персонала, экспертиза пром.безопасности - 2 437 722 руб. 10 коп.; единый налог УСН - 124 342 руб.; земельный налог - 357 300 руб.; налог на имущество - 412 536 руб.).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в числе фактических расходов общества «Галия-Сервис» на содержание имущества не подлежит учету сумма амортизационных начислений. При исключении этих сумм из расчетов 2017 и 2018 года фактические расходы истца за указанные периоды составят 4 715 728 руб. 15 коп. и 6 902 672 руб. 50 коп. соответственно.

Таким образом, доля расходов из полученных обществом в 2017 доходов составила 51,44% (4 715 728 руб. 15 коп. х 100/ 9 166 797 руб. 04 коп.).

Доля расходов из полученных обществом в 2018 доходов составила 55,55% (6 902 672 руб. 50 коп. х 100/ 12 425 346 руб. 75 коп.).

Так как истец не только получает доход от эксплуатации принадлежащего ему имущества, но и несет расходы на его содержание, суд считает, что такие расходы должны быть учтены при определении размера упущенной выгоды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что более объективным будет учет расходов за полный год владения имуществом. Таким годом в представленном расчете является 2018. Доля расходов общества на содержание спорного объекта недвижимости в 2018 году составила 55,55%.

Следовательно, при размере упущенной выгоды в 13 006 610 руб. 57 коп. (за период с 01.01.2016 по 16.01.2017) из указанной суммы следует вычесть 55,55%, что составит 7 225 172 руб. 17 коп.

Таким образом, сумма, которую истец мог бы получить за спорный период являясь собственником, за минусом тех расходов, которые он неизбежно бы понес, составляет 5 781 438 руб. 40 коп., из которых он фактически получил 2 565 113 руб. 44 коп.

Разница составляет 3 216 324 руб. 96 коп.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции, что указанная сумма наиболее соответствует тому размеру упущенной выгоды, которую истец мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и признаны подлежащими отклонению с учетом вышеизложенного.

В этой связи апелляционный суд, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела в совокупности и во взаимосвязи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 3 216 324 руб. 96 коп.

Истцом также было заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания 21 562 руб. 31 коп. расходов на оплату услуг представителя, исходя из статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая документальное подтверждение понесенных расходов (договор об оказании юридических услуг № АС-2019/5 от 02.12.2019 (л.д. 26, 27, т. 2), дополнительное соглашение № 1 от 22.12.2021 к договору об оказании юридических услуг № АС-2019/5 от 02.12.2019 (л.д. 123, т. 8) и акт об оказании юридических услуг (промежуточный) от 22.12.2021 (л.д. 124, т. 8).

В связи с частичным удовлетворением заявленного иска, судебные расходы подлежали взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенной части иска (30,81%). 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежала взысканию сумму судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 21 562 руб. 31 коп., что и было сделано судом первой инстанции.

Иные доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Доводы апелляционных жалоб не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2022 по делу № А07-41775/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Центр чистоты - химчистка «Галия-Сервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          А.С. Жернаков 

 

                                                                                              А.Х. Камаев